マンションを売るか貸すかの決め方、それぞれ手取りはいくら儲かる？
カテゴリ：マンション売却
投稿日：2024.12.12
マンションを売るか貸すか、決め方が分からないとお困りではないでしょうか？
結婚や転勤、相続などさまざまな理由で、今すぐには住まないマンションを所有することになった場合、売るか貸すかで悩んでしまうことでしょう。
この記事では、マンションを売るか貸すかの決め方と、売る場合、貸す場合の特徴を解説します。
さらにそれぞれの手取りはいくら儲かるのか、マンション売却相場と分譲マンション賃料相場も参考にして損益をシミュレーションで明確化していきますので、ご判断の一助となれば幸いです。
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- マンションを売るか貸すかの決め方は2つ
- 住宅ローン返済中のマンションなら賃貸はNG！売却にも注意点あり
- 築40年超のマンションを売るか貸すか決める前にリフォーム費用を確認
- マンションを貸すことのデメリットは5つ
目次
マンションを売るか貸すかの決め方は？
ここでは、マンションを売るか貸すかの決め方として、以下の2つのポイントをご紹介いたします。
- そのマンションにまた住む予定があるかどうかで決める
- 賃貸経営を望んでいるかどうかで決める
順に解説いたします。
そのマンションにまた住む予定があるかどうかで決める
そのマンションに、今後住む予定が明確にあるかどうかは、売るか貸すかの判断ポイントです。
短期間の転勤などで、今後必ず住む予定がある場合には「賃貸に出す」ご検討をされてもよいでしょう。
賃貸経営を望んでいるかどうかで決める
マンションの賃貸経営を望まれる方のなかには、所有権はご自身に残り続けたまま、もしくはお子様への相続を含め、長期にわたり資産として維持されたいとお考えの方もいらっしゃるかもしれません。
マンション売却によって今すぐにまとまった資金が必要、というわけではないのなら、賃貸経営をされるのも選択肢のひとつです。
しかしながら、マンションの建物の資産価値は経年に伴って下がっていくため、どの時点でどの程度の価値が残っているかの見極めが重要です。
ローンが残っているマンションを売ることや貸すことはできる？
お仕事やご家庭の事情によっては、もし住宅ローンの返済中に転勤になってしまったら、我が家のマンションの売却や賃貸についてどうすればいいかとご心配な方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ここでは、ローン残債のあるマンションを売ることや貸すことは可能なのかを解説します。
住宅ローンが残っているマンションを売ることはできる？
返済中の住宅ローンが残っていても、マンションの売却を始めることは可能です。
売買契約を締結することも可能ですが、買主へ引渡しをするには、住宅ローンの残債を一括返済すること、そして抵当権抹消登記が必要です。
下記関連記事で手順や注意点などを含め詳細に解説しておりますので是非ご覧ください。
関連記事：マンション売却時に住宅ローン残債がある場合の売却方法を解説！
住宅ローンが残っているマンションを貸すことはできる？
結論からいうと、住宅ローンの残っているマンションを貸すことはできません。
マンションを購入するために住宅ローンを組む際には、事前に金融機関のローン審査を受けます。その際に、「ローンで借り入れする本人、もしくはその家族が居住する」という融資条件があるのです。
そのため、住宅ローンを利用してマンションを購入したら、完済するまでは融資条件の通りに住み続けなければなりません。
単身赴任であれば問題ありませんが、家族全員が転居する場合には融資条件から外れてしまいます。
もし無断で賃貸に出しても転送不要郵便物等で容易に知られてしまい、最悪の場合、金融機関から「住宅ローンの一括返済」を求められる場合もあります。
決して無断で賃貸に出そうとせず、ローン対象物件に住めなくなる理由と、期間が明確であればそれも一緒に、必ず借入先の金融機関に相談しましょう。
出典：西日本シティ銀行｜住宅ローン返済中でも転勤で引越しできる？必要な対応や注意点を紹介
続いては、マンションを売る場合と貸す場合での、それぞれの特徴を解説します。
売る場合の特徴①確定したマンション売却益が手に入る
マンションを売却する場合の特徴としては当然のことながら、確定した売却益が手に入ります。
賃貸では入居者がいないと家賃収入が得られないため、確定した収入が計算できませんが、
売却なら確定した収入が得られることこそがメリットです。
もちろん空室リスクの心配もありません。
マンション所有での税金や賃貸の手間・費用も売却すれば発生しない
マンションを所有していれば継続して発生する管理費・修繕積立金及び固定資産税などの費用や、賃貸中であれば必要に応じて発生するリフォーム費用等も、売却すれば発生しなくなります。
またマンションの賃貸管理の手間や委託費用の出費もなくなります。
売る場合の特徴②支出が発生、マンションを売らない方がいい？
マンション売却でのデメリットともいえる支出ですが、多額の費用がかかるので売らない方がいいと思うほど金額の大きいものはあるでしょうか？
どのようなものがあるかとともに、みていきましょう。
不動産売却に関する諸費用及び税金
一時的な費用として仲介手数料や売買契約書に貼付する印紙（印紙税）、売主が負担すべき登記費用が発生します。
また、該当する場合にはリフォーム費用、ハウスクリーニング費用、不用品処分費用、引越（移設）費用が発生します。
さらに、もし売却によって譲渡所得（売却益）が出じる場合には、譲渡所得に対して税金がかかることがあります。
関連記事：マンション売却にかかる税金はいくら？種類と計算方法
これらのうち最も金額の大きい仲介手数料は、例えば3,000万円のマンションの取引の場合、
「（取引価格の3％+60,000円）+消費税」
が上限となり、105.6万円（税込）かかります。
関連記事：マンション売却にかかる費用まとめ。相場、手数料や税金など
築40年超マンションを売るか貸すかのポイントはリフォーム費用
築年数が40年以上といった古いマンションの場合は特に、リフォーム費用がどれくらいかさむかが、売るか貸すかを判断する重要なポイントです。
なぜなら、古いマンションであるほど、室内設備のほとんどが経年劣化や長期使用によるダメージになどより、そのまま賃貸に出すとしても借り手がつくのは難しい状況と推察されるからです。
そのため、もし今までリフォーム歴のないマンションであれば、ほとんどの場合でフルリフォームを前提にして見積ることになります。
近年は資材費や人件費が高騰しているため、平均的な70㎡台の3LDKファミリータイプマンションのフルリフォームであっても、依頼先によっては1,000万円近くの見積書を受け取ることになるかもしれません。
そのようにリフォーム費があまりにかさむと、たとえ賃貸に出しても元を取るのが困難になってしまうため、リフォームして貸すことは断念して、現況で売る一択となってしまいます。
関連記事：マンション売却にリフォームは必要？費用相場や注意点を解説
貸す場合の特徴①マンションを貸すと家賃収入で儲かる
マンションを賃貸に出すと得ることができる収入に関して、解説いたします。
入居者から月ごとに家賃収入が得られる
自宅マンションを賃貸に出すことの最も大きなメリットが「家賃収入」です。
会社勤めの方なら、お給料の他に毎月「不労所得」が入ってくるのは大変魅力的ではないでしょうか。
所有権はご自身がお持ちのままですから、マンションが資産として残るという点でもメリットがあります。
固定資産税などを経費計上できる
所有しているマンションを賃貸にすると、家賃収入を不動産所得として確定申告する際に、以下の費用を「経費」として計上できます。
管理費、修繕積立金
固定資産税、都市計画税
修繕費、ハウスクリーニング費
損害保険料（火災保険、地震保険など）
これによって控除額が増え、節税につながるというメリットがあります。
マンションを買って個人に貸すという投資方法
実際に住む目的ではなく、専ら個人への賃貸経営を行う目的でワンルームマンションやファミリータイプのマンションを購入し、実物資産としての「マンション投資」を行っている方もおられます。
どのようなマンションを賃貸経営しているのでしょうか？
賃貸マンションと分譲マンションの違い
マンションの種類には、賃貸マンションと分譲マンションというものがあります。
一般的に、賃貸マンションはマンション1棟の所有権を持つオーナーが1住戸ずつ貸し出しているのに対し、分譲マンションは1住戸ずつの所有権が購入した人に移るのが違いです。
マンション投資を行っている方のなかには、賃貸マンションをお持ちの方も、分譲マンションをお持ちの方もおられます。
この2種類を比較すると、
- 構造上の耐久性
- 外観や共用部分の内装及び諸設備のグレード
- 管理体制や居住者さんのマナー
などといった点において、
分譲マンションのほうが、周辺の賃貸マンションよりも高い賃料で貸すことができます。
貸す場合の特徴②マンションを貸すことに伴うデメリットに注意！
続いて、マンションを賃貸に出す上でのデメリットもご紹介します。
- 借家契約は簡単にやめられない
- 空室リスクがある
- メンテナンス費用がかかる
- 賃貸経営の手間や不動産会社へ委託費用がかかる
- 賃貸物件が事故物件になるリスクがある
マンションをどうするか、選択を誤らないためにもデメリットをきちんと把握しておきましょう。
借家契約は簡単にやめられない
マンションを賃貸する際は、借主と貸主との間で借家契約を締結しなければなりません。
この借家契約自体は借主を保護するためのものであり、借主に有利な内容の契約になっています。
そのため、契約後、家賃滞納などの正当な理由がなければ貸主のほうから契約を解除したり契約の更新を拒んだりはできません。
もちろん借主が家賃を滞納している場合など、正当な理由があれば契約を解除することができます。しかし正式な手続きを踏んでも、退去までには半年から1年ほどかかります。
「もう賃貸をやめて売ろう」と貸主が思っていても、もし借主が退去を拒否すれば、出ていくまで売却することはできません。つまり「一度賃貸に出すとそう簡単にやめられない」のです。
もし転勤などで戻ってくる時期がはっきりしていれば、期限付きで賃貸する「定期借家契約」を締結すると良いでしょう。
この「定期借家契約」とは、3年や5年、あるいは10年などの契約期間を最初から定めておく賃貸契約のことです。
契約期間が満了すると自動的に契約は解除されるので、借主の都合で延長して住み続けることはできず、確実に明け渡してもらえます。
空室リスクがある
マンションを賃貸に出して家賃収入が得られるのは、入居者がいることが前提です。マンションが空室になれば、当然家賃は入ってきません。
マンションの立地や築年数、設備などの条件によっては、入居者がなかなか見つからず空室が続くこともあります。
また、入居者が見つかっても、いつまで住み続けるかは分かりません。
もし入居者が退去してしまった場合、すぐに新しい入居者を探す必要があります。
見つかるまでの間は家賃収入がないだけではなく、空室状態でも所有しているだけでマンションの管理費や固定資産税などの諸費用を払い続けることとなります。
マンションを賃貸する上では、このような「空室リスク」がデメリットとなります。
メンテナンス費用がかかる
例として、マンションの設備の給湯器が故障した場合は貸主が修理費用を負担しなければなりません。
あまりにも設備が古いと借りてもらえないこともあるので、耐用年数なども確認しつつ時期によっては設備の入れ替えも必要になります。賃貸マンションには、このようなメンテナンス費用がかかります。
また、マンションオーナーにとっては大切なマイホームですが、入居者からすればあくまで借りている部屋にすぎません。
大切に住んでくれる入居者ばかりとは限らず、居住中はどんな使われ方をしているか分からないので、ハウスクリーニング費用も使われ方によって変動します。
退去後の状況を見て汚損のひどさに驚くマンションオーナーさんもいらっしゃいます。
賃貸経営の手間や不動産会社へ委託費用がかかる
賃貸経営においては、以下の業務を行う必要があります。
- 入居者からのクレーム対応
- 設備トラブル
- 契約更新
- 家賃の督促
上記のような日々の管理をご自身で行う場合は、大変な手間となります。休みの日であろうが何かあればすぐに対応しなければなりません。もし遠方にお住まいなら現実的に不可能でしょう。
そのため、マンションオーナーに代わって入居者管理の全般を不動産会社に委託することが一般的です。しかしながら、委託には費用が発生するため、この点もデメリットといえるでしょう。
管理委託費の相場は、賃料の5％程度です。
賃貸物件が事故物件になるリスクがある
万が一、賃貸に出している部屋で事件や事故が起こってしまったら、その部屋は「事故物件」として扱われることになります。
当然、家賃を下げざるを得ない上に、家賃を下げてもなかなか入居者が見つかりません。
また、将来売ろうと思っていたとしても同様に、相場よりも安い価格でしか売却できなくなってしまいます。
マンションを売る場合手取りはいくら儲かるかシミュレーション
マンションを売る場合の判断基準となるシミュレーションを、以下のステップで進めていきましょう。
- マンション売却相場を把握
- マンションを売ると手取りはいくら儲かるか収支を計算
順を追って解説いたします。
マンション売却相場を把握
マンション売却にあたっては、適正価格で販売活動を行うために、まず売却相場を把握しましょう。
現在、首都圏のマンションは、売るには良い時期なのでしょうか？2021年度～2023年度の首都圏マンション売却相場（相場価格）の推移をご覧ください。
| 成約価格 | 専有面積 | 築年数 | |
| 2021年度 | 3,949万円 | 64.36㎡ | 22.96年 |
| 2022年度 | 4,343万円 | 63.36㎡ | 23.48年 |
| 2023年度 | 4,700万円 | 63.80㎡ | 23.80年 |
| 前年度比 | 108.2％ | +0.44㎡ | +0.32年 |
首都圏のマンション売却相場は上昇基調
首都圏のマンション売却相場は2013年から毎年上昇を続け、10年でおよそ1.8倍に上昇。近年との比較でも、2021年度比751万円（119.0％）のアップ、2022年度比357万円（108.2％）のアップです。
マンションを売却するには良い時期であることがおわかりいただけます。
マンションを売ると手取りはいくら儲かるか収支を計算
首都圏の平均的な成約価格帯のマンションを参考に、マンションを売却するといくら儲かるかシミュレーションしてみましょう。
今回は、下記の通り一定の条件を定めたケースのシミュレーションをご紹介いたします。
- 売却価格4,700万円
- 購入費用2,920万円
- 仲介手数料161.7万円
- リフォーム費用180万円
- 他諸費用（司法書士など）20万円
- マイホーム売却時の3,000万円特別控除の特例適用
マンションを売った儲けは、以下の計算で表すことができます。
売却価格 － 購入費用 － 売却にかかる諸費用 － 税金 ＝ マンションを売った儲け
上記に基づくマンション売却のシミュレーション結果は、以下の通りです。
4,700万円 （売却価格）
－ 2920万円 （購入費用）
－ 161.7万円 （売却にかかる仲介手数料）
－ 180万円 （売却にかかるリフォーム費用）
－ 20万円 （売却にかかる他の諸費用）
－ 0円 （税金：3,000万円特別控除の特例）
＝1,418.3万円 （マンションを売った儲け）
マンションを売った儲けは1418.3万円でした。
マンションを賃貸に出す場合手取りはいくら儲かるかシミュレーション
マンションを貸す場合の判断基準となるシミュレーションを、以下のステップで進めていきましょう。
- 分譲マンション賃貸相場を把握
- マンションを賃貸に出すと手取りはいくら儲かるか収支を計算
順を追って解説いたします。
分譲マンション賃料相場を把握
続いて、賃貸する場合をみていきましょう。
マンションを賃貸に出すにあたっては、適正価格で出せるよう、マンション賃料相場をしっかりチェックしましょう。
現在、首都圏のマンションは、賃貸に出すには良い時期なのでしょうか？2024年度直近4ヶ月の首都圏分譲マンション賃料相場の推移をご覧ください。
| 成約価格 | 専有面積 | 築年数 | |
| 2024年7月 | 21.32万円 | 58.71㎡ | 22.70年 |
| 2024年8月 | 21.15万円 | 58.71㎡ | 22.70年 |
| 2024年9月 | 21.01万円 | 58.71㎡ | 22.70年 |
| 2024年10月 | 20.94万円 | 58.71㎡ | 22.70年 |
| 前月比 | 99.67％ | - | - |
首都圏の分譲マンション賃料相場は4か月連続で下落
首都圏の分譲マンション賃料相場は2024年7月から4か月連続で下落を続けており、2023年から継続していた分譲マンション賃料相場の伸びに翳りが見えつつあります。
マンションを賃貸に出すと手取りはいくら儲かるか収支を計算
首都圏の平均的な成約価格帯のマンションを参考に、マンションを賃貸に出すといくら儲かるかシミュレーションしてみましょう。
今回は、下記の通り一定の条件を定めたケースのシミュレーションをご紹介いたします。
- 物件価格4,700万円
- 1年間の家賃収入252万円
- 1年間の管理費・修繕積立金30万円
- 1年間の固定資産税・都市計画税等14万円
- 1年間の管理委託費・保険料15万円
1年間マンションを貸した儲けは、以下の計算で表すことができます。
（1年間の家賃収入 － 1年間の諸経費） ＝ 1年間マンションを貸した儲け
賃貸の場合は一度にまとまった収入が手に入るわけではありません。そのため長期的な視点で「何年間で元が取れるのか」という考え方が重要です。
投資金額に対する収益の割合を利回りといい、1年間における家賃収入を、物件の購入価格で割ることで求められます。
諸経費を差し引くかどうかの違いによって、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類に分類され、実質利回り（％）は、以下の計算で表すことができます。
{（1年間の家賃収入 － 諸経費） ÷ 物件価格} × 100 ＝ 実質利回り（％）
上記に基づくマンション賃貸のシミュレーション結果は、以下の通りです。
4,700万円 （物件価格）
252万円 （1年間の家賃収入）
－ 30万円 （1年間の管理費・修繕積立金）
－ 14万円（1年間の固定資産税・都市計画税等）
－ 15万円 （1年間の管理委託費・保険料）
193万円 （1年間マンションを貸した儲け）
4.11％ （実質利回り）
1年間でマンションを貸した儲けは193万円、実質利回りは4.11％でした。
今後発生するかもしれないリフォーム費等を除いても、マンションを売った儲け1413.8万円分の利益を得るまでには、少なくとも7.33年を要します。
同じように購入費用2,920万円分の利益を得るまでには少なくとも15.13年を要し、物件価格4,700万円分の利益を得るまでには少なくとも24.35年を要します。
マンションを売るか貸すかの決め方、それぞれ手取りはいくら儲かる？のまとめ
最後に、この記事でご紹介したマンションを売るか貸すかについて、要点をまとめます。
マンションを売るか貸すかの決め方は？
ご紹介したマンションを売るか貸すかの2つの決め方は以下の通りです。
- そのマンションにまた住む予定があるかどうかで決める
- 賃貸経営を望んでいるかどうかで決める
これらに加え、住宅ローンが残っているかどうかも確認が必要です。
マンションを売るか貸すか、それぞれいくら儲かる？
マンション売却相場が上昇基調であるため、売る場合には大きな売却益を見込めるケースが想定されます。シミュレーションの結果、マンションを売った儲けは1,418.3万円でした。
一方、貸す場合には継続的に家賃収入があればいいのですが、空室が続いた場合のリスクが大きく、加えて事故物件になるリスク、賃貸経営の手間やリフォーム費用などのデメリットを考慮する必要もあります。
シミュレーションの結果、1年間マンションを貸した儲けは193万円、実質利回りは4.11％でした。
売却査定は中古マンション専門の東京テアトルへ
弊社「東京テアトル」は年間200件を超える中古マンションの売買をおこなっています。
中古マンションのみに特化して売買をおこなう不動産会社として、実績を積み上げて参りました。
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 （著者） 今井 俊輔【不動産鑑定士、宅地建物取引士】 2006年東京テアトル株式会社に入社。不動産鑑定により培った「理論」と不動産取引実務の「経験」に基づき、一棟オフィスビルをはじめ多岐にわたる不動産物件の売買に携わる。現在は管理職として区分所有マンション担当若手社員の育成にも力を注ぐ。 マンションのご売却は大きなイベントです。わからないことだらけで不安とご心配の皆様のお役に立てるよう、業務で身に着けた知識と経験を活かし、丁寧にお話をお伺いいたします。何なりとご相談ください。 マンション専門に年間200件以上、取引築年数平均が30.8年と築古物件が得意な弊社が独自メソッドによる査定で高値買取致します。 |
