マンション売却にかかる費用。仲介手数料、税金の計算

カテゴリ:マンション売却のお金
投稿日:2020.07.13

マンション売却にかかる費用。仲介手数料、税金の計算

マンションを売却するとき、仲介手数料税金などいろいろな費用がかかります。どのような費用があって、それぞれいくら位かかるのか確認をしましょう!

先日弊社の直接買取で相続したマンションを売却されたお客様にインタビューをさせていただきました。

「相続したマンションを売却しようと考えた時、どんな費用があって、いくら位かかるのかが分からず困った」という趣旨のお話をお聞きしました。費用がたくさんかかって手取り金額が少なくなってしまうなら、マンションの相続そのものを放棄しようかとお考えになったようです。

このようなお悩みを解決できるよう具体的に費用がいくらかになるか計算をしてみましょう!

不動産会社(仲介会社)に依頼して売却するときかかる費用の内訳は?

費用の中で一番大きい仲介手数料、契約用印紙代などがかかる

仲介会社(不動産会社)にマンションの売却を依頼したときにかかる費用は、仲介手数料、契約用印紙代など、以下のような費用があります。

  1. 仲介手数料
  2. 印紙代(売買契約書に貼付)
  3. 抵当権抹消登記費用(登録免許税、司法書士報酬)
  4. 住所・氏名変更登記費用(登録免許税、司法書士報酬)
  5. 不用品処分費用
  6. リフォーム費用、ハウスクリーニング費用
  7. 住宅ローン一括返済費用
  8. 引っ越し費用

1と2は必ず支払う費用、3〜8は該当する場合、必要に応じて支払う費用になります。

仲介会社(不動産会社)に仲介手数料を支払う

仲介イメージ

仲介手数料は売買金額の3%+6万円+消費税

売主様が仲介会社にマンションの売却を依頼して、販売活動の結果売買契約が成立した時、仲介会社(イラストでは東京テアトル)に支払う手数料のこと。

仲介手数料は、マンションなど不動産の売却を正式に依頼する仲介会社との間で締結する媒介契約にもとづいて支払います。

媒介契約を締結した時点で支払うのではなく、取引が成立した時点で支払う成功報酬になります。

具体的には、売買契約を締結したときに半額、引渡し決済をしたときに残りの半額を支払うのが一般的です。

仲介手数料の計算は、売買金額が400万円を超える場合は以下の計算式で算出します。

売買金額×3%+6万円+消費税=仲介手数料

例:売買金額3000万円で売却した場合の仲介手数料

3000万円×3%+6万円+9.6万円=105.6万円(税込)

仲介手数料は、マンションを売却する時にかかる費用で一番大きいものです。

仲介手数料の上限金額計算式

仲介手数料の上限を計算する計算式は下記の通りです。

売買金額 報酬額(仲介手数料)
200万円以下の部分 取引額(売買金額)の5%以内
200万円超400万円以下の部分 取引額(売買金額)の4%以内
400万円超の部分 取引額(売買金額)の3%以内

※報酬額には別途消費税がかかります。

売買契約書に印紙が必要

契約書に印紙を貼付、消印して納税

不動産売却の売買契約書は、印紙税法で定められた課税文書に該当するので印紙税が課税されます。

契約書の記載金額(売却価格)によって税額が決定します。印紙税の納付は規定の印紙を契約書に貼り、消印することで完了します。

印紙税の軽減措置と具体的金額

租税特別措置法により、不動産の売買契約書について印紙税の軽減措置が講じられています。平成26年から令和4年3月31日までに作成される契約書が対象になります。

不動産売買契約金額 本則税率 軽減税率
100万円超500万以下 2千円 1千円
500万円超1000万以下 1万円 5千円
1千万円超5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超1億円以下 6万円 3万円
1億円超5億円以下 10万円 6万円

※100万円未満、5億円超は記載を省略しています。

(参考:国税庁|不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書)

通常、売買契約書は2通作成

通常、売買契約書は売主用、買主用の2通作成するので、2通分の印紙が必要になります。売主、買主がそれぞれ1通分を負担します。

仲介会社に正式に売却を依頼するとき締結する媒介契約書には印紙は必要ありません。

登記費用が必要な場合があります

売却時の所有権移転登記費用は誰の負担?

売主は、買主に対し売買代金全額の受領と同時に物件について買主の名義に所有権等の移転登記申請手続きをおこなう必要があります。この所有権移転の登記申請に要する費用は買主の負担となります。

売主が負担しなければならない登記費用

売主は、買主に対して所有権等の移転時期までにその責任と負担において、買主の完全な所有権等の行使を阻害する一切の負担を除去抹消しなければなりません、と売買契約書に定められています。

従って売却する物件に抵当権等が設定されている時は、1.の抹消登記手続きが必要になります

2.3.の変更登記の申請は義務ではありませんが、売却により買主への所有権の移転登記をする場合には、その前に住所や氏名が変わった変更登記の申請が必要です。費用は売主の負担になります。

  1. 抵当権の設定登記がある場合、抵当権の抹消登記費用
  2. 所有者の登記の住所と現状の住所が異なっている場合、住所変更登記費用
  3. 所有者の登記の氏名と婚姻(離婚)などで氏名が異なっている場合、氏名変更の登記費用

登記費用とは、登録免許税という国に収める国税と司法書士への報酬を合わせた費用のことをいいます。

抵当権の抹消登記費用

  • 登録免許税(不動産の数(1筆)×1000円)
  • 事前調査費用(抹消前登記事項証明書の取得費用600円+報酬)
  • 抹消登記完了後登記事項証明書取得費用(取得費600円+報酬)
  • 司法書士報酬(一般的なマンションの抹消登記10000〜50000円)

下記見積書は、弊社がマンションを購入する時の所有権移転登記申請を多数おこなってくれている「H司法書士事務所」の抵当権抹消登記申請手続の金額です。

見積書

件名 件数 報酬額 登録免許税
1番抵当権抹消登記 1 20,000 2,000
2番抵当権抹消登記 1 20,000 2,000
       
調査・閲覧料・測量図・建物図面   1,000 350
謄本・抄本・印鑑証明書・資格証明書   1,000 600
申請・受領   10,000  
小計   52,000・・・① 4,950・・・②
       
その他の費用/郵送代及び交通費   2,080  
小計   2,080・・・③  
合計(①+②+③)   59,030・・・④  
消費税(①×10/100)   4,160・・・⑤  
差引請求額(④+⑤)   63,190  

住所、氏名の変更登記費用

  • 登録免許税(不動産の数(1筆)×1000円)
  • 登記記録事前調査費用(登記事項証明書の取得費用600円+報酬)
  • 住民票、戸籍の附票、戸籍等の取得費用
  • 登記完了後登記事項証明書取得費用(取得費600円+報酬)
  • 司法書士報酬(変更登記10000〜50000円)

その他の費用

必要に応じてリフォーム費や不用品処分費がかかる

  • リフォーム費用(1部屋クロス、キッチン床の貼りかえ:概算150,000円)
  • ハウスクリーニング費用(専有面積60m2前後:概算85,000円)
  • 不用品処分費用(専有面積60m2前後:概算200,000〜300,000円)
  • 引越(移設)費用(3人世帯:概算11万円)

あまりにも室内が汚かったり、荷物が多くて足の踏み場が無い状態だと、購入を検討するお客様の購入意欲が上がらないということになってしまいます。

このようなことを避けるためにリフォームをしたり、不用品を処分したりということが必要になる場合があります。

仲介手数料は不要、直接買取という売却方法

直接買取イメージ

仲介手数料は不要

仲介会社に販売活動を依頼せず、買主となる東京テアトルにマンションを直接買い取ってもらう場合は、仲介手数料はかかりません

直接買取ならマンション売却にかかる費用のうち一番大きい仲介手数料を無しにすることができます。結果として仲介手数料が要らない分、手取り金額は多くなります。

売買契約書貼付印紙

直接買取でも、仲介と同様、不動産の売買契約書を交わす必要があり、もちろん印紙税も同じように課税されます。

かかる費用も仲介の際と同じとなります。

登記費用

登記費用についても、仲介の際とおなじ金額が発生します。

その他費用

基本的に、弊社東京テアトルが直接買取をする際には、リフォームなどを含めたその他の費用は必要ありません。

弊社の直接買取であれば、部屋に汚れや故障不具合などがあってもハウスクリーニングやリフォームの必要はないので、その分費用が少なく済みます。

買取ならお部屋そのまま、荷物をそのままで売却が可能なため、部屋の片づけや掃除などの手間や時間がかかりません。

「仲介」と「買取」の費用を計算、比較

仲介と買取の費用差はいくら?3000万円で売却のケース

【計算の前提条件】

  • 売却金額:3000万円
  • 仲介手数料:売却金額3000万円×3%+6万円+消費税
  • 売買契約書印紙代:1千万円超5千万円以下
  • 登記:抵当権抹消登記費用(敷地権、抵当権1)
  • ローン:りそな銀行(固定金利選択型)の完済手数料
  • リフォーム:洋室クロス張り替えとキッチンCFシート張り替え
 仲介印紙登記ローンリフォーム引越費用計
仲介105.61.02.74.415.011.0139.7
買取不要1.02.74.4不要11.019.1
※単位:万円
※売却費用の概算です。振り込み手数料等少額の費用計算は省略しています。
※引越し費用は、概算金額です。

買取による売却は、マンション買取業者に直接売却するので仲介手数料が不要です。リフォームもマンション買取業者が買い取った後に実施するので不要です。

上記表の通り、買取でかかる費用は、仲介でかかる費用と比べて低額で済みます。

手取り金額で比較

一般的には、時間や手間をかけて売る「仲介」の方が「買取」より売却金額は高くなるといわれています。

但し手取り金額で考えると、直接買取は上記のように費用が少なく済むので、手取り金額ではその差は小さくなります。

最終的な手取り金額で比較をして、「仲介での売却」か「直接買取での売却」か正しい選択をしましょう!

手持ちの現金を使いたくないなら

直接買取は、仲介による売却に比べ「仲介手数料無し」「リフォームも不要」など、売却にかかる費用が少なく済みます。

手持ちの現金が少ないので売却前の費用負担は極力抑えたいという方には、直接買取がお薦めです。

「仲介」「買取」こんな方にお薦め

こんな方にお薦め

仲介、直接買取それぞれの売り方にメリット・デメリットがあります。売主様のご希望やニーズによって、それぞれ下記のような方にお薦めです。

【仲介での売却がお薦めの方】
  • 時間と手間がかかっても大丈夫
  • こまめな部屋の掃除や片づけ可能
  • 不用な荷物の処分可能
  • 販売活動、購入検討者の見学などの対応OK
  • 売却前のリフォーム費用など出費OK
  • 現金化の期限にゆとりがある
  • 売却物件に住んでいる、近い
【直接買取での売却がお薦めの方】
  • 時間と手間をかけたくない
  • 掃除や片づけ、リフォーム無しで売りたい
  • 不用な荷物はそのままで売りたい
  • 購入検討者の見学立ち会いなど無しで売りたい
  • 売却前の費用の出費は極力抑えたい
  • 期限を決めて現金化をしたい
  • 売却物件に住んでいない、遠い

手間も費用と考える方には直接買取がお薦め

マンションを売却する方法には大きく、「不動産会社(仲介会社)に依頼して仲介で売却する」方法と、「不動産会社(マンション買取業者)に直接買い取りしてもらう」方法の2つがあり、それぞれ共通してかかる費用と、仲介の場合にのみ発生する費用があります。

仲介手数料など費用が多くかかりますが、仲介での売却は、不動産市場の相場価格で売却できる可能性がある、というメリットがあります。

その代わり、時間をかけて販売活動をしなければならない、一から購入検討者を探すので売却完了のスケジュールがたて難い、などのデメリットもあります。

直接買取なら販売活動が無しなので、多数の購入検討者に部屋を見学してもらったり、荷物を片づけたり、不用品の処分をしたりする必要がありません。

見学のために部屋で購入検討者を待つ時間も日程調整の手間も必要ありません。

購入検討者を部屋で待つ時間、荷物の片づけや不用品の処分の手間を費用(コスト)と考えれば、直接買取は仲介に比べてその費用(コスト)は少なく済みます。

仲介、直接買取、それぞれのメリット、デメリットを理解して、正しく売却方法の選択をしてください!

関連記事:直接買取と仲介のメリットデメリット

マンションを売却して利益が出ると税金がかかる

譲渡所得(売却益)が生じると税金がかかる

マンションを売った場合、売却金額そのものに課税されるのではありません。

そのマンションの取得に要した費用(取得費)や、売るためにかかった費用(譲渡費用)を差し引き利益が出れば課税されます。

この利益のことを「譲渡所得(譲渡による所得)」といいます。

収入金額(売却金額等)-(取得費+譲渡費用)= 譲渡所得

譲渡所得(売却益)にかかる税金の種類

譲渡所得には所得税(国税)と住民税(地方税)が課税されます。平成25年から令和19年までは復興特別所得税(国税)も課税されます。

譲渡所得も所得の一種なので、所得税と住民税の対象となります。「総合課税」である給与所得や事業所得と異なり、譲渡所得は左記の所得とは切り離して計算する「分離課税」です。

譲渡所得の税率

【短期譲渡】

マンションを売却した年の1月1日の時点で、その所有期間が5年以下の場合の税率は、所得税30%・復興特別所得税0.63%・住民税9%の計39.63%です。

【長期譲渡】

マンションを売却した年の1月1日の時点でその所有期間が5年を超える場合の税率は、所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税5%の計20.315%です。

税率

期間による区分所得税復興特別所得税住民税合計
短期譲渡30%0.63%9%39.63%
長期譲渡15%0.315%5%20.315%

譲渡所得の税額の計算

譲渡所得金額に上記短期譲渡か長期譲渡いずれかの税率をかけて税額を計算します。

譲渡所得×税率=税額

マンション売却の譲渡所得に対する税金は、給与等他の所得と区分して計算する分離課税になります。

税額を節税できる特例や控除

マンションを売却して譲渡所得が生じた時、一定の条件を満たすと特例や控除が受けられます。この特例や控除により税金を節税することができます。

【居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例】

自宅マンション(居住用財産)を売ったときは、譲渡所得から最高3000万円を控除できます。この控除は所有期間の長短には関係なく受けることができます。

課税譲渡所得金額の算出式

収入金額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額 = 課税譲渡所得金額

【マイホームを売ったときの軽減税率の特例】

所有期間が10年を超える自宅マンション(居住用財産)を売ったときは、長期譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。

税率(所得税)

課税長期譲渡所得金額(=A) 税率 税額
6000万円以下 14.21%(所得税10.21%+住民税4%) A×14.21%
6000万円超 20.315%(所得税15.315%+住民税5%) (A-6000万円)×20.315%+852.6万円 

※上記表の所得税には復興特別所得税を含みます。

上記2つの特例には、記載以外の適用要件があります。詳しくは弊社提携専門家をご紹介致しますので、お気軽にお問い合わせください。

お問い合わせ先マンション売却相談センター ☎️0120−900−881

関連記事:マンションの売却にかかる税金と計算方法