マンション売却の流れ、プロが教える手続きや注意点

カテゴリ:マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日:2020.09.18

マンション売却の流れ、プロが教える手続きや注意点

マンション売却流れ手続き注意点を目次2.〜8.に沿って説明、解説をしていきます。

売主としてマンションを年間200戸売却している売買の当事者だからこそ気づく注意点(ポイント)、実際に取引をしているからこそ分かる手続きやチェックすべきポイント、など実践的な内容をお伝えます。

マンション売却のおおまかな流れ

マンションを売却するときの流れとステップごとの手続き、確認事項、準備するもの、お金の受領と支払いについてまとめてみました。

項目 内容
1.売却の準備 残債や費用、必要書類などの確認
2.売却価格の査定 査定の注意点。仲介会社の選び方。一括査定
3.媒介契約締結 媒介契約の種類。仲介手数料の計算。レインズ
4.売却活動、購入申込書の受領 広告の種類。第一印象アップ策。購入申込書受領
5.売買契約の締結、手付金受領 売買契約手続き。手付金受領。仲手半金支払
6.残代金決済と物件(鍵)引渡し 残代金受領、物件引渡、登記書類、仲手半金支払
7.確定申告 売却益と確定申告、3000万控除、取得費加算
※残債:住宅ローン残債/登記書類:所有権移転登記申請書類/仲手半金支払:仲介手数料の50%の支払い/3000万控除:居住用財産の3000万円控除/取得費加算:相続税の取得費加算

ステップごとの手続き、確認事項、準備するもの、お金の受領と支払いなどについての次項から詳しく解説をしていきます。

マンション売却の流れ①売却準備

「マンション売却の流れ」ひとつめは、売却準備です。売却準備の確認、用意すべき下記5項目について詳しく説明します。

1.返済が必要な住宅ローン残債額の確認

2.手取り額を計算するのに必要な売却費用の確認

3.売却益がでた時の税金の確認

4.売却活動や売買契約に必要な書類の確認

5.中古マンション相場の情報収集

何らかの理由があって現金化(資金化)する方が多いので、資金計画をたてるためにも上記1.〜3.は売却準備段階での確認をした方が無難です。

売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。残債の返済、売却にかかる費用、売却後の税金、などを差し引いて考えておく必要があります。

売ったけど必要な金額が残らなかった、手取り額がこんなに少ないなら売却しない方が良かった、ということにならないように事前の確認をお勧めします。

また、販売活動や売買契約の段階になって慌てないように、4.の売買契約に必要な書類などについてもご説明致します。

1.住宅ローン残債額の確認

売却するなら一括返済、抵当権の抹消登記の手続きが必要

住宅ローンを返済中であれば、残債額を確認しましょう。売却するなら残債の一括返済が必要です。

通常住宅ローンを借りたとき、融資をする金融機関(債権者)はローンを借りる人(債務者)が所有(購入)するマンションに抵当権という権利を設定します。

抵当権は、債務者がローンの返済ができなくなったときに、債権者がマンションを裁判所に申し立て競売にかけて、売買代金から優先的に返済を受けられる権利ということです。

マンションを売却するのであれば、住宅ローンを一括返済してこの抵当権の抹消登記が必要になります。通常抵当権の設定されている物件をそのまま購入してくれる買主はいません。

従って抵当権を抹消するためには、住宅ローンの一括返済が必要となるので、売却代金で住宅ローンの完済が可能か確認をしておく必要があります。

手取り金額と残債額の確認方法

売却代金を買い替え先の住宅の購入代金に充てる、住み替え先の老人ホームの入居一時金に充てるなど、売却代金の使いみちがきまっている場合、売却後に手取り金額が重要になります。

住宅ローンを完済して、更にいくら手元に残るかを確認しておくためにも売却の準備段階で残債額を確認しておきましょう。

売却代金 − (住宅ローン残債額+売却費用) = 手取り金額
残債額の確認方法は、金融機関から送られてくる“償還表”で確認できます。手元に“償還表”が見当たらない場合は、金融機関に残高証明書を発行してもらい確認をしましょう。

2.売却にかかる費用を確認して手取り額を計算

仲介手数料(売買成立したとき仲介会社に支払う成功報酬)

仲介会社にマンションの売却を依頼して、仲介会社がチラシやsuumoなどの販売活動をして、売買契約が成立したら、売主が支払う手数料です。

仲介手数料の上限は、売買代金×3%+6万円+消費税となります。(売買代金が400万円超の場合)

【売買代金3000万円の仲介手数料計算例】

(3000万円×3%+6万円)+消費税=96万円+9.6万円=105.6万円

売買契約書に印紙が必要

不動産売却の売買契約書は、課税文書に該当するので、契約書に記載された契約金額に該当する税額の印紙を貼付、消印をします。

印紙税の軽減措置の適用は、令和2年月31日までの予定でしたが、令和4年3月31日まで2年間延長となりました。

  • 500万円を超え1000万円以下のもの:5千円(1万円)
  • 1000万円を超え5000万円以下のもの:1万円(2万円)
  • 5000万円を超え1億円以下のもの:3万円(6万円)

売買契約書に記載された契約金額が500万円から1億円の税額(軽減税額)を抜粋しました。カッコ内の金額が軽減前の本則税額です。

売主が負担する登記費用

該当する場合、売主が負担をしなければならない登記費用は下記の通りになります。

  1. 乙区に抵当権の設定登記がある場合、抵当権の抹消登記の費用
  2. 甲区所有者(売主)の住所、氏名の変更登記の費用(引越し等で登記住所と現状住所が異なる、結婚などで姓が変わっている等)
  3. 相続が発生した場合の相続登記の費用

その他の費用

  • リフォーム費用
  • ハウスクリーニング費用
  • 不用品処分費用
  • 引っ越し費用

売却する物件の築年数や使用状況などにより様々ですが、上記のような費用が必要となる場合があります。

売却を出来る限りスムーズにおこなうために、部屋の見た目、第一印象が重要となってきます。買主になったつもりで、部屋の状態を冷静にチェックして汚すぎる部屋などあればハウスクリーニングなども検討してみましょう。

リフォームは、買主が自ら自分好みにしたいというケースも多いので、見た目がヒドい箇所だけに絞り、かけるコストは出来るだけ抑えましょう。

不用品処分

上記“その他の費用”のなかでも不用品処分についてのご相談がシニア層、高齢者層の売主様、売主様代理人からよくあります。

  • 長年の生活の中で増えて捨てられなかった荷物がたくさんあり、処分に困っている。
  • 荷物の片付け、処分に時間がかかっていて売却相談ができない。
  • 相続したマンションに荷物が多くて処分に困っている。

個人の買主を探す仲介での売却であれば、荷物の片付けや処分が必要ですが、弊社の直接買取での売却であれば片付けや荷物処分は不要です。

売却準備として荷物の片付けや処分が必須と考え、「売りたいけど売れない」とお困りお悩みの方は、東京テアトル『マンション売却相談センター』へお気軽にお問い合わせください。

東京テアトル(株) マンション売却相談センター ☎️0120−900−881

関連記事:マンション売却にかかる費用まとめ。相場、手数料や税金など

3.売却益がでた時の税金の確認

利益(譲渡所得)に課税

売却代金(売却価格)から住宅ローンの残債額を差し引いた金額が手元に残ります。売却代金から上記の“売却にかかる費用”も支出するなら、更に手元の金額は減ることになります。

更にマンションを売却した時、利益が出れば課税されるので、売却代金から税金を支出するのであれば、更に手元の金額は減ることになります。

マンションを売却した場合、売却した金額にそのまま課税されるわけではありません。売却した金額から、取得する時にかけた費用(取得費)と売却する時にかけた費用(譲渡費用)を差し引いても利益(譲渡所得)がでれば課税されます。

どれくらいの税金が、どのような計算方法でかかるかの詳細は、下記関連記事「マンション売却にかかる税金はいくら?種類と計算方法」をご参照ください。

関連記事:マンション売却にかかる税金はいくら?種類と計算方法

損しないよう売却準備で探しておきたい取得費エビデンス

前項で記載したように、利益(譲渡所得)は下記の計算で算出します。

収入金額(売却金額等)−(取得費+譲渡費用)= 利益(譲渡所得)

売却金額から差し引ける取得費、譲渡費用は、基本的には仲介手数料、印紙代や登録免許税など実際に支払った金額を用います。

取得費のなかでも差し引ける金額が大きい購入代金は、売買契約書に記載されている購入代金を用います。(土地の取得費=土地の購入代金、建物の取得費=建物の購入代金−減価償却費相当)

古いマンションで購入時の売買契約書が見つからない、相続したマンションなので売却契約書の保管場所が分からないなど購入代金が分からない場合には、売却価格の5%を取得費とすることができます(概算取得費)。

マンション価格が高騰していた時に購入しているなど、実際の購入代金の方が概算取得費より大幅に高い場合など、概算取得費で利益(譲渡所得)を計算するとをしてしまうケースがあります。実際は売却損が出ているにも関わらず課税されてしまうようなケースもあります。

このような場合には、売買契約書が無くても実際の購入代金を裏付けるような証拠を探してみる手があります。何が裏付けの証拠となり得るかなどの詳細は下記の「マンション売却にかかる税金はいくら?種類と計算方法」を参照ください。
税金で損をしないように、実際の購入代金を裏付けるような証拠を売却準備段階で余裕を持って探しておくことがおすすめです。

関連記事:マンション売却にかかる税金はいくら?種類と計算方法

マイホーム(居住用財産)の売却なら

ここでは、適用の要件を備えていれば、かなりの方が非課税になるであろう“居住用財産の3000万円の特別控除の特例”に触れておきます。

細かい適用要件は別で説明するとして、基本的な適用要件は下記になります。

  • 自分が住んでいるマンションを売却する。
  • 以前住んでいたマンションの場合には、住まなくなってから3年の年末までに売却する。
要するにマイホームを売却する場合ということになります。マイホーム(居住用財産)を売却した時は、所有期間の長短に関係なく利益(譲渡所得)から最高3000万円まで控除できるという特例です。

一般的なマンションで利益(譲渡所得)が3000万円を超えるケースはそんなに多くないと思います。この特例が適用になるマイホームの売却であれば、売却時の税金がかからない方も多いのではないでしょうか。

売却した時の税金まとめ

マイホームの売却の場合、3000万円を超える利益(譲渡所得)が出そうな方は、税金についても要確認です。

マンションの売却、売却に関連する疑問やお悩み事などありましたら、東京テアトル『マンション売却相談センター』にお気軽にお問い合わせください。

東京テアトル(株) マンション売却相談センター ☎️0120−900−881

関連記事:東京テアトル 会社情報 

4.売却活動や売買契約に必要な書類の確認

登記済権利証(権利証)、登記識別情報

マンションの売買に必要になりますので、保管場所の確認をしておくことをおすすめします。

万一紛失していたり、見つからなかったりした場合は、登記手続きを行う司法書士がマンションの所有者であることを確認して証明書を作成します。その証明書によって登記手続きを行うことができます。紛失の可能性が高い時は、早めに不動産仲介会社の営業マンに相談しましょう。

平成17年の法改正により、それまでの登記済権利証から登記識別情報という書類に変わりました。平成17年以降に購入したマンションの場合、この登記識別情報になっている可能性がありますので、こちらの書類を準備しましょう。

管理規約、使用細則

新築で購入の場合は分譲会社名の入ったファイル、中古で購入場合は仲介会社名入りのファイルなどに、売買契約書や重要事項証明書など一緒にファイルされているはずです。

売却の時、買主に引き継ぎますので、売却準備の期間に探しておきましょう。

固定資産税、都市計画税納税通知書

1月1日時点で固定資産税台帳に登録されている人=マンションの所有者に、6月頃送られてくる通知書になります。

マンションを引き渡す日以降の固都税を買主に負担してもらうために、年税額を日割計算して決済日に精算をします。

売主に納税義務があるので、未納の固都税がある場合は精算金で期限までに納税をしましょう。その精算金の計算に必要なので通知書を事前に準備しておきましょう。

分譲時のパンフレット

新築で購入したのであれば、分譲当時のパンフレット、販売図面や価格表を探してみましょう。

パンフレットや販売図面でマンションの共用部分、専有部分のスペックなどが確認できます。販売図面は、チラシを作成する時の参考になります。

購入時の売買契約書

既に説明をしてきましたが、税金の計算、確定申告に必要となります。見つからない場合は、他に裏付けとなるような証拠を探してみましょう!

5.中古マンション相場の情報収集

不動産仲介会社の言いなりにならないように、自分のマンション、周辺の同程度のマンションの売り出し価格がいくらかなど相場を確認しておきましょう。

チラシ

ポストに投函されているチラシ、新聞に折り込まれているチラシがあります。

不動産仲介会社は、売却の依頼を受けると媒介契約という契約を売主と締結します。売買契約が成立すれば、媒介契約に決められた仲介手数料(売買金額×3%+6万円)を売主より受領できます。

チラシなどの売却活動をして、買主を探すことができれば、買主からも仲介手数料を受領することができます。所謂両手仲介になり、ひとつの物件、1回の契約で仲介手数料を売主買主両方から受領ができます。

なので、売れそうな物件、相場適正価格の物件は積極的にチラシなどを入れます。チラシに掲載されている物件は、相場を反映していると言えるので、相場を知るには非常に参考になります。チラシの売り出し価格をよく見て相場を知りましょう。

SUUMOなどの不動産ポータルサイト

不動産ポータルサイトは、物件数の掲載が多いので、やはり不動産売却相場を知るには参考になります。

室内の写真などの情報も多いので、売却しようとしている自宅マンションの部屋が近隣で販売されている物件と比較して、見映えが良いのか悪いのかなどを知れます。

情報収集まとめ

とは言っても、本当の相場価格を知ることはなかなか難しいことだと思います。

やはり、重要なのは信頼のできる不動産仲介会社を見つけることだと考えます。昔の不動産業者には、けっこうひどい業者がいたのは確かです。ただネット、SNSの時代になり、不動産業者のコンプライアンス意識も高まり、最近ではそんなにひどい不動産業者はいなくなりました。

売却準備が整ったら、まずは近くの不動産仲介会社に相談をしてみましょう!

弊社東京テアトルでは、映画が好きで、マンションに詳しい相談員が皆様のご相談をお待ちしております。

マンションの売却をご検討なら、中古マンション専門の東京テアトルへお気軽にお問い合わせください!

東京テアトルが信頼できる不動産業者なのかは、下記会社情報のトップメッセージをお読みいただければご理解いただけると思っています。是非、トップメッセージもご確認ください。

東京テアトル マンション売却相談センター ☎️0120−900−881

関連記事:東京テアトル 会社情報(トップメッセージ)

関連記事:相談員のご紹介

マンション売却の流れ②売却査定

「マンション売却の流れ」ふたつめは、売却査定です。査定(机上査定、訪問査定)に関する下記4項目について詳しく説明します。

1.机上査定、訪問査定で確認すること

2.査定に客観性、複数の不動産会社に依頼

3.査定を依頼するときの注意点

4.依頼する仲介会社の選び方

5.一括査定サイトを評価、一括査定を利用しました

売却準備が終われば、次に知りたい(確認したい)のは『いくらで売れるか?』だと思います。売却後の資金計画をたてるうえでも、『いくらで売れるか?』は非常に重要なことだと思います。

『概ねいくらで売れるか?』を知るために、不動産仲介会社に査定の依頼をします。不動産仲介会社にとって売主からの査定依頼は、一番獲得したいお客様との営業機会なので、すぐに無料で査定をしてくれます。査定には『机上査定』と『訪問査定』の二種類があります。

1.机上査定と訪問査定で確認すること

机上査定

まだ売却検討の初期段階で、概算の売却可能金額だけ知りたいというような方におすすめの査定方法です。

ホームページから依頼ができるなど、不動産屋さんと会わなくても査定をしてもらえるので気軽に依頼ができます。

訪問査定で確認すること

売却をすることが決まって、ある程度精度の高い売却可能金額知りたいというような方におすすめの査定方法です。

実際に売却する部屋を不動産仲介会社の営業マンに見てもらうことで、部屋の内装や水回りなどの住設機器の経年劣化の状態なども勘案した査定価格(査定額)になり、より精度の高い査定金額(査定額)を知ることができます。

また仲介会社の営業マンと直接会うことで、その仲介会社や営業マンの雰囲気、自分と相性が良さそうか、営業としてのスキルが高いかなどを確認することができます。

マンションの売却は、販売活動期間中の購入検討者の部屋への案内、販売状況の報告、売買契約、残代金決済引渡しなど営業マンと接する機会がたくさんあります。

訪問査定時に、安心してストレス無く売却を任せられるような営業マンを選べるように、営業マンの知識やスキル、自分との相性を良く確認しましょう!

関連記事:マンションの売却査定のポイント

2.査定に客観性、複数の不動産会社に依頼

査定価格とは

マンションを売却する時、売却可能な概算上限価格を算出するのが一般的に言われている売却査定となります。

マンションの売買には様々な変動要因がありますので、あくまでも査定価格は概算であり、季節や競合物件によって上限価格は変動することになります。

各社ばらばらな査定基準

仲介会社の一般的な査定は、何らかの統一された査定基準にもとづいて算出されている訳ではありません。

仲介会社各社の独自の算出方法や算出根拠により算出されます(不動産鑑定士の鑑定とは違います)。従ってその査定は任意に行われており、査定スキルや経験値、仲介会社の意図によって上げ下げできることになります。

査定価格で売れなくても、査定をした仲介会社に何らかのペネルティや不利益が発生することもありません。結果として、媒介契約を取得したいがために根拠の乏しい高値査定価格を提示する会社も出てきます。

売れなければ、売れない理由を並べて後出しの価格下げ交渉をしてきます。

客観性、根拠のある査定得るために複数の不動産会社へ依頼

物件の条件(築年数、駅距離、エリア等)にもよりますが、必ずしも査定価格=売れる価格ではないことをご認識ください。

また査定をした営業担当者の査定能力や経験、不動産会社の営業方針などによって、査定価格が上下します。

客観性のある、根拠のある査定、スムーズにストレスの少ない売却をご希望であれば、信頼できる不動産会社の複数社に査定を依頼することをお勧めします。

東京テアトルのマンション売却査定はこちら

3.査定を依頼するときの注意点

部屋の第一印象が大事

営業マンに「良い物件」「売れる物件」と思ってもらうために重要なのは、物件=部屋の第一印象です。

汚く雑然としている部屋より、綺麗で片づいている部屋の方が良く見えます。キッチンに洗いものがそのままで生活感丸出しの部屋より、綺麗に掃除されたキッチンの方が良い印象を与えます。薄暗い部屋より明るい部屋の方が良く見えます。

訪問査定に来てもらう時には、出来る限り部屋を掃除、片づけをして営業マンに良い印象を持ってもらいましょう!ケチらないで部屋の照明をつけてお出迎いをしましょう!そしてやる気を出してもらい、少しでも高い査定金額(査定額)をつけてもらいましょう!

この第一印象は、売却活動中の部屋でも同じことが言えます。購入を検討しているお客様(買主候補)にも良い第一印象を与えられるよう、販売開始になってからも部屋を綺麗に掃除して、電気をつけた明るい部屋でお客様をお迎えしましょう!

上手く売るには、営業マンのモチベーションが重要

極論すると“売り出し価格が安い物件”“希少性が高い物件”などは、何もしなくても売れます。少しぐらい営業マンが腑抜けでも、無名の中小仲介会社でも、売れる物件はたやすく売れます。

そうでない普通の物件は、営業マンのやる気モチベーションが重要になってきます。

不動産営業マンの最大の関心事は、担当している物件が月内に売れるかということです。どの物件を月内に成約させるかということです。

理由は簡単で単純です。“売れる”“成約する”が自身の収入に直結するからです。従って「この物件は売れる」「この物件を売ろうと」と営業マンに思ってもらうことが重要です。

購入を検討するお客様(買主)に物件を強くすすめてくれるか、そうでないかにより、売れ行きは大きく左右されます。購入検討するお客様の判断基準はそれほど強固ではないので、“おすすめ物件”であるということが「購入しよう」という判断に大きな影響を与えます。担当する営業マンに「良い物件」「売れる物件」と思ってもらいましょう!

4.査定を依頼する不動産会社の選び方

どんな仲介業者(不動産会社)があるか?

不動産会社(仲介業者)と言っても、成り立ち、歴史、規模など様々な会社があります。

弊社独自の目線基準の分類とそれぞれの代表的な会社(ブランド)は下記の通りとなります。

■大手リテール仲介会社(首都圏、関西圏、名古屋、福岡等全国展開)

■電鉄系仲介会社(親会社の鉄道沿線に店舗網)

■信託銀行系仲介会社(信託銀行の支店に紐付いて全国展開)

■フランチャイズ系仲介(FC本部に加盟料、テレビCM等でブランド訴求)

■地域大手・老舗仲介業者(特定地域に複数店舗展開、エリアでブランド訴求)

■地場中小仲介業者

不動産業の法人数は、全国に321,361社(平成28年度)で全産業に占める割合は11.6%となっています。

地元で堅実に商売をされている、中小の不動産仲介業者がたくさんあります。

良い業者の見極め方のひとつに宅地業免許番号を確認する方法があります。不動産業者が宅地建物取引業を行う免許を受けたときに振られる番号です。

複数の都道府県に事務所があると「国土交通大臣免許(10)」、ひとつの都道府県内に事務所があると「◯◯県知事免許(10)」と表示されます。

カッコ内の数字は、免許の更新回数です。更新回数が多いのは長年商売を続けていることになるので、信用力が高いといえます。

それぞれの会社に、特長や持ち味があります。下記関連記事に詳しく紹介しておりますのでご確認ください。

関連記事:早く人との接触少なくが優先の方におすすめのマンション売却方法は買取

仲介会社の選び方

仲介会社の選び方についてご説明します。

当たり前のことですが、何を基準に選ぶかによっておすすめの会社は変わります。

弊社東京テアトルは、年間180件前後の物件を仲介会社様に売ってもらっています。データなどがあるわけではありませんが、売ってもらっている印象をもとにご説明致します。

信用であれば大手リテール、電鉄系、信託銀行系がおすすめです。これらの大手仲介業者は、上場会社、上場会社子会社であり信用力は高いと言えます。

当たり外れもありますが、強い営業力・営業マンであれば、フランチャイズ系、地域大手、地場中小がおすすめです。歩合給色が強いので、売る意識が強い、モチベーション高い営業マンがいます。

オープンルームなど地元、地域の購入検討者を中心に販売活動を希望するのであれば、地元に強い地場中小やフランチャイズ系がおすすめです。地域に根差した営業をされているので、熱心にオープンルームなどを行ってくれる印象があります。

原則は、地元駅にある仲介会社を選ぶことだと思います。お客様の案内、チラシ配布などの営業の効率を考えると、地元の仲介会社に依頼するのが一番合理的です。オープンルームや物件案内など売却活動を熱心に行ってもらえることが見込める会社に依頼するのが成約への近道です。

関連記事:おすすめ仲介会社、手数料上位20社ランキング

5.一括査定サイトを評価、おすすめ一括査定

運営母体がの異なる4つの不動産売却の『一括査定サイト』を利用してマンションの机上査定を行ってみました。

実際に各社から出てきた机上査定金額(査定額)の比較をしたり、どのような方法で査定をしているかなどレポートしています。詳しくは下記関連記事でご確認ください。

関連記事:マンションの売却査定の方法/一括査定利用レポート

一括査定サイトは、不動産売却を検討する売主が簡単に複数の不動産仲介会社に査定依頼ができるので大変便利です。

但し、一括査定を利用してみました(実践編)にも書きましたが、必ずしも査定金額が高いこと=正ではありません。査定金額は必ず売れる金額ではありませんし、査定金額を誰も保証はしてくれません。

重要なのは、不動産仲介会社の営業姿勢、営業マンのスキル、そして依頼するあなたと担当営業マンの相性だと考えます。

『一括査定サイト』もたくさんありますが、今回はそのなかの4サイトを利用してみました。依頼したのは机上査定ですが、「すまいValue仲介会社から報告いただいた査定報告書は質、量共に十分で、内容の信頼性が高く、一番おすすめという結果になりました。

関連記事:すまいValue(おすすめ一括査定)

マンション売却の流れ③媒介契約

「マンション売却の流れ」3番目は、媒介契約締結です。媒介契約に関する下記5項目について詳しく説明します。

1.媒介の意味

2.3種類の媒介契約

3.媒介契約と仲介手数料

4.媒介契約の締結の流れ

5.レインズ登録する意味、効果

1.媒介の意味

媒介」は、不動産の取引(マンションの売買)で売主と買主の間に立って取引の成立に向けた活動をすること、両者の契約を成立させることを意味します。

仲介」もほぼ同じ意味で使っています。ただ、売主や買主と不動産仲介会社が締結する契約の時は「媒介契約」となり、「仲介契約」は用いません。

不動産仲介会社にマンションの売却を依頼する時、売主と不動産仲介会社との間で締結することになる契約には、一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれの契約の内容、特長などは次で詳しくご説明致します。  

2.3種類の媒介契約

各媒介契約のポイントは下記の通りです。

  • 専属専任は、依頼1社だけ、自己発見不可
  • 専任は、依頼1社だけ、自己発見可
  • 一般は、依頼複数社OK、自己発見も可

専属専任媒介契約

売りたい方と不動産仲介会社の契約内容

  • 売りたい方は不動産仲介会社1社だけに依頼
  • 売りたい方が自分で買主を探すのは×(自己発見不可)
  • 不動産仲介会社は5営業日以内にレインズ登録
  • 不動産仲介会社は1週間に1回以上業務報告
  • 媒介契約の期間は3ヶ月以内
  • 媒介契約の更新は合意に基づき文書で申込み(自動更新不可)

専任媒介契約

売りたい方と不動産仲介会社の契約内容

  • 売りたい方は不動産仲介会社1社だけに依頼
  • 売りたい方が自分で買主を探すのは◯(自己発見可)
  • 不動産仲介会社は7営業日以内にレインズ登録
  • 不動産仲介会社は2週間に1回以上業務報告
  • 媒介契約の期間は3ヶ月以内
  • 媒介契約の更新は合意に基づき文書で申込み(自動更新不可)

一般媒介契約

売りたい方と不動産仲介会社の契約内容

  • 売りたい方は不動産仲介会社複数社に依頼
  • 売りたい方が自分で買主を探すのは◯(自己発見可)
  • 不動産仲介会社のレインズ登録は任意
  • 業務報告を不動産仲介会社に求めることは可能
  • 標準媒介契約約款では媒介契約の期間は3ヶ月以内(業法上の制限無し)
  • 媒介契約の更新は合意に基づき文書で申込み(自動更新不可)

一般媒介契約には、明示型と非明示型があります。明示型は、売却を依頼する他の不動産仲介会社を告知する契約です。非明示型は、他の不動産仲介会社を告知しない契約です。

下記関連記事には、どの売却契約がおすすめ?媒介契約でない方が高く売れる?など少し違った切り口で媒介契約を解説していますので、こちらもご参照ください。

関連記事:媒介契約とは?一般媒介と専任媒介の違い

3.媒介契約と仲介手数料

仲介手数料は成功報酬、査定は無料

仲介手数料は、不動産の売買や賃貸の取引の際、売主(貸主)と買主(借主)の間に立って、取引に向けた活動(条件の調整や契約事務など)を行う不動産仲介会社に支払う手数料のことです。

 
仲介手数料は、取引が成立した時に支払うことになる成功報酬です。売買や賃貸の仲介を依頼したとしても、契約が成立しなかった場合は、仲介手数料を請求されることはありません。

不動産売却の相談や査定に手数料や費用等がかかることはありません、無料です。

仲介手数料の計算方法、上限が決まってる

仲介手数料は、宅地建物取引業法によって不動産仲介会社が受領できる上限取引額に応じ決められています。

【取引(売買金額)と仲介手数料】

売買金額仲介手数料(報酬額)
200万円以下の部分取引額(売買金額)の5%以内
200万円超400万円以下の部分取引額(売買金額)の4%以内
400万円超の部分取引額(売買金額)の3%以内
※別途消費税が発生します。

一般媒介で複数の不動産仲介会社に依頼をしても、契約を成立させてくれた不動産仲介会社のみに仲介手数料を支払います。

仲介手数料を計算してみる

【売買金額2000万円の場合】

売買金額対象売買金額と報酬額
200万円以下の部分200×5%=10万円
200万円超400万円以下の部分200×4%=8万円
400万円超の部分1600×3%=48万円
※別途消費税

仲介手数料66万円(税抜)=10万円+8万円+48万円

売買金額が400万円以上の場合の仲介手数料の速算方法は下記の通りです。

仲介手数料(税抜)=売買金額×3%+6万円

仲介手数料66万円(税抜)=2000万円×3%+6万円

4.媒介契約の締結の流れ

査定価格(金額)の検討

一括査定サイトを利用、仲介会社へ直接依頼などにより、売却する物件の査定金額を調べます。

いろいろな記事で説明していますが、各社から提出される査定価格には様々な思惑とバイアスがかかっています。詳しくは下記関連記事一括査定を利用してみました(実践編)に書いていますので、そちらでご確認ください。

関連記事:マンションの売却査定の方法/一括査定利用レポート

媒介契約締結後は、売却活動、契約条件の交渉、売買契約締結、残代金決済と引渡し、場合によっては引渡し後の買主からのクレーム対応など営業マンとは長い付き合いになります。

査定金額の高低だけでなく、訪問査定や査定報告の時の営業マンの印象、相性などを勘案して媒介契約を結ぶ不動産仲介会社を決めましょう!

売り出し価格(出し値)を決める

売り出し価格(出し値)を決める考え方、方程式は下記になると考えます。

  1. 売主は少しでも高く売りたい、買主は少しでも安く買いたい
  2. そうは言っても需要と供給がバランスする相場価格がある
  3. 従って相場に比べて高過ぎる売り出し価格は、成約の確率が低い
  4. 但しニーズの強い(高くても買う)買主がタイミング良く存在する場合がある
  5. 売却期間に余裕があれば、チャレンジ価格を売出し価格にする
  6. 売出し価格とともに現実的な下限価格を決める

そうは言っても、いくらが相場価格で、いくらがチャレンジ価格が一般の売主さんには分からないと思います。

ここで大切なのは、信頼ができて相性の合いそうな営業マンということになります。信頼できる営業マンを見極めましょう!

信頼できる営業マンと良く相談をして売出し価格下限価格を決めて、媒介契約を締結します。

関連記事:東京テアトル マンション売却相談センターの相談員

媒介契約の締結

売却の意思が決まったら、不動産仲介会社とマンションの売却を依頼する媒介契約を締結します。

媒介契約には、既に説明してきたように3種類の契約があります。

それぞれのメリット、デメリットを信頼できる営業マンに確認をして、最適な媒介契約を選びましょう!下記関連記事も媒介契約選びの参考にしてください!

関連記事:媒介契約とは?一般媒介と専任媒介の違い     

5.レインズ登録する意味、効果

レインズ(REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM)登録

媒介契約を締結すると、不動産仲介会社は決められた営業日以内にレインズへ物件情報を登録し、本格的な販売活動がスタートします。

レインズに登録することで、対象エリアの全ての不動産仲介会社に物件情報が共有されます。

あなたの物件に条件が合う購入検討者情報を持つ不動産仲介会社が、そのお客様を紹介(物件案内)してくれます。

売却活動で詳しく説明しますが、このお客様の紹介(物件案内)の多い物件は、成約の確率が高くなります。逆に少ない物件は、売出価格が相場と乖離している可能性がありますの注意が必要です。

指定流通機構制度

指定流通機構制度は、一定の媒介契約(専属専任、専任)を締結した不動産会社に対して、国土交通大臣が指定する不動産流通機構に物件情報を登録し、レインズを通じて物件情報の交換を義務付けるものです。

レインズは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。

不動産会社は、このコンピューターネットワークシステムにより売りたい方の依頼に基づいて物件情報を登録し、不動産業会全体が連携して買いたい方を探すという仕組みです。

下記がその概念図になります。

出典:REINS TOWER レインズとは?

マンション売却の流れ④売却活動~契約

「マンション売却の流れ」4番目は、売却活動です。売却活動に関する下記3項目について詳しく説明します。

1.レインズ登録前から売却活動は始まっている

2.売却活動から売買契約締結までの流れ

3.仲介手数料はいつ、いくら支払う?

媒介契約を締結すると不動産仲介会社の売却活動が始まります。

不動産仲介会社がどんな売却活動を実施して、売主である皆さんが何をしなければならないかなどを解説していきます。

余談になりますが、不動産屋の売却活動の裏営業テクニック「あて物(あてぶつ)」についても解説します。

1.レインズ登録前から売却活動は始まっている

レインズ登録前

レインズ登録までの期間を使い、仲介会社A社は、名簿を持つ既存購入検討者に出来る限りの営業活動をおこないます。そのモチベーションは下記の通りです。

専属専任媒介は5営業日、専任媒介は7営業日以内のレインズ登録が義務付けられています。

逆に考えると、専属専任媒介は4営業日、専任媒介は6営業日はレインズに登録をしなくてもよいということになります。

仲介会社A社は、売却の専属専任媒介契約、専任媒介契約を締結できれば、売主の仲介手数料は必ず受領できることになります。(媒介期間内に成約できれば)

レインズに物件情報を登録することは、他の仲介会社に売り物件情報を広く公開することになります。(これは売主にとってとては良いことですし、国土交通省のレインズ導入の目的でもあります)

両手仲介狙いの物件囲い込みは販売機会のロス

レインズに公開して、仲介会社B社から買主の紹介を受け、そのお客様が購入意思を示し結果成約になると、買主の仲介手数料は仲介会社B社が受領することになります。仲介会社A社は売主側の仲介手数料の受領のみになります。(所謂片手仲介、分かれとも言います)

仲介会社A社は、両手仲介を狙ってレインズ登録前の営業活動に力を入れます。1件の取引で2つ(売主側・買主側)の仲介手数料を効率よく受領するためです。

レインズ登録後も他の仲介会社に物件を案内(見学)させないなど、両手仲介狙いの物件囲い込みが問題になりました。

既に購入申込が入っている、契約予定である、など虚偽の対応(回答)をして囲い込む手法です。

現在は少なくなっているのかもしれませんが、囲い込みをされると機会ロスが発生して、売れる物件が売れなくなってしまいますので、注意が必要です。

参考記事:大手不動産仲介は「囲い込み」が蔓延?!(週刊ダイヤモンド)

レインズ登録

3.媒介契約締結でも説明しましたが、媒介契約を締結すると、不動産仲介会社がレインズに物件情報を登録して本格的に販売活動がスタートします。

購入検討者(買主候補)の獲得方法は下記の2つです。

  • 媒介契約を締結した不動産仲介会社が広告を入れて集客、購入検討者を探す
  • レインズを見た仲介会社が既存の購入検討者を紹介(客付け)

2.売却活動から売買契約締結までの流れ

不動産売買の広告

不動産仲介会社が、売却活動で実施する一般的な広告は下記となります。

  • ポータルサイト掲載(suumo、HOME’Sなど)
  • 自社ホームページ掲載
  • 新聞折込みチラシ
  • チラシポスティング

購入検討者は、ポータルサイトやチラシを見て、気になった、興味を持った物件を不動産仲介会社に問い合わせをします。

基本的には広告をたくさん実施して、購入検討者の目に触れる機会を増やすことが成約への近道なので、実施されていない広告があれば、実施をお願いしてみましょう!

購入検討者の物件見学(内覧)と第一印象アップ策

広告に問い合わせがあった購入検討者や他の仲介会社の既存購入検討者を集客、見学時間を調整して購入検討者に部屋を見学(内覧)してもらいます。

週末に部屋の見学会(オープンルーム)を開催して集客、来場した購入検討者に部屋を見学してもらいます。

基本的には土日の物件見学が多いので、週末に見学の対応ができるように準備しておきましょう!

物件見学(内覧)は購入検討者の第一印象が重要です。良い第一印象を持ってもらうために下記を注意しましょう!
  • 部屋は掃除、片付けをして綺麗に
  • キッチンや浴室など水回りを掃除して清潔感を
  • 照明は点灯して部屋を明るく
  • 換気をして部屋の臭い(ペットやタバコ)に注意
  • 部屋と共に売主も明るくフレンドリーに対応

出来る限り生活感を消した部屋、モデルルームを目指しましょう!

あて物(あてぶつ)

あて物(あてぶつ)」という仲介業者(不動産屋)が使う言葉をご存知でしょうか?お客様を確実に契約に誘導するために、不動産屋の営業マンが使う営業テクニックです。

営業マンが、契約に誘導しようと考えている本命物件があります。本命物件は、お客様の希望にある程度合致(100点満点ではない)した良い物件です。

この本命物件だけをお客様に見学してもらってもよいのですが、より確率を高めるため、その本命物件がより良い物件との印象を与えることが大事になってきます。

そこで本命物件より条件が劣る物件を用意しておいて、その物件を先に見学してもらいます。本命物件の前に見学をしてもらうこの物件が、「あて物」です。

あて物」は本命物件より条件が劣る物件なので、お客様のマインドは上がりません。しかしながら、その「あて物」を見学した後に本命物件を見学すると、100点満点ではない本命物件が100点に近い非常に良い物件に見えてしまいます。

ひとの心理として比較をして決めたいという気持ちがあります。1物件しか見学をしないと決められないけど、悪い物件と良い物件を見学すれば比較をして良い物件にOKを出せる可能性が高くなるのです。

そして決して本命物件の条件と近い、迷ってしまうよう物件は紹介はしません。複数の条件の近い良い物件を見学させてしまうとお客様の判断、決断が鈍ってしまうからです。

営業マンは、確実に購入申込を獲得するために、「あて物」使って申込みに至るストーリーをつくるのです。

売却したい自分の物件をこの「あて物」にされてしまうと、必ず踏み台にされることになります。週末の見学は多いのに、いつまで経っても購入申込が入らないという状況になります。買わないお客様に付き合わされる「あて物」にされないようにご注意ください。

購入申込

物件を気にって購入をしたいと考える購入検討者は、その意思表示として「購入申込書」を書きます。

購入申込書」には、購入希望金額、住宅ローン利用の有無、契約希望日、手付金の金額、引渡し決済希望日など購入希望者の契約に関する希望条件が記入されています。

希望条件の交渉は、売主と購入検討者の間に仲介会社の営業マンが入ります。譲れるところ、譲れないところを決めて、営業マンにこちらの希望条件を伝えましょう!

売主、購入希望者のそれぞれの希望条件の調整がつき、契約条件が整ったら、売買契約の締結になります。

売買契約締結

売買契約には、売買契約書、重要事項説明書、物件状況報告書などの書類の手配、作成が必要です。担当する営業マンが、これらの書類の手配、作成などをおこないます。

3.仲介手数料はいつ、いくら支払う?

仲介手数料の半金支払い

通常、売買契約の締結日に仲介手数料の半金(50%)を支払います。残りの半金は、売買契約の手続きが完了する残代金決済日に支払います。

仲介手数料は成約報酬

媒介契約に基づき請求される仲介手数料は成約報酬です。売買契約が締結にならなければ、仲介手数料は発生しません。

購入申込を取得して、契約が締結されて、はじめて仲介会社は仲介手数料を受領することができます。

関連記事:東京テアトルの仲介サービス

マンション売却の流れ⑤売買契約

「マンション売却の流れ」5番目は、売買契約です。売買契約に関する下記4項目について詳しく説明します。

1.マンションの売買契約に必要な書類等と注意点

2.手付金の受領と注意点

3.残代金の決済日の予定を決める

4.注意すべき売買契約の特約条項

売却活動をして、購入申込が入り、契約条件の合意ができれば、いよいよ売買契約の締結となります。              

1.マンションの売買契約に必要な書類等と注意点

売買契約書、重要事項説明書の作成と注意点

売買契約書の骨格は、「不動産の表示」「売買代金と支払い方法」「手付金」「所有権等の移転の時期、引渡し」「契約不適合責任」「手付解除」「契約違反による解除・違約金」「融資利用の特約」などになります。

どれも重要なことになりますが、特にお金に関すること「売買代金と支払い方法」「手付金」「所有権等の移転の時期、引渡し」については、事前に確認が必要です。

契約締結後、売主がマストでしなければならないのは引渡しです。引越しの準備期間は充分か、次の住まいの入居スケジュールに合っているかなど引渡し日の設定には注意が必要です。稀にですが、引渡し当日になって引越しが終わっていないという売主さんもいらっしゃいましたのでご注意ください。

仲介会社の営業マンが、管理会社や役所などに資料の請求、ヒアリング調査をして売買契約書などの作成をしてくれます。

売主は、作成に必要な下記の書類、資料を用意する必要があります。

  • 登記済権利証or登記識別情報
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • ※パンフレット、販売図面
  • 管理規約、使用細則、管理組合総会議事録
  • ※その他新築分譲時資料(建築確認通知書、検査済証等)

※は紛失したり、前所有者から引き継がれていないケースがあるので、手もとにあればで用意をしましょう!それ以外は手もとにあるはずなのでがんばって探しましょう!

書類、資料は、売買契約締結時に提示、決済時には契約添付書類として買主に渡すものもあるので、仲介会社の営業マンに預けましょう!

売買契約ですること

売主、買主の希望条件(金額や決済日等)の調整がつけば、いよいよ不動産売買契約の締結となります。

具体的に売買契約ですることを説明致します。

  1. 売主、買主の紹介
  2. 重要事項説明書、売買契約書の説明(宅地建物取引士から買主)
  3. 付帯設備表、物件状況報告書の確認、説明(売主から買主)
  4. 売買契約書などに署名、捺印(売主、買主)
  5. 手付金の受領(買主から売主)、領収書の発行(売主から買主)
  6. 仲介手数料の半金を仲介会社に支払う
  7. 売主の引越し予定、残代金決済引渡予定日・場所などを確認後解散

契約締結の前に、物件や取引条件に関する重要事項の説明を宅地建物取引士が買主に行います。

マンションの場合、重要事項説明書の説明に1時間、売買契約書の読み合わせ説明に30分、署名捺印その他手続きに30分。スムーズに進んで売買契約の手続きにかかる時間は、概ね2時間です。買主が細かい質問をしたり、営業マンが不慣れだったりすると3時間以上かかることもあります。

売買契約手続きは、通常売主買主が揃って不動産仲介会社で行います。

何らかの理由で売主(買主)本人が出席できない場合は、代理人をたてて代理人が行うことがあります。(委任状、印鑑証明書などが必要)

本人が多忙だったり、遠方だったりして都合が合わない場合、持ち回り契約という方法もあります。仲介会社の営業マンが売主、買主それぞれに契約書を持ち回り、契約手続きを行います。

参考記事:重要事項説明書 FRK標準書式(区分所有建物 敷地権型)

売買契約締結に必要なもの

  • 印鑑
  • 本人確認書類
  • 印紙(印紙代)

印鑑は、「実印が必要」と説明している記事が多いですが、実印でなく認印でも全然OKです。実印と印鑑証明は、登記書類の署名、捺印で使用するので、決済日には必要となります。

本人確認書類は、運転免許証、パスポート、健康保険証などです。

印紙は、売買契約書書に貼付する印紙です。印紙そのものは、仲介会社が購入して用意してくれる場合もあるので、その場合は印紙代を用意します。

仲介手数料の支払い

売買契約が成立したら、仲介会社に仲介手数料の半金を支払います。売買金額の3%+6万円+消費税の半金が必要になります。残りの半金は、残代金決済日(引渡日)に支払います。

売買金額3000万円の場合、仲介手数料は3000万円×3%+6万円+消費税=105.6万円です。その半金52.8万円を不動産会社に支払います。

2.手付金の受領と注意点

売買契約書に売主、買主双方が署名捺印をすることで契約が成立となります。

手付金の金額

売買契約書で定めた金額の手付金は、この時点で買主から売主に支払われます。手付金は、売却価格の10%程度が一般的です。

手付金の額に制限はありませんが、低額にし過ぎると契約の効力を弱めることになってしまうので注意が必要です。(下記の手付放棄による手付解除がし易くなる)

解約手付

通常の売買契約では、手付金は「解約手付」として授受されます。買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を返すことで、売買契約を解除することができます。

解約手付による契約の解除を一般的に「手付解除」と言います。但し手付解除できるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされます。

証約手付

手付金は、売買契約が成立したことを証するために支払う「証約手付」の意味合いもあります。

手付金は、売買代金とは別に支払われますが、実務的には残代金支払い時に売買代金の一部に充当することが一般的です。買主は、手付金相当額を差し引いた売買代金を残代金として決済日に支払います。      

3.残代金の決済日の予定を決める

買主が売主に残代金(売買代金)全額支払い、売主は買主に所有権移転する日を決済日と言います。

登記申請に必要な書類を司法書士が確認後、買主が残代金を支払い、売主は、残代金を受領します。同時に売主は物件の鍵を買主に引渡します。売買代金以外の費用の支払いや税金等の精算を行います。

売買契約書で「◯月末日迄」のように残代金支払い期日を決めますが、曜日なども考えて実務的な決済手続きの予定日を売買契約締結時に予め決めます。

最大、売主、買主、売主仲介会社営業マン、買主仲介会社営業マン、司法書士、売主利用ローン銀行担当者、買主利用ローン銀行担当者など大勢のスケジュールを押さえなければならないので早めの調整が肝心です。

買主は住宅ローンを利用して残代金を支払うケースが多く、住宅ローンの利用には、ローンの申込み、審査、金銭消費貸借契約締結、抵当権の設定登記、融資の実行など手続きに時間と手間がかかります。

売主は、引越しの準備、住み替え先の準備、決済日までの引越しなど、こちらも時間と手間がかかります。

このように決済に向けて売主、買主共に時間と手間がかかるので、前もって決済の予定日を仮決めします。ローンの手続き進捗や引越し準備進捗状況を確認しながら決済日の最終調整をします。        

4.注意すべき売買契約の特約条項

住宅ローン特約

通常、買主が住宅ローンを利用して物件を購入する場合、売買契約書に「住宅ローン利用の特約」が入ります。

住宅ローン利用の特約は、買主が住宅ローンの審査の結果、融資承認を得られなかったときには、売買契約を無条件で解除できるという特約です。買主に手付金は返還され、違約金なども無しで契約が白紙解除となります。

この特約は買主を保護するものになります。特約の期間(契約解除期日)を定めるのが一般的なので、可能な限り期間を短く設定するよう仲介会社営業マンに依頼をしましょう!

停止条件、解除条件付き契約

「自宅の第三者への売買契約が締結できたら契約の効力が発生」「転勤になったら契約は失効」などの一定の条件を売買契約の特約として付けるかどうかは当事者の自由です。

買主、買主側仲介会社からリスクヘッジの為の特約条項を付したいとの希望があるかもしれません。

売主にとっては、条件によっては決済(現金化)ができず契約が白紙解除となる不安定な契約となってしまいます。安易に「住宅ローン特約」以外の特約条項を付さないよう注意が必要です。

マンション売却の流れ⑥決済~引き渡し

「マンション売却の流れ」6番目は、決済です。決済に関する下記4項目について詳しく説明します。

1.売主の残代金受領(買主の残代金支払い)、登記手続き

2.固定資産税都市計画税・管理費等の清算

3.物件(鍵)の引渡し

4.引渡しに必要な書類

売買契約の締結が終わると、次の手続きは「決済」になります。決済日には、残代金受領、登記手続き、固都税・管理費等清算、鍵引渡しなどを行います。それぞれの手続きを順にご説明致します。

1.売主の残代金受領(買主の残代金支払い)、登記手続き

残代金の受領(買主の残代金支払い)と所有権の移転、引渡しの流れ

売買契約書の「売買代金(残代金)の支払の時期、方法等」で、買主の売主対する残代金の支払い期日、支払い方法を定めます。(FRK書式では第3条)

条文には「現金か預金小切手をもって」とありますが、実務的には売主の指定する銀行口座に残代金を振り込みによって支払います。売主は、記帳をして口座への着金(受領)を確認します。

売買契約書の「所有権等の移転の時期」と「引渡し」で、売主の買主に対する「所有権の移転」と「物件の引渡し日」を定めます。(FRK書式では第5条と6条)

所有権は、買主が売主に対して売買代金全額を支払い、売主がこれを受領した時に売主から買主に移転します。

売主の物件(鍵)の引渡しと買主の残代金の支払いは、原則として同時に行います。売買代金全額を受領したこのタイミングで所有権(使用、収益、処分する権利)も移転します。

司法書士が登記に必要な書類の確認後融資実行

売買契約書の「所有権等の移転登記等」で「売主は売買代金の受領と同時に本物件について、買主の名義に所有権等の移転登記申請手続きをする」と定めます。(FRK書式では第8条)

実務的には、「所有権の移転登記申請」に必要な書類(委任状、印鑑証明書など)が揃い、司法書士が売主本人確認後、売主の署名捺印が完了したら、残代金の支払いが行われます。

買主が住宅ローンを使う場合、抵当権設定に必要な書類も併せて揃っていることを確認した後、銀行が住宅ローンの融資を実行(銀行から買主口座に送金)します。その融資されたお金が売主口座に振り込まれ、売主が受領します。

余談ですが、この融資実行、送金、振り込みに結構時間がかかります。月末の銀行が忙しい時期には、1時間待ちのこともあります。後のスケジュールに余裕を持っておきましょう。

登記申請手続き

売主の残代金の受領、買主への物件の引渡しの完了を確認した時点で、司法書士が、所有権等の移転登記申請手続き及び抵当権の設定登記申請の手続きを開始します。

関連記事:売買契約書 FRK標準書式(区分所有建物 敷地権) 

2.固定資産税等・管理費等の清算と手数料・登記費用の支払い

売買契約書の「公租公課等の負担」で、下記の清算方法を定めています。(FRK書式では第11条)

引渡し完了日の前日までの分を売主の負担、引渡し完了日以降の分を買主の負担として、引渡し完了日に清算と定めています。公租公課の起算日は1月1日としています。

  • 固定資産税・都市計画税
  • 管理費・修繕積立金
  • その他の負担金

決済日には、上記の公租公課等の清算の他に下記支払いがあります。

  • 仲介手数料の半金支払い
  • 登記費用の支払い
前項記載の所有権の移転登記費用は買主の負担、登記名義人(売主)の住所、氏名の変更登記、抵当権抹消登記に要する費用は売主の負担となります。

3.物件(鍵)の引渡し

残代金を受領したら部屋のを買主に引渡します。通常、室内に残置物のない状態で引渡しをします。ピカピカにする必要はありませんが、あまり悪い印象を与えないよう、ある程度清掃はしておきましょう。

買主は、入居の前に古い鍵を新しい鍵に交換することが多いですが、一応手もとにある鍵は全て引渡しましょう。トランクルーム、専用庭出入口、宅配ボックスカードキーなど部屋の鍵以外の鍵がある場合は、その鍵も全て引渡します。

通常仲介会社が用意してくれますが「所有者変更届」を記入して管理会社に提出します。

4.引渡しに必要な書類

引渡し時(迄に)に必要となる書類は下記の通りです。(1.2.は仲介会社が清算の金額を算出するために事前に必要。8.は司法書士が登録免許税を算出するために事前に必要。※は該当する方のみ)

  1. 固定資産税・都市計画税納税通知書(清算用)
  2. 管理費・修繕積立金の支払いが分かるもの(清算用)
  3. 本人確認書類(免許証、保険証など)
  4. 実印
  5. 印鑑証明書(3ヶ月以内)
  6. 登記済権利書or登記識別情報
  7. 住民票
  8. 固定資産税評価証明書(登録免許税算出用)
  9. 抵当権抹消書類(売主の抵当権抹消用)※
  10. 新築分譲時のパンフレット※
  11. 管理規約
  12. 使用細則

弊社東京テアトルは、「お客様の心パートナー」を合言葉に中古マンションの仲介・買取で実績を積み上げて参りました。中古マンションの売却をご検討であれば、中古マンション専門の東京テアトル「マンション売却相談センター」へお気軽にご相談ください。

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関連記事:東京テアトル 会社情報

マンション売却の流れ⑦確定申告

「マンション売却の流れ」7番目は、確定申告です。確定申告に関する下記6項目について詳しく説明します。

1.売却して利益が出たら確定申告

2.確定申告をして納税が必要なケース

3.確定申告をして所得税を減らせるケース

4.確定申告で知っておきたいキーワード

7-5.相続したマンションを売却した場合の税金の特例

7-6.確定申告と税金のまとめ

確定申告する場合、税金について理解するのは難しいですよね。この記事では、概要を理解しやすいよう細かい部分を省いて書いています。

税金の計算方法や特例の適用要件などの詳細については、関連記事でご確認ください。図・表や計算例など使い、難しい税金やその仕組みを分かり易く解説しています。

1.売却して利益が出たら確定申告

確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の所得にかかる税金額を計算して、管轄税務署に申告・納税する手続きのことです。

一般的なサラリーマンは、会社が毎月の給与や賞与から概算の所得税をあらかじめ天引き(源泉徴収)して、本人の代わりに納税をします。

従って一般的なサラリーマンは、給与所得以外に所得がなければ、概算と正確な税金額の差額を調整する年末調整を会社が行ってくれるので、基本的には確定申告の必要はありません。(年収2000万円超、2カ所以上からの給与所得がある等は確定申告が必要)

一般的なサラリーマンでも、マンションなど不動産を売却して、譲渡所得(売却益)が生ずる場合は、確定申告が必要になります。

確定申告は、売却(譲渡)した年の翌年2月16日から3月15日の期間に行います。

マンションを売却して譲渡所得(売却益)が生じた時の申告の仕方は、国税庁の「譲渡所得の申告のしかた(記載例)」にその詳細が記載されています。

関連記事:譲渡所得の申告のしかた(記載例)

2.確定申告をして納税が必要なケース

マンションを売却(譲渡)した時、「確定申告をして納税が必要なケース」と「確定申告をして所得税を減らせるケース」があります。最初に「確定申告をして納税が必要なケース」ついて簡単にご説明します。

併せて納税額を減額できる「居住用財産(自宅)を売却したときの特例」の概要をご説明します。

マンション売却と譲渡所得

給与所得以外の所得がない普通のサラリーマンは、勤務先で年末調整の手続きを行なってくれるので確定申告の必要性はありません。

確定申告が必要なサラリーマンは、複数の会社から給与をもらっている、副業の収入がある、不動産収入がある、のような方になります。

普通のサラリーマンでもマンションを売却した結果、譲渡所得(売却益)が生ずる場合は、「確定申告をして納税が必要なケース」となります。

マンションを売った時の税金は、次の手順で計算します。

  1. どのくらいの利益が出たのか譲渡所得を計算します。
  2. 税率は持っていた期間、所有期間により決まります。
  3. 譲渡所得×税率=税額

税額を減らすポイント(所有期間による税率の違い)などの詳細は、関連記事:マンション売却にかかる税金はいくら?種類と計算方法でご確認ください。

関連記事:マンション売却にかかる税金はいくら?種類と計算方法

居住用財産(自宅)を売却したときの特例 

売却したマンションが居住用財産(自宅)で、譲渡所得が生じた場合、税法上の特例の適用により、税額の減額や繰り延べができます。

主として下記の3つの特例になります。

【3000万円の特別控除】

譲渡所得から3000万円まで控除ができます。特別控除することにより譲渡所得が減り、結果として税額も減額となります。

【軽減税率】

売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年超の場合は、3000万円の特別控除の特例を適用後の譲渡所得対して6000万円までは軽減された税率で税額を計算できます。

合計20.315%の税率が、14.21%の軽減税率となります。

  • 6000万円まで:所得税10%、復興特別所得税0.21%、住民税4%
  • 6000万円超 :所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%

軽減税率の計算例などの詳細は関連記事:マンション売却にかかる税金はいくら?種類と計算方法をご参照ください。

【買い換えの特例】

居住用財産(自宅マンション)を譲渡して、代わりに居住用財産を取得する場合、譲渡所得への課税繰り延べる特例が適用できます。

譲渡する物件、買い換える物件それぞれに適用要件があります。適用要件の詳細は、関連記事:マンション売却にかかる税金はいくら?種類と計算方法をご参照ください。

関連記事:マンション売却にかかる税金はいくら?種類と計算方法

3.確定申告をして所得税を減らせるケース

次に「確定申告をして所得税を減らせるケース」について簡単にご説明します。

譲渡損失と損益通算

マンションを売却した時、損失が生ずる場合があります。マンションを含む不動産を売却して生じた譲渡損失(売却損)は、同じ区分の不動産の譲渡所得(売却益)とは損益通算できますが、原則として給与等の他の所得とは損益通算ができません。

損益通算で税金(所得税)を減らせるケース

ただし、例外として自宅マンション(居住用財産)を売却した場合は、損益通算等ができるケースがあります。これが「確定申告をして所得税を減らせるケース」です。

一定の要件を満たしていれば、所得税確定申告をすることにより下記の2点が可能になります。

  1. 売却した年の給与等その他の所得と損益通算できます。
  2. 1.の損益通算で控除しきれず残った譲渡損失の金額については、売却した翌年以後3年間は繰越して給与等その他の所得と損益通算できます。
所得と損失の損益通算により源泉されている所得税が還付されます。また通算しきれない譲渡損失は3年繰り越すことができます。

特例の概要、どの程度の節税効果があるかの計算例など詳細は、関連記事:マンション売却にかかる税金はいくら?種類と計算方法でご確認ください。

関連記事:マンション売却にかかる税金はいくら?種類と計算方法

4.確定申告で知っておきたいキーワード

マンション売却の確定申告で知っておきたい下記のキーワードを簡単にご説明します。

  • 譲渡所得(売却益)
  • 収入金額
  • 取得費
  • 譲渡費用
  • 譲渡損失
  • 損益通算

譲渡所得(売却益)

マンションを売却した場合、売却価格そのものに課税されるのではありません。そのマンションの取得に要した費用(取得費)や売るためにかかった費用(譲渡費用)を差し引き、利益が出れば課税されます。

この利益のことを「譲渡による所得(譲渡所得)」といいます。

収入金額 − (取得費+譲渡費用)=譲渡所得

特別控除、相続税の取得費加算の特例、所有期間による税率の違い、分離課税など譲渡所得に関するポイント、詳細な解説は、関連記事:マンション売却にかかる税金はいくら?種類と計算方法でご確認ください。

関連記事:マンション売却にかかる税金はいくら?種類と計算方法

収入金額

収入金額は、売却金額+固定資産税・都市計画税の清算金になります。

固定資産税・都市計画税の清算方法、管理費等の清算金を収入金額に入れない理由など収入金額の詳細については、関連記事:マンション売却にかかる税金はいくら?種類と計算方法でご確認ください。

関連記事:マンション売却にかかる税金はいくら?種類と計算方法

取得費

取得費は、売却するマンションの取得時にかかった下記のような費用です。

【土地・建物の取得費】

  • 土地の取得費=土地の購入代金
  • 建物の取得費=建物の購入代金−減価償却費相当額
建物の取得費は、購入代金から減価償却費相当額を差し引きます。建物は利用や時の経過により老朽化し、保有期間が長くなるほど価値が減ってきます。その価値の減少分を「減価償却費相当額」といい、建物の購入代金から差し引きます

【その他の取得費】

  • 購入時の仲介手数料
  • 購入時の売買契約書に貼付した収入印紙代
  • 購入時の登録免許税・登記費用
  • 不動産取得税
  • リフォーム費用、増改築費
  • その他費用(立退料、所有権確保の訴訟費用、違約金など)

建物の減価償却費相当額の計算方法、土地と建物の購入代金の分け方、購入代金が不明な場合は?など取得費の詳細については、関連記事:マンション売却にかかる税金はいくら?種類と計算方法でご確認ください。

関連記事:マンション売却にかかる税金はいくら?種類と計算方法

譲渡費用

譲渡費用は、下記のようなマンションを売却(譲渡)するするために直接かかった費用をいいます。

  • 売却時に支払った仲介手数料
  • 売却時の売買契約書に貼付した印紙代
  • 印鑑証明書の発行手数料
  • その他(売買契約書の作成費用、解約違約金、立退料など)

“譲渡費用には入らないもの“など譲渡費用の詳細については、関連記事:マンション売却にかかる税金はいくら?種類と計算方法でご確認ください。

関連記事:マンション売却にかかる税金はいくら?種類と計算方法

譲渡損失

マンションを売却した時、収入金額(売却金額等)を取得費+譲渡費用(必要経費)が上回った場合には、譲渡損失が生じます。

買った時よりも売った時の金額が低かったので譲渡損失が生じるという単純計算ではありません。

特に建物の取得費は、購入代金から減価償却費相当額を控除する計算が必要です。

収入金額 − (取得費+譲渡費用)=譲渡損失(収入金額<取得費+譲渡費用)

損益通算

損益通算は、各種所得金額の計算上生じた損失のうち譲渡所得など一定のもののみ、総所得金額等を計算する際に他の各種所得の金額から控除することです。

損益通算は、売って生じた損とその他の所得と相殺することで節税ができることといえます。

具体的には、マンション売却の譲渡損失と給与等その他の所得との損益通算により売却した年の所得が計算上減り、結果として所得税が減ります。

普通のサラリーマンであれば、源泉徴収されている所得税が確定申告によって還付され節税になります。                      

5.相続したマンションを売却した場合の税金の特例

相続したマンション売却した場合の税金の」について簡単にご説明します。

個人が相続をしたマンションを売却する場合、相続時には相続税、売却時には所得税がかかり、短期間のうちに税金の負担が重くなることが考えられます。

その負担を軽くするため「相続税を取得費に加算する特例」という税法上の制度があります。譲渡所得を減らし所得税の負担を減らすことができます。

特例を使える5つの要件、どの程度の節税効果があるかの計算例など詳細は、関連記事:相続したマンションを売却、相続税、手続き、売却時の税金でご確認ください。

関連記事:相続したマンションを売却、相続税、手続き、売却時の税金    

6.確定申告と税金のまとめ

本記事は、確定申告書を記入する際に、覚えておいた方が記入がスムーズになるキーワード、知っておいた方が税額を減らせるなどお得な特例について、出来る限り短く分かり易く説明をしています。

具体的な税金の計算方法、詳しい特例の適用要件などは、関連記事:マンション売却にかかる税金はいくら?種類と計算方法などでご確認ください。

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