相続したマンションを売却。流れ、手続き、税金計算方法

カテゴリ:マンション売却と相続
投稿日:2020.04.22

相続したマンションを売却。流れ、手続き、税金計算方法

親のマンションを相続するけど、住む人はいないし、売却することになるな、という方も多いのではないでしょうか?

マンション相続流れ・手続き、税金計算方法売却流れなどについて解説します。

売却前、マンション相続の流れ

一般的なマンションの相続から売却までの流れは下記の通りです。

  1. 遺言書の確認
  2. 遺産(負債)の確認(相続放棄の検討)
  3. 相続人の確認
  4. 基礎控除額の計算
  5. 相続税の確認
  6. 遺産の分け方の話し合いと決定(遺産分割協議書作成)
  7. 相続登記
  8. 相続したマンションを売却する

1から8、それぞれのステップに分け、具体的な手続きとポイント、注意点などを解説していきます。

マンション相続の手続き・手順

1.遺言書の確認

  • 被相続人が亡くなってから7日以内に死亡届を提出
  • 遺言書が残されているか確認

2.遺産(負債)の確認

【プラスの相続財産】

不動産、現金、有価証券、動産(自動車、貴金属など)、その他(ゴルフ会員券、著作権など)

死亡3年以内の生前贈与や相続時精算課税制度による贈与を相続財産に加算する必要があるケースは、贈与額を加算します。

(参考:国税庁|贈与財産の加算と税額控除)
(参考:国税庁|相続時精算課税の選択)

【マイナスの相続財産】

負債(借金、住宅ローンなど)、税金関係(未払いの所得税住民税など)、その他(未払い分の家賃など)

【相続放棄の検討】

借金などマイナスの財産の方が多いケースなど、相続の権利をすべて放棄する相続放棄という選択肢があります。

相続放棄は、「相続の開始をしった日から3ヶ月以内にしなければならない」という期限があります。相続財産の全容を調べたうえ検討することが必要です。

(参考:国税庁|「相続を放棄した人」とは)

3.相続人の確認

【法定相続人】

相続人の範囲は、死亡した人の配偶者、配偶者以外は下記順序で配偶者と一緒に相続人になります。

優先順位 法定相続人(代襲相続人)
第1順位 死亡した人の子供、その子供が既に死亡⇒その子供の直系卑属(子供や孫など)。子供も孫もいるときは、死亡した人により近い世代である子供が優先。
第2順位 死亡した人の直系尊属(父母や祖父母など)。父母も祖父母もいるときは、死亡した人により近い世代である父母が優先。第1順位の人がいないときに相続人になる。
第3順位 死亡した人の兄弟姉妹、その兄弟姉妹が既に死亡⇒その人の子供。第1順位の人も第2順位の人もいないとき相続人になる。

法定相続人の範囲は、戸籍謄本で確認することになります。戸籍謄本は、戸籍のある市町村で入手できます。郵送での交付が可能な市町村もありますが、交付方法は該当する市区町村役場にお問い合わせください。

相続したマンションの売却をご検討であれば、相続手続きや相続登記についてのご相談も承っております。お客様のご希望、ご要望、スケジュールなどをお聞きしたうえ、問題やお悩み解決に最適な方法や専門家をご紹介致します。お気軽にご相談ください。

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【法定相続分】

相続人 法定相続分
配偶者と子供 配偶者1/2 子供1/2(2人以上のときは全員で1/2)
配偶者と直系尊属 配偶者2/3 直系尊属1/3(2人以上のときは全員で1/2)
配偶者と兄弟姉妹 配偶者3/4 兄弟姉妹1/4(2人以上のときは全員で1/2)

子供、直系尊属、兄弟姉妹がそれぞれ2人以上いるときは、原則として均等に分ける。

4.相続税の基礎控除額の計算

相続税は、相続税の課税対象となる課税価格の合計から基礎控除額を差し引いた部分に対してかかります。

【基礎控除額の計算式】

3000万円+(600万円×法定相続人の数)

例えば法定相続人が4人いる場合、3000万円+(600万円×4人)=5400万円が基礎控除額となります。

5.相続税の確認

マンション(不動産)や現金預金、有価証券、自動車、貴金属等のような財産のほか、著作権のような無形財産も相続税の対象となります。

相続や遺贈によって財産を取得した人ごとに、課税価格を計算します。

各人の課税価格の計算の詳細は、国税庁のホームページ「相続税の計算」でご確認ください。

遺産を相続すると、必ず相続税を納めなければならないというこではありません。ざっくり言うと、相続財産総額が「4.基礎控除額」を超えなければ相続税は発生しませんし、相続税の申告手続きも必要ありません。

遺産の総額 相続税 相続税申告
基礎控除額以下 課税されない 不要
基礎控除額より多い 基礎控除額を超えた分に課税 必要

基礎控除額を超える場合、その超える部分に対して課税されます。この場合、相続税の申告及び納税が必要となります。その期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内になります。

(参考:国税庁|相続税の計算)

【相続税の速算表】

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1000万円以下 10%
3000万円以下 15% 50万円
5000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1700万円
3億円以下 45% 2700万円
6億円以下 50% 4200万円
6億円超 55% 7200万円

この速算表で計算した法定相続人ごとの税額を合計したものが相続税の総額となります。

(参考:国税庁|相続税の税率)

【相続税を払う人は何パーセント?】

国税庁によると相続税の課税件数の割合は、2017年で8.3%となっています。被相続人100人のうち約8人の財産に相続税が発生することになります。

2015年以降、相続税の基礎控除額が縮小されたことで、課税される割合は2014年の4.4%から8%台に増加しています。

それでも相続財産そのものが無いか、基礎控除額を差し引くと課税対象がゼロとなり納税義務の生じない人が大多数のようです。

(参考:国税庁|相続税の申告状況について)

資産家でない限り、マンションと一般的な家庭の現金預金を相続するようなケースでは、相続税の発生はしないことが多いようです。

それでも隠し財産があるかもしれないので、しっかり被相続人の財産を調べて把握することが大切です。

6.遺産の分け方の話し合いと決定

遺言書がなければ、遺産は相続人全員で遺産の分け方を決めることになります。

話し合いや相談して分ける場合、「遺産分割協議」を行う必要があります。この協議に特別な方法があるわけではありませんが、相続人が全員で行わないと、無効となってしまいます。

7.相続登記

相続をしたマンションの登記上の名義変更をする手続きが相続登記になります。

マンションの相続登記も、遺言があれば遺言の内容にしたがって相続登記または遺贈登記をすることになります。

遺言書が無い場合は、遺産分割協議による相続登記か法定相続分どおりの相続登記かになります。

相続人が複数人いる場合、前項にある遺産分割協議を行ない、遺産分割協議書を作成して相続登記を行ないます。

遺産分割協議や遺産分割協議書の作成などのご相談を承ります。弊社取引先専門家と協議のうえアドバイスを差し上げます。まずはお気軽にお問い合わせください。

※弊社相談員へのご相談は無料です。専門家への具体的な相談は初回無料のケース、初回から有料のケースもございます。詳しくは弊社相談員にお問い合わせください。

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8.相続したマンションを売却する

遺産分割協議により相続する人が決まれば、相続したマンションの売却が可能になります。

マンションを売却するとき、ふたつの選択肢があります。

不動産会社(マンション買取業者)に直接買取をしてもらうか、仲介で一般の方に買ってもらうかのふたつの選択肢です。

「直接買取」は、不動産会社(マンション買取業者)が自ら買主となります。

「一般の方に買ってもらう」は、不動産会社(仲介会社)に販売活動を依頼=仲介をしてもらい、個人の買主を探してもらうことになります。

どちら選ぶかは、売却にあたり何を重視するかの優先順位によるので、どっちが正解、どっちが良いと一概に言えるものではないと考えます。

分かり易く言うと「直接買取」は、プロ(不動産会社)に買ってもらうので手間と時間がかからず売却が可能な売り方、「一般の方に買ってもらう」仲介は、個人の買主を探すので手間と時間はかかるけど、市場価格で売却が可能な売り方と言えます。

どちらを選ぶべきか?両方の売り方の査定価格が知りたい!両方の売り方の良いとこどりをしたい!などご相談、ご質問などお気軽にお問い合わせください。

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相続したマンションの売却をご希望の方は無料査定をご利用ください。

お問い合わせ先:☎0120-900-881

相続したマンションの名義変更、相続登記の費用

名義変更(相続登記)

マンションを相続したら、相続手続きのひとつとしてマンションの名義変更(相続登記)が必要になります。

被相続人(亡くなった方)の名義になっているマンションの登記名義人を、そのマンションを相続した相続人の名義に変更する登記手続きが相続登記です。

親のマンションを兄弟で相続、兄弟のマンションを兄弟で相続、叔父叔母のマンションを姪甥で相続など相続の形態は様々です。

相続したマンションを売却する場合、被相続名義人のマンションをそのまま第三者に名義変更=所有権移転登記することはできません。相続人への相続を原因とする所有権移転登記を行なった後に、第三者への所有権移転登記を行なう必要があります。

相続登記(名義変更)に必要な書類等

相続不動産の相続登記には、下記の3通りの手続きがあります。

  • 遺言書による相続登記
  • 遺産分割協議による相続登記
  • 法定相続分どおりの相続登記

ここでは、遺産分割協議による相続登記の必要な書類をご案内いたします。

遺言書が無く、相続人が二人以上いるときは、マンションを誰が所有するかを記入した遺産分割協議書を作成して、有効な遺産分割協議書とするために相続人全員の署名押印をします。

【亡くなられた方(被相続人)の書類】

書類 内容、理由
戸籍謄本、除籍謄本、改正原戸籍謄本 相続人を確定するため、遺産分割協議書に署名押印しているのが相続人全員であることを証明するため、被相続人が生まれた時から亡くなった時までの連続した戸籍謄本が必要。
住民票除票or戸籍附票 被相続人を住所、氏名、本籍地で特定をするのに必要。
  • 被相続人必要書類の詳細は、相談員にお気軽にお問い合わせください。
  • 戸籍謄本(1通)は、最後の本籍地のある市町村役場にてご請求ください。
  • 出生時からの除籍謄本(1通)は、市町村役場にお尋ねください。
  • 改正原戸籍謄本(1通)は市町村役場にお尋ねください。

【相続人の書類】

書類 内容、理由
戸籍謄本 相続人全員の戸籍謄本が必要です。相続開始後に取得したもの。
遺産分割協議書+印鑑証明書 相続人全員が署名、実印で押印して、印鑑証明書を付けます。
住民票 全部事項証明書に所有者として記載される住所を特定するため。
登記委任状 相続登記の手続きを司法書士に委任する場合に必要。
固定資産税評価証明書 相続登記にかかる登録免許税を計算するため。
登記済権利証(or登記識別情報通知書) 相続登記をおこなうべき不動産を確認するため。

詳しくは、相談員にお気軽にお問い合わせください。

お問い合わせ先:☎0120-900-881

相続登記(名義変更)の費用を見積もり

相続登記の費用の内訳は、大きく分けると下記の二つになります。

  1. 登録免許税と登記事項証明書や固定資産税評価証明書等の取得費用
  2. 司法書士への報酬

1.登録免許税は、固定資産税評価額に登録免許税の税率0.4%を乗じて算出した金額になります。

2.司法書士への報酬は、個々の司法書士が決定していますので、見積もりを依頼して比較してみましょう。

見積書例

件名 件数 報酬額 登録免許税
1.所有権移転(相続)登記 区分建物 1 60,000 57,300
2.遺産分割協議書作成 1 30,000  
       
14.調査・閲覧料・測量図・建物図面   1,000 360
15.謄本・抄本・印鑑証明書・資格証明書 1 1,000 600
16.市役所証明(戸籍、固定資産税評価証明書) 3 1,000 1,250
17.申請・受領   10,000  
小計   103,000/① 59,510/②
       
その他の費用/郵送代及び交通費   2,550  
小計   2,550/③  
合計(①+②+③)   165,060/④  
消費税(①×10/100)   10,300/⑤  
差引請求額(④+⑤)   175,360  

上記見積もりは、郊外の3000万円程度のマンション、相続人が2~5人程度を想定して作成したものです。詳しくはお問い合わせください。

ご希望があれば、信頼性は高く、報酬はリーズナブルな、弊社取引先司法書士事務所をご紹介致します。

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相続したマンションを売却した時の税金と経費

譲渡所得と譲渡税(所得税、住民税)の計算方法

1:譲渡所得(利益部分)の計算方法

譲渡所得(利益部分)=売った金額(売却金額)-買った金額(取得費)-売却にかかった経費(譲渡費用)-特別控除額

【売った金額】

実際に売却した金額

【買った金額】

相続したマンションの場合、被相続人(亡くなった方)が購入した金額を買った金額(取得費)として引き継ぎます。建物は、購入した金額から減価償却相当額を差し引く必要があります。その他取得時の経費を取得費として買った金額(取得費)に含めることが出来ます。

(参考:国税庁|減価償却のあらまし)

(参考:国税庁|建物の取得費の計算)

【譲渡費用】

売却にかかった仲介手数料、印紙代など

【特別控除額】

譲渡所得の金額の計算上、要件に当てはまれば特例として受けられる特例・特典です。

2:譲渡所得(利益部分)に税率を乗じて税金を計算する

【短期譲渡】マンションを購入してから5年以内の場合

所得税=譲渡所得(利益部分)×30%

復興特別所得税=譲渡所得(利益部分)×0.63%

住民税=譲渡所得(利益部分)×9%

【長期譲渡】マンションを購入してから5年超の場合

所得税=譲渡所得(利益部分)×15%

復興特別所得税=譲渡所得(利益部分)×0.315%

住民税=譲渡所得(利益部分)×5%

【相続によって取得したマンション(資産)の取得の時期】

相続により取得した場合、死亡した人の取得の時期がそのまま所得した人に引き継がれることになります。

親が亡くなって相続したマンションの場合、親がマンションを取得した日から、相続した子供が売却した年の1月1日までを所有期間として長期譲渡所得か短期譲渡所得かを判定することになります。

譲渡税以外の経費

1:仲介手数料

一般的なマンションであれば、仲介手数料の上限金額である”売却金額の3%+6万円+消費税”が不動産会社(仲介会社)に支払う手数料相場となっています。

2:住所変更登記、氏名変更登記、抵当権抹消登記などの登記費用

登記を行なうのに登録免許税と司法書士への報酬等が発生します。

3:印紙

売買契約書(不動産売却)に貼付する印紙が必要になります。

契約金額 本則税率 軽減税率
500万円を超え1千万円以下 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下 2万円 1万円
5千万円を超え1億円以下 6万円 3万円

※軽減税率は平成26年4月1日から令和2年3月31日までの間に作成される、不動産の譲渡(土地や建物、区分所有マンションなどの不動産売却)に関する契約書が対象となります。

(参考:国税庁|不動産売買契約書の印紙税の軽減措置)

4:不用品の処分費用、引越し費用等

廃棄する不用品の量や内容によって費用が決まります。お見積りやご相談は、信頼できる弊社取引先会社等をご紹介致します。

関連記事:不用品の処分や荷物整理・お引越しのサポートチームメンバー紹介

譲渡所得を減らし、税金が減る特例や特別控除等

1:所得費加算の特例

【特例を受けるための要件】

  • 相続によって財産を取得した人が売却をしたこと
  • その財産を取得した人が相続税を支払っていること
  • その財産を相続税の申告期限から3年以内に売却したこと

譲渡所得(利益部分)=売った金額(売却金額)-(買った金額(取得費)+売却したマンションに対する相続税額)-売却にかかった経費(譲渡費用)

相続税の取得費加算は、支払った相続税のうちのマンション売却に関わる部分に相当する金額を所得費に加算できることで、課税の対象になる譲渡所得(利益部分)を減らすことが出来ます。

(参考:国税庁|相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)

2:空き家売却の特例(被相続人の居住用財産(空き家)に係わる譲渡所得の特別控除の特例)

マンション(区分所有建物)は適用されませんが、一定の条件を満たす家屋の敷地等を相続して譲渡した場合、譲渡所得(利益部分)から最高3000万円まで控除することが出来ます。

マンションは対象外なので詳細は割愛致しますが、詳しくは国税庁の該当ページをご参照ください。

(参考:国税庁|被相続人の居住用財産(空き家)を売った時の特例)

3:所得費が不明な場合

取得したのがかなり昔で、取得した金額(取得費)が分からない場合、概算取得費として売った金額(売却金額)の5%と計算することになっています。

5000万円で売った場合、その5%の250万円が所得費となります。

過去の契約書を紛失していても、通帳の出金履歴や分譲時の価格表等、根拠となるものがあれば、その金額を取得費として計上が出来ます。

その金額が5%で計算した金額より高い場合、譲渡所得(利益部分)が減ることで、課税対象額が減り税金が少なくなるので、購入時の取得費を調べてみましょう!

契約書などがあり購入代金が分かる場合は、マンションの購入代金や仲介手数料など取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却を差し引いた金額が取得費となります。

(参考:国税庁|取得費が分からないとき)

参考:国税庁|建物の取得費の計算)

4.マイホーム(自宅)を売却したときの5つの特例

適用要件に合致すれば、自宅マンションを売却したときに使える5つの特例があります。

【譲渡益が出た場合の特例】

●3000万円の特別控除の特例

譲渡所得(利益部分)から3000万円を控除できる特例です。

親と同居していた子供が相続した後に売却するときや、相続で取得後に子供が自宅として住んだ後に売却したとき等に適用が可能となります。

(参考:国税庁|マイホームを売ったときの特例)

●10年超所有軽減税率の特例

所有期間が10年を超えて、細かい適用要件にも合致していると、税率が軽減されます。

3000万円の特別控除の特例とこの軽減税率の特例は重ねて受けることができます。

  課税譲渡所得6000万円以下 課税譲渡所得6000万円超
6000万円以下の部分 6000万円超の部分
所得税 10.21% 10.21% 15.315%
住民税 4% 4% 5%
合計 14.21% 14.21% 20.315%

(参考:国税庁|マイホームを売ったときの軽減税率の特例)

●特定居住用財産の買換え特例

所有期間が10年を超えるマイホーム(自宅)を売却して、代わりのマイホーム(自宅)に買い換えたときは、譲渡益に対する課税を将来に繰延べすることが出来ます。

(参考:国税庁|特定のマイホームを買い換えたときの特例

【譲渡損が出た場合の特例】

●居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

(参考:国税庁|マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

●特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

(参考:国税庁|特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

税務署への申告及び納税

相続したマンションを売却して譲渡所得に対する譲渡税が発生するときには、その申告手続き、納税手続きを自ら税務署へおこなう必要があります。

手続きは毎年の所得税の確定申告と同様に、売却した年度の2月16日~3月15日におこないます。

(参考:国税庁|平成30年分譲渡所得の申告のしかた(記載例))

相続した古いマンションのお薦め売却方法

マンションが古くお部屋の状態が悪いと、一般の個人の買主を探す仲介では、売却に時間がかかることがあります。家具や荷物が多いと個人のお客様は生活のイメージがし難く、同様に売却に時間がかかることがあります。

東京テアトルの直接買取であれば、下記のようなマンションでも早く、手間なく、お部屋はそのままの状態ご売却いただくことが出来ます。

  • マンションが古いので水回りなどに故障や不具合がある
  • 長年住んでいたので汚れや破損が箇所が多い
  • 空き家になって年数が経過しているので不具合が心配
  • 所有者が室内で孤独死
  • 相続したマンションが住まいから遠方

価格の査定や売却のご相談は無料です。他社様の査定額や当初の売却価格設定に対する疑問、一括査定の査定価格に幅があり逆に悩んでいるなど、何でもお気軽にご相談、お問い合わせください。

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お問い合わせ先:☎0120-900-881

※実際の相続手続き、納税額や納税、譲渡所得の計算や申告などは、必要に応じて弁護士、司法書士、税理士等と十分にご相談の上、ご自身の責任においてご対応くださいますようお願い致します。