マンション売却ブログのおすすめ体験記
カテゴリ：マンション売却
投稿日：2023.07.28
マンション売却を検討している方の中には、マンション買取・売却体験記のブログを参考にしたいとお考えの方もいるのではないでしょうか？
この記事では、厳選したおすすめのブログから成功談、失敗談をご紹介しています。
また、
- 準備段階
- 内覧での対応
- 思うように売れない状況への対策
など、マンション売却の各場面の実体験から学びたいポイントもまとめています。ぜひ、ご自身のマンション売却に向けてご活用下さい。
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- ・最短5日、期限までに確実に現金化可能
- ・不要な家具はそのままで手軽に売却
- ・売却後のトラブルの心配ゼロ
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- マンション売却のノウハウが学べる体験記ブログ6選
- 売却に時間がかかってしまうマンションには理由がある
- 早く・高く売却するコツは「メリットのアピール」と「掃除」
- マンション売却で重要なのは信頼できる仲介会社を選ぶこと
目次
ブログ①自転車乗りのヘーベルハウス
| 著者ﾌﾟﾛﾌｨｰﾙ | こんたさん（40代公務員・4人家族） |
| ｴﾘｱ | 埼玉県 |
| 売却時の築年数 | 不明（13年居住） |
| 売却目的 | 戸建に住み替え |
| 売却状況（売却期間） | 売却済み（2ヶ月） |
※上記は2023年7月時点の情報です
分譲マンションに13年住む中で、奥様から「部屋が狭い」「陽当たりが悪い」という意見を受けたり、お子様のご成長もあり、マンションをご売却され戸建の注文住宅へお住み替えされた、こんたさんのブログです。
売り先行か、買い先行かを決めるポイント
こんたさんはお住み替えにあたって、売り先行と買い先行のどちらがいいのかを検討されています。「家が建ったらマンション売る」という買い先行は二重ローンというリスクがあるため、売り先行を選択されました。
・住宅ローンを完済して経済的に余裕があれば「買い先行」
買い先行であれば、妥協せずに家探しができます。新居を確保してからマンションを売却するので、仮住まいなしで住み替えられます。
・住宅ローンの残債がある人は「売り先行」
売り先行は売却価格が確定するので、住み替えの資金計画を立てやすくなります。
売却価格の交渉も余裕を持って行え、いざとなったら住み替えの中止も可能です。
ただし、自宅の引き渡しと住宅購入のタイミングが合わないと仮住まいが必要となり、関連費用もかかってしまいます。
販売機会損失の元凶「囲い込み」とは
こんたさんのブログには、このような場面があります。
土地探しの段階で不動産会社に問い合わせると「別の方が交渉してしまっているらしく、どうも紹介するのが難しい」と言われてしまいました。
こんたさんは別ルートで、元付け会社（売主の依頼を受けた仲介会社）と思われる会社に同じ物件を問い合わせます。すると、「他に申し込みはないので一番手で紹介できますよ」との回答。まるで「囲い込み」とも思える状況をご経験されました。
「囲い込み」とは、例えば仲介会社A社が売却のお客様から受任している専任物件をA社だけで囲い込み、買主もA社のお客様から見つけて購入の媒介契約も獲得しようとすることです。
A社は、売主から手数料3％、買主からも手数料3％と、1回の取引で売主買主両方から仲介手数料を受領することができます。これを「両手仲介」といいます。
買主を他の仲介会社に紹介されると上記の両手仲介が出来なくなるので、囲い込み（他社のお客様に物件を紹介させない営業）をします。
売主にとっては売れる機会のロスになり、
不動産（土地、一戸建て、マンション）が高く売れる可能性を低める=売主の不利益になります。
「囲い込み」を確認する方法
マンションの売主として自分の物件が囲い込みを受けているかどうかは、「他の不動産会社を通して、自分のマンションの情報が正しく記載されているか調べてもらう」ことで確認することができます。
「商談中」と記載されていたり、「図面を作成中」等の理由で断られたなどの場合、囲い込みを受けている可能性があります。
囲い込みは、大手不動産会社でも稀に行われています。ネームバリューだけで安心するのではなく、不審な動きがあれば自身で確認し、場合によっては仲介会社を切り替える必要もあることを覚えておきましょう。
関連記事：マンション売却の仲介手数料の相場を解説。値引きはできる？｜仲介で早期売却するには宣伝活動と営業マンの協力が重要！
ブログ②マンション売却中のアラフォー主婦
| 著者ﾌﾟﾛﾌｨｰﾙ | ミライさん（3～40代主婦・5人家族） |
| ｴﾘｱ | 不明 |
| 売却時の築年数 | 12年 |
| 売却目的 | 戸建に住み替え |
| 売却状況（売却期間） | 販売中（ブログ最終更新の2022年5月時点で8ヶ月） |
※上記は2023年7月時点の情報です
ご家族が増えたため、新築で購入して12年住んだマンションの売却と、戸建の注文住宅への住み替えを目指すミライさんのブログをご紹介します。
媒介契約は3種類
ミライさんのブログに綴られた経験からは、マンション売却時の媒介契約について学ぶことができます。
ミライさんは当初、仲介会社と専任媒介契約を締結され、一度更新もされましたが、連絡を全然してこないことに不信感を抱えていらっしゃいました。
専任媒介契約では、売主への2週間に1回以上の報告が義務付けられています。専任媒介契約は売主の自由度と仲介会社の対応のバランスが良いため、3つの媒介契約のうち最も選ばれています。
3つの媒介契約の詳細は上記「媒介契約のまとめ」をご覧ください。
仲介会社選びが大切ということにもなりますが、業務をきちんと遂行してくれるかは選ぶ時点では分かりませんので、ミライさんもさぞがっかりされたことでしょう。
契約期間が残り3週間のころ、「こんなお客様がこの物件をお探しです」と書かれたチラシを手に取り、連絡した不動産会社が内覧希望者をつれてきてくれましたが、ご両親から新築を勧められ仕切り直しとのことで成約には至りませんでした。
一方デメリットは、買主を自社で見つけて仲介手数料を買主からも受領するために、先述の「囲い込み」が発生する可能性があることです。物件を囲い込まれると物件見学などの機会ロスになり、結果として売却までの時間が余計にかかってしまうことになります。
ブログの最新記事である2022年5月時点では、ミライさんは他の仲介会社2社と一般媒介契約を締結して、マンションを売却中のようです。
媒介契約についての詳細は下記関連記事も合わせてご覧ください。
関連記事：媒介契約とは？わかりやすく3つの種類と期間や手数料を解説
ブログ③書斎のある注文住宅に住みたい
| 著者ﾌﾟﾛﾌｨｰﾙ | Chalayuさん（3～40代主婦・4人家族） |
| ｴﾘｱ | 首都圏の駅近ｴﾘｱ |
| 売却時の築年数 | 5年 |
| 売却目的 | 戸建に住み替え |
| 売却状況（売却期間） | 売却済み（7ヶ月） |
※上記は2023年7月時点の情報です
築5年の駅近大型分譲マンションから戸建の注文住宅への住み替えを成功させたChalayuさんのブログをご紹介します。Chalayuさんは大手業者に仲介を依頼し、マンション売却と注文住宅取得を進めていました。
総戸数の多い大規模マンションならではのケースですが、同じマンションで同じ間取りの物件が複数売りに出ており、その中で一番条件がいいにもかかわらず売れないというお悩みを抱えていた時期もあったようです。結果として2022年4月に価格を変更され、5ヶ月後に売却が成立しました。
大規模マンションを売却する際のポイント
大規模マンションには
- 共用施設や共用部分ならびに管理体制が充実している
- 管理費が割安
- 地域のランドマークとなっていて需要が多い
といった大規模マンションならではのメリットがあります。
通常このメリットにより大規模マンションは人気が高く、弊社では小規模マンションより「売れない理由」が少ない物件という評価をしています。
しかしながら、Chalayuさんのように売りたい時期にたまたま同じ間取りのライバル売り物件が複数あるというのは、大規模マンション内ではあり得るお話です。
今回のように価格変更をすることで「他の物件と比べてのお値うち感」をアピールする以外にも、ハウスクリーニングやホームステージングなどで見た目の印象を上げる、といった方法もあります。
関連記事：マンションが売れない理由と売れない場合の対策｜同じマンションに競合物件があると売れない？
ブログ④実録！わが家のマンション売却体験記（千田家）
| 著者ﾌﾟﾛﾌｨｰﾙ | 千田智子さん（3～40代主婦・4人家族） |
| ｴﾘｱ | 北関東の駅近ｴﾘｱ |
| 売却時の築年数 | 16年 |
| 売却目的 | 転勤 |
| 売却状況（売却期間） | 売却済み（2ヶ月） |
※上記は2023年7月時点の情報です
北関東エリア、駅近新築マンションの角部屋4LDKを購入して16年お住まいでしたが、東京勤務になったご主人の元実家のマンションへ引っ越しを決意された千田智子さんのブログをご紹介します。
当初は空いてしまうマンションを賃貸に出すか売却するかでお悩みだったようです。
賃貸か売却か、それぞれのメリット・デメリット
千田さんは引っ越しまで3ヶ月の時点で、マンションを賃貸ではなく売却する決断をされましたが、その前にそれぞれを選択した場合のメリットとデメリットを確認されています。
賃貸のデメリット→ 固定資産税、管理費等の支払
→ 常に借手がいるとは限らない
売却のメリット → 売却できればまとまった収入
売却のデメリット→ 買い手が見つからない可能性がある
→ 売れるまでは維持費がかかる
また、ブログ内で「今マンションを売った場合の価格」と「賃貸に出したとき、利益になる価格の年間合計額」も試算されています。
すると、賃貸する利益が売却益に達するまでに10年はかかること、賃貸に出せるまでにリフォーム費用がかかることが判明し、現在のご家族にとっては賃貸は難しいという状況が見えてきました。
関連記事：マンションは売却と賃貸、どっちが得？メリットデメリットを比較
仲介で売れない場合の買取保証の売却価格を確認
千田さんは、万が一仲介で何ヶ月も買い手が見つからない場合に、あらかじめ不動産会社が提示した価格で買い取ってくれる「買取保証」で売却することも想定して、売却に臨んでいます。
仲介より価格が安くなってしまうデメリットはありますが、買取保証なら確実に売却できるため、現在のご家族にとってはメリットが大きいことを確認なさっています。
不動産一括査定サイトを活用
千田さんは、ブログ内で不動産一括査定サイトを活用しています。
不動産一括査定サービスは無料で利用でき、売却するマンションの情報を入力するだけで利用できる便利なサービスです。
千田さんのケースでは不動産一括査定サイト「HOME4U」で絞り込んだ4社のうち2社と一般媒介契約を締結、販売活動をスタートなさっています。
関連記事：HOME4Uの評判は？メリット・デメリットを徹底解説！
ハウスクリーニングを実施する上でのポイント
また、千田さんは販売活動にあたってハウスクリーニングを実施して内覧に臨んでいます。
まず不動産会社に相談して、取引のある大手ハウスクリーニング業者を紹介してもらい、見積りを依頼しました。
見積りを待っている間に、お部屋全体でハウスクリーニングを依頼する際にかかる費用が一体いくらかネットで調べると、およそ10万円くらいでした。
2～3日後に提示された大手業者の見積り結果を受け、地場のハウスクリーニング業者にも相見積りをしています。
大手業者の見積りは安いものの内容が一式で記載され詳細がよくわからず、地場業者の見積りは高めでも内容が詳しく記載され、いい印象を持たれたようです。
そこで地場業者に、もう1社が安い価格を提示してきたことを伝えて価格交渉をし、大手業者並の価格で見積もりの再提示を受けることができました。
ハウスクリーニングを依頼する際には、このように複数の業者に相見積りを取れば、価格交渉が可能になります。
千田さんのケースでは売り出しから1週間後に4組の内覧希望があり、最初の内覧者と1ヶ月以内に売買契約を交わし、その1ヶ月後、無事決済に至りました。
関連記事：マンション売却する際ハウスクリーニングは必要？費用やメリットを解説
ブログ⑤マイホーム〜暮らしのアップデート♪少しの頑張るで心地よい暮らし〜時々猫
出典：マイホーム〜暮らしのアップデート♪少しの頑張るで心地よい暮らし〜時々猫
| 著者ﾌﾟﾛﾌｨｰﾙ | 月子さん（40代主婦・3人+猫2匹家族） |
| ｴﾘｱ | 不明 |
| 売却時の築年数 | 不明（13年居住） |
| 売却目的 | 戸建に住み替え |
| 売却状況（売却期間） | 売却済み（6ヶ月） |
※上記は2023年7月時点の情報です
新築マンションを購入して5年目の月子さんご家族は、戸建への住み替えを目指して2021年3月からマンション売却をスタートされました。
戸建のハウスメーカーから紹介された仲介業者が内見希望者を案内できず、結局ハウスメーカーも見直しされ、土地の購入を仲介する不動産会社にマンション売却の仲介を依頼しています。
価格変更を合計3回行い、9月にマンション売却契約に至り、2022年3月に戸建の注文住宅を建てられました。
マンション販売期間の平均はどれくらい？
マンションを売却するまでの期間はケースバイケースとはいえ、平均的にはどれくらいなのでしょうか？
公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の2021年度首都圏不動産流通市場の動向（2022年（令和4年）4月19日）に下記のようなデータがあります。
【登録から成約に至る日数】
| 年度 | 中古ﾏﾝｼｮﾝ | 前年比 | 中古戸建 | 土地 |
| 2011 | 67.5日 | 5.4% | 83.5日 | 95.6日 |
| 2012 | 77.1日 | 14.2% | 85.0日 | 99.0日 |
| 2013 | 79.1日 | 2.6% | 90.1日 | 104.6日 |
| 2014 | 71.2日 | -10.0% | 87.4日 | 89.9日 |
| 2015 | 65.5日 | -8.0% | 88.4日 | 85.1日 |
| 2016 | 69.3日 | 5.8% | 93.2日 | 93.3日 |
| 2017 | 74.7日 | 7.8% | 89.9日 | 87.3日 |
| 2018 | 78.8日 | 5.5% | 95.3日 | 83.2日 |
| 2019 | 81.7日 | 3.6% | 99.3日 | 90.7日 |
| 2020 | 88.3日 | 8.2% | 111.3日 | 111.0日 |
| 2021 | 74.7日 | -15.4% | 101.2日 | 106.3日 |
単位：日、％
2021年度の首都圏のマンション売却に関して、レインズへの物件登録から成約までの日数は平均で74.7日、およそ2か月半でした。
下記の表で、マンション売却の準備から完了まで概算でどのくらいかかるかをご覧ください。
かけられる販売期間に余裕があれば、より高額で購入してくれる買主が現れるのを待つことができます。
しかしながら、早急にマンションを売却してお金を用意したい場合には、不動産会社に相談しつつスケジュールを立て、想定した販売期間から逆算して売却準備を始める必要があります。
出典：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2021年）
ブログ⑥～分譲マンションから注文住宅へ～いえづくりの野望
| 著者ﾌﾟﾛﾌｨｰﾙ | MIYUさん（40代主婦・4人家族） |
| ｴﾘｱ | 不明 |
| 売却時の築年数 | 6年 |
| 売却目的 | 戸建に住み替え |
| 売却状況（売却期間） | 売却済み（11ヶ月） |
※上記は2023年7月時点の情報です
海の見える新築マンションを購入して6年目のMIYUさんご家族は、将来的にお部屋の数が足りなくなるというお悩みを抱えていました。
そこで、戸建への住み替えを目指して2021年5月からマンション売却をスタート、2022年4月にマンション売却契約を締結なさいました。2022年12月には、マンションの引き渡しと戸建てへのお引越しが完了しています。
「つなぎ融資」を活用した住み替え
MIYUさんのブログでは、注文住宅を建てるにあたって、土地のお金や着工、上棟などの際にハウスメーカーに支払わねばならないお金について、つなぎ融資の利用を検討される場面があります。
つなぎ融資とは、住み替えや買い替えで購入物件の代金支払が売却物件の代金受領よりも先に来てしまった場合において、一時的な資金不足を補うために利用する短期の融資です。
MIYUさんのご新居の住宅ローンは年利0.39%（変動金利）ですが、つなぎ融資は年利2.9%と金利だけで40万円近い出費となっています。
つなぎ融資の金利は、住宅ローンの金利より高い場合が多いので、融資を受けている期間が長くなるとその分の金利負担が増えます。
建築スケジュールをしっかり確認して、自己資金と照らし合わせながら、返済計画を立てることが重要です。
内覧対応の清掃ポイント
MIYUさんは、仲介会社の変更や度重なる内覧を含めて、11ヶ月の長期間にわたる販売活動をご経験されました。
マンションの購入を検討している人は、内覧での室内の印象を重要視します。自分がマンションを購入した時のことを思い出してみるとわかりやすいでしょう。住んでみたいというイメージを持ってもらうため、内覧前には、売却するマンションの室内を念入りに掃除しておきましょう。
関連記事：マンション売却の内覧の注意点。掃除は？来ない時はどうする？
受領した手付金は決済引渡しまで保管
MIYUさんのご主人は2022年4月に売買契約を締結され、手付金の紙幣を受領されました。手付金200万円から印紙代1万円を除いた199枚を数えるのは大変だったようです。
それに先立って仲介会社の担当者から違約金の説明もありました。キャンセルの可能性があるということです。
売買契約を結んだものの、他にいい物件が見つかったりローン審査に落ちてしまったりする場合があり、万が一買主が住宅ローンの審査に落ちてしまった場合、住宅ローンの特約により売買契約を解除できてしまうのです。
この記事のまとめ
この記事でご紹介したブログの体験談から学ぶべきポイントを以下にまとめました。
・別の不動産業者から自身の物件を問い合わせてもらい囲い込みをチェック
・3つの媒介契約の内容を把握した上で締結する
・大規模マンションの売却にはメリットを仲介会社にアピールしてもらう
・賃貸か売却か、双方のメリットとデメリットを確認して決める
・万が一仲介で売れないとき買取保証ならいくらで売れるか確認
・一括査定サービスを活用して複数の仲介業者へ査定を依頼する
・場合によってはハウスクリーニングの利用も検討する
・つなぎ融資が必要な場合と金利を把握する
・販売期間中は水回りを中心にこまめに室内清掃する
・受領した手付金は返還の可能性があるため引渡しまで保管する
マンション売却を行う際は、信頼できる仲介会社を見つけて相談しながら販売活動を進めるのがおすすめです。
プロのアドバイスを参考にして頂きつつ、本コラムが失敗しないマンション売却の一助となれば幸いです。
マンション売却相談センターby東京テアトル ☎0120－900－881
 （執筆）森田 学【宅地建物取引士】 1999年東京テアトル株式会社に入社。「テアトルタイムズスクエア」などの映画館の運営スタッフ業務、ラグジュアリーホテル「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、区分所有マンションの売買を担当し現在に至る。 マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方も大勢いらっしゃるかと存じます。 マンション専門に年間200件以上、取引築年数平均が30.8年と築古物件が得意な弊社が独自メソッドによる査定で高値買取致します。円滑で安心なお取引の一助となれば幸いです。 |
東京テアトルは、中古マンションの高値買取に自信があります。
- ・最短5日、期限までに確実に現金化可能
- ・不要な家具はそのままで手軽に売却
- ・売却後のトラブルの心配ゼロ
マンションの買取なら東京テアトルまでご相談ください！
