マンション売却して買い替え(買い換え)

カテゴリ:マンション売却と住み替え
投稿日:2020.04.22

買い替え(買い換え)は、現在居住しているマンションを売却して、新たな住宅(新築マンション、新築戸建て、中古マンション、中古戸建て、老人ホーム・介護施設等)を購入して、入所費用を支払って、居住することです。

売却購入契約を同時並行しなければならないので難しい『買い替え(買い換え)』の流れ、難しさ=注意すべきポイント、解決策、などを解説いたします。

                

買い替えはふたつの売買が同時並行

①②ふたつの売買契約のタイミング

①自宅マンションの売買契約(売却)とお金の流れ

  • 売却:契約締結 ➡︎残代金決済=買主へ部屋(鍵)引き渡し※1
  • お金:手付金受領➡︎残代金受領➡︎住宅ローン完済・諸費用支払

②買い替え先住宅の売買契約(購入)とお金の流れ

  • 購入:契約締結 ➡︎残代金決済=売主から鍵受領して入居※2
  • お金:手付金支払➡︎残代金支払(現金+融資実行)・諸費用支払

買い替え(買い換え)は、上記①と②のふたつの売買契約を同時期に行うことが必要となります。自宅マンションの部屋(鍵)を引き渡して引っ越しするには、買い替え先の住宅に入居するための鍵が必要になるからです。

自宅の部屋を引き渡し、新しい住宅の鍵を受領するには、①の引き渡し※1と②の入居※2を基本同時に行う必要があります。売買契約(売却)と売買契約(購入)の売主、買主、仲介会社、住宅ローン借入銀行などの日程、申込手続き、現金準備やローン実行などお金のデリバリーを調整する必要があります。(詳細は複雑で説明が困難なので割愛します)

   

自宅マンション買い替えの流れ

自宅マンションの売却

①自宅マンション売却の売買契約締結

仲介会社の『仲介』で売却する場合、仲介会社に売却の依頼(媒介契約)して販売活動をしてもらいます。チラシやsuumoなどで集客活動をして買主を探し、買主が見つかったら売買代金、売買契約日、残代金決済日、引き渡し日などを決め、売買契約を締結します。売買契約締結後には、仲介会社は、買主の資金計画(現金準備、住宅ローン融資実行日など)を確定して残代金決済日を決めます。(※残代金決済日=売却代金全額受領日)

関連記事:マンション売却の流れ(仲介会社で売却)

②買い替え先住宅購入支払い充当資金(買い替え資金)

売却代金から既存の住宅ローンの残債務を差し引いた金額が、買い替え先住宅の購入の支払いに充当できる現金(以下「買い替え資金」という)となります。(売却代金−既存住宅ローン残債務=買い替え資金)

③買い替えする場合、仲介での売却のネック

買い替えする場合、仲介での売却は、『いついくらで売れる』が確定できないことが最大のネックです。『いついくらで売れる』が確定できないと買い替え資金や決済日が決められないということになります。買い替え資金が決まらないと、買い替え先住宅の予算が決められないことになります。予算が決まらなければ物件探しが進みません。

買い替え先住宅の購入

①購入の売買契約締結

買い替え先住宅を決めるには、下記のような自身や家族の購入条件に合致した物件を探して売買契約を締結することが必要になります。条件によっては、ぴったり合致する物件がなかなか見つからないということもあり得ます。新築であれば条件に合致する物件を見つけても、購入希望者が複数いて抽選や先着順などにより購入できないケースが考えられます。中古も購入希望者が複数いれば、購入の条件が整っている希望者が優先されますので、買い替えの売却が決まっていないなど資金計画が不確定な場合、同様に購入できないケースが考えられます。

  • エリア
  • 駅距離
  • 価格
  • 面積
  • 方位、階数、築年数等

条件に合った物件が見つからない、見つかっても購入できない、などが想定される購入の売買契約も『いついくらで買える』が確定できません。『いついくら』が確定できない売却の売買契約と購入の売買契約を同時期に合わせるのは、かなり難易度が高いといえます。これが『買い替え』の最大の難しさです。

②停止条件付きの購入売買契約

一定期間内に自宅マンションの売却売買契約が成立することを条件とする売買契約を停止条件付きの売買契約といいます。

全ての新築マンションに該当するわけではありませんが、新築マンションの売買契約は、停止条件を付してくれるケースがあります。停止条件があれば、安心して自宅マンションの売却ができるので、売主であるマンション分譲会社に確認をしてみましょう。

通常の仲介会社が仲介している物件は、売主が個人なので、契約が確定できない停止条件付きの契約は難しいと思います。仲介会社も買主の自宅マンション売却が不成立で、契約が解除になると仲介手数料が受領できなくなるので、条件付きの契約は好みません。

③売却の引き渡し※1と購入の入居※2のスケジュールが合わないと

売買契約(売却)の引き渡し※1が売買契約(購入)の入居※2より早いと、一時的に住むところが無くなってしまします。

逆に売買契約(購入)の入居※2が売買契約(売却)の引き渡し※1より早いと、買い替え資金(売却代金−既存住宅ローン残債)が間に合わなくなります。(引き渡し※1をしないと自宅マンション買主から売却残代金を受領できないので)

     

マンション買い替えをスムーズにする方法

『売却先行』か『購入先行』

前項③のような状況にならないため、実務的には『売却(売買契約)先行』か『購入(売買契約)先行』いずれかを選択する必要があります。

仲介で個人買主を探して売買契約(売却)を締結し、その残代金決済で受領する残代金を、売買契約(購入)の残代金支払いに充当することは、かなり難易度の高いので、現実的に売却か購入かどちらかを先行させる必要があります。(詳細は複雑で説明が困難なので割愛します)

『売却先行』『購入先行』のメリット・デメリット

売却先行の場合

【メリット】

売却代金が決まり、買い替え資金が確定するので、購入予算や資金計画・資金繰りが立てやすくなります。

【デメリット】

売却は決まっているのに、希望に合う買い替え先住宅がなかなか見つからないことがあります。

売買契約(売却)の買主へ部屋(鍵)の引き渡しをするのに間に合うように、買い替え先住宅の購入が決まっていないと、決まるまでの間仮住まいが必要となります。

購入先行の場合

【メリット】

買い替え先住宅が先に決まると、仮住まいなどの無駄な費用の発生がなくなり、引っ越しもスムーズにできます。

購入条件に合致した物件をじっくり時間をかけて探すことができます。

【デメリット】

自宅マンションの売却に時間がかかり、先に買い替え先住宅の入居が可能になる=ローンの支払いが始まり、自宅と買い替え先住宅のローンを二重に支払わなければならないことになります。

   

マンション買い替えのまとめ

自宅マンションを仲介会社の仲介で買い替え

自宅マンションを仲介で売って、新しい住宅を買う『買い替え(買い換え)』の難しさは、別々の契約である売却と購入の契約の下記1.から4.を同じタイミングで行わなければならないためです。ご説明してきたように現実的には極めて難しいので、売却先行か購入先行かを選択しなければなりません。

  1. 自宅マンションからの引っ越し
  2. 買い替え先住宅への入居
  3. 自宅の残代金を受領、住宅ローン完済
  4. 3.残代金から買い替え資金を2.入居の直前に支払う

繰り返しになりますが、仲介で売却の場合、『いついくらで売れるか』が確定できないことが、売却と購入を同時平行しなければならない買い替え的にはネックになります。

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