マンションの売却査定の方法

カテゴリ:マンション売却査定
投稿日:2020.01.20

マンションの売却査定は、売却可能な概ねの金額を知ることが出来ます。

マンションの売却査定の方法は、どのような方法があるのか詳しく解説を致します。

下記のようにお客様(売主)の売却意向、売却理由や売却期限は様々です。

お客様(売主)のご事情によりお薦めする査定方法も変わります。

  1. まだ売却することは決まってないが概算の金額を知りたい
  2. 相続したマンションを兄弟で分けるので概算売却金額を知りたい
  3. 売却した金額を次の住宅の購入資金に充当するので正確な売却金額を知りたい
  4. 荷物や水回りの故障などはそのままで早く売却できる金額が知りたい
  5. ◯月中に売却しなければならないので、早く売れる金額を知りたい
  6. 時間をかけて高く売りたいので売却可能な上限価格を知りたい

 

机上査定と訪問査定

机上査定

実際のお部屋は見ずに、物件概要(駅距離、築年、専有面積、方位、階数など)をもとに周辺相場、成約事例などから査定価格を算出します。

訪問査定と比べ不動産屋さんと直接会ったり、部屋に入れる必要も無いので、気軽に依頼することができます。

「まだ売却が決まってない」「とりあえず概算で売れる金額を知りたい」というようなお客様にお薦めの査定方法です。

訪問査定

机上査定で使用するデータに加えて、お部屋の状態や周辺環境などを加味して査定価格を算出します。

内装の状態や陽当たり、眺望、環境など実際のお部屋を確認したうえ査定をするので、精度の高い適正な査定価格がご提示できます。

具体的に売却をご検討のお客様には、精度が高くブレの少ない訪問査定をお薦め致します。

 

具体的なマンションの売却査定の方法

マンションの査定方法について解説を致します。

1.マンション相場サイトを利用する

サイトによって入力項目に違いはありますが、比較的簡単にマンションの相場価格が分かります。

詳細情報を見るためには、会員登録(メールアドレスなど要求)が必要というサイトが多いようです。

それぞれのサイトに小さい文字で下記のような注意事項として記載があります。表示される相場価格は高い価格と低い価格の幅が大きく、まだまだ査定の精度としては低そうなので、利用には注意が必要です。

まだ売却が確定していないが、参考価格を知りたいというお客様には気軽で簡単なのでお薦めの査定方法といえると思います。

  • 実際の取引価格とは相違する可能性があり当社が保証するものではありません
  • 各戸の個別要因や売出事例のないマンションには対応していません
  • 算出された相場価格には一切の責任を負いません

【各サイトの算出価格比較】

埼玉県の築14年、ファミリータイプ、中古マンションの価格算出結果比較

サイトA:3150万円~3450万円

サイトB:2555万円~4531万円

サイトC:3210万円~3370万円

※過去の売出価格をそのまま使い算出しているサイト、売出価格に一定の係数をかけて推定成約価格として算出しているサイトなど、算出の方法によって数値に差が出ているようです。

※例えば南前面に5階建ての建物が建っている「マンションXYZ」の2階の部屋は、日当たりや眺望が悪く売り難いので売出価格は低くなります。同じ「マンションXYZ」でも8階の部屋であれば、日当たりや眺望は良くなるので価格は高くなります。相場サイトでは、このような個別住戸の差をあまり反映していないようで、登録されている部屋と査定したい部屋との個別条件の差によっては算出価格が高くなり過ぎたり、安くなり過ぎたりすることもありそうなので注意が必要です。

2.一括査定サイトから査定依頼をする

一括査定サイトは、売却したいマンションの所在等の情報と売主の連絡先などの個人情報を入力して一括で数社に査定を依頼できるサイトです。

サイトに登録のある仲介会社から好みの数社を選び査定の依頼をすることが出来ます。

仲介会社を調べたり、複数社に個別に査定依頼をするのが面倒な方にはお薦めです。

不動産一括査定ポータルサイトの大手の座を狙う不動産テック企業系、大手住宅探し系ポータルサイト系、仲介会社が数社集まって運営される仲介系など、不動産価格の一括査定サイトも乱立気味です。

今回一括査定サイトを使ってマンション売却査定をしてみました。この後の「一括査定を利用してみました(実践編)」で詳細をレポートしていますのでご確認ください。

余談になりますが、不動産一括査定サイト運営会社は、一括査定を希望する売主の個人情報等をサイトに登録している仲介会社に買ってもらうことで売上を上げています。仲介会社はお金を払って不動産査定を希望する売主情報を買っているので、具体的な案件にするために必死の営業をおこないます。

3.仲介業者に売却査定を依頼する

売却の方針、方向が固まったら仲介業者に査定依頼をすることをお薦めします。

一括査定でも仲介業者に査定の依頼はできますが、とにかくばら撒く形式の一括査定より直接指名で問い合わせした方が、仲介業者もモチベーションが上がると思います。(学校の学級委員長を決めるのも「誰でもいいからやってくれ」より「君を見込んで頼みたい」の方がやり気が出ませんか?)

売却の理由や希望などを対面で詳しく話しをしながら査定の依頼をした方が行き違いも無く、売却の注意点やアドバイスもきっちり受けられるのがメリットとしてあげられると思います。

購入検討者を探す仲介での売却は、購入検討者の集客と集客した購入検討者への営業が重要です。集客をしてくれない、集客したけどちゃんとした営業ができないでは売れるものも売れなくなってしまいます。

集客活動をきっちり実施してくれるのか、営業活動をきっちりできるかなど見極める必要があります。一括査定では仲介業者のことをあまり調べないで査定をすることになってしまうので、仲介業者を調べて気になった業者に直接依頼をしてみましょう!

4.買取業者に買取査定を依頼する

マンションの売却方法、売却先(買主)は大きく分けてふたつあります。

一般的なのは、仲介会社に仲介(媒介)を依頼して媒介契約を結び、広告など販売活動を行ってもらい、主に個人の購入検討者を探してもらう方法です。

もうひとつは、仲介で個人に売却ではなく、買取業者に売却する方法です。

仲介会社に依頼をして買取業者を探してもらうことも出来ますが、仲介手数料(成約価格×3%+6万円+消費税)がかかってしまいます。

買取による売却をご希望であれば、仲介会社に査定を依頼せず直接買取業者に査定を依頼することをお薦めします。仲介会社を介在させなければ、仲介手数料は必要ありません。

買取業者も仲介業者と同じ不動産業者なので、売買契約書や重要事項説明書など契約に必要な書類作成や売却完了までの手続きなどはおこなってくれます。

 

一括査定を利用してみました(実践編)

1.利用してみた一括査定サイト

一括査定サイトA(仲介系)

大手仲介3社にマンション売却査定を依頼してみました。

①M不動産
②S不動産販売(郵送)
③T社(郵送)

一括査定サイトB(テック系)

大手仲介、銀行系、地元中堅、FC系にマンション売却査定を依頼してみました。

④T不動産販売(メール)
⑤Sサービス(郵送)
⑥M不動産販売
⑦Tハウス
⑧Eハウジング

一括査定サイトC(ポータルサイト系)

マンション専門仲介、中堅仲介、地元中小仲介会社にマンション売却査定を依頼してみました。

⑨Aリビング(郵送)
⑩O屋
⑪M不動産
⑫O住宅

一括査定サイトD(テック系)

中堅仲介、地元中小仲介会社にマンション売却査定を依頼してみました。

⑬A住宅(メール)
⑭K工務店(郵送)

2.各社の対応(営業活動)

14社中12社から営業のメールがありました。

全てを計測できていませんが、おそらく全ての会社から営業の電話がありました。

営業のメールや電話は、淡白に1回だけの会社、熱心に複数回の会社と対応は様々でした。

営業メールや電話の内容は、「直接お話しをお聞きして詳細を知りたい」「部屋を訪問見学した方が精度の高い査定が出来るので一度訪問したい」「どんな理由でいつ売るのか聞かせて欲しい」のような確認、問い合わせがほとんどでした。

概ね4日~7日後に郵送で「査定報告(机上査定)」が5社から届き、メールやメール添付で2社から「査定報告(机上査定)」が届きました。

3.具体的な査定価格(机上)を比較

◯郵送されてきた査定報告書等(5社)

②S不動産販売(全国展開の大手仲介会社)

簡易査定書は、周辺相場や近隣の取引事例を参考に算出。

売り出し価格:3480万円

上限価格:3200万円

査定価格:3000万円~3200万円(1~3ヶ月で成約するであろう価格)

自社の簡易査定書以外に、東京カンテイの「マンション査定システム」を利用した「不動産価格査定報告書」による査定価格が添付されていた。

査定価格:3162万円

③T社(全国展開の大手仲介会社)

レインズの売り出し、成約事例から査定価格を算出している査定書。

査定価格:2986万円

売出推奨価格帯:3180万円~3480万円

⑤Sサービス(ハウスメーカー系仲介会社)

「不動産価格査定報告書」は、レインズ成約事例、東京カンテイ資料等を使った自社査定の体裁。

査定価格:3310万円

売り出し価格:3280万円~3480万円

⑨Aリビング(首都圏に10店舗強の中堅仲介会社)

周辺事例等をもとにコンピューターが算出した査定値との記載+レインズの成約事例が添付。

査定算出額:3150万円~3250万円(事例机上査定:3134万円)

売出ご提案額:3280万円~3380万円

⑭K工務店(地元老舗不動産会社)

査定金額算出は、不動産営業サポート会社の「事例閲覧・価格査定・物件情報収集システム」を利用の記載。

周辺事例価格:3171万円

査定価格:2980万円~3380万円

関連記事:指定流通機構制度とレインズ

◯メールで送られてきた机上査定報告

④T不動産販売(ゼネコン系仲介会社)

机上査定額:3000万円~3300万円

⑬A住宅(全国10店舗、創業45年超)

独自のシステムデータであくまで標準的な価格査定との記載。

査定算出額:3380万円~3580万円

売出ご提案額:3380万円~3580万円

◯一括査定サイトの机上査定価格のまとめ

4つの一括査定サイト経由で合計14社に依頼をしてみましたが、仲介系Aサイトの仲介会社2社から郵送で机上査定の査定書を送っていただきました。

上記2社の査定書は、内容的にボリュームがあり、査定根拠も分かり易く、価格の精度も高そうな印象を受けました。机上の査定価格を知りたい場合は、このAサイトはお薦めです。

その他の一括査定サイトからの机上査定の回答は下記の通りです。

  • テック系Bサイト:2社から郵送とメールで査定書、査定価格
  • ポータルサイト系Cサイト:1社から郵送で査定書、査定価格
  • テック系Dサイト:2社からメールと郵送で査定書、査定価格

各社の机上査定価格や売出価格の高低幅は下記の通りです。

自社独自のデータベースや査定マニュアルをもとに金額を算出している会社、不動産情報提供会社の査定システムを利用して金額を出している会社など査定方法は様々のようです。

【机上査定価格の幅】

査定価格:2980万円~3380万円

売出価格:3180万円~3580万円

不動産会社(仲介業者)が算出する査定価格というのは、必ず査定価格で売れることを保証や約束するというものではありません。

仲介業者の売上は仲介手数料、粗利益は仲介手数料-広告費となります。

仲介手数料は成功報酬であり、売買が成約にならないと仲介手数料を受領出来ません。

従って仲介業者は、成約し易いように可能な限り「低い価格」で売りの依頼(媒介契約)を受けたいと考えます。

但し、あまり「低い価格」を売主に提案すると他の仲介業者に逃げられてしまい、売りの依頼獲得(媒介契約)を逃してしまうことになります。それでは売上も粗利益も可能性ゼロとなってしまうので、仲介業者は売主の顔色を見ながら査定価格の提案をします。

査定価格はある程度確実に売れる低めの価格を提示して、売主の歓心を得るために売出価格は高めの設定で提案して、売主の顔色をうかがいます。売主がとにかく高く売りたいのか、価格はそこそこで早く売りたいのかなどを顔色を見ながら見極めます。

以上が仲介業者の心理です。査定価格や売出価格に幅がある理由のひとつは、上記のような心理が働いてバイアスがかかるからです。

査定価格や売出価格は保証や約束をするものではないので、売却活動後1か月経っても購入検討者の問い合わせなどが少なければ、「価格を下げましょう」と営業をかけて売れる価格に売主を誘導することになります。

売却価格を保証や約束するわけではない査定価格の高低ではなく、販売活動や売買の手続きなどをストレス無くおこなってもらうために、仲介会社や営業マンの取り組み姿勢、能力やスタンスを見極めるのが重要だと考えます。

 

マンション売却査定の方法のまとめ

1.どの方法ベストか?

マンションの売却査定の方法はご説明してきたようにいくつかの選択肢があります。

いづれにしても売却査定は、査定をする側の人たちの思惑によるバイアスがかかってしまうものであると言えます。

また査定を依頼する側の売主の希望やニーズによって、どの方法を選ぶのがベストの選択肢かという評価も変わってきます。

情報の非対称が問題だと言って不動産業界のネガティブイメージを煽っているテック系の会社もありますが、一般の方が不動産とその査定金額をすべて理解して評価することは実際的には不可能だと思います。(一般の方が理解して評価できるなら、一般の方がすぐに不動産屋になれてしまいます)

私は不動産業界の人間なので、個人の購入検討者を探す仲介によるマンションの売却や売却査定をご検討でだあれば、平均的に能力が高く信頼性の高い大手仲介と地域で評判の良い中小仲介業者の合わせて数社に相談することをお薦めします。

正解は無い話しなので、最終的には信頼できそうか、フィーリングが合いそうかで判断するしかないと考えます。

2.東京テアトルのマンション売却査定、買取査定

弊社(東京テアトル)は年間200件を超える中古マンションの売買をおこなっています。

弊社は、中古マンションのみに特化して売買をおこなう中古マンション専門の不動産会社です。売買の対象をマンションのみに絞り専門性、ノウハウ、実績を積み上げて参りました。

今回査定書を送っていいただいた一般的な仲介会社ではおこなわない、中古マンション専門会社である弊社ならではの独自査定ノウハウも持っています。この独自査定ノウハウを駆使して、お客様のマンションを可能な限り高く評価(査定)させていただきます。

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マンションを売却するお客様にとっては、売却や売却査定を相談する相手がいかに信頼できる相手かどうかが重要だと私たちは考えています。

東京テアトルグループはサービス業を主軸とする会社であり、マンションの売却相談についてもサービス業のアイデンティティで取り組んでおります。(分かり易く言うと、映画館やホテル、飲食店で接客をしていた人間が中古マンションを取り扱っています)

古くなったけど愛着あるマンションを安心して売却したい、というお客さまの心のパートナーとして、どんな些細な相談でもお気軽にお問合せいただけることを心よりお待ちしております。

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マンション売却査定(机上査定、訪問査定)のご依頼は0120‐900‐881