買取保証でのマンション売却。サービス内容や流れを解説

カテゴリ:マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日:2021.08.02

買取保証でマンション売却。サービス内容や流れを解説

マンション売却の方法は、大きく分けると「仲介」と「買取」の二つがあり、詳細は後述しますが、目的別で大雑把に分けるなら、より「高く」売りたい方なら仲介、より「早く」売りたい方なら買取がおすすめです。

そしてもう一つ、「買取保証(売却保証)」という方法があります。買取保証(売却保証)とはどのようなサービスなのか、買取保証(売却保証)のサービス内容や流れ、メリット・デメリット、どんな方におすすめかをご説明致します。

マンション売却方法「買取保証(売却保証)」とは

買取保証(売却保証)」とは、まずは仲介を依頼して買主を探してもらい、一定の期間内で売却できなかった場合に、仲介を依頼した不動産会社が自ら買主となって事前に合意した価格で買い取ってくれるサービスです。

仲介での売却活動期間中は高値売却のチャンスがあり、期間内に成約できなくても買取価格で確実に売却できるので、「仲介」と「買取」の良い所取りができるといえます。既にご存知の方もいらっしゃるかもしれませんが、ここでは「仲介」と「買取」がどんな売却方法なのかを確認していきましょう。

仲介会社が買主を探す「仲介」

皆さんが何となくイメージできるマンション(不動産)の売却方法は、「仲介」ではないでしょうか。

仲介会社(不動産会社)にマンション(不動産)の売却を依頼して、主に個人の購入検討者(買主)を探してもらう方法です。

【仲介による売却】

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【「仲介」は買主を探すための広告や販売活動が必須】

仲介会社の「仲介」は、買主を探すためにチラシなどの広告、集客した購入検討者の部屋(物件)への案内など販売活動が必要です。

【「仲介」の販売活動の期間は何カ月かかる?】

仲介の販売活動期間は、一般的には3ヶ月~6ヶ月程度といわれています。買取保証の媒介契約で定める販売活動期間も、3ヶ月を目安としている不動産会社が多いです。

実際には、部屋の片づけや掃除など売却準備期間、仲介会社への売却相談、売却査定や媒介契約の締結までの期間、売買契約締結後残代金決済までの期間がプラスされますので、合計すると5ヶ月以上の期間がかかります。販売活動が長引けば、6ヶ月~1年かかることもあります。

【「仲介」はこんな方におすすめ(売却金額が最優先の売主様向き)】

  1. 時間をかけてじっくり高値で売却したい方
  2. 市場価格にチャレンジするために、たくさんの購入検討者に物件を紹介して、たくさん部屋の見学をして欲しい方
  3. 現金化する期限が差し迫っていない方
  4. 築浅、駅近など一般的に売り易い物件を売却する方

不動産会社が自ら買主となる「買取」

「買取」は、不動産会社にマンション(不動産)を買い取ってもらう売却方法です。しかしながら、仲介会社に相談して買取業者を探してもらうと、同じ買取でも仲介手数料が必要となります。

買取で売却とお考えであれば、仲介手数料が不要な直接買取がおすすめです。仲介会社に相談せず、直接買取業者に相談してください。

【仲介手数料がかかる買取で売却】

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【仲介手数料0円買取=直接買取で売却】

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【「買取」は、販売活動が不要】

売主様から買取の依頼を受けた不動産会社(買取業者)は、売主様所有のマンションを直接買い取ります。

不動産会社の「買取」は、不動産会社(買取業者)自らが買主になるので、購入検討者を探す広告や販売活動は必要ありません。

販売活動が必要ないことは、「買取」のメリットのひとつです。

参考記事:マンション買取の流れ、買取のメリット

【「買取」はこんな方におすすめ(売却金額の優先順位が最上位でない売主様向き)】

  1. 部屋の掃除、荷物の片づけなど無しで手間なく早く売却をしたい方。
  2. 購入検討者を部屋で待つなど販売活動が煩わしい方。
  3. 購入検討者の部屋の見学など販売活動に伴う人との接触を避けたい方。
  4. 売れるかどうかの心配をしたくない方。
  5. 決まった日時までに現金化が必要な方。
  6. 売却前のリフォームやクリーニング、荷物の撤去費用をかけたくない方。
  7. 広告無しで、ご近所に知られず売却したい方。
  8. 契約場所、日時、引渡し日などを自分のペースで決めたい方。
  9. 売却後の故障、不具合によるクレームなどを避けたい方。
「買取」は、高齢な親が住んでいるので人との接触と親のストレスを少なく売りたい、相続したマンションなので早く手間なく売りたい、売却期限が決まっているので早く売りたい、のようなニーズの方に特におすすめの売却方法です。

東京テアトルの直接買取の詳細はこちら

30秒で分かる「直接買取」による売却のメリット(ショートムービー)

「お部屋そのまま」編

「クレーム心配ゼロ」編

「スケジュール早期確定」編

買取保証の流れ

1.買取保証での売却相談・査定依頼

まず、複数の不動産業者に買取保証での売却について相談をし、査定を依頼しましょう。営業マンとは、売却相談から販売活動、売買契約から残代金決済、場合によっては直接買取と長い時間付き合うことになります。比較検討するなかで、フィーリングが合って信頼できる営業マンをみつけることも重要です。

【買取保証対象物件の「適用条件」を確認】

不動産会社によって異なりますが、専有面積40㎡以上、新耐震基準(建築確認申請が受け入れられた日が1981(昭和56)年6月以降の建物)、管理会社に管理業務を委託しているなど、買取保証の対象物件としての「適用条件」を定めています。この「適用条件」があることを仲介と比較してのデメリットとして挙げているサイトもあります。

また、買取保証の場合は仲介での販売期間が3カ月間、そして販売期間後の買取金額の上限額は査定価格の90%、と「適用条件」を定めているところもあります。

買取保証の「適用条件」にクリアしている物件かどうか確認するとともに、提示された買取金額についても交渉してみましょう。

2.現地調査・査定価格(販売価格と買取保証価格)の提示

実際にお部屋を見てもらうことで、内装や設備など部屋の状態と周辺環境を加味した精度の高い査定価格を算出してもらうことが可能になります。

3.買取保証付き申込み・媒介契約

【売り出し価格】

査定した販売価格、買取保証価格に納得すれば、それらを基準に売り出し価格を決めます。

少し高くても理由(訳)があって買いたい人がいることを想定して、或いは値引き交渉があることを前提に少し高めに価格を設定するなど、売り出しする価格を相談しながら決めていきます。

買取保証の際の販売価格は、例えば3か月の販売期間に合わせて、

・「1か月目は査定価格の115%が上限」
・「2か月目は査定価格の105%が上限」
・「3か月目は買取保証価格の105%が上限」

といったように、販売期間とともに販売上限額を「適用条件」に定めているところもありますので、調整した上での合意が必要となります。

売り出し価格が決まったら、媒介契約を締結して正式に売却の依頼を仲介会社にします。

【媒介契約の種類】

媒介契約には3つの契約があります。3つの媒介契約のポイントは下記の通りです。

  1. 専属専任媒介契約は依頼1社だけ、自己発見不可
  2. 専任媒介契約は依頼1社だけ、自己発見可
  3. 一般媒介契約は依頼複数社OK、自己発見も可

3つの媒介契約には一長一短があります。極論すると人気エリアの駅近物件はどの媒介契約でも売れます。

【買取保証の際は媒介条件を確認】

買取保証を利用する際は、他社へ重ねて仲介依頼できない専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約のいずれかの締結を「適用条件」としているところが多いですので、仲介会社に確認しましょう。
媒介契約のまとめ

関連記事:媒介契約とは?一般媒介と専任媒介の違い

4.売却活動

購入希望者を探すため、仲介会社(不動産会社)がチラシの配布、オープンルーム、SUUMO等のポータルサイトへの掲載などの売却活動(販売活動)を行います。

売却活動には人件費と宣伝費がかかります。仲介手数料は成功報酬ですので、コストをかけるからには「仲介での成約が確実に見込める物件」の販売を優先します。相場からかけ離れた売り出し価格の設定などは、仲介会社の売却活動の意欲を削ぐことにもなります。

買取保証では最終的に仲介会社(不動産会社)が買い取るという着地点が定まっているため、積極的に仲介してもらえない、もしくは手を抜かれるといった可能性をデメリットとして挙げているサイトもありますが、SNS等を通して評判がネット上にダイレクトに拡散されるこの時代においては、たいていの仲介会社(不動産会社)は高値売却のチャンスをおろそかにせず、きちんと売却活動業務を遂行してくれるはずです。

売却活動をきっちり実施してもらうため、売り出し価格の設定などは、信頼できる仲介会社の営業マンに相談をしましょう!

5.購入希望者決定、契約金額など条件交渉

購入希望者がみつかったら契約金額、契約決済日などの交渉を行います。

購入希望者をその気にさせるため安易に値引き交渉をしてくるケースもあります。値引き交渉に応じるかは、売却活動中の広告の反響状況、集客状況なども勘案して正しく判断されることが肝心です。

購入希望者が住宅ローンを借りる場合、通常契約前のこの期間に「事前審査」というローン審査を行います。

売買契約締結後に住宅ローンが借りられないので契約解除ということにならないよう「事前審査」結果の確認が必要です。

6.売買契約締結、引渡し準備

【売買契約書の締結】

条件が整ったら売買契約の締結となります。売買金額、契約日、残金決済日や契約の解除についての取り決めなどを盛り込んだ契約書を仲介会社が作成をしてくれます。

【手付金の受領】

通常であれば、契約時に買主から売買金額の10%程度の手付金を受領して契約を締結します。この手付金は残代金支払い時に残代金に充当されます。

7.残代金決済、引渡し

決済日になりましたら、買主から売買金額の全額を受領します。同時に買主に物件の引渡しを行います。

通常引渡しは、「物件状況報告書」という書面で内装や設備の状況を買主に説明して、家具や荷物などを撤去して空になった部屋と鍵を買主に引渡すことで完了となります。

【登記】

併せて登記上の所有権の移転を行うために、必要な書類に書名捺印などして司法書士に渡します。

関連記事:マンション売却の登記費用は?内訳や必要書類、注意点を解説

8.期間内に売却できなかったら不動産会社が直接即時買取

販売期間内に仲介で売却できなかった場合、仲介会社(不動産会社)が買取保証価格で直接買取ります。

仲介会社(不動産会社)が買主となって、前述の「6.売買契約締結、引渡し準備」「7.残代金決済、引渡し」と同じ流れとなります。買取保証の「適用条件」として、買主は仲介会社かその子会社と定めているところもあります。

買取保証のメリット・デメリット

メリット=高値売却の可能性追求と確実な売却の両立

一定期間仲介により市場価格での売却にチャレンジできます。

最初に「いつ売れるか」、「いくらで売れるか」を確定できるので、資金計画が立てやすくなります。

期間内に成約できなくても買取価格で確実に売却できるので、売却できないかもという不安を解消できます。

デメリット=買取保証を受けるには「適用条件」がある

不動産会社によって異なりますが、買取保証して欲しい物件の立地築年数専有面積管理状況などが「適用条件」にあてはままらないと、買取保証を受けることができません。

納得いくまで販売活動を継続できる通常の仲介とは異なり、販売期間にタイムリミットがあることにご注意ください。3か月間と「適用条件」を定めている不動産会社が多いです。期間ごとの販売価格の上限額を「適用条件」として定めているところもあります。

また当然ながら、仲介会社(不動産会社)の買取保証価格は、仲介での販売価格より低い金額が「適用条件」となります。

マンション買取保証価格は相場の何%?

買取保証価格が仲介での販売価格と比べてどれくらい安くなるのか、気になるところかと思います。「マンション買取保証」で検索すると、「相場の60%程度」と記しているサイトが多いようですが、本当はどうなのでしょうか?

大手仲介会社の買取保証での販売計画例(販売期間:3か月)

上記の図は、大手仲介会社の買取保証での販売計画例です。「3か月の販売期間で1か月ごとに計2回の価格変更を予定、期間内に成約できなかったら買取保証価格で買い取る」場合の流れを表しており、査定価格3,000万円の90%、2,700万円を買取保証価格の上限に定めています。

この場合の買取保証上限価格は、仲介での販売価格の何%になるのでしょうか?下記をご覧ください。

・(開始時の価格) 3,450万円→78%
・(価格変更1回目)3,150万円→85%
・(価格変更2回目)2,835万円→95%

買取保証上限価格が査定価格の90%ということは、仲介での販売価格の78~95%であり、販売期間全体でみると「幅のある数値」であることがご確認いただけます。
販売開始時の価格で売れれば、買取保証上限価格は仲介での販売価格の78%ですが、1か月経過以降は仲介での販売価格の85%、さらに1か月後には95%となることから、買取保証価格は仲介より極端に安いとは言えないこともおわかりいただけます。

販売価格を時系列にみると、査定価格3,000万円から450万円アップでスタート、1か月後に300万円ダウン、さらに1か月後に315万円ダウンする販売計画となっています。一部の方には、高値売却の可能性を追求できる期間が3か月のうち1か月程度なのは案外短い、また変更する価格の幅が大きい、と感じられるかもしれません。

なお、買取保証価格については、不動産相場など様々な変動要素も勘案されるため、「必ずしも上限額そのものを提示されるとは限らない」ことにもご注意ください。

不動産会社の買取保証サービスと適用条件

ここでは、買取保証(売却保証)サービスを導入している大手不動産仲介会社4社の諸条件を会社ごとにまとめました。

三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)

対象物件 首都圏・関西圏・中部圏の当社営業エリア内の土地・戸建・マンション(専用住宅)
適用条件

[土地・戸建]
敷地面積40㎡以上※建物調査を実施する場合あり。

[マンション]
新耐震基準、専有面積40㎡以上、一般的な住宅ローンが利用可能な物件であること。

※規定の審査後に保証開始、予め提示した販売計画に基づき売却活動を実施。媒介契約締結日から1か月目、2か月目に媒介価格(売り出し価格)を変更。

他にも諸条件あり。

対象者 専属専任媒介契約(期間:3ヶ月)を締結した個人(宅建業者除く)
買取保証金額 1億円以内、かつ査定価格の90%以内
買取保証期間 3ヶ月
→三井不動産リアルティ株式会社の売却保証サービスはこちら

 

住友不動産販売株式会社

対象物件 弊社営業可能エリアに所在する自己所有の居住用の不動産
適用条件

[土地・戸建]
敷地面積40㎡以上※建物調査を実施する場合あり。

[マンション]
新耐震基準、専有面積40㎡以上、自主管理を除く

※土地・戸建・マンションとも建築基準法等に適合し、一般的な住宅ローンが利用可能な物件であること。規定の審査後に保証開始。予め提示した販売計画に基づき売却活動を実施。

他にも諸条件あり。

対象者 専属専任媒介契約(期間:3ヶ月)を締結した方
買取保証金額 1億円以下、かつ弊社査定価格の90%以内
買取保証期間 3ヶ月
→住友不動産販売株式会社の売却保証サービスはこちら

 

東急リバブル株式会社

対象物件 東京、神奈川、埼玉、千葉および札幌、仙台、名古屋、福岡、関西圏で当社が日常的に営業・販売活動可能なエリアの個人の居住用(現住)の土地・一戸建・マンション
適用条件

[土地・戸建]
敷地面積40㎡以上、戸建ては築30年以内(但し築年数に応じた制限有) ※別途当社規定の建物検査有。

[マンション]
築30年以内、専有面積30㎡以上 

※土地・戸建・マンションとも法令および条例に適合し、一般的な住宅ローンが利用可能な物件であること。当社審査後適用。売却活動は当社指定の地域担当店舗が実施。

他にも諸条件あり。

対象者 当社の仲介により、自己所有の不動産を売却される個人(当社と専任媒介契約を締結)
買取保証金額 1億円以下、かつ当社査定価格の90%以内
買取保証期間 3~6ヶ月
その他 ※買取保証で当社が購入した物件が再販売で利益が出た場合、当社税抜再販売価格から当社購入価格および再販売費用(登記費用、仲介手数料相当額など)を差し引いた利益を売主様に還元する「利益還元制度」あり。
→東急リバブル株式会社の売却保証サービスはこちら

 

野村不動産アーバンネット株式会社

対象物件 当社営業エリアの個人の居住用(現住)のマンション・戸建・土地
適用条件

[土地・戸建]
新耐震基準、敷地面積40㎡以上 、建築基準法の法令および条例に適合し、一般的な住宅ローンが利用可能な物件であること。※別途当社規定の建物検査有。

[マンション]
新耐震基準、専有面積30㎡以上 

他にも諸条件あり。

対象者 専属専任・専任媒介契約(期間:3ヶ月以上6か月以内)を締結した方
買取保証金額 1億円以下、かつ当社評価額の一定額を上限
買取保証期間 最長1年※保証期間は個別に審査
その他 ※買取保証で当社が購入した物件が再販売で利益が出た場合、当社税抜再販売価格から当社購入価格および再販売費用(登記費用、仲介手数料相当額など)を差し引いた利益を売主様に還元する「利益還元制度」あり。
→野村不動産アーバンネット株式会社の売却保証サービスはこちら

 

大手不動産仲介会社4社を比較すると、対象物件については概ね共通しているものの、適用条件は新耐震基準(昭和56年6月1日以降の建築確認所得)と築30年以内、30㎡以上と40㎡以上とに分かれています。買取保証期間は3か月、3~6か月、最長1年と3つの条件に分かれていますので、個別に審査はあるものの、販売期間を6か月以上ご希望の方にも対応可能となっています。

また、大手不動産仲介会社4社のうち、東急リバブル株式会社と野村不動産アーバンネット株式会社は、買取保証で購入した物件を再販売して利益が出たら、再販売価格から購入価格と費用(登記費用、仲介手数料相当額など)を差し引いた利益を売主に還元する「利益還元制度」を設けており、買取保証では仲介手数料以外は頂かないことで仲介会社としてのスタンスをより明確にしています。

買取保証サービスがある不動産買取業者

ここでは、買取保証(売却保証)サービスを導入しているマンション買取業者を、弊社東京テアトルも含め3社紹介します。各会社名をクリックすると、買取保証サービスのページをご覧いただけます。

買取業者 特徴
インテリックス株式会社 マンション以外にも戸建、土地、一棟建物まで幅広く対応
スターマイカ株式会社 買取保証付きの空室物件買取サービス
東京テアトル株式会社 中古マンション専門、媒介契約を締結して買取保証いたします

 

買取業者の買取保証に関して、大手不動産仲介会社ほど厳格に適用条件を明示しない会社が多いです。何故かというと、例えば買取させて頂く物件が「住宅ローンが利用可能なマンション」なのは重要なポイントですが、新耐震基準でなくても住宅ローンが使えるマンションといった例外的なケースも多々あるため、数多くのマンションを査定し取引している買取業者であればあるほど、ご相談ごとに精度の高い査定を行って適用の可否を確認するほうが、より多くのニーズに対応できると認識しているからです。

大手不動産仲介会社の適用条件に満たないマンションでも、上記の買取業者へ是非ご相談下さい。

お客様の心のパートナー

相続したマンションを売却する必要が出てきた。
高齢の親が住んでいるマンションを売却して同居を考えている。
今住んでいるマンションを売却して住み替えたい。

こうしたニーズのあるお客さまにとって何よりも大事なのは、相談する相手がいかに信頼できる相手かどうかです。
東京テアトルグループはサービス業を主軸とする会社であり、マンションの売却相談についてもサービス業のアイデンティティで取り組んでおります。
古くなったけど愛着あるマンションを安心して売却したい、というお客さまの心のパートナーとして、どんな些細な相談でもお気軽にお問合せいただけることを心よりお待ちしております。

関連記事:東京テアトル会社情報

関連記事:マンション売却相談センター相談員のご紹介

この記事のまとめ

買取保証ってどんなサービス?

「買取保証」とは、まずは仲介を依頼して買主を探してもらい、一定期間内で売却できなかった場合に、仲介を依頼した不動産会社が自ら買主となって事前に合意した価格で買い取ってくれるという、「仲介」と「買取」の良い所取りができるサービスです。詳細な流れはこちらをご覧ください。

買取保証のメリット・デメリットを教えて?

メリットは高値売却の可能性追求と確実な売却の両立ができること、デメリットは買取保証を受けるには「適用条件」があるということです。詳細はこちらをご覧ください。

買取保証サービスを受けられる会社はどこ?

大手不動産仲介会社では三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)をはじめ4社を、不動産買取業者では弊社東京テアトルを含む3社をご紹介しております。

詳細はこちらをご覧ください。

買取保証に向いているのはどんな人?

買取保証はこんな方に向いていると言えます。

  • なるべく高く売りたいのと同じくらい確実に売りたい方
  • すぐではないが一定期間内にお金が必要な方
  • 引越しや住み替えで決まった時期までに売りたい方

東京テアトルの買取保証の詳細はこちら


森田学(執筆
森田 学【宅地建物取引士】

1999年東京テアトル株式会社に入社。「テアトルタイムズスクエア」などの映画館の運営スタッフ業務、ラグジュアリーホテル「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、区分所有マンションの売買を担当し現在に至る。

 マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方も大勢いらっしゃるかと存じます。
 マンション専門に年間200件以上、取引築年数平均が30.8年と築古物件が得意な弊社が独自メソッドによる査定で高値買取致します。円滑で安心なお取引の一助となれば幸いです。