マンションの買い替え。売却と購入、ローン残債、費用

カテゴリ:マンション売却と住み替え
投稿日:2020.09.21

マンションの買い替え。売却と購入、ローン残債、費用

マンション買い替えは、現在居住しているマンション売却して新たな住宅(新築マンション、新築戸建て、中古マンション、中古戸建て、老人ホーム・介護施設等)を購入して、或いは入所費用を支払って、住み替えることです。

買い替えは、詳しくは後述しますが、できる限り費用を抑えるために、自宅マンションの売却活動と新たに購入する住宅探しを同時並行で行います。

自宅マンションの売却と新しく買い替える住宅の購入の売買契約を同時並行して、詳しくは後述しますが、仮住まいなどの無駄な費用が発生しない流れで住み替えるのが理想的です。

買い替えのとき、返済中のローン残債はどうするか、売却と購入のお金の流れや手順、何が難しいのか、注意すべきポイント、などを解説いたします。

マンション買い替え基礎知識。ローン残債、期間、売却購入、タイミング

返済中のローンがあるけど買い替えられる?

ローンがあっても売却は可能

結論から申し上げると、返済中の住宅ローンがあるマンションを売却して買い替えることは可能です。

住宅ローンを借りているマンションを売ったお金でローン残債を返済するのが一般的です。

一括返済と抵当権の抹消登記が売却完了の条件

マンションを売ったお金を充当して、住宅ローンを借りている金融機関に一括返済(全額繰り上げ返済)します。

全額完済すれば金融機関から抵当権の抹消に必要な書類が渡されるので、抵当権の抹消登記が可能となります。

これで売買契約の残代金決済の条件が整い、売買代金を全額受領ができます。

決済日当日に残代金受領➡︎一括返済➡︎抹消書類受領➡︎抹消登記(併せて所有権移転登記)でローンのある自宅マンションの売却完了です。

ローン残債の一括返済と抵当権の抹消登記などについての詳細は下記関連記事でご確認ください。

関連記事:マンション売却は住宅ローンがあってもできる?ローン残債の一括返済

買い替えにはどのくらいかかる?マンションの売却完了までの期間は?

平均的なマンションで5ヶ月以上

結論から申し上げると、販売活動期間は約3ヶ月、売却の準備・査定に1ヶ月、売買契約締結後残代金決済までに1ヶ月かかるので、売却完了までには約5ヶ月以上かかることになります。

販売活動が長引けば、6ヶ月〜1年の期間がかかることもあります。

販売活動期間3ヶ月の根拠

東日本不動産流通機構が運営するレインズ(不動産会社間の物件情報検索オンラインシステム)に物件が新規登録されてから成約の登録がされるまでの期間のデータがあります。詳細は省きますが、新規登録が物件の販売開始の日、成約登録が物件の成約の日ということです。

このデータを見ると販売開始から成約までの期間は88.4日(2019年)であり、これが約3ヶ月の根拠です。販売期間などの詳細については、関連記事:マンション売却方法、仲介と買取の違いでご確認ください。

関連記事:マンション売却方法、仲介と買取の違い、メリット・デメリット

ネットなどでは販売活動が3ヶ月から6ヶ月程度

ネットなどで調べると販売活動の期間は、3ヶ月から6ヶ月程度といわれています。

一般的に媒介契約の期間が3ヶ月なので、最初の媒介契約の期間である3ヶ月、1回媒介契約を更新した6ヶ月が販売活動期間といわれていると想像します。(※媒介契約:不動産会社に売却を依頼する契約)

マンション買い替え、売却と購入どっちが先?

売却先行、購入先行どっち?

結論から申し上げると、どっちが正解ということではないと考えます。詳しくは後述しますが、売却先行、購入先行にはそれぞれメリット、デメリットがあります。

買い替え理由、住み替え理由、資金計画、売却物件の条件(エリア、駅距離、築年数など)、買い替える(購入する)物件の種類、売主の考え方など様々なので、どちらか一方が正解とはいうことはないと思います。

購入先行(買い先行)が有利、買いより売りを先にした方が断然いい、とどちらかに決めつけているサイトもあります。よく読んで正しい判断をなさってください。

売却物件が人気エリア、駅近、築浅なら購入先行でも

経験上、なかなか売れない、売却に時間がかかる物件は、下記のような一般的には売り難くいとされる条件が重なった物件です。

  • 不人気エリア、嫌悪施設が近い
  • 駅から遠い(15分以上)
  • バス便
  • 築年数が経過、古い、汚い
  • エレベーター無しの4階5階
  • 日当たりが悪い
  • 幹線道路沿いなど騒音が酷い
  • 故障不具合多く多額のリフォーム費用が必要
  • 専有面積過大で販売価格が高価格帯
  • 管理費修繕費が平均の約23000円より大幅に高い
  • 建物共用部分の維持管理が悪い

逆に上記に当てはまらない物件は、一般的には売り易い物件となります。

経験上、人気エリア、駅近、築浅のような物件は販売価格を大幅に間違わなければ比較的早くスムーズに売却ができるので、購入先行を検討しても良いと考えます。
逆に上記の売り難い条件が重なった物件は、売却に時間がかかる可能性がやや高いので、売却先行を検討した方が良いと考えます。

住み替えに良いタイミング、築何年が良いとかある?

買い替え、住み替えを検討するのに適したタイミングとは?

結論から申し上げると、買い替えをするのに良いタイミングは、所有者が買い替えたくなったタイミングに決まっています。そのタイミングは人それぞれで、正解なんかありません。

通常、子供が幼稚園か小学校に入学するタイミングで初めてマンションを買う方が多いので、買い替えは子供が大きくなったり、兄弟が増えたりして手狭になった、もうひと部屋欲しいというタイミングが多いと思います。

最近増えているのは、ご高齢の方が老人ホームや介護施設に住み替えるのタイミングでの売却です。

マンションは戸建てと違って、空き家にしておくと月々の管理費などが無駄になります。経年劣化が進めば資産価値も下がるので、早めの売却がおすすめです。

関連記事:マンションの空き家の管理費もったいない、売却するならいつ?

築何年が買い替えに適している?

築何年が適しているではなく、前述しましたが買い替えたくなった時が適しているといえます。

敢えて挙げるとすると、データでは下記年数が適しているといえます。理由は、下記のとおりと推測できます。

築0〜築5年以内:最新の設備、内装ダメージ小、下落が少ない価格取引

築16〜20年:住設機器の機能的耐用年数ギリ、見た目綺麗なら下落幅小

詳しくは下記関連記事:マンション売却と築年数。売れる限界は何年?でご確認ください。

関連記事:マンション売却と築年数。売れる限界は何年?

経済的に住み替えを考えるタイミング

  • 住宅ローン控除が終わる購入後10年以降
  • 修繕積立金が増額の可能性高い大規模修繕前後=築後12年から15年

税金の還付が無くなったり、月々のコストが増えるタイミングで売却を検討するのは、本質的ではありませんが合理的ではあると思います。

賃貸などの仮住まい無し、マンション買い替え成功のポイント

理想のタイミングは①②の売買契約が同時進行

①自宅マンションの売買契約(売却)とお金の流れ

  • 売却:契約締結 ➡︎残代金決済=買主へ部屋(鍵)引き渡し※1
  • お金:手付金受領➡︎残代金受領➡︎住宅ローン完済・諸費用支払

②買い替え先住宅の売買契約(購入)とお金の流れ

  • 購入:契約締結 ➡︎残代金決済=売主から鍵受領して入居※2
  • お金:手付金支払➡︎残代金支払(現金+融資実行)・諸費用支払
買い替えは、上記①と②のふたつの売買契約を同時期に行うことが必要となります。自宅マンションの部屋(鍵)を引き渡して引っ越しするには、買い替え先の住宅に入居するための鍵が必要になるからです。

仮住まい無しで買い替えるなら

自宅の部屋を引き渡し、新しい住宅の鍵を受領するには、①の引き渡し※1と②の入居※2を基本同時に行う必要があります。

売買契約(売却)と売買契約(購入)の売主、買主、仲介会社、住宅ローン借入銀行などの日程、申込手続き、現金準備やローン実行などお金のデリバリーを調整する必要があります。(詳細は複雑で説明が困難なので割愛します)

マンションの売買に強い不動産会社を選ぶ

不動産会社によっては得意、不得意があります

建売戸建に強い、賃貸に強い、土地の取引に強い、◯◯市だけに強い、など特定の不動産には強いけど、マンション売買に不慣れな不動産会社もあります。

特に買い替えの場合は、売却と購入の契約のコントロールが必要なので、マンションの売買に強い不動産会社を選ぶことをおすすめします。

大手仲介会社の安心感

買い替えではありませんが、年間200戸の中古マンションの売買(売却200戸購入200戸)を実際にやっている弊社の印象では、やはり大手の仲介会社は安心感があります。

若手で経験不足の営業マンもいますが、最近の大手仲介はお客様の顧客満足度を重視していますので、大手であれば所長やセンター長にひと言「仮住まいは避けたい」「売却と購入の決済のタイミングを合わせたい」などのお願いすればきっちり対応してくれるはずです。

下記関連記事:マンション売却の仲介手数料。相場は?値引きできる?で紹介している「おすすめ仲介会社、手数料上位20社ランキング」に入る会社であれば安心感は高くおすすめです。

関連記事:マンション売却の仲介手数料。相場は?値引きできる?

自宅マンション買い替えの手順

自宅マンションの売却

自宅マンション売却の売買契約締結

仲介会社の『仲介』で売却する場合、仲介会社に売却の依頼(媒介契約)して販売活動をしてもらいます。

チラシやsuumoなどで集客活動をして買主を探し、買主が見つかったら売買代金、売買契約日、残代金決済日、引き渡し日などを決め、売買契約を締結します。

売買契約締結後には、仲介会社は、買主の資金計画(現金準備、住宅ローン融資実行日など)を確定して残代金決済日を決めます。(残代金決済日=売却代金全額受領日)

関連記事:マンション売却の流れ(仲介会社で売却)

買い替え先住宅購入支払い充当資金(買い替え資金)

売却代金から既存の住宅ローンの残債務を差し引いた金額が、買い替え先住宅の購入の支払いに充当できる現金(以下「買い替え資金」という)となります。(売却代金−既存住宅ローン残債務=買い替え資金)

買い替えする場合、仲介での売却のネック

買い替えする場合、仲介での売却は、『いついくらで売れる』が確定できないことが最大のネックです。

『いついくらで売れる』が確定できないと買い替え資金や決済日が決められないということになります。

買い替え資金が決まらないと、買い替え先住宅の予算が決められないことになります。予算が決まらなければ物件探しが進みません。

買い替え先住宅の購入

購入の売買契約締結

買い替え先住宅を決めるには、下記のような自身や家族の購入条件に合致した物件を探して売買契約を締結することが必要になります。

条件によっては、ぴったり合致する物件がなかなか見つからないということもあり得ます。

新築であれば条件に合致する物件を見つけても、購入希望者が複数いて抽選や先着順などにより購入できないケースが考えられます。

中古も購入希望者が複数いれば、購入の条件が整っている希望者が優先されますので、買い替えの売却が決まっていないなど資金計画が不確定な場合、同様に購入できないケースが考えられます。

  • エリア
  • 駅距離
  • 価格
  • 面積
  • 方位、階数、築年数等

条件に合った物件が見つからない、見つかっても購入できない、などが想定される購入の売買契約も『いついくらで買える』が確定できません。

『いついくら』が確定できない「売却の売買契約」と「購入の売買契約」を同時期、同タイミングにするのは、かなり難易度が高いといえます。これが『買い替え』の最大の難しさです。

停止条件付きの購入売買契約

一定期間内に自宅マンションの売却売買契約が成立することを条件とする売買契約を停止条件付きの売買契約といいます。

全ての新築マンションに該当するわけではありませんが、新築マンションの売買契約は、停止条件を付してくれるケースがあります。停止条件があれば、安心して自宅マンションの売却ができるので、売主であるマンション分譲会社に確認をしてみましょう。

通常の仲介会社が仲介している物件は、売主が個人なので、契約が確定できない停止条件付きの契約は難しいです。仲介会社も買主の自宅マンション売却が不成立で、契約が解除になると仲介手数料が受領できなくなるので、条件付きの契約は好みません。

売却の引き渡し※1と購入の入居※2のスケジュールが合わないと

売買契約(売却)の引き渡し※1が売買契約(購入)の入居※2より早いと、一時的に住むところが無くなってしまうので、仮住まいが必要となります。

逆に売買契約(購入)の入居※2が売買契約(売却)の引き渡し※1より早いと、買い替え資金(売却代金−既存住宅ローン残債)が間に合わなくなります。(引き渡し※1をしないと自宅マンション買主から売却残代金を受領できないので)

マンション買い替え、売却先行、購入先行のメリット・デメリット

『売却先行』か『購入先行』いずれかを選択

前述した「スケジュールが合わない」のような状況にならないため、実務的には『売却(売買契約)先行』か『購入(売買契約)先行』いずれかを選択する必要があります。

仲介で個人買主を探して売買契約(売却)を締結し、その残代金決済で受領する残代金を、売買契約(購入)の残代金支払いに充当することは、かなり難易度が高いので、現実的に売却か購入かどちらかを先行させる必要があります。(詳細は複雑で説明が困難なので割愛します)

『売却先行』『購入先行』のメリット・デメリット

売却先行の場合

【メリット】

売却代金が決まり、買い替え資金が確定するので、購入予算や資金計画・資金繰りが立てやすくなります。

焦ったり、急いだりしないで売却をすることができ、価格交渉も有利に進めやすいといえます。

【デメリット】

売却は決まっているのに、希望に合う買い替え先住宅がなかなか見つからないことがあります。

売買契約(売却)の買主へ部屋(鍵)の引き渡しをするのに間に合うように、買い替え先住宅の購入が決まっていないと、決まるまでの間賃貸など仮住まいが必要となります。

仮住まい、買い替え先住宅と引っ越しが2回必要になります。

売却先行は下記のような方におすすめです。

  • 新居の購入、住み替え先決定にあたり堅実、確実な資金計画を立てたい人
  • できる限り高い値段で売却をしたい人
  • 賃貸などの仮住まいや引っ越し2回などの手間を許容できる人
  • 前述した売り難くい物件を売却して買い替える人

購入先行の場合

【メリット】

買い替え先住宅が先に決まると、引っ越し1回で仮住まいなどの無駄な費用の発生がなく、引っ越しもスムーズにできます。

購入条件に合致した物件をじっくり時間をかけて探すことができます。

【デメリット】

自宅マンションの売却に時間がかかり、先に買い替え先住宅の入居が可能になる=ローンの支払いが始まり、自宅と買い替え先住宅のローンを二重に支払わなければならないことになります。

売却代金は後になるので、買い替え先住宅購入の手付金などを用意しなくてはならない。

売却金額が予定を下回り、自己資金を予定より多く準備する必要に迫られることがある。

購入先行は下記のような方におすすめです。

  • 新居、住み替え先住宅を時間をかけて探したい人
  • 賃貸などの仮住まいを避けたい人
  • 自己資金に余裕のある人
  • ローン残債が少ない、既に完済など販売価格を柔軟に設定できる人
  • 前述した売り易い物件を売却して買い替える人

マンションを買い替えするとかかる費用、税金は?

売却時にかかる費用、税金

買い替え、住み替えの資金計画をたてる上で考えておかなければならない諸費用、どのような諸費用があるのか主なものをご説明します。

仲介手数料

仲介手数料の計算式(売買金額400万円超)は、売買金額×3%+6万円+消費税です。

売買金額3000万円の仲介手数料計算例

3000万円×3%+6万円+消費税=90+6+9.6=105.6万(税込)

印紙税

売却の売買契約書は、印紙税法で定められた課税文書に該当するので印紙税が課税されます。

契約書の記載金額(売却価格)によって税額が決定します。印紙税の納付は規定の印紙を契約書に貼り、消印することで完了します。

  • 500万円超1000万円以下:5千円
  • 1千万円超5千万円以下:1万円
  • 5千万円超1億円以下:3万円

上記印紙税額は、軽減税率(平成26年から令和4年3月31日まで)となります。

抵当権抹消登記費用

抵当権の抹消登記費用は、登録免許税という国税と司法書士への報酬を合わせた費用のことです。

  1. 登録免許税(不動産の数(1筆)×1000円)
  2. 事前調査費用(抹消前登記事項証明書の取得費用600円+報酬)
  3. 抹消登記完了後登記事項証明書取得費用(取得費600円+報酬)
  4. 司法書士報酬(一般的なマンションの抹消登記10000〜50000円)

一般的なマンションであれば、概算で実費を含めて3万円〜6万円程度です。

住宅ローンの全額繰り上げ返済手数料等

金融機関や住宅ローンの種類によって金額は変わりますが、全額繰り上げ返済手数料がかかります。

概算で数万円が相場です。(りそな銀行/固定金利選択型:約4.4万円)

関連記事:マンション売却にかかる費用まとめ。相場、手数料や税金など

譲渡所得税

マンションを売った場合、売却金額そのものに課税されるのではありません。

そのマンションの取得に要した費用(取得費)や、売るためにかかった費用(譲渡費用)を差し引き、譲渡益が出れば課税されます。この譲渡益のことを「譲渡による所得(譲渡所得)」といいます。

譲渡所得には、所得税(国税)と住民税(地方税)がかかります。平成25年から令和19年までは復興特別所得税(国税)も課されます。

関連記事:マンション売却にかかる税金はいくら?種類と計算方法

購入時にかかる費用、税金

買い替えでマンションを購入する時、以下のような費用や税金がかかります。

登記費用(所有権移転)

売主は、買主に対して売買代金の全額受領と同時に物件について買主の名義に所有権の移転登記申請手続きを行う義務があります。この所有権の移転登記申請に要する登記費用は、買主の負担となります。

登記費用は、登録免許税という国税と司法書士への報酬を合わせた費用のことをいいます。

物件の引き渡し・残代金決済時に登録免許税と一緒に司法書士へ報酬を支払います。

新築の建物の名義をはじめて登記する場合は、甲区に「所有者が誰か」を明示する所有権保存登記を行います。

登記費用(抵当権設定)

住宅ローンを利用する場合、金融機関が購入する住宅を担保として抵当権の設定登記をします。

登録免許税と司法書士への報酬を物件の引き渡し・残代金決済時に支払います。

印紙税

売却と同様に、購入の売買契約書は、印紙税法で定められた課税文書に該当するので印紙税が課税されます。

印紙税は売却と同様の税額になります。

仲介手数料

中古物件を不動産会社を通して購入する場合は、売却と同様に購入する物件の売買金額の3%+6万円+消費税の仲介手数料がかかります。

新築マンションや一部の新築戸建てなど売主不動産会社から直接物件を購入する場合は、仲介手数料は不要となります。

融資手数料、保証料

住宅ローンを借りる際に、融資手数料や保証がかかります。

融資手数料や保証料は、金融機関によって異なりますので、住宅ローンを検討するときに確認をしましょう。

火災保険

住宅ローンを利用する際には、基本的に物件に火災保険を付保することが必須となっています。

加入する保険は、金融機関から提携の保険会社を紹介してもらうことも可能ですが、自分で選ぶこともできます。各社の火災保険を比較してより適したものを選びましょう。

不動産取得税

土地や家屋の購入などで不動産を取得したときに、取得した所有者に対して課税される税金です。

一般的には、買い替え後、数ヶ月経って納税通知書が送られてくるので忘れずに納税しましょう。

マンション買い替えのまとめ

自宅マンションを仲介会社の仲介で買い替え

売却と購入の売買契約、残代金の受領と支払い、物件の引き渡しと入居

自宅マンションを仲介で売って、新しい住宅を買う『買い替え』の難しさは、別々の契約である売却と購入の契約の下記1.から4.を同じタイミングで行わなければならないためです。

ご説明してきたように現実的には極めて難しいので、売却先行か購入先行かを選択しなければなりません。

  1. 自宅マンションからの引っ越し
  2. 買い替え先住宅への入居
  3. 自宅の残代金を受領、住宅ローン完済
  4. 3.残代金から買い替え資金を2.入居の直前に支払う

仲介はコントロールが不可能

繰り返しになりますが、仲介で売却の場合、『いついくらで売れるか』が確定できないことが、売却と購入を同時平行しなければならない買い替え的にはネックになります。

直接買取なら買い替えもスムーズ

買取ならコントロール可能、最短5日で売却完了

弊社東京テアトルの“直接買取”であれば『いついくらで売れるか』が早期に確定できます。

“直接買取”で売却をすれば、売却金額(代金)と現金化(決済日)までのスケジュールが早期に確定できます。弊社の直接買取であれば最短5日間で現金化が可能です。

二重払いの心配も無し、残代金決済など柔軟に対応

直接買取ならスピディーな売却が可能なので、購入先行のデメリットである二重払いの心配もありません。購入の売買契約の残代金決済スケジュールに合わせて、自宅マンションの売買契約、現金化ができます。

買い替えをご検討であれば、東京テアトルのマンション売却相談センターにお気軽にご相談ください。

関連記事:直接買取|直接買取の強み

買取保証付き仲介もおすすめ

仲介と買取のいいとこ取り

買取保証付き仲介は、一定期間仲介として売却活動を行い、売れない場合は東京テアトルが直接買取をさせていただきます。

仲介と買取のいいとこ取りができるので、仲介か買取か迷っている方にはおすすめの売却方法です。

市場価格にチャレンジして「いついくらで売れる」も確定

仲介として売却活動を行う間は、市場価格での売却にチャレンジができます。

一般的には売り難くいとされる条件が重なった物件であったり、競合する物件が多い市場環境であったりして、期限までに売れなくても買取保証が付いているので安心です。

関連記事:買取保証付

東京テアトルはマンション専門、3つ売却方法をご提案

東京テアトルはマンション専門、年間200戸を超える買取、2500件を超える物件調査を行っています。

買取は、独自の査定・調査やリノベーションのノウハウで、下記のような難あり物件を含め幅広く対応いたします。

  • 築年数が古い
  • 部屋が汚い
  • 水回りなどに故障不具合
  • 事故物件(告知有り物件)
  • エレベーター無し
  • バス便
  • 旧耐震
  • 借地権地上権

東京テアトルのマンション売却相談センターでは、お客様のニーズに合わせて仲介、買取保証付仲介、直接買取の3つ売却方法をご提案致します。

マンションの買い替え、住み替えをご検討であれば、下記連絡先にお気軽にお問い合わせください。

関連記事:東京テアトル 会社情報

お問い合わせ:マンション売却相談センター☎️0120−900−881