マンションの買取保証。内容と流れ、相場や適用条件
カテゴリ：マンション買取
投稿日：2023.04.05
マンションを売るにあたって、「買取保証（売却保証）」という方法があるのはご存知でしょうか？
マンションを売る方法は大きく分けると「仲介」と「買取」の2つがあり、
- より「高く」売りたい方なら仲介
- より「早く」売りたい方なら買取
といったニーズの違いがあります。
そして、仲介と買取の良い所取りができる売却方法が「買取保証（売却保証）」です。
今回は、買取保証（売却保証）のサービスについて、詳しい流れや価格相場、メリット・デメリットなどをご紹介します。
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マンションの買取なら東京テアトルまでご相談ください！
- マンションの買取保証（売却保証）とは何か
- 買取保証でマンション売却をする際の流れ
- マンションを買取保証で売却するメリットデメリット
- 大手不動産仲介会社4社の買取保証
目次
マンションの買取保証（売却保証）とは
「買取保証（売却保証）」とは、まずは仲介を依頼して買主を探してもらい、もしも一定の期間内で仲介売却できなかった場合に、
仲介を依頼した不動産会社が自ら買主となって、
事前に合意した価格で買取ってくれるサービスです。
仲介での売却活動期間中は高値売却のチャンスがあり、期間内に成約できなくても買取価格で確実に売ることができるので、「仲介」と「買取」の良い所取りができるといえます。
既にご存知の方もいらっしゃるかもしれませんが、ここではまず「仲介」と「買取」がどんな方法なのかを確認していきましょう。
仲介会社が買主を探す「仲介」
皆さんが何となくイメージできるマンション（不動産）の売却方法は、「仲介」ではないでしょうか。
「仲介」とは、仲介会社（不動産会社）に不動産の売却を依頼して、主に個人の購入検討者（買主）を探してもらう方法です。
【仲介による売却】
仲介は、買主を探すためにチラシなどの広告、集客した購入検討者に対する物件への案内といった販売活動が必要です。
仲介の販売活動期間は、一般的には3ヶ月～6ヶ月程度かかるとされています。
買取保証の媒介契約で定める販売活動期間も、3ヶ月を目安としている不動産会社が多いです。
・部屋の片づけや掃除などの準備
・仲介会社への売却相談（査定～媒介契約締結）
・売買契約締結～残代金決済
の期間がプラスされますので、
合計すると5ヶ月以上の期間がかかります。
販売活動が長引けば、
6ヶ月～1年かかることもあります。
仲介は、以下に当てはまる方におすすめの売却方法です。
- 時間をかけてじっくり高値で売りたい方
- 市場価格にチャレンジするために、たくさんの購入検討者に物件を紹介して、たくさん部屋の見学をして欲しい方
- 現金化する期限が差し迫っていない方
- 築浅、駅近など一般的に売り易い物件を売却する方
売却金額が最優先の売主様向きといえるでしょう。
不動産会社が自ら買主となる「買取」
買取とは、不動産会社にマンション（不動産）を買い取ってもらう方法です。
しかしながら、仲介会社に相談して買取業者を探してもらうと、同じ買取でも仲介手数料が必要となります。買取で売りたいとお考えであれば、仲介手数料が不要な直接買取がおすすめです。仲介会社に相談せず、買取業者に直接相談してください。
【仲介手数料がかかる買取で売却】
【仲介手数料0円買取＝直接買取で売却】
売主様から買取の依頼を受けた不動産会社（買取業者）は、売主様所有のマンションを直接買い取ります。
不動産会社の「買取」は、不動産会社（買取業者）自らが買主になるので、購入検討者を探す広告や販売活動は必要ありません。
このように販売活動が必要ないことは、「買取」のメリットのひとつです。
買取による売却は、以下に当てはまる方におすすめです。
- 部屋の掃除、荷物の片づけなど無しで手間なく早く売りたい方。
- 購入検討者を部屋で待つなど販売活動が煩わしい方。
- 購入検討者の部屋の見学など販売活動に伴う人との接触を避けたい方。
- 売れるかどうかの心配をしたくない方。
- 決まった日時までに現金化が必要な方。
- 売却前のリフォームやクリーニング、荷物の撤去費用をかけたくない方。
- 広告無しで、ご近所に知られず売りたい方。
- 契約場所、日時、引渡し日などを自分のペースで決めたい方。
- 売却後の故障、不具合によるクレームなどを避けたい方。
買取は、売却価格の優先順位が最上位でない売主様向きの売却方法といえるでしょう。
30秒で分かる「直接買取」による売却のメリット（ショートムービー）
買取保証でマンションを売却する流れ
実際に買取保証でマンションを売却する場合の流れを詳しく解説いたします。
- 買取保証での売却相談・査定依頼
- 現地調査・不動産査定価格の提示
- 買取保証付き申込み・媒介契約
- 売却活動
- 購入希望者決定、契約金額など条件交渉
- 売買契約締結、引渡し準備
- 残代金決済、引渡し
- 売却不成立なら不動産会社が直接即時買取
それぞれのステップごとに見ていきましょう。
１.買取保証での売却相談・査定依頼
まず、複数の不動産業者に買取保証での売却について相談をし、査定を依頼します。
営業マンとは、売却相談から販売活動、売買契約から残代金決済、場合によっては直接買取と長い時間付き合うことになります。
比較検討するなかで、フィーリングが合って信頼できる営業マンをみつけることも重要です。
また、不動産会社によっては以下のような買取保証の対象物件としての「適用条件」を定めている場合があります。
- 専有面積40㎡以上
- 新耐震基準（建築確認日が1981年6月以降の建物）
- 管理会社に管理業務を委託している
この適用条件があることを、仲介と比較してのデメリットとして挙げているサイトもあります。
また、上記の条件以外にも、
- 買取保証の場合は仲介での販売期間が3か月間
- 販売期間後の買取金額の上限額は査定価格の90％
という条件を定めているところもあります。
２.現地調査・不動産査定価格の提示
実際にお部屋を見てもらうことで、内装や設備など部屋の状態と周辺環境を加味した精度の高い不動産査定価格を算出してもらうことが可能になります。
３.買取保証付き申込み・媒介契約
査定した売却価格、買取保証価格に納得すれば、それらを基準に売り出し価格を決めます。
少し高くても、何らかの理由があって買いたい人がいることを想定したり、値引き交渉があることを前提に少し高めに価格を設定するなど、売り出し価格を相談しながら決めていきます。
買取保証の際の販売価格は、例として3ヶ月の販売期間に合わせて
- 1ヶ月目は査定価格の115％が上限
- 2ヶ月目は査定価格の105％が上限
- 3ヶ月目は買取保証価格の105％が上限
といったように、販売上限額を適用条件に定めているところもありますので、調整した上での合意が必要となります。
売り出し価格が決まったら、媒介契約を締結して正式に売却の依頼を仲介会社にします。
媒介契約の種類
媒介契約には、上記のように3種類の契約があります。それぞれの媒介契約のポイントは下記の通りです。
- 専属専任媒介契約…依頼は1社だけ、買主の自己発見不可
- 専任媒介契約…依頼は1社だけ、買主の自己発見可
- 一般媒介契約…依頼は複数社OK、買主の自己発見も可
3つの媒介契約には一長一短があります。極論を言うと人気エリアの駅近物件はどの媒介契約でも売れます。
買取保証を利用する際は、
他社へ重ねて仲介依頼できない専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約
のいずれかの締結を適用条件としている仲介会社が多いため、必ず確認しましょう。
４.売却活動
購入希望者を探すため、仲介会社がチラシの配布、オープンルーム、SUUMOなどのポータルサイトへの掲載といった売却活動を行います。
販売活動には人件費と宣伝費がかかります。
仲介手数料は成功報酬ですので、コストをかけるからには「仲介での成約が確実に見込める物件」の販売を優先します。
そのため、相場からかけ離れた高過ぎる売り出し価格の設定などは、仲介会社の販売活動の意欲を削ぐことにもなります。
買取保証では最終的に仲介会社が買い取るという着地点が定まっているため、積極的に仲介してもらえない、もしくは手を抜かれるといった可能性をデメリットとして挙げているサイトもあります。
しかしながら、SNSなどを通して評判が拡散されるこの時代においては、たいていの仲介会社（不動産会社）は高値売却のチャンスをおろそかにせず、きちんと販売活動業務を遂行してくれるはずです。
販売活動をきっちり実施してもらうため、売り出し価格の設定などは、信頼できる仲介会社の営業マンに相談をしましょう！
５.購入希望者決定、契約金額など条件交渉
購入希望者がみつかったら契約金額、契約決済日などの交渉を行います。
購入希望者をその気にさせるため安易に値引き交渉をしてくるケースもあります。値引き交渉に応じるかは、販売活動中の広告の反響状況、集客状況なども勘案して正しく判断することが肝心です。
購入希望者が住宅ローンを借りる場合、通常契約前のこの期間に「事前審査」というローン審査を行います。
売買契約締結後に、「住宅ローンが借りられないので契約解除」ということにならないよう事前審査の結果の確認が必要です。
６.売買契約締結、引渡し準備
条件が整ったら売買契約の締結となります。
- 売買金額
- 契約日
- 残金決済日や契約の解除
などについての取り決めを盛り込んだ契約書を仲介会社が作成してくれます。
通常であれば、契約時に買主から売買金額の１０％程度の手付金を受領して契約を締結します。この手付金は残代金支払い時に残代金に充当されます。
７.残代金決済、引渡し
決済日になりましたら、買主から売買金額の全額を受領します。同時に買主に物件の引渡しを行います。
通常引渡しは、「物件状況報告書」という書面で内装や設備の状況を買主に説明して、家具や荷物などを撤去し空になった部屋と鍵を買主に引渡すことで完了となります。
併せて登記上の所有権の移転を行うために、必要な書類に書名捺印などして司法書士に渡します。
関連記事：マンション売却の登記費用は？内訳や必要書類、注意点を解説
８.売却不成立なら不動産会社が直接即時買取
販売期間内に仲介で売却できなかった場合、仲介会社（不動産会社）が買取保証価格で直接買取ります。
仲介会社（不動産会社）が買主となって、前述の「６.売買契約締結、引渡し準備」「７.残代金決済、引渡し」と同じ流れとなります。
買取保証の「適用条件」として、買主は仲介会社かその子会社と定めているところもあります。
買取保証のメリット・デメリット
買取保証の実際の流れがわかったところで、続いてはメリットとデメリットをご紹介いたします。
マンションを買取保証で売却するメリット
買取保証のメリットは、一定期間の仲介によって市場価格での売却にチャレンジできるという点です。
最初に「いつ売れるか」「いくらで売れるか」を確定できるので、資金計画が立てやすくなります。
期間内に成約できなくても買取価格で確実に売却できるので、「売れないかもしれない」という不安を解消できます。
マンションを買取保証で売却するデメリット
買取保証のデメリットは、先ほど紹介した「適用条件」があることです。
不動産会社によって異なりますが、買取保証して欲しい物件の
- 立地
- 築年数
- 専有面積
- 管理状況
などが適用条件にあてはまらないと、買取保証を受けることができません。
納得いくまで販売活動を継続できる通常の仲介とは異なり、販売期間にタイムリミットがあることにご注意ください。また、販売活動は3ヶ月間という適用条件を定めている不動産会社も多いです。
期間ごとの販売価格の上限額を適用条件として定めているところもあります。
また当然ながら、仲介会社の買取保証価格は、仲介での販売価格より低い金額が適用条件となります。
買取保証価格は不動産売却相場の何パーセント？
買取保証価格が「仲介での販売価格＝相場」と比べてどれくらい安くなるのか、気になるところかと思います。
「マンション買取保証」で検索すると、相場の60％程度と記しているサイトが多いようですが、実際のところはどうなのでしょうか？
上記の図は、大手仲介会社の買取保証での販売計画例です。
「3ヶ月の販売期間で1ヶ月ごとに計2回の価格変更を予定、期間内に成約できなかったら買取保証価格で買い取る」という場合の流れを表しており、査定価格3,000万円の90％、2,700万円を買取保証価格の上限に定めています。
この場合の買取保証上限価格は、仲介での販売価格の何％になるのでしょうか？下記をご覧ください。
- 開始時の価格 …3,450万円→仲介での販売価格の78％
- 価格変更1回目 …3,150万円→仲介での販売価格の85％
- 価格変更2回目 …2,835万円→仲介での販売価格の95％
買取保証の上限価格が査定価格の90％だった場合は、＝仲介での販売価格の78～95％です。
販売期間全体でみると、幅のある数値であるといえます。
一概に「買取保証価格は仲介より極端に安い」とは言えないことがおわかりいただけたかと思います。
販売価格を時系列にみると、査定価格3,000万円から450万円アップでスタート、1か月後に300万円ダウン、さらに1か月後に315万円ダウンする販売計画となっています。
一部の方には、高値売却の可能性を追求できる期間が3ヶ月のうち1ヶ月程度なのは案外短い、また変更する価格の幅が大きい、と感じられるかもしれません。
大手不動産仲介会社の買取保証サービスと適用条件
ここでは、買取保証（売却保証）サービスを導入している大手不動産仲介会社4社の諸条件を会社ごとにまとめました。
- 三井不動産リアルティ株式会社（三井のリハウス）の買取保証
- 住友不動産販売株式会社の買取保証
- 東急リバブル株式会社の買取保証
- 野村不動産アーバンネット株式会社の買取保証
それぞれの条件を見ていきましょう。
三井不動産リアルティ株式会社（三井のリハウス）の買取保証
| 対象物件 | 首都圏・関西圏・中部圏の当社営業エリア内の土地・戸建・マンション（専用住宅） |
| 適用条件 |
[土地・戸建] |
| 対象者 | 専属専任媒介契約（期間：3ヶ月）を締結した個人（宅建業者除く） |
| 買取保証金額 | １億円以内、かつ査定価格の90％以内 |
| 買取保証期間 | 3ヶ月 |
| →三井不動産リアルティ㈱の売却保証サービスはこちら | |
住友不動産販売株式会社の買取保証
| 対象物件 | 弊社営業可能エリアに所在する自己所有の居住用の不動産 |
| 適用条件 |
[土地・戸建] |
| 対象者 | 専属専任媒介契約（期間：3ヶ月）を締結した方 |
| 買取保証金額 | １億円以下、かつ弊社査定価格の90％以内 |
| 買取保証期間 | 3ヶ月 |
| →住友不動産販売㈱の売却保証サービスはこちら | |
東急リバブル株式会社の買取保証
| 対象物件 | 東京、神奈川、埼玉、千葉および札幌、仙台、名古屋、福岡、関西圏で当社が日常的に営業・販売活動可能なエリアの個人の居住用（現住）の土地・一戸建・マンション |
| 適用条件 |
[土地・戸建] |
| 対象者 | 当社の仲介により、自己所有の不動産を売却される個人（当社と専任媒介契約を締結） |
| 買取保証金額 | １億円以下、かつ当社査定価格の90％以内 |
| 買取保証期間 | 3～6ヶ月 |
| その他 | ※買取保証で当社が購入した物件が再販売で利益が出た場合、当社税抜再販売価格から当社購入価格および再販売費用（登記費用、仲介手数料相当額など）を差し引いた利益を売主様に還元する「利益還元制度」あり。 |
| →東急リバブル㈱の売却保証サービスはこちら | |
野村不動産アーバンネット株式会社の買取保証
| 対象物件 | 当社営業エリアの個人の居住用（現住）のマンション・戸建・土地 |
| 適用条件 |
[土地・戸建] |
| 対象者 | 専属専任・専任媒介契約（期間：3ヶ月以上6か月以内）を締結した方 |
| 買取保証金額 | １億円以下、かつ当社評価額の一定額を上限 |
| 買取保証期間 | 最長1年※保証期間は個別に審査 |
| その他 | ※買取保証で当社が購入した物件が再販売で利益が出た場合、当社税抜再販売価格から当社購入価格および再販売費用（登記費用、仲介手数料相当額など）を差し引いた利益を売主様に還元する「利益還元制度」あり。 |
| →野村不動産アーバンネット㈱の売却保証サービスはこちら | |
大手不動産会社による買取保証の比較
大手不動産仲介会社4社を比較すると、対象物件については概ね共通しているものの、適用条件は新耐震基準（昭和56年6月1日以降の建築確認所得）と築30年以内、30㎡以上と40㎡以上とに分かれています。
買取保証期間は3か月、3～6か月、最長1年と3つの条件に分かれていますので、個別に審査はあるものの、販売期間を6か月以上ご希望の方にも対応可能となっています。
また、東急リバブル株式会社と野村不動産アーバンネット株式会社は、買取保証で購入した物件を再販売して利益が出たら、再販売価格から購入価格と費用（登記費用、仲介手数料相当額など）を差し引いた利益を売主に還元する「利益還元制度」を設けています。
買取保証では仲介手数料以外は頂かないことで、仲介会社としてのスタンスをより明確にしています。
買取保証サービスがある不動産買取業者
ここでは、買取保証サービスを導入しているマンション買取業者を、弊社「東京テアトル」も含めた3社紹介します。
各会社名をクリックすると、買取保証サービスのページをご覧いただけます。
| 買取業者 | 特徴 |
| インテリックス㈱ | マンション以外にも戸建、土地、一棟建物まで幅広く対応 |
| スターマイカ㈱ | 買取保証付きの空室物件買取サービス |
| 東京テアトル㈱ | 中古マンション専門、媒介契約を締結して買取保証いたします |
買取業者の買取保証に関して、大手の不動産仲介会社ほど厳格に適用条件を明示しない会社が多いです。何故そうなのでしょうか？
例えば、買取させて頂く物件が「新耐震基準適合で住宅ローンが利用可能なマンション」なのは重要なポイントです。しかしながら、新耐震基準を満たしていなくても住宅ローンが使えるマンションといった例外的なケースも多々あるのです。
そのため、数多くのマンションを査定し取引している買取業者であればあるほど、ご相談ごとに精度の高い査定を行って適用の可否を確認するほうが、より多くのニーズに対応できると認識しているからです。
大手不動産仲介会社の適用条件に満たないマンションでも、上記の買取業者へ是非ご相談下さい。
お客様の心のパートナー「東京テアトル」
「相続したマンションを売却する必要が出てきた。」
「高齢の親が住んでいるマンションを売却して同居を考えている。」
「今住んでいるマンションを売却して住み替えたい。」
こうしたニーズのあるお客さまにとって何よりも大事なのは、相談する相手がいかに信頼できる相手かどうかです。
東京テアトルグループはサービス業を主軸とする会社であり、マンションの売却相談についてもサービス業のアイデンティティで取り組んでおります。
古くなったけど愛着あるマンションを安心して売却したい、というお客さまの心のパートナーとして、どんな些細な相談でもお気軽にお問合せいただけることを心よりお待ちしております。
この記事のまとめ
最後に、この記事でご紹介したマンションの買取保証（売却保証）についてまとめていきます。
買取保証ってどんなサービス？
「買取保証」とは、まずは仲介を依頼して買主を探してもらい、一定期間内で売却できなかった場合に、仲介を依頼した不動産会社が自ら買主となって事前に合意した価格で買い取ってくれるという、「仲介」と「買取」の良い所取りができるサービスです。詳細な流れはこちらをご覧ください。
買取保証のメリット・デメリットは？
メリットは高値売却の可能性追求と確実な売却の両立ができること、デメリットは買取保証を受けるには「適用条件」があるということです。詳細はこちらをご覧ください。
買取保証サービスを受けられる会社はどこ？
大手不動産仲介会社では三井不動産リアルティ株式会社（三井のリハウス）をはじめ4社を、不動産買取業者では弊社東京テアトルを含む3社をご紹介しております。
詳細はこちらをご覧ください。
買取保証に向いているのはどんな人？
買取保証はこんな方に向いていると言えます。
- なるべく高く売りたいのと同じくらい確実に売りたい方
- すぐではないが一定期間内にお金が必要な方
- 引越しや住み替えで決まった時期までに売りたい方
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