マンションは売却と賃貸、どっちが得?メリットデメリットを比較

カテゴリ:マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日:2021.12.16

マンションは売却と賃貸、どっちが得?メリットデメリットを比較

ご結婚や転勤、相続などさまざまな理由で、今すぐには住まないマンションをご所有されることになった場合、このことに悩まれることになるでしょう。

マンション売却売る)か、賃貸貸す)か」、いったいどっちが得なのでしょうか?

それぞれのメリットデメリット比較しやすい表にしました。

賃貸(貸す) 売却(売る)
メリット デメリット メリット デメリット
家賃収入 借家契約は解除困難 確定した収入 売却による税や諸費用
経費計上可能 空室リスク 所有による税や費用は発生しない  
  メンテナンス費用    
  賃貸経営の手間や費用    
  事故物件になるリスク    

各項目について、以下で詳しくみていきましょう。

マンション賃貸のメリット

入居者から家賃収入が得られる

自宅マンションを賃貸に出すことの一番大きなメリットが「家賃収入」です。会社勤めの方なら、お給料の他に毎月「不労所得」が入ってくるのは大変魅力的ではないでしょうか。所有権はご自身がお持ちのままですから、残る「資産」という点でもメリットです。

一般的な比較でいえば、構造上の耐久性、外観や共用部分の内装及び諸設備のグレード、管理体制や居住者さんのマナーなどといった面で分譲マンションのほうが周辺の賃貸マンションよりも高い賃料で貸せます。

固定資産税などを経費計上できる

マンションを賃貸にした場合、家賃収入を不動産所得として確定申告する際に、以下の費用を「経費」として計上できますので、控除額が増え、節税につながります。

・管理費、修繕積立金

・固定資産税、都市計画税

・修繕費、ハウスクリーニング費

・損害保険料(火災保険、地震保険など)

マンション賃貸のデメリット

借家契約、一度貸すと簡単にやめられない

マンションを賃貸する際は、借主と貸主との間で借家契約を締結しなければなりませんが、借家契約自体が借主を保護するためのものであり、借主に有利な内容の契約になっていますので、契約後、家賃滞納などの正当な理由がないのに貸主のほうから契約を解除したり契約の更新を拒んだりはできません。

もちろん借主が家賃を滞納している場合など、正当な理由があれば契約を解除することができます。それでも正式な手続を踏んで退去までに半年から1年ほどかかります。

「もう賃貸をやめて売ろう」と貸主が思っていても、もし借主が退去を拒否すれば、出ていくまで売却することはできません。つまり「一度賃貸に出すとそう簡単にやめられない」のです。

もし転勤等で戻ってくる時期がはっきりしていれば、期限付きで賃貸する「定期借家契約」を締結すると良いでしょう。この「定期借家契約」とは、3年や5年、あるいは10年など、最初から契約期間を定めておく賃貸契約のことで、契約期間が満了すると、自動的に契約は解除されるので借主の都合で延長して住み続けることはできず、確実に明け渡してもらえます。

ただ、住める期間が決まっているため、家賃を相場より少し安めにする等、入居者を募集する際の工夫が必要です。

(参考:国土交通省|定期建物賃貸借)

空室リスク

マンションを賃貸にして家賃収入が得られるのは、入居者がいることが前提です。マンションが空室になれば、当然家賃が入ってきません。

マンションの立地や築年数、設備などの条件によっては、入居者がなかなか見つからず空室が続くこともあります。また、入居者が見つかっても、いつまで住み続けるかは分かりません。入居者が退去してしまった場合、すぐに新しい入居者を探す必要がありますし、見つかるまでの間は家賃収入がないだけではなく、たとえ空室状態でも所有しているだけでマンションの管理費や固定資産税などの諸費用を払い続けることとなります。

メンテナンス費用がかかる

マンションの設備で、例えば給湯器が故障した場合は貸主が修理費用を負担しなければなりません。あまりにも設備が古いと借りてもらえないこともあるので、耐用年数等も確認しつつ時期によっては設備の入れ替えも必要になります。

また、マンションオーナーにとっては大切なマイホームですが、入居者からすればあくまで借りている部屋にすぎません。大切に住んでくれる入居者ばかりとは限らず、居住中はどんな使われ方をしているか分からないので、ハウスクリーニング費用も使われ方によって変動します。退去後の状況を見て汚損のひどさに驚くマンションオーナーさんもいらっしゃいます。

賃貸経営の手間あるいは不動産会社への委託費用

入居者からのクレーム対応、設備トラブル、契約更新、家賃の督促などの日々の管理は、ご自身で行うことも不可能ではありませんが、休みの日であろうが何かあればすぐに対応しなければなりません。もし遠方にお住まいなら現実的に不可能でしょう。そのため、マンションオーナーに代わって入居者管理の全般を不動産会社に委託することが一般的です。この場合の管理委託費は賃料の5%程度が相場です。

賃貸物件が事故物件になるリスク

万が一、賃貸に出している部屋で事件や事故が起こってしまったら、その部屋は「事故物件」として扱われることになります。当然家賃を下げざるを得ない上に、家賃を下げてもなかなか入居者が見つかりません。また、将来売ろうと思っていたとしても同様に、相場よりも安い価格でしか売却できなくなってしまいます。

 

マンション売却のメリット

まとまった収入が手に入る

賃貸では入居者がいないと家賃収入が得られないため、確定した収入が計算できませんが、売却では確定した収入が得られることこそがメリットです。もちろん空室リスクの心配もありません。

不動産所有の税金や管理費用が発生しない

賃貸では管理費・修繕積立金及び固定資産税など継続して発生する費用も、また必要に応じて発生してしまうリフォーム費用等も、売却すれば発生しません。

 

マンション売却のデメリット

不動産売却に関する諸費用及び税金が発生する

一時的な費用として仲介手数料や売買契約書に貼付する印紙(印紙税)、売主が負担すべき登記費用が発生します。

また、該当する場合にはリフォーム費用、ハウスクリーニング費用、不用品処分費用、引越(移設)費用が発生します。弊社の直接買取であれば、部屋に汚れや故障不具合などがあってもハウスクリーニングやリフォームの必要はありませんので、その分の費用はかかりません。

関連記事:マンション売却にかかる費用まとめ。相場、手数料や税金など

もし売却によって譲渡所得(売却益)が出じる場合には譲渡所得に対して税金がかかります。

関連記事:マンション売却にかかる税金はいくら?種類と計算方法

住宅ローンが残っているマンション、賃貸や売却は可能?

お仕事やご家庭の事情によって、例えば住宅ローンを返済中で転勤になってしまったら、我が家の売却や賃貸についてどうすればいいかとご心配な方もいらっしゃるのではないでしょうか。ここでは、残債のあるマンションの賃貸や売却は可能なのかを解説します。

住宅ローンの残債があるマンションを賃すことはできる?

結論からいうと、住宅ローンの残債があるマンションは賃すことができません。

マンションを購入するために住宅ローンを組む際には、事前に金融機関のローン審査を受けますが、「ローンで借り入れする本人、もしくはその家族が居住する」という融資条件があり、住宅ローンを利用してマンションを購入したら、完済するまでは融資条件の通りに住み続けなければなりません。単身赴任であれば問題ありませんが、家族全員が転居する場合には融資条件から外れてしまいます。

もし無断で賃貸に出しても転送不要郵便物等で容易に知られてしまい、最悪の場合、金融機関から「住宅ローンの一括返済」を求められたりすることもありますので、無断で賃貸に出そうとせず、ローン対象物件に住めなくなる理由と、一時的で期間が明確であればそれも一緒に、必ず借入先の金融機関に相談しましょう。

出典:新生銀行|「住宅ローン返済中なのに転勤が決定したら?賃貸に出すことはできる?」

住宅ローン返済中のマンションを売却することはできる?

返済中の住宅ローンが残っていても、マンションの売却を始めることは可能です。売買契約を締結することも可能ですが、買主へ引渡しをするには、住宅ローンの残債を一括返済すること、そして抵当権抹消登記が必要です。下記関連記事で手順や注意点などを含め詳細に解説しておりますので是非ご覧ください。

関連記事:マンション売却と住宅ローン残債の一括返済、抵当権抹消

マンションは売却と賃貸、どっちが得?メリットデメリットを比較のまとめ

比較すると結局どっちが得?

売却と賃貸、それぞれのメリット・デメリットをご覧頂きました。賃貸で継続的に家賃収入があればいいのですが、空室が続いた場合のリスクが大きく、加えて事故物件になるリスクや賃貸経営に関する手間などを考えると、「売却のほうが損失の可能性が少ない」分、得であるといえるでしょう。

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関連記事:マンション売却相談センター(東京テアトル)の強み

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関連記事:東京テアトル株式会社の会社情報

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森田学(執筆
森田 学【宅地建物取引士】

1999年東京テアトル株式会社に入社。「テアトルタイムズスクエア」などの映画館の運営スタッフ業務、ラグジュアリーホテル「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、区分所有マンションの売買を担当し現在に至る。

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