マンション買い替えの流れ。費用や税金、ローンなど徹底解説

カテゴリ:マンション売却と住み替え
投稿日:2022.04.15

マンション買い替えの流れ、費用、税金、ローンを解説

車などとは違ってマンションを何度も買い替えをすることは稀なので、買い替えを検討する多くの方は分からないことばかりではないでしょうか?

マンションの買い替えする時、知っておきたい下記のようなポイントについて解説をしていきます。

  • マンション買い替えの流れ、手順
  • マンション買い替えのタイミングと時期
  • マンション買い替えとローン
  • マンション買い替えの費用
  • マンション買い替えに関する税金

マンションの買い替えは、自宅マンションの売却と買い替え先住宅の購入を同時期にすることになります。

マンション買い替えの難しさは、自宅マンションが思うように売れなかったり、買い替え先住宅がなかなか決まらなかったりすることです。

記事では、買い替えについての下記のような疑問にも分かり易く回答していきます。

  • 自宅マンションの売却と新居の購入、どちらが先?
  • 売却先行・購入先行、それぞれのメリット・デメリットは?
  • 買い替えの成功のポイントは?
  • 仮住まいの賃貸無しで買い替え可能?

マンションの買い替え

マンションの買い替えは、自宅マンションを売却、次の自宅となる住宅を購入することです。売却と購入を同時並行で進めるので様々な難しさがあります。

住宅ローンと残債の有無、仮住まいYES・NOなどにより、買い替えの難しさが変わってきます。

マンションの住宅ローンと残債

詳細は後述しますが、自宅マンションに住宅ローンが残っていても買い替えは可能です。

返済中の住宅ローンの一括返済、購入する住宅のローンの融資審査から融資実行が必要な「返済中住宅ローン有り」✕「購入住宅ローン有り」が一番難しい買い替えです。

返済中住宅ローン購入住宅ローン難易度
有り有り
無し有り
有り無し
無し無し

下記のような既存の住宅ローンの残債務が売却できる金額を上回るオーバーローン状態では、買い替えが不可能なこともありますので、買い替え検討初期段階でローン残債と売却可能金額の確認が必要です。

返済中住宅ローン残債>自宅マンション売却金額

マンション買い替え時の仮住まい

仮住まいは、賃料や二度の引っ越しなどの費用と手間がかかってきます。

費用と手間がかかりますが、仮住まいをすれば買い替えの難易度は大幅に下がります。

仮住まいにかかる費用は、下記のような内訳になります。

  • 賃料
  • 敷金・礼金
  • 仲介手数料
  • 引っ越し代×2回

マンション買い替え、売却と購入のタイミング

詳細は後述しますが、購入先行型の買い替えなら仮住まいを避けることが可能です。一方で二重ローンなどのデメリットもあります。

購入を先行しないで仮住まいを避けるとすれば、下記「自宅マンション売却」と「次の住宅購入」の売買手続きのタイミングをピッタリ合わせる必要があります。

詳細は後述しますが、売却の「退去・引越日」と購入の「入居・引越日」をピッタリ合わせるには、多大な困難を伴います。

自宅マンション売却の流れと次の住宅購入の流れ

【自宅マンション売却】

  • 返済中住宅ローンの一括繰り上げ返済(完済)
  • 自宅マンション売却決済日(売買代金の受領と鍵の引き渡し)
  • 自宅マンションからの退去・引越し日

【次の住宅購入】

  • 新規住宅ローンの融資手続き・融資実行
  • 次の住宅の購入決済日(売買代金の支払いと鍵の受領)
  • 次の住宅への入居・引越し日

マンション買い替えの流れ

詳細は後述しますが、マンションの買い替えは、自宅マンションの売却と買い替え先住宅の購入という2つの売買契約の同時並行が必要になり、同時並行には様々な困難が伴います。

売却査定、媒介契約、売買契約、決済引渡し

マンションの一般的な売却は、「仲介」を主な業務とする不動産仲介業者に査定を依頼、査定金額に納得すれば売却の依頼をします。

媒介契約で売却の依頼内容や売買契約が成立した時に支払う仲介手数料の額などを決め、不動産仲介業者は買主探しなど成約に向けた活動をします。

不動産仲介業者は、チラシやsuumoなどで集客活動をして買主を探し、買主が見つかったら売買代金、売買契約日、残代金決済日、引き渡し日などを決め、不動産売買契約書などを作成します。

不動産仲介業者は、売買契約締結後、買主の資金計画(現金準備、住宅ローン融資実行日など)を確定して残代金決済日を決めます。残代金決済日は、売主様が売却代金を全額受領、マンションを買主に引き渡して売却が完了する日です。

自宅マンションの売却の最大の難しさは、不動産仲介業者に売却を依頼した段階では、自宅マンションが「いつ」「いくら」で売れるかを確定できないことです。

「いつ」「いくら」かが決まらないと、買い替え先住宅購入の資金計画や入居時期が決められません。

物件探し、購入申込、売買契約

SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトや不動産会社に問い合わせるなどして買い替え先の住宅を探します。

「買い替え先住宅」を決めるには、下記のような自身や家族の購入条件に合致した物件を探して売買契約を締結することが必要になります。

  • エリア
  • 駅距離
  • 価格
  • 面積
  • 方位、階数、築年数等

条件によっては、ぴったり合致する物件がなかなか見つからないということもあり得ます。

新築であれば条件に合致する物件を見つけても、購入申込をしても抽選や先着順などにより購入できないケースが考えられます。

中古も購入希望者が複数いれば、購入の条件が整っている希望者が優先されますので、買い替えの売却が決まっていないなど資金計画が不確定な場合、同様に購入できないケースが考えられます。

売却と購入を同時並行の難しさ

仲介での売却は、買主を一から探すので「いついくらで売れるか分からない」という難しさがあります。

購入も条件に合った物件が見つからない、見つかっても購入できないなど「いついくらで買えるか分からない」という難しさがあります。

「いついくら」が確定できない「売却の売買契約」と「購入の売買契約」を同時期、同タイミング、同時並行にするのは、かなり難易度が高いといえます。これがマンション買い替えの最大の難しさです。

マンション買い替えのタイミング

買い替えに適したタイミングとは?

結論から申し上げると、買い替えをするのに良いタイミング、時期は、所有者が買い替えたくなったタイミング、時期です。

マンションを買い替えるタイミング、時期として多いのは下記のようなケースです。

  • 子供が成長して手狭になった
  • 家族が増えて部屋数が足りない
  • 勤務地が変わって通勤に不便
  • 子供の通学に不便
  • 部屋の老朽化、故障、不具合
  • 売り時だと考えた
  • 子供が独立した

マンション買い替えに適した築年数

前述しましたが、買い替えに適しているのは、買い替えたくなった時、買い替える必要性が高まった時といえます。

ですが、買い替えのタイミングを築年数で検討したい方のために買い替えに適した築年数をデータを使って説明していきます。

築年数㎡単価下落幅価格面積㎡
0~5年88.16100.0%588366.73
6~1075.2885.4%507167.37
11~1562.8671.3%448471.34
16~2057.4665.2%417472.65
21~2546.9353.2%320268.22
26~3031.0935.3%188460.58
31年~33.3337.8%190457.14
出所:REINS TOWER「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)」

上記データから読み取れる買い替えに適した築年数は、下記の通りです。

【買い替えに適した築年:築0〜築5年】

築6~10年になると、新築感が薄れ、設備や内装のダメージも出てくるので下落幅が大きくなっています。大きく値下がりする前の築0年~築5年が買い替えに適しているといえます。

【買い替えに適した築年:築16年〜築20年と築21年~築25年】

所有者の使い方、小規模リフォームの有無により異なりますが、築16年〜築20年、築26年~築30年になると、住設機器の機能的耐用年数を超え故障や不具合が増え、経年劣化により内装も限界を迎えます。高額な大規模リフォームをしなければ居住できないので、コスト増が嫌われ売れ行きが悪くなり、下落幅も大きくなります。大きく価格が下がる前の築16年〜築20年と築21年~築25年が買い替えに適しているといえます。

関連記事:マンション売却と築年数。売れる限界は何年?

買い替えを経済的に考えるタイミング

購入した年により年数が異なりますが、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)が終わる購入後10年~13年経過した築年数。

修繕積立金が増額の可能性高い大規模修繕工事前後の築年数。以前は築12年から築15年程度が大規模修繕時期でしたが、居住者の負担減のため最大18年周期に延長可能な仕様、工法の商品が東急コミュニティーや野村不動産パートナーズから発表されています。

マンションなどの不動産売却を考える際、税金の還付が無くなったり、月々のコストが増えるタイミングで売却を検討するのは、本質的ではありませんが合理的ではあると思います。

マンション買い替えとローン残債

返済中のローン残があっても買い替えは可能

結論から申し上げると、返済中の住宅ローンがある自宅マンションを売却して買い替えることは可能です。

自宅マンションを売却して受領する売買代金をローン残債の返済に充当するのが一般的です。

マンション買い替え時のローン完済手続き注意点

マンションを売ったお金を充当して、住宅ローンを借りている金融機関に一括返済(全額繰上返済)します。

全額完済すれば金融機関から抵当権の抹消に必要な書類が渡されるので、抵当権の抹消登記が可能となります。

全額繰上返済の手続きの流れ、抵当権抹消書類の受け取りなどの詳細については、下記参考記事:全額繰上返済について│りそな銀行にてご確認ください。手続きの流れは、金融機関によって多少の違いはありますので、具体的な手続きは借入れされている金融機関にお問い合わせください。

マンションの買い替え時の注意点は、全額繰上返済日当日に抵当権抹消登記をするので、当日に抵当権抹消書類を受領しなければならないことです。当日受領の場合あらかじめローンの取引店に連絡をしておく必要があります。一般的には、連絡をしておかないと郵送での対応となり、当日に抹消書類が受領出来なくなります。

参考記事:全額繰上返済について│りそな銀行

これで自宅マンション売却の売買契約の残代金決済の条件が整い、売買代金を全額受領ができます。

ローン残債のある自宅マンションの売却は、決済日に買主より残代金受領➡︎ローン一括返済➡︎抹消書類受領➡︎抹消登記(併せて所有権移転登記)の流れで完了です。

ローン残債の一括返済と抵当権の抹消登記などについての詳細は下記関連記事でご確認ください。

関連記事:マンション売却は住宅ローンがあってもできる?ローン残債の一括返済

マンション買い替えの費用と税金、売却

買い替え、住み替えの資金計画をたてる上で考えておかなければならない費用と税金。売却でどのような費用、税金があるのか主なものをご説明します。

仲介手数料

仲介手数料の計算式(売買金額400万円超)は、売買金額×3%+6万円+消費税です。

売買金額3000万円の仲介手数料計算例

3000万円×3%+6万円+消費税=90+6+9.6=105.6万(税込)

印紙税

売却の売買契約書は、印紙税法で定められた課税文書に該当するので印紙税が課税されます。

契約書の記載金額(売却価格)によって税額が決定します。印紙税の納付は規定の印紙を契約書に貼り、消印することで完了します。

  • 500万円超1000万円以下:5千円
  • 1千万円超5千万円以下:1万円
  • 5千万円超1億円以下:3万円

上記印紙税額は、軽減税率(平成26年から令和4年3月31日まで)となります。

抵当権抹消登記費用

抵当権の抹消登記費用は、登録免許税という国税と司法書士への報酬を合わせた費用のことです。

  1. 登録免許税(不動産の数(1筆)×1000円)
  2. 事前調査費用(抹消前登記事項証明書の取得費用600円+報酬)
  3. 抹消登記完了後登記事項証明書取得費用(取得費600円+報酬)
  4. 司法書士報酬(一般的なマンションの抹消登記10000〜50000円)

一般的なマンションであれば、概算で実費を含めて3万円〜6万円程度です。

ローンの全額繰り上げ返済手数料等

金融機関や住宅ローンの種類によって金額は変わりますが、全額繰り上げ返済手数料がかかります。

概算で数万円が相場です。(りそな銀行/固定金利選択型:約4.4万円)

関連記事:マンション売却にかかる費用まとめ。相場、手数料や税金など

譲渡所得税

マンションを売った場合、売却金額そのものに課税されるのではありません。

そのマンションの取得に要した費用(取得費)や、売るためにかかった費用(譲渡費用)を差し引き、譲渡益が出れば課税されます。この譲渡益のことを「譲渡による所得(譲渡所得)」といいます。

譲渡所得には、所得税(国税)と住民税(地方税)がかかります。平成25年から令和19年までは復興特別所得税(国税)も課されます。

マンション買い替え時の確定申告

給与所得以外の所得がない普通のサラリーマンは、勤務先で年末調整の手続きを行なってくれるので確定申告の必要性はありません

普通のサラリーマンでもマンションを売却した結果、譲渡所得(売却益)が生ずる場合は、「確定申告をして納税が必要なケース」となります。

関連記事:マンション売却と確定申告。必要書類や書き方

マンション買い替えの費用と税金、購入

買い替えでマンションや戸建等を購入する時、以下のような費用や税金がかかります。

登記費用(所有権移転)

売主は、買主に対して売買代金の全額受領と同時に物件について買主の名義に所有権の移転登記申請手続きを行う義務があります。この所有権の移転登記申請に要する登記費用は、買主の負担となります。

登記費用は、登録免許税という国税と司法書士への報酬を合わせた費用のことをいいます。

物件の引き渡し・残代金決済時に登録免許税と一緒に司法書士へ報酬を支払います。

新築の建物の名義をはじめて登記する場合は、甲区に「所有者が誰か」を明示する所有権保存登記を行います。

登記費用(抵当権設定)

住宅ローンを利用する場合、金融機関が購入する住宅を担保として抵当権の設定登記をします。

登録免許税と司法書士への報酬を物件の引き渡し・残代金決済時に支払います。

印紙税

売却と同様に、購入の売買契約書は、印紙税法で定められた課税文書に該当するので印紙税が課税されます。

印紙税は売却と同様の税額になります。

仲介手数料

中古物件を不動産会社を通して購入する場合は、売却と同様に購入する物件の売買金額の3%+6万円+消費税の仲介手数料がかかります。

新築マンション、一部の新築戸建てやリノベーションマンションなど売主不動産会社から直接物件を購入する場合は、仲介手数料は不要となります。

融資手数料、保証料

住宅ローンを借りる際に、融資手数料や保証がかかります。

融資手数料や保証料は、金融機関によって異なりますので、住宅ローンを検討するときに確認をしましょう。

例としてりそな銀行の住宅ローン、融資手数料型、保証一括前払い型、保証料金利上乗せ型の当初費用(事務手数料、融資手数料、保証料など)の比較などが分かり易く纏まっていますので下記参考記事をご確認ください。

参考記事:融資手数料型と保証料一括前払い型と保証料金利上乗せ型って?│りそな銀行

火災保険

住宅ローンを利用する際には、基本的に物件に火災保険を付保することが必須となっています。

加入する保険は、金融機関から提携の保険会社を紹介してもらうことも可能ですが、自分で選ぶこともできます。各社の火災保険を比較してより適したものを選びましょう。

不動産取得税

土地や家屋の購入などで不動産を取得したときに、取得した所有者に対して課税される税金です。

一般的には、買い替え後、数ヶ月経って納税通知書が送られてくるので忘れずに納税しましょう。

参考記事:不動産取得税とは│東京都主税局

マンション買い替えの注意点

仲介で売却する際の注意点

前述しましたが、マンションを買い替えする場合、仲介で売却する最大のネック・注意点は、「いついくらで売れる」が確定できないことです。

「いついくらで売れる」が確定できないと「買い替え先住宅」の資金計画が決められないということになります。

「買い替え先住宅」の資金計画が決まらないと「買い替え先住宅」の予算が決まりません。予算が決まらなければ「買い替え先住宅」の購入を確定させることができません。

マンション買い替えのリスク

「売却の売買契約」と「購入の売買契約」が同時期にならないと下記のようなリスクが発生します。

「売却の売買契約」が「購入の売買契約」より早くなると、一時的に住むところが無くなるので、仮住まいが必要になります。仮住まいとして賃貸に入居するための費用が必要になります。

逆に「購入の売買契約」が「売却の売買契約」より早くなると、買い替え資金(売却代金−既存住宅ローン残債)が間に合わなくなるので、購入資金が不足することになります。貯金から充当するか、住宅ローンの借り入れを増やして充当するなど資金計画の変更が必要になります。また一時的にダブルローン状態となり「売却の売買契約」完了までローンの支払い負担が重くなります。

買い替えの場合、仮住まい費用や買い替え資金不足に対応できるよう、手元資金に余裕を持っておくことが必要です。

マンション買い替えで失敗するケース

資金計画の前提となる査定が重要

前述してきたようにマンションの買い替えは、自宅マンションを売却して買い替え先住宅を購入することです。

これも前述してきましたが、自宅マンションに住宅ローンの残債務がある場合、買い替えするにはローンの一括返済が必須です。

買い替え先住宅の購入資金計画をたてる前提となる売却の査定価格が高過ぎだったなど査定の精度が低かった場合、下記のような理由で買い替え失敗の可能性が高まります。

  • 正しい査定価格では売却価格が残債を下回るので一括返済が出来ず買い替えが不可能
  • 正しい査定価格では買い替え資金が不足、買い替え先住宅の予算がダウン(売却先行)
  • 正しい査定価格では買い替え資金が不足、購入先行の売買契約を違約解除(購入先行)
購入先行のケースでは、最悪購入の売買契約解除せざるを得なくなり、違約金等を請求されることにもなりかねないので注意が必要です。

買い替えの場合、資金計画にはゆとりを持って

不動産仲介会社の査定は、査定金額で必ず売れることを保証するような性質のものではありません。

不動産仲介会社の営業マンには、買い替えであることなど事情を説明して、出来る限り正確な査定を算出してもらうことが必要です。

購入先行の買い替えを失敗させない停止条件付契約

万一自宅マンションの売買が不調に終わった場合、買い替え先住宅の購入の売買契約をペナルティ無しで解約できるよう売買契約を停止条件(解除条件)付きとする方法があります。

停止条件付売買契約の詳細は、こちらをご覧ください。

停止条件付契約とするか否かは、買い替え先住宅の売主や仲介業者のスタンスによりますので、全てに停止条件を入れられるわけではありません。購入の売買契約の前に売主や仲介業者に確認することが大事です。

マンション買取査定は必ず売れる金額

仲介の売却査定と異なりマンション買取業者の買取査定は、必ず売れる金額です。

不動産仲介会社の仲介は主に個人の買主を一から探しますが、マンション買取業者の買取は買取業者が自ら買主となりマンションを買い取ります。なので買取査定がそのまま売却価格となります。

仲介業者に依頼して売却する仲介
仲介業者に依頼して売却する仲介
マンション買取業者に売却する買取
マンション買取業者に売却する買取

仲介と買取にはそれぞれメリット、デメリットがあります。メリット、デメリットについての詳細は下記関連記事をご覧ください。

関連記事:マンション買取と仲介のメリット、デメリット

マンション買い替えは売却と購入どちらを先行するべき?

マンションの売却完了までの期間

結論から申し上げると、販売活動期間は約3ヶ月、売却の準備・査定に1ヶ月、売買契約締結後残代金決済までに1ヶ月かかるので、売却完了までには約5ヶ月以上かかることになります。

販売活動が長引けば、6ヶ月〜1年の期間がかかることもあります。

東日本不動産流通機構が運営するレインズ(不動産会社間の物件情報検索オンラインシステム)に物件が新規登録されてから成約の登録がされるまでの期間のデータがあります。詳細は省きますが、新規登録が物件の販売開始の日、成約登録が物件の成約の日ということです。

このデータを見ると販売開始から成約までの期間は88.4日(2019年)であり、これが約3ヶ月の根拠です。販売期間などの詳細については、関連記事:マンション買取の注意点、仲介と買取の違いでご確認ください。

関連記事:マンション買取の注意点、仲介と買取の違い

売却と購入どっちが先?

結論から申し上げると、どっちが正解ということではないと考えます。詳しくは後述しますが、売却先行、購入先行にはそれぞれメリット、デメリットがあります。

買い替え理由、住み替え理由、資金計画、売却物件の条件(エリア、駅距離、築年数など)、買い替える(購入する)物件の種類、売主の考え方など様々なので、どちらか一方が正解とはいうことはありません。

但し、自宅マンションの売却を仲介業者に依頼して、個人の買主と売買契約(売却)を締結し、その残代金決済で受領する売却代金を、買い替え先住宅の売買契約の残代金支払いに充当することは、かなり難易度が高いので、現実的に売却か購入かどちらかを先行させる必要があります。(詳細は複雑で説明が困難なので割愛します)

実務的には、それぞれのメリット、デメリットを理解したうえ『売却先行』か『購入先行』いずれかを選択する必要があります。

売れづらい物件は売却先行

経験上、なかなか売れない、売却に時間がかかる物件は、下記のような一般的には売り難くいとされる条件が重なった物件です。

  • 不人気エリア、嫌悪施設が近い
  • 駅から遠い(15分以上)
  • バス便
  • 築年数が経過、古い、汚い
  • エレベーター無しの4階5階
  • 日当たりが悪い
  • 幹線道路沿いなど騒音が酷い
  • 故障不具合多く多額のリフォーム費用が必要
  • 専有面積過大で販売価格が高価格帯
  • 管理費修繕費が平均の約23000円より大幅に高い
  • 建物共用部分の維持管理が悪い

逆に上記に当てはまらない物件は、一般的には売り易い物件となります。

経験上、人気エリア、駅近、築浅のような物件は販売価格を大幅に間違わなければ比較的早くスムーズに売却ができるので、購入先行を検討しても良いと考えます。
逆に上記の売り難い条件が重なった物件は、売却に時間がかかる可能性がやや高いので、売却先行を検討した方が良いと考えます。

売却先行型マンション買い替えのメリット・デメリット

売却先行のメリット

売却代金が決まり、買い替え資金が確定するので、購入予算や資金計画・資金繰りが立てやすくなります。

焦ったり、急いだりしないで売却をすることができ、価格交渉も有利に進めやすいといえます。

売却先行のデメリット

売却は決まっているのに、希望に合う買い替え先住宅がなかなか見つからないことがあります。

売買契約(売却)の買主へ部屋(鍵)の引き渡しをするのに間に合うように、買い替え先住宅の購入が決まっていないと、決まるまでの間賃貸など仮住まいが必要となります。

仮住まい、買い替え先住宅と引っ越しが2回必要になります。

売却先行は下記のような方におすすめです。

  • 新居の購入、住み替え先決定にあたり堅実、確実な資金計画を立てたい人
  • できる限り高い値段で売却をしたい人
  • 賃貸などの仮住まいや引っ越し2回などの手間を許容できる人
  • 前述した売り難くい物件を売却して買い替える人

購入先行型マンション買い替えのメリット・デメリット

購入先行のメリット

買い替え先住宅が先に決まると、引っ越し1回で仮住まいなどの無駄な費用の発生がなく、引っ越しもスムーズにできます。

購入条件に合致した物件をじっくり時間をかけて探すことができます。

購入先行のデメリット

自宅マンションの売却に時間がかかり、先に買い替え先住宅の入居が可能になる=ローンの支払いが始まり、自宅と買い替え先住宅のローンを二重に支払わなければならないことになります。

売却代金は後になるので、買い替え先住宅購入の手付金などを用意しなくてはならない。

売却金額が予定を下回り、自己資金を予定より多く準備する必要に迫られることがある。

購入先行は下記のような方におすすめです。

  • 新居、住み替え先住宅を時間をかけて探したい人
  • 賃貸などの仮住まいを避けたい人
  • 自己資金に余裕のある人
  • ローン残債が少ない、既に完済など販売価格を柔軟に設定できる人
  • 前述した売り易い物件を売却して買い替える人

マンション売却・買い替えの特例・控除

自宅マンション(居住用財産)を売却して利益(譲渡益)が生じた場合、税法上の特例を適用することにより税額の減額や繰り延べができます。

自宅マンションを売却した場合の特例と自宅マンションを売却し代わりの自宅マンションを購入した場合の特例を取り上げます。

居住用財産を譲渡、3000万円の特別控除の特例

適用要件を満たせば、譲渡益から3000万円まで控除できます。

この特例は、長期譲渡、短期譲渡のいずれの場合にも適用できますが、住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)と重複して適用することはできません。

売却金額等-(取得費+譲渡費用)-特別控除(3000万円まで)=譲渡所得

軽減税率の特例

自宅マンション(居住用財産)を売却した年の1月1日時点で所有期間が10年超の場合は、3,000万円の特別控除の特例を適用後の譲渡所得に対して6,000万円までは軽減された税率で税額を計算できます。

なお住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)と重複して適用することはできません。

所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率

譲渡所得金額所得税復興特別所得税住民税合計
6,000万円までの部分10%0.21%4%14.21%
6,000万円超の部分15%0.315%5%20.315%

自宅を買い替えた場合の特例

自宅マンション(居住用財産)を譲渡し、代わりの居住用財産を取得する場合には、要件を満たすことで、譲渡所得への課税を繰り延べる特例が適用できます。

この特例も住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)と重複して適用することはできません。

この特例を図で説明すると下記の通りとなります。

マンション買い替えの税金の特例

出典:特定のマイホームを買い換えたときの特例│国税庁

3つの特例・控除の詳細については下記関連記事:マンション売却にかかる税金はいくら?種類と計算方法にてご確認ください。

関連記事:マンション売却にかかる税金はいくら?種類と計算方法

マンション買い替え成功のポイント

理想のタイミングは①②の売買契約が同時進行

①自宅マンションの売買契約(売却)とお金の流れ

  • 売却:契約締結 ➡︎残代金決済=買主へ部屋(鍵)引き渡し※1
  • お金:手付金受領➡︎残代金受領➡︎住宅ローン完済・諸費用支払

②買い替え先住宅の売買契約(購入)とお金の流れ

  • 購入:契約締結 ➡︎残代金決済=売主から鍵受領して入居※2
  • お金:手付金支払➡︎残代金支払(現金+融資実行)・諸費用支払
買い替えは、上記①と②のふたつの売買契約を同時期に行うことが必要となります。自宅マンションの部屋(鍵)を引き渡して引っ越しするには、買い替え先の住宅に入居するための鍵が必要になるからです。

仮住まい無しで買い替えるなら

自宅の部屋を引き渡し、新しい住宅の鍵を受領するには、①の引き渡し※1と②の入居※2を基本同時に行う必要があります。

買い替えは、売却の売買契約と購入の売買契約の売主、買主、仲介会社、住宅ローン借入銀行などの日程、申込手続き、現金準備やローン実行などお金のデリバリーを調整する必要があります。(詳細は複雑で説明が困難なので割愛します)

マンションの売買に強い不動産会社を選ぶ

不動産会社によっては得意、不得意があります

建売戸建に強い、賃貸に強い、土地の取引に強い、◯◯市だけに強い、など特定の不動産には強いけど、マンション売買に不慣れな不動産会社もあります。

特に買い替えの場合は、売却と購入の契約のコントロールが必要なので、マンション売却、マンション購入両方に強い不動産会社を選ぶことをおすすめします。

大手仲介会社の安心感

買い替えではありませんが、年間200戸の中古マンションの売買(売却200戸購入200戸)を実際にやっている弊社の印象では、やはり大手の仲介会社は安心感があります。

若手で経験不足の営業マンもいますが、最近の大手仲介はお客様の顧客満足度を重視していますので、大手であれば所長やセンター長にひと言「買い替えだけど仮住まいは避けたい」「売却と購入の決済のタイミングを合わせたい」などのお願いすればきっちり対応してくれるはずです。

下記関連記事:マンション売却の仲介手数料。相場は?値引きできる?で紹介している「おすすめ仲介会社、手数料上位20社ランキング」に入る会社であれば安心感は高くおすすめです。

関連記事:マンション売却の仲介手数料。相場は?値引きできる?

マンションの買い替えは買取がスムーズ

自宅マンションを仲介業者の仲介で買い替え

売却と購入の売買契約、残代金の受領と支払い、物件の引き渡しと入居

自宅マンションを仲介で売って、新しい住宅を買う買い替えの難しさは、別々の契約である売却と購入の契約の下記1.から4.を同じタイミングで行わなければならないためです。

ご説明してきたように現実的には極めて難しいので、売却先行か購入先行かを選択しなければなりません。

  1. 自宅マンションからの引っ越し
  2. 買い替え先住宅への入居
  3. 自宅の残代金を受領、住宅ローン完済
  4. 3.残代金から買い替え資金を2.入居の直前に支払う

仲介はコントロールが不可能

繰り返しになりますが、仲介で売却の場合、『いついくらで売れるか』が確定できないことが、売却と購入を同時平行しなければならない買い替え的にはネックになります。

マンション買取業者の買取なら買い替えもスムーズ

買取ならコントロール可能、最短5日で売却完了

弊社東京テアトルの“直接買取”であれば『いついくらで売れるか』が早期に確定できます。

“直接買取”で売却をすれば、売却金額(代金)と現金化(決済日)までのスケジュールが早期に確定できます。弊社の直接買取であれば最短5日間で現金化が可能です。

二重払いの心配も無し、残代金決済など柔軟に対応

マンション買取ならスピディーな売却が可能なので、買い替えの購入先行のデメリットであるダブルローン、二重払いの心配もありません。買い替えの購入の売買契約の残代金決済スケジュールに合わせて、自宅マンションの売買契約、現金化ができます。

買い替えをご検討であれば、東京テアトルのマンション売却相談センターにお気軽にご相談ください。

関連記事:直接買取|直接買取の強み

買取保証付き仲介もおすすめ

仲介と買取のいいとこ取り

買取保証付き仲介は、一定期間仲介として売却活動を行い、売れない場合は東京テアトルが直接買取をさせていただきます。

仲介と買取のいいとこ取りができるので、仲介か買取か迷っている方にはおすすめの売却方法です。

市場価格にチャレンジして「いついくらで売れる」も確定

仲介として売却活動を行う間は、市場価格での売却にチャレンジができます。

一般的には売り難くいとされる条件が重なった物件であったり、競合する物件が多い市場環境であったりして、期限までに売れなくても買取保証が付いているので安心です。

関連記事:買取保証付

東京テアトルはマンション専門、3つ売却方法をご提案

東京テアトルはマンション専門、年間200戸を超える買取、2500件を超える物件調査を行っています。

買取は、独自の査定・調査やリノベーションのノウハウで、下記のような難あり物件を含め幅広く対応いたします。

  • 築年数が古い
  • 部屋が汚い
  • 水回りなどに故障不具合
  • 事故物件(告知有り物件)
  • エレベーター無し
  • バス便
  • 旧耐震
  • 借地権地上権

東京テアトルのマンション売却相談センターでは、お客様のニーズに合わせて仲介、買取保証付仲介、直接買取の3つ売却方法をご提案致します。

マンションの買い替え、住み替えをご検討であれば、下記連絡先にお気軽にお問い合わせください。

関連記事:東京テアトル 会社情報

お問い合わせ:マンション売却相談センター☎️0120−900−881

マンション買い替えの流れ、費用、税金、ローンを解説まとめ

マンションを買い替えるタイミングと時期は?

マンションを買い替えを検討するタイミングや時期はいつ?

マンションの買い替えに適している築年数はあるの?

一般的にマンションの買い替えはどのようなタイミング、時期におこなわれているのか?の疑問にお答えします。データも駆使した回答の詳細はこちらをご覧ください。

マンションにローン残債があっても買い替えはできますか?

自宅マンションに返済中の住宅ローン残債があっても買い替えは可能です。

自宅マンションを売却して受領する売買代金をローン残債の返済に充当するのが一般的です。ローン完済手続きの注意点など詳しくはこちらをご覧ください。

マンションの買い替えの流れは?

マンションの買い替えは、自宅マンションの売却と買い替え先住宅の購入という2つの売買契約の同時並行が必要になります。2つの売買契約の同時並行は多大な困難を伴います。

自宅マンション売却の流れ、買い替え先住宅の購入の流れの詳細はこちらをご覧ください。

マンションの買い替えを失敗するケースは?

マンションの買い替えを失敗するケースは、査定価格が高過ぎたなど査定の精度が低く予定通りの価格で売却が困難になった時です。買い替え資金が不足するなど資金計画の大幅に変更が必要になります。

マンションの買い替えを失敗するケースの詳しくはこちらをご覧ください。


森田学(執筆
森田 学【宅地建物取引士】

1999年東京テアトル株式会社に入社。「テアトルタイムズスクエア」などの映画館の運営スタッフ業務、ラグジュアリーホテル「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、区分所有マンションの売買を担当し現在に至る。

 マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方も大勢いらっしゃるかと存じます。
 マンション専門に年間200件以上、取引築年数平均が30.8年と築古物件が得意な弊社が独自メソッドによる査定で高値買取致します。円滑で安心なお取引の一助となれば幸いです。