マンション売却と築年数

カテゴリ:マンション売却のお金
投稿日:2019.11.26

マンション売却築年数と検索すると、実際には不動産の売買をしたことがないであろうと思われる人の書いた記事がたくさん検索結果として表示されます。

マンションの売買(購入と売却)を年間400件超、そしてマンションを購入するために年間2500件を超える物件調査をおこなっている東京テアトルが、実際の売買で役に立つマンション売却築年数について解説を致します。

マンションの資産価値を構成するもの

マンションは土地(敷地)と建物

築年数がキーワードですが、そもそもマンションを構成する土地と建物のうち土地については、築年数という概念が当てはまりません。

土地は築年数が経過して古くなったからといって、価格が上がったり下がったりするものではありません。

築年数が影響を及ぼすのは建物だけであり、築年数が古くなっても土地の評価分に影響するわけではありません。

築年数の影響を受ける分譲マンションの建物は、区分所有建物になります。

区分所有建物とは、構造上区分され、独立して住居、事務所、店舗等の用途に供することができる数個の部分から構成されているような建物のことです。

建物は築年数が経過して古くなると劣化するので、資産価値が減価します。築年数が経過すると、建物価格は下がることになります。

どこかで聞いたことがあると思いますが、このように徐々に劣化する資産の価値を帳簿上毎年減額(減価)することを減価償却というます。

建物は専有部分と共有部分、土地は敷地権

区分所有建物で、建物の独立した各部分を「専有部分」と呼びます。この専有部分を所有する者のことを「区分所有者」と言います。

エントランス、廊下、エレベーター、階段などのように区分所有者が共同で利用する建物の部分を共有部分と呼びます。これらの共有部分は、区分所有者で共有することになります。

マンションの敷地(土地)も建物の共有部分と同様に区分所有者の共有となり、その共有持分は敷地権(敷地利用権)と呼ばれます。

ご所有されるマンションの1室の資産価値を構成する要素は、マンションの敷地利用権の共有持分、専有部分の区分所有権、建物や建物付属物の共有持分ということになります。

マンションを売却するということは、部屋=専有部分(区分所有権)だけでなく、共有部分の共有持分と敷地権(敷地の共有持分)を売却するということになります。

マンションの専有部分と共有部分の範囲の確認

【専有部分の範囲】

玄関タイル(床)フローリング(床)、巾木、ビニールクロス(壁、天井)、建具などの内装

キッチン、トイレ、洗面化粧台、ユニットバス、給湯器など住設機器

床下の給水・給湯・排水・ガス管や壁下の電線などの建物の付属物

【共用部分の範囲】

建物躯体、外壁、エントランス、共用廊下、階段、屋上等

建物の付属物(電気配線、ガス・給水・排水・給湯・排気配管等)

共用設備(エレベーター、機械式駐車場、インターネット設備等)

バルコニー、サッシュ、窓、玄関ドア、専用庭等

バルコニーは部屋に付いているので専有部分と思われるかもしれませんが、実は共有部分になります。

バルコニーは、共有部分ですが接する部屋(専有部分)の区分所有者が専用使用できる部位という位置づけになります。メールボックス、玄関パネル、玄関扉、窓枠、窓ガラスなども同様の位置づけになります。

専用使用できる権利、専用使用権は敷地及び共用部分等の一部について、特定の区分所有者が排他的に使用できる権利をいいます。

 

築年数の経過でマンション価格はどう下がる?

1年目から20年目までに急激に価格が下落

新築マンションは購入後1年で価値が急落して、以降築年数20年目あたりまで急激に価値は下落すると言われています。

21年目からは緩やかなペースで下落

一般的には築年数21年目以降は緩やかなペースで下落すると言われています。

実際の中古マンションの成約価格や成約㎡単価を見ながら、築年数と価格の変化や関連を確認してみましょう。

中古マンション成約状況(2018年)

築年数 ㎡単価 変化割合 価格 面積
築0~5年 80.96万円 100.0% 5,411万円 66.83㎡
築6~10年 68.06万円 84.1% 4,602万円 67.62㎡
築11~15年 60.56万円 74.8% 4,242万円 70.04㎡
築16~20年 52.77万円 65.1% 3,716万円 70.42㎡
築21~25年 38.70万円 47.8% 2,528万円 65.32㎡
築26~30年 29.68万円 36.7% 1,697万円 57.19㎡
築31年~ 31.70万円 39.2% 1,815万円 57.25㎡

出典:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)

築年数が5年以内の築浅物件が成約となった㎡単価を100とした場合に、築年数が経過するとどの程度資産価値が下落するのか、東日本不動産流通機構が算出している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」のデータを参考に計算をしてみます。

築10年以内のマンション

築6年~10年の㎡単価は、築浅物件(築年数5年以内)と比べ約15.9%程度下落した価格になっています。以降10年間の5年単位下落幅より大きい下落となっています。

築11年~20年のマンション

築11年~20年以内の㎡単価は、築浅物件と比べて約25~35%程度下落した価格となっています。この10年間は、5年単位で約10%程度の下落幅となっています。

築21年~30年のマンション

築21年~30年の㎡単価は、築浅物件と比べて約52%~63%程度下落した価格となっています。築浅物件のおよそ50~40%がこの築年数の金額の目安となります。

この10年間は、築21年~25年目の5年間の下落幅が大きく、築26年~30年の5年間の下落幅は緩やかになっています。

築31年超のマンション

築年数31年を超えた㎡単価は、築浅物件と比べて約60%強程度下落した価格となっています。築浅物件のおよそ40%弱がこの築年数の金額の目安となります。

築年数31年超になると下落幅がより緩やかになっています。

築年数と中古マンション価格のまとめ

実際の中古マンションの成約㎡単価などを見て分かったことをまとめてみます。

新築の雰囲気が残る築0年~5年と比べて、使用感の出てくる築6年~10年の5年間下落幅は約16%と、以降10年間の下落幅より大きい。

その後の築20年までの10年間は、5年間下落幅が約10%と築6年~10年の5年間下落幅と比べて緩やか。

築21年~25年の5年間下落幅は、約18%と下落幅が前の5年間より大きい。

経験則ですが、築年数20年超は、耐用年数を超えた水回りなどの住設機器が、経年劣化によって見た目の不衛生感が強まり、故障不具合なども急激に増えてきます。

見た目が汚く、大規模リフォームをしないと水回りが使えない状態の物件が増えます。

大規模リフォームには大きなコストがかかります。このコスト負担が嫌われ築21年~25年の物件は売れ行きが悪くなり、結果成約価格が大幅に下がるのではないかと考えます。

築26年以降は、内装や住設機器の価値がゼロに近くなるので、築26年も築31年も専有部分の価格差は無くなると考えます。

建物の緩やかな減価のみが下落幅の要因となるので、成約価格の下落幅も緩やかになると考えます。(マンション相場の上下の影響は除いて考えています)

 

築後何年が売り時か?

中古マンション価格上昇局面

この数年間は、中古マンション価格が上昇局面にあったので、同じ築年数でも数年前に比べると成約価格が上がっています。

特に新築マンション価格の上昇に引っ張られて中古マンション価格は上昇するので、新築と比較される築年数の浅い物件ほど価格は上がっています。

「築年数〇年が売り時」というような記事がありますが、最大の売り時は、今回の上昇局面のようなマンション価格が上がっている時期に売却、特に築浅物件を売却をすることです。

実際の中古マンションの成約㎡単価から分かることは

前項で説明をした、成約㎡単価の5年間下落幅が大きい期間の前(大幅値下がりする前)が「売り時」と言えるかもしれません。

築0年~5年:最新の設備が整い、内装のダメージも少ないので、下落が少ない価格での取引が期待できます。

築16年~20年:水回りなどの住設機器の見た目、機能的耐用年数ギリギリなので、綺麗に使っていれば大規模リフォームが必要とならない分、下落が少ない価格での取引が期待できます。

 

マンション売却と築年数のまとめ

築年数と売却時期

マンションの建物部分については、築年数が売却額を左右することはご理解頂けたと思います。

但し築年数によりその左右する幅(築浅からの下落幅)は変わってきます。

実際の中古マンションの成約㎡単価で見たように、築年数が新しい方が築浅物件からの下落幅は小さくて済みます。

築年数が新しいということは、その物件に居住している年月が短いということになります。そもそもの目的である居住に供した年月が短ければ価格は高く、居住に供した年月が長ければ価格が低くなるのは至極当然のことです。

家族が増えたから売却して住み換える、勤務地が変わったので通勤の便利な場所に売却して住み換える、というように築年数で売却するのではなく、ニーズがあるから売却するのが一般的です。

古くなったので売却というニーズもありますが、その所有者個別の使い方による室内状態によりますし、リフォームなどのコストをかけたか否かにもより、単純に築年数が何年で売却という簡単な答えは無いと考えます。

築年数が何年だからではなく、ニーズがあるので売却して住み換えると考えた方が、より良い売却が出来るのではと思います。

築年数と資産価値

既に説明したように部屋(専有部分)や建物(共用部分)を年数使えば、その価値が減価するのは当然のことです。

空き家にしていない限り減価相当の価値、利益、収益を得ているからです。

マンションを資産と考えるなら、マンションの立地(エリア、駅距離、周辺環境等)が重要であり、相場の上下の局面では影響が大きいと考えます。

ブランド力のある人気エリア、希少性の高い駅近物件、地位が高く環境の良い住宅地などが、今回の価格上昇局面でも、大幅に資産価値を上げています。

最後に

最後に築年数は関係なく、どんな築年数でも”お部屋はそのまま、立ち会い1回で売却可能”な売却方法である東京テアトルの直接買取をご紹介します。

築浅物件でも売却期限が決めっていて早く売却したい方、築古物件なので思うように売却できないで困っている方などに特にお薦めです。

詳しくは下記関連記事をご参照ください。

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