ローンの返済中でもマンション売却できる?残債がある場合の流れ

カテゴリ:マンション売却のお金
投稿日:2020.04.03

マンションを売却する時に返済中の住宅ローンはどうすればよいのか?

返済中のローンの残債があるけどマンションを売却できるのか?

このような疑問にお答えします!

住宅ローンの残債がある場合、残債がマンション売却時点でいくら残るかが重要なポイントです。

返済中の住宅ローンがあっても売却可能?

抵当権の抹消登記が必要

マンションの売却を完了させるには、返済中の住宅ローンの残債を一括で返済して、抵当権の抹消書類を金融機関から取得する必要があります。

この抹消書類の取得が見込めれば抵当権の抹消登記が可能なので、売却の相談や査定依頼をする段階、販売活動をしている段階で住宅ローンの残債があり抵当権が設定されている状態でもまったく問題はありません。

もちろん住宅ローンの返済をしていても何ら問題はありません。

住宅ローンと抵当権の設定・抹消

抵当権とは、住宅ローンを借りる時に、購入するマンションに金融機関が設定する権利のことです。抵当は、財産を借金の保証にあてること、担保というような意味です。

抵当権は、万一ローンの返済ができなくなった時のために、金融機関がマンションを担保に取る権利を言います。

抵当権の設定登記は、金銭消費貸借契約(住宅ローン契約)の締結日をもって設定登記をおこないます。

抵当権は、物件の登記簿の乙区欄にいつ、どの金融機関から、いくら借りたなどの内容が登記されます。

マンションを売却するので抵当権の抹消をしたい場合、住宅ローンを完済すれば、抵当権の抹消登記が可能になります。

売却額で返済できるか残債を確認

マンションを売却した金額から売却に係る諸経費を差し引いた手取り金額、この手取り金額から残債を返済することになります。

手取り金額から、或は手元資金から充当して残債を完済できれば、問題なく抵当権の抹消書類を金融機関から取得することが出来ます。(完済に不足する金額を次のローンに上乗せして借入れする方法もあります)

残債がいくらかなのかは、手元にある償還(予定)表で確認できます。手元に償還表が見当たらなければ、金融機関に住宅ローンの残高証明書を発行してもらうという方法もあります。

売却が決まり一括返済するスケジュールが決まったら金融機関に連絡をして、金利の日割り計算などをしてもらい最終的な返済金額が確定します。売却に係る資金計画をたてるために、住宅ローンの残債がいくらなのかは確認をしておきましょう!

売却額がローン返済に足りない場合

マンションを売却した金額から売却に係る諸経費を差し引いた手取り金額、この手取り金額から、或いは手元の資金を充当しても住宅ローンの残債を完済できないケースもあります。

この手取り金額を残債が上回り、上回った残債を手元資金で返済が出来ない場合、債権者(金融機関)は抵当権抹消手続きに必要な書類を出してはくれません。

不足分を支払い、返済する

できるだけ高く売却できるように複数社で査定しても、売却額が残債額を下回ってしまうこともあるでしょう。

そういった場合にとれる方法のひとつが「不足額を自己資金で補い、ローンを完済する」というもの。

不足しているのが少額であれば自己資金を返済に充てることも可能ですが、金額が大きくなってしまう場合、自己資金での完済が難しいこともあるでしょう。

そういった場合は次に紹介する任意売却を試みることになります。

完済できない場合は任意売却

この状況で抹消書類を出してもらうには、債権者(金融機関)と交渉をして合意を得る必要があります。所謂任意売却になり、債権者(金融機関)の同意がなければ実質マンションの売却が不可能となります。

販売価格の設定、売買契約の締結などは、都度債権者(金融機関)にお伺いをたて、承認を得なければならないことになります。

マンションを売却しても返済しきれない金額がいくら残るのか、残った金額をどのように返済していくのかなど、金融機関と事前に話し合い、調整をして互いの合意をしておかなければなりません。

ローンがある際のマンション売却手順・費用

抵当権抹消手続きの流れ

住宅ローンを完済した場合、マンションに設定されている抵当権を抹消する手続きが必要です。

抵当権の抹消にも登記が必要になりますが、金融機関が手続きをしてくれるわけではありません。

住宅ローンを完済すると金融機関から抵当権抹消に必要な書類が送られてきます。マンションを売却して買主に引渡すタイミング(決済日)に、本人か登記を担当する司法書士が金融機関に取りに行くこともあります。

抹消登記手続きの費用

抹消登記を司法書士に依頼する場合は、登録免許税が1,000円と司法書士への報酬が1万円程度となります。

抵当権の抹消登記の登録免許税は、「不動産の個数×1,000円」です。敷地権の設定がなく、マンションの敷地対象土地が複数筆あるケースなどは登録免許税が変わってきます。

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