マンションを賃貸、売却どっちがいい?

カテゴリ:マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日:2020.02.14

ご結婚や転勤、相続などさまざまな理由で、今すぐには住まないマンションをご所有されることになった場合、このことに悩まれることになるでしょう。

「マンションを賃貸するか、売却するか」いったいどちらがいいのでしょうか?

それぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。

マンション賃貸のメリット

家賃収入

自宅マンションを賃貸に出すことの一番大きなメリットが「家賃収入」です。会社勤めの方なら、お給料の他に毎月「不労所得」が入ってくるのは大変魅力的ではないでしょうか。所有権はご自身がお持ちのままですから、残る「資産」という点でもメリットです。

一般的な比較でいえば、構造上の耐久性、外観や共用部分の内装及び諸設備のグレード、管理体制や居住者さんのマナーなどといった面で分譲マンションのほうが周辺の賃貸マンションよりも高い家賃で貸せるといえます。

ローン金利や固定資産税等の費用を経費として計上できる

マンションを賃貸にした場合、家賃収入を不動産所得として確定申告する際に、以下の費用を「経費」として計上できますので、控除額が増え、節税につながります。

・管理費、修繕積立金

・ローンの金利

・固定資産税、都市計画税

・修繕費、ハウスクリーニング費

・損害保険料(火災保険、地震保険など)

マンション賃貸のデメリット

一度賃貸に出すとそう簡単にやめられない

マンションを賃貸する際は、借主と貸主との間で借家契約を締結しなければなりませんが、借家契約自体が借主を保護するためのものであり、借主に有利な内容の契約になっていますので、契約後、家賃滞納などの正当な理由がないのに貸主のほうから契約を解除したり契約の更新を拒んだりはできません。

もちろん借主が家賃を滞納している場合など、正当な理由があれば契約を解除することができます。それでも正式な手続を踏んで退去までに半年から1年ほどかかります。

「もう賃貸をやめて売ろう」と貸主が思っていても、もし借主が退去を拒否すれば、出ていくまで売却することはできません。つまり「一度賃貸に出すとそう簡単にやめられない」のです。

もし転勤等で戻ってくる時期がはっきりしていれば、期限付きで賃貸する「定期借家契約」を締結すると良いでしょう。この「定期借家契約」とは、3年や5年、あるいは10年など、最初から契約期間を定めておく賃貸契約のことで、契約期間が満了すると、自動的に契約は解除されるので借主の都合で延長して住み続けることはできず、確実に明け渡してもらえます。

ただ、住める期間が決まっているため、家賃を相場より少し安めにする等、入居者を募集する際の工夫が必要です。

(参考:国土交通省|定期建物賃貸借)

空室リスク

マンションを賃貸にして家賃収入が得られるのは、入居者がいることが前提です。マンションが空室になれば、当然家賃が入ってきません。

マンションの立地や築年数、設備などの条件によっては、入居者がなかなか見つからず空室が続くこともあります。また、入居者が見つかっても、いつまで住み続けるかは分かりません。入居者が退去してしまった場合、すぐに新しい入居者を探す必要がありますし、見つかるまでの間は家賃収入がないだけではなく、たとえ空室状態でも所有しているだけでマンションの管理費や固定資産税などの諸費用を払い続けることとなります。

メンテナンス費用

マンションの設備で、例えば給湯器が故障した場合は貸主が修理費用を負担しなければなりません。あまりにも設備が古いと借りてもらえないこともあるので、耐用年数等も確認しつつ時期によっては設備の入れ替えも必要になります。

また、マンションオーナーにとっては大切なマイホームですが、入居者からすればあくまで借りている部屋にすぎません。大切に住んでくれる入居者ばかりとは限らず、居住中はどんな使われ方をしているか分からないので、ハウスクリーニング費用も使われ方によって変動します。退去後の状況を見て汚損のひどさに驚くマンションオーナーさんもいらっしゃいます。

マンションの管理の手間

入居者からのクレーム対応、設備トラブル、共用部分の掃除、契約更新、家賃の督促などの日々の管理は、ご自身で行うことも不可能ではありませんが、休みの日であろうが何かあればすぐに対応しなければなりません。もし遠方にお住まいなら現実的に不可能でしょう。そのため、マンションオーナーに代わって入居者管理の全般を不動産会社に委託することが一般的です。この場合の管理委託費は賃料の5%程度が相場です。

事故物件になるリスク

万が一、賃貸に出している部屋で事件や事故が起こってしまったら、その部屋は「事故物件」として扱われることになります。当然家賃を下げざるを得ない上に、家賃を下げてもなかなか入居者が見つかりません。また、将来売ろうと思っていたとしても同様に、相場よりも安い価格でしか売却できなくなってしまいます。

 

マンション売却のメリット

まとまった収入が手に入る

賃貸では入居者がいないと家賃収入が得られないため、確定した収入が計算できませんが、売却では確定した収入が得られることこそがメリットといえます。もちろん空室リスクの心配もありません。

不動産所有の税金や不動産管理費用が発生しない

賃貸では管理費・修繕積立金及び固定資産税など継続して発生する費用も、また必要に応じて発生してしまうリフォーム費用等も、売却すれば発生しません。

 

マンション売却のデメリット

売却に関する諸費用及び税金が発生する

一時的な費用として仲介手数料や売買契約書に貼付する印紙(印紙税)、売主が負担すべき登記費用が発生します。

また、該当する場合にはリフォーム費用、ハウスクリーニング費用、不用品処分費用、引越(移設)費用が発生します。弊社の直接買取であれば、部屋に汚れや故障不具合などがあってもハウスクリーニングやリフォームの必要はありませんので、その分の費用はかかりません。

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もし売却によって譲渡所得(売却益)が出じる場合には譲渡所得に対して税金がかかります。

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マンションを賃貸、売却どっちがいい?のまとめ

結局どっちが得?

売却と賃貸、それぞれのメリット・デメリットをご覧頂きました。賃貸で継続的に家賃収入があればいいのですが、空室が続いた場合のリスクが大きく、加えて事故物件になるリスクや賃貸経営に関する手間などを考えると、「売却のほうが損失の可能性が少ない」、イコール得であるといえるでしょう。

東京テアトルの売却査定

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