マンションの買取保証。内容と流れ、相場や適用条件

カテゴリ：マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日：2021.11.24

マンションを売るにあたって、「買取保証（売却保証）」という方法があるのはご存知でしょうか？売る方法は大きく分けると「仲介」と「買取」の二つがあり、詳細は後述しますが、目的別で大雑把に分けるなら、より「高く」売りたい方なら仲介、より「早く」売りたい方なら買取がおすすめです。

今回は、買取保証（売却保証）とはどのようなサービスなのか、買取保証（売却保証）のサービス内容や流れ、メリット・デメリット、買取保証価格相場や適用条件、どんな方におすすめかをご説明致します。

マンションの買取保証（売却保証）とは

仲介での売却活動期間中は高値売却のチャンスがあり、期間内に成約できなくても買取価格で確実に売ることができるので、「仲介」と「買取」の良い所取りができるといえます。既にご存知の方もいらっしゃるかもしれませんが、ここでは「仲介」と「買取」がどんな方法なのかを確認していきましょう。

仲介会社が買主を探す「仲介」

皆さんが何となくイメージできるマンション（不動産）の売却方法は、「仲介」ではないでしょうか。

仲介会社（不動産会社）にマンション（不動産）の売却を依頼して、主に個人の購入検討者（買主）を探してもらう方法です。

【仲介による売却】

【「仲介」は買主を探すための広告や販売活動が必須】

仲介会社の「仲介」は、買主を探すためにチラシなどの広告、集客した購入検討者の部屋（物件）への案内など販売活動が必要です。

【「仲介」の販売活動の期間は何カ月かかる？】

仲介の販売活動期間は、一般的には3ヶ月～6ヶ月程度といわれています。買取保証の媒介契約で定める販売活動期間も、3ヶ月を目安としている不動産会社が多いです。

【「仲介」はこんな方におすすめ（売却金額が最優先の売主様向き）】

不動産会社が自ら買主となる「買取」

「買取」は、不動産会社にマンション（不動産）を買い取ってもらう方法です。しかしながら、仲介会社に相談して買取業者を探してもらうと、同じ買取でも仲介手数料が必要となります。

買取で売りたいとお考えであれば、仲介手数料が不要な直接買取がおすすめです。仲介会社に相談せず、直接買取業者に相談してください。

【仲介手数料がかかる買取で売却】

【仲介手数料0円買取＝直接買取で売却】

【「買取」は、販売活動が不要】

売主様から買取の依頼を受けた不動産会社（買取業者）は、売主様所有のマンションを直接買い取ります。

販売活動が必要ないことは、「買取」のメリットのひとつです。

参考記事：マンション買取の流れ、買取のメリット

【「買取」はこんな方におすすめ（売却価格の優先順位が最上位でない売主様向き）】

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30秒で分かる「直接買取」による売却のメリット（ショートムービー）

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買取保証の流れ

１.買取保証での売却相談・査定依頼

まず、複数の不動産業者に買取保証での売却について相談をし、査定を依頼しましょう。営業マンとは、売却相談から販売活動、売買契約から残代金決済、場合によっては直接買取と長い時間付き合うことになります。比較検討するなかで、フィーリングが合って信頼できる営業マンをみつけることも重要です。

【買取保証対象物件の「適用条件」を確認】

不動産会社によって異なりますが、専有面積40㎡以上、新耐震基準（建築確認申請が受け入れられた日が1981（昭和56）年6月以降の建物）、管理会社に管理業務を委託しているなど、買取保証の対象物件としての「適用条件」を定めています。この「適用条件」があることを仲介と比較してのデメリットとして挙げているサイトもあります。

また、買取保証の場合は仲介での販売期間が3カ月間、そして販売期間後の買取金額の上限額は査定価格の90％、と「適用条件」を定めているところもあります。

２.現地調査・査定価格（売却価格と買取保証価格）の提示

実際にお部屋を見てもらうことで、内装や設備など部屋の状態と周辺環境を加味した精度の高い査定価格を算出してもらうことが可能になります。

３.買取保証付き申込み・媒介契約

【売り出し価格】

査定した売却価格、買取保証価格に納得すれば、それらを基準に売り出し価格を決めます。

少し高くても理由（訳）があって買いたい人がいることを想定して、或いは値引き交渉があることを前提に少し高めに価格を設定するなど、売り出しする価格を相談しながら決めていきます。

買取保証の際の販売価格は、例えば3か月の販売期間に合わせて、

といったように、販売期間とともに販売上限額を「適用条件」に定めているところもありますので、調整した上での合意が必要となります。

売り出し価格が決まったら、媒介契約を締結して正式に売却の依頼を仲介会社にします。

【媒介契約の種類】

媒介契約には３つの契約があります。３つの媒介契約のポイントは下記の通りです。

３つの媒介契約には一長一短があります。極論すると人気エリアの駅近物件はどの媒介契約でも売れます。

【買取保証の際は媒介条件を確認】

関連記事：媒介契約とは？一般媒介と専任媒介の違い

４.売却活動

購入希望者を探すため、仲介会社（不動産会社）がチラシの配布、オープンルーム、SUUMO等のポータルサイトへの掲載などの売却活動（販売活動）を行います。

販売活動には人件費と宣伝費がかかります。仲介手数料は成功報酬ですので、コストをかけるからには「仲介での成約が確実に見込める物件」の販売を優先します。相場からかけ離れた売り出し価格の設定などは、仲介会社の販売活動の意欲を削ぐことにもなります。

買取保証では最終的に仲介会社（不動産会社）が買い取るという着地点が定まっているため、積極的に仲介してもらえない、もしくは手を抜かれるといった可能性をデメリットとして挙げているサイトもありますが、SNS等を通して評判がネット上にダイレクトに拡散されるこの時代においては、たいていの仲介会社（不動産会社）は高値売却のチャンスをおろそかにせず、きちんと販売活動業務を遂行してくれるはずです。

５.購入希望者決定、契約金額など条件交渉

購入希望者がみつかったら契約金額、契約決済日などの交渉を行います。

購入希望者をその気にさせるため安易に値引き交渉をしてくるケースもあります。値引き交渉に応じるかは、販売活動中の広告の反響状況、集客状況なども勘案して正しく判断されることが肝心です。

購入希望者が住宅ローンを借りる場合、通常契約前のこの期間に「事前審査」というローン審査を行います。

６.売買契約締結、引渡し準備

【売買契約書の締結】

条件が整ったら売買契約の締結となります。売買金額、契約日、残金決済日や契約の解除についての取り決めなどを盛り込んだ契約書を仲介会社が作成をしてくれます。

【手付金の受領】

通常であれば、契約時に買主から売買金額の１０％程度の手付金を受領して契約を締結します。この手付金は残代金支払い時に残代金に充当されます。

７.残代金決済、引渡し

決済日になりましたら、買主から売買金額の全額を受領します。同時に買主に物件の引渡しを行います。

通常引渡しは、「物件状況報告書」という書面で内装や設備の状況を買主に説明して、家具や荷物などを撤去して空になった部屋と鍵を買主に引渡すことで完了となります。

【登記】

併せて登記上の所有権の移転を行うために、必要な書類に書名捺印などして司法書士に渡します。

関連記事：マンション売却の登記費用は？内訳や必要書類、注意点を解説

８.期間内にマンション売却不成立なら不動産会社が直接即時買取

販売期間内に仲介で売却できなかった場合、仲介会社（不動産会社）が買取保証価格で直接買取ります。

仲介会社（不動産会社）が買主となって、前述の「６.売買契約締結、引渡し準備」「７.残代金決済、引渡し」と同じ流れとなります。買取保証の「適用条件」として、買主は仲介会社かその子会社と定めているところもあります。

買取保証のメリット・デメリット

メリット＝高値売却の可能性追求と確実な売却の両立

デメリット＝買取保証を受けるには「適用条件」がある

納得いくまで販売活動を継続できる通常の仲介とは異なり、販売期間にタイムリミットがあることにご注意ください。3か月間と「適用条件」を定めている不動産会社が多いです。期間ごとの販売価格の上限額を「適用条件」として定めているところもあります。

また当然ながら、仲介会社（不動産会社）の買取保証価格は、仲介での販売価格より低い金額が「適用条件」となります。

買取保証価格は不動産売却相場の何パーセント？

買取保証価格が仲介での販売価格＝相場と比べてどれくらい安くなるのか、気になるところかと思います。「マンション買取保証」で検索すると、「相場の60％程度」と記しているサイトが多いようですが、本当はどうなのでしょうか？

上記の図は、大手仲介会社の買取保証での販売計画例です。「3か月の販売期間で1か月ごとに計2回の価格変更を予定、期間内に成約できなかったら買取保証価格で買い取る」場合の流れを表しており、査定価格3,000万円の90％、2,700万円を買取保証価格の上限に定めています。

この場合の買取保証上限価格は、仲介での販売価格の何％になるのでしょうか？下記をご覧ください。

販売価格を時系列にみると、査定価格3,000万円から450万円アップでスタート、1か月後に300万円ダウン、さらに1か月後に315万円ダウンする販売計画となっています。一部の方には、高値売却の可能性を追求できる期間が3か月のうち1か月程度なのは案外短い、また変更する価格の幅が大きい、と感じられるかもしれません。

なお、買取保証価格については、不動産売却市場の様々な変動要素も勘案されるため、「必ずしも上限額そのものを提示されるとは限らない」ことにもご注意ください。

大手不動産仲介会社4社の買取保証サービスと適用条件

ここでは、買取保証（売却保証）サービスを導入している大手不動産仲介会社4社の諸条件を会社ごとにまとめました。

三井不動産リアルティ株式会社（三井のリハウス）の買取保証

住友不動産販売株式会社の買取保証

東急リバブル株式会社の買取保証

野村不動産アーバンネット株式会社の買取保証

大手不動産仲介会社4社を比較すると、対象物件については概ね共通しているものの、適用条件は新耐震基準（昭和56年6月1日以降の建築確認所得）と築30年以内、30㎡以上と40㎡以上とに分かれています。買取保証期間は3か月、3～6か月、最長1年と3つの条件に分かれていますので、個別に審査はあるものの、販売期間を6か月以上ご希望の方にも対応可能となっています。

また、大手不動産仲介会社4社のうち、東急リバブル株式会社と野村不動産アーバンネット株式会社は、買取保証で購入した物件を再販売して利益が出たら、再販売価格から購入価格と費用（登記費用、仲介手数料相当額など）を差し引いた利益を売主に還元する「利益還元制度」を設けており、買取保証では仲介手数料以外は頂かないことで仲介会社としてのスタンスをより明確にしています。

買取保証サービスがある不動産買取業者

ここでは、買取保証（売却保証）サービスを導入しているマンション買取業者を、弊社東京テアトルも含め3社紹介します。各会社名をクリックすると、買取保証サービスのページをご覧いただけます。

買取業者の買取保証に関して、大手不動産仲介会社ほど厳格に適用条件を明示しない会社が多いです。何故かというと、例えば買取させて頂く物件が「住宅ローンが利用可能なマンション」なのは重要なポイントですが、新耐震基準でなくても住宅ローンが使えるマンションといった例外的なケースも多々あるため、数多くのマンションを査定し取引している買取業者であればあるほど、ご相談ごとに精度の高い査定を行って適用の可否を確認するほうが、より多くのニーズに対応できると認識しているからです。

大手不動産仲介会社の適用条件に満たないマンションでも、上記の買取業者へ是非ご相談下さい。

お客様の心のパートナー

相続したマンションを売却する必要が出てきた。
高齢の親が住んでいるマンションを売却して同居を考えている。
今住んでいるマンションを売却して住み替えたい。

こうしたニーズのあるお客さまにとって何よりも大事なのは、相談する相手がいかに信頼できる相手かどうかです。
東京テアトルグループはサービス業を主軸とする会社であり、マンションの売却相談についてもサービス業のアイデンティティで取り組んでおります。
古くなったけど愛着あるマンションを安心して売却したい、というお客さまの心のパートナーとして、どんな些細な相談でもお気軽にお問合せいただけることを心よりお待ちしております。

関連記事：東京テアトル会社情報

関連記事：マンション売却相談センター相談員のご紹介

この記事のまとめ

買取保証ってどんなサービス？

「買取保証」とは、まずは仲介を依頼して買主を探してもらい、一定期間内で売却できなかった場合に、仲介を依頼した不動産会社が自ら買主となって事前に合意した価格で買い取ってくれるという、「仲介」と「買取」の良い所取りができるサービスです。詳細な流れはこちらをご覧ください。

買取保証のメリット・デメリットを教えて？

メリットは高値売却の可能性追求と確実な売却の両立ができること、デメリットは買取保証を受けるには「適用条件」があるということです。詳細はこちらをご覧ください。

買取保証サービスを受けられる会社はどこ？

大手不動産仲介会社では三井不動産リアルティ株式会社（三井のリハウス）をはじめ4社を、不動産買取業者では弊社東京テアトルを含む3社をご紹介しております。

詳細はこちらをご覧ください。

買取保証に向いているのはどんな人？

買取保証はこんな方に向いていると言えます。

東京テアトルの買取保証の詳細はこちら

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