マンション売却査定の方法、注意点やポイント、査定サイトも紹介

カテゴリ:マンション売却
投稿日:2022.11.17

マンション売却査定の方法と注意点

マンション売却を検討する時に、避けては通れないのが査定です。

実際に査定を依頼する前に、査定の種類や流れ、マンション売却査定の方法、高く査定されるポイント注意点などを知っておくことが大切です。

「早く売りたかったが割高で売れなかった」「時間をかけて高く売りたかったのに安過ぎですぐ売れた」「査定価格の根拠が不明で不安……」というようなことにならないように、この記事を読んでマンション売却査定の基本を理解しましょう。

記事後半では、マンション売却査定サイトの種類や評価、マンション査定でどこを見るかなどについても詳しく解説いたします。

この記事でわかること
  1. マンション売却の査定と算出方法
  2. マンション売却査定が高額になるポイント
  3. マンション売却査定サイトの種類や評価
  4. 一括査定サイト利用の注意点
  5. マンション査定でどこをどこまで見るか

目次

マンション売却査定

マンションの査定とは

「マンション売却査定」とは、マンションの売却価格の目安を不動産会社がデータなどを使って算出、査定することです。

マンション査定には以下の2つがあります。

  • 机上査定
  • 訪問査定

マンション査定は仲介業者に依頼

マンションなどの不動産の査定は、不動産の仲介を主な業務とする「不動産仲介業者」に依頼をします。

不動産仲介業者の大手3社は、以下の通りです。

マンション、戸建て、土地など不動産の査定を依頼するなら外せないベンチマークとなる3社です。

仲介業者、三井のリハウス
売買仲介全国NO1
仲介業者、住友不動産販売
2022年度仲介件数38,144件
仲介業者、東急リバブル
創立50周年

マンション売却、査定価格で必ず売れる?

査定価格とは、あくまでも不動産市場で売却可能な概算価格、目安であることを理解しておきましょう。

ネット上には「高額な査定結果を得るコツ」「高く売るためになるべく高い査定を引き出したい」といった空しいセールストークがあふれています。

不動産仲介業者は、査定価格で売れることを保証するわけではありません。査定価格が高いからといって、必ずしも高く売れるわけではない、ということです。

実際の売却価格(成約価格)は、査定価格とは関係なく、市場の需要と供給のバランスで決まります。

一般的なマンション売却査定で提示される査定価格は「売れるかもしれない価格」という意味合いです。

一定期間査定価格で売れなければ、売り出す価格を値下げするよう提案してきます。

机上査定、訪問査定の詳細と流れを次項で詳しく見ていきましょう。

マンション売却査定の詳細と流れ

机上査定(簡易査定)

机上査定(簡易査定)とは、中古マンションの成約価格などデータ使って机上で算出する査定方法です。

部屋の経年劣化状態などは織り込まず、物件概要(面積、方位、階数など)をもとに周辺相場、取引事例から査定価格を算出します。

不動産仲介業者の部屋の内見・見学は不要なので、仲介業者と会わず査定金額が知れます。

売却するか検討中、おおよその査定価格を気軽に知りたい売主様に向いている査定方法です。

机上査定(簡易査定)の流れ

机上査定の流れは、下記のようになります。

机上査定は、最寄りの不動産仲介業者の店舗に申し込みます。机上査定の申し込みは、店舗で直接、電話、メールなどの方法があります。

机上査定にあたり不動産仲介業者は、売却する不動産の所在地、面積など物件概要と連絡先などの個人情報を求めます。

1.机上査定の申し込み

2.机上査定価格の報告(即日~数日後)

訪問査定

訪問査定とは、中古マンションの成約価格+実際のお部屋の状態から算出する査定方法です。

不動産仲介業者が部屋を見学・内見、机上査定で使用するデータに加えてお部屋の状態や周辺環境を加味して査定価格を算出します。

具体的に売却をご検討であれば、精度が高く適正な価格がご提示できる訪問査定がおすすめです。

訪問査定の流れと時間

訪問査定の流れは、下記のようになります。

1.訪問査定の申し込み

2.部屋の内見日程調整

3.部屋で内見の立ち会い

4.査定価格の報告

3.の立ち会いの所要時間は、居住中、空き家、荷物が多い少ないなどお部屋の状況にもよりますが、30分~1時間程度となります。

4.の査定価格の報告は、通常立ち会いから数日後となります。

関連記事:マンションの訪問査定でかかる時間や注意点、準備は必要?

マンション売却査定は無料

机上査定、訪問査定は、無料です。

A社に査定を依頼したけど、希望価格に届かないから売らない、事情が変わったので売らない、B社に依頼することにしたなど、査定を依頼したからといって、必ず売却しなければならないことはありません。

不動産屋は怖いイメージがありますが、お気軽にお申し付けください。

不動産売却における3つの査定方法

不動産の査定方法には、

  1. 原価法
  2. 収益還元法
  3. 取引事例比較法

の3つがあります。

前述した「マンション売却査定」は、3.の方法を使っています。

それぞれの査定方法を詳しく解説いたします。

1.原価法

原価法とは、対象となる不動産を土地の取得も含め、もう一度建てるといくらかかるかという考え方で価格(再調達原価)を算出する査定方法です。

主に一戸建ての建物や、工場倉庫などの査定に利用されます。

2.収益還元法

賃料をもとにして算出する「収益還元法」は収益物件全般(アパート、投資用マンション、賃貸オフィスビル等)の不動産売却の査定方法です。

3.取引事例比較法

取引事例比較法とは、実際の取引事例をもとに算出する査定方法です。

中古マンションの場合は、査定をする住戸と条件の近い取引事例(レインズ成約事例)を収集して、住戸条件や建物・立地条件など比較をして査定価格を算出します。

【不動産の査定方法】

「原価法」     → 再調達原価を算出
「収益還元法」   → 賃料をもとに算出
「取引事例比較法」 → 取引事例をもとに算出

取引事例比較法を使ったマンション売却査定の具体的な算出方法を次項から詳しく解説していきます。

マンション査定価格の算出方法

続いてはどのようにマンションの査定価格が算出されるのかについて解説いたします。

前述しましたが一般的なマンション売却査定では、「取引事例比較法」に近い査定方法で査定価格(査定額)を算出します。

不動産会社間の物件検索システムであるレインズに登録されている成約物件の「中古マンション成約価格」を取引事例として使用します。

ここで重要なのが、前述した通り査定価格はあくまで概算価格であるということです。

査定価格(査定額)=不動産市場で売却可能な概算価格(目安)

概算価格なので実際の売却価格は、査定価格を上回ることもありますが、下回ることもあります。

マンション査定価格を算出する際の確認項目として、以下の4つをご紹介します。

  1. 「住戸条件」を比較
  2. 「建物・立地条件」を比較
  3. 条件ごとの加点・減点評価
  4. 不動産市況による時点修正と競合修正

それぞれの内容を、詳しくみていきましょう。

なお、「中古マンション成約価格」とは、近隣で取引(売買)された同じマンション、または類似するマンションの取引事例を指します。

1.「住戸条件」を比較

まず初めに、査定のため評価する内容は「住戸条件」です。

住戸条件とは、売却するマンションの専有面積、階数、主開口部方位、日当たり、住戸位置、間取りなどです。

下記販売図面は、プラウド錦糸公園の成約登録された図面です。

上下の図面ともに南向きなので日当たりに差はありませんが、専有面積が大きく、所在階数が上層階の住戸条件が勝る上の図面の部屋が高い成約価格となっています。

このように住戸条件の良い部屋が高く成約するので、査定も同様に住戸条件の良い部屋を高く評価して、高い査定価格となります。通常は面積が大きい、高層階、南向き、日当たり良好、角住戸を加点評価して査定をします。
マンション売却における査定のポイント、注意点(マンションの査定額と実際の成約価格)

2.「建物・立地条件」を比較

続いて評価するのは「建物・立地条件」です。

売却するマンションの、立地、建物仕様、駅距離、築年数、周辺環境、施工会社、共用部分、分譲会社(マンションブランド)などを指します。

下記販売図面は、ブリリアタワー東京とプラウド錦糸公園の成約登録された図面です。

ピッタリ同じではありませんが、築年、主開口部方位(両方南向き)、専有面積(両方70㎡台)などはほぼ似た住戸条件の住戸です。

しかしながら、中古マンション成約価格は8780万円(@369.8万円/坪)と5780万円(@271.4万円/坪)と大きく差があります。

この大きな価格差は、建物・立地条件である建物仕様や施工会社と周辺環境の差によって生じています。

ブリリアタワー東京は、45階建てのタワーマンション、施工もスーパーゼネンコンである大成建設です。一方プラウド錦糸公園は、15階建ての普通のマンションであり、施工も普通の施工会社である浅沼組になります。

ブリリアタワー東京は、建物の南が錦糸公園で比較的閑静な立地です。一方プラウド錦糸公園は、建物の南がJR総武線の線路で電車の走行音が気になる立地です。

以上のような建物・立地条件の違いで成約価格に差が生じます。

このように建物・立地条件の良い部屋が高く成約するので、査定も同様に建物・立地条件の良い部屋を高く評価して、高い査定価格となります。
マンション売却における査定のポイント、注意点(マンション査定と査定額の注意点)

3.条件ごとの加点・減点評価

マンションの査定をする際は、同じマンション、または類似するマンションの中古マンション成約価格に住戸条件や建物・立地条件の違いを加点減点して算出します。

中古マンション成約価格は、不動産業者間の情報交換システムである「レインズ」の成約登録情報を使うのが一般的です。

同じマンションに成約登録情報があれば、住戸条件(専有面積、所在階、方位、内装状況等)の違いを点数化してプラスマイナスをして査定額を算出します。

同じマンションに成約登録情報が無ければ、より近隣で築年や駅距離など条件の似ている物件の成約登録情報との築年、駅距離などの建物・立地条件の違いを点数化してプラスマイナスした後、住戸条件の違いを同様にプラスマイナスして査定額を算出します。

カラオケの採点システムでイメージしてみましょう。

カラオケの点数は、音程が良ければ(駅近)プラス、悪ければ(駅遠)マイナス、ビブラート(南向き)やこぶし(角部屋)が入るとプラスとなります。

マンションの査定も同じように良い「条件」はプラス、悪い「条件」にはマイナスの点数を付けて加点減点をして価格を算出します。

4.不動産市況による時点修正と競合修正

次に成約登録情報の取引時期と現時点の相場の上下を時点修正します。前述したように、不動産市況(相場価格)は景気、株価、金利、国際情勢などにより変動をしています。

成約登録情報の取引時期より現在の相場が上昇していれば加点、下降していれば減点をして不動産の相場価格の変動を織り込んだ査定価格とします。

最後に、査定物件周辺の競合マンションの販売状況を加味して修正をします。価格帯などが類似する競合物件数が多いか少ないかにより修正を加えます。競合が多ければマイナス、少なければプラスの修正をします。

マンション売却査定の注意点、ポイント

マンション売却の際に、下記のような事態にならないように、売却査定の注意点やポイントを確認していきます。

  • 根拠の無い高額査定で結局売却に時間がかかってしまった!
  • 不動産市況の時点修正をしない割安過ぎる査定で損をした!
  • 査定価格で売れると思っていたら大間違いだった!

不動産一括査定サイトが謳っているように「査定価格が高いと高く売れる」のではなく、高く売れる部屋・マンション・立地だから高く売れる、ということを念頭に置いておきましょう。

不動産市況によって、同じマンションの成約価格が3350万円の年と5980万円の年があり、市況によって大きな差が生じます。

価格上昇局面の現在、マンション売却査定の注意点は、売却相場の上昇を織り込んだ査定となっているかです。詳細を解説していきます。

マンション高額査定のポイント

高額査定が期待できる、住戸条件、建物・立地条件をまとめてみました。

前述してきた通り、中古マンション成約価格に下記条件の優劣を加点減点して査定価格(査定額)を算出します。

所有するマンションが、「人気の住戸」や「人気の建物・立地」に多く当てはまるか冷静に確認をしてみてください。多く当てはまれば、高く売れる物件の可能性が高いといえます。

以下のような人気の住戸条件は、高く査定されます。

住戸条件人気の住戸
専有面積広い
方位主開口部南向き
所在階高層階
前面建物前面に建物無し(眺望-日当たり良)
特長住戸角部屋、ワイドスパン、最上階
バルコニールーフバルコニー、広い奥行き
1階専用庭、専用駐車場など
間取り南面3室、カウンターキッチン、ウォークインクロゼット
内装-住設使用感少ない、リフォーム歴有り

以下のような建物・立地条件が高く査定されるポイントです。

建物・立地条件人気の建物・立地
所在地ブランド立地、文教地区
沿線・駅人気路線、急行停車駅
駅距離駅近、高低差・幹線道路無し
築年数築浅
建物仕様タワーマンション、内廊下、雁行設計
分譲会社三井、三菱、野村等大手デベ
施工会社鹿島、大成、竹中等大手ゼネコン
共用部分宅配ロッカー、トランクルーム、地下駐車場
周辺環境閑静な住宅地(住居系用途地域)
商業施設近隣に大型スーパー、コンビニ
教育施設徒歩圏保育園、小学校、中学校
維持管理長期修繕計画、24時間管理等

マンション売却査定の注意点は不動産市況

マンションの売却価格(成約価格)は、不動産市況によって大きく変動します。

査定の根拠となっている中古マンション成約価格が直近の物件なのか確認、注意が必要です。値上がり前の成約価格を中心に査定していると、実勢価格より安い査定額となってしまいます。

不動産市況によって、どの程度マンション売却価格(成約価格)に差が出るのかを下記2つの成約登録図面を使ってご説明します。

アベノミクスがスタートしたのが2012年12月なので、下の図面の成約日2013年7月は、金融緩和などの経済政策の効果が現在ほど出ていない時期でした。日経平均株価もまだ13,000円台から14,000円台を行き来している時期です。

その時期の、プラウド錦糸公園の56.22㎡/13階の売却価格(成約価格)は下記の通り3350万円です。(@196.9万円/坪)

上の図面は、同じ面積の6階住戸となります。成約日は2021年3月で、売却価格(成約価格)は、なんと5980万円です。(@351.6万円/坪)

不動産市況や時期によって、これほど売却価格(成約価格)に差が出るという例です。現在のような価格上昇局面では、特に直近の成約事例が使われているか注意が必要です。

マンション売却における査定のポイント、注意点(マンションの査定額と実際の成約価格)

査定価格は保証されない目安である

不動産会社(仲介業者)の一般的な査定は、前述しましたが、取引事例比較法に近い査定方法とはいえ、取引事例の収集方法や比較方法に統一された基準があるわけではありません。

仲介業者の独自の比較方法、算出方法により算出されます。不動産鑑定士の鑑定と同一視してしまわないように注意しましょう。

つまり、査定は任意に行われており、査定スキルや経験値、仲介業者の意図によって上げ下げできることになります。

前述した通り査定価格(査定額)で売れなくても、査定をした仲介業者に何らかのペナルティや不利益が生じることはありません。

特殊なニーズは、査定価格を大幅に上回ることも

買主の特殊な事情・ニーズにより査定額より上振れして売れるケースがあります。また競合が極めて少ないマーケット状況、極めて希少性の高い物件であるということも高く売れる要因・ポイントです。

これは仲介会社が高く売るのではなく、「少し高くても買いたい」という下記のような買主の特殊事情・ニーズと物件の希少性によるものです。

このようなケースもあるので、最初の販売価格(出し値)は、査定価格に関わらず少しチャレンジな価格にしてみる価値はあります。

・親が子供夫婦の住むマンションを購入希望
・人気の公立学校の学区内マンション
・同じマンション内の広い部屋を購入希望
・エリアで人気のランドマーク的物件
・駅徒歩3分以内物件
・ルーバル、最上階角部屋など特長住戸

正しい査定をしてもらうための注意点

正しくマンション売却査定をしてもらうために、配慮すべき注意点は以下の2点です。

  • 住戸条件、建物・立地条件の優劣を正しく比較をしているか?
  • 直近の成約事例を参考にするなど正しく時点修正しているか?

上記のような査定の注意点をきっちり押さえて査定のできる営業マンとそうでない営業マンがいます。

スムーズなマンション売却には、正しい査定をして適正な査定額を算出できる営業マンを見つけることが肝心です。

根拠ある査定か?確認するポイント

マンション売却査定結果が出たら、データなどに基づく根拠のある査定となっているか、査定に使用している中古マンション成約価格(取引事例)やその他資料の確認をしてみましょう。データや資料がなければ、正しい査定はできません。

弊社(東京テアトル)が、マンション売却査定する時に使用するデータや資料は概ね下記の通りになります。

① レインズの成約登録情報(中古マンション成約価格)
②レインズの在庫登録情報(販売中物件)
③東京カンテイのマンション別売りデータ
④東京カンテイの分譲時パンフレット(間取図、各階平面図、物件概要等)
⑤登記簿謄本(法務局で取得、オンラインで取得可能)
⑥重要な事項の調査報告書(管理会社から取得)

マンション売却査定サイトの種類や評価

前述してきたようにマンションの売却査定などの不動産査定は、不動産仲介業者に依頼をします。

一般の方の不動産仲介業者、不動産屋に対するイメージは、しつこい、敷居が高い、何となく恐い、悪徳などではないでしょうか?

そんな不動産屋に査定依頼をする億劫、面倒な気持ちとかかる時間、手間を解決してくれるのがこれからご紹介する「不動産一括査定サイト」と「マンションai査定」です。

マンション売却査定は一括査定サイトで複数社へ依頼

不動産一括査定サイトは、複数の不動産仲介業者に一括で不動産の査定を依頼できます。

マンション売却査定サイトの種類と評価、不動産一括査定サイトすまいステップ
出所:すまいステップ

査定フォームに下記1、2を入力すると、査定依頼可能な不動産仲介業者が表示され、表示された複数の仲介業者に一括で査定フォームが送信されるという仕様です。

  1. 不動産の所在地、面積、築年数などの物件情報
  2. 売主の氏名、連絡先、売却理由などの個人情報
マンション売却査定サイトの種類と評価、不動産一括査定サイトすまいステップ査定フォーム
出所:すまいステップ

査定フォームを受け取った不動産仲介業者が査定をして、査定価格などの査定結果を売主に報告をするという流れになります。

査定は、机上査定と訪問査定から選択できます。机上査定の場合、メールや郵送で査定報告書などが送られてきます。

不動産一括査定サイトは、査定を依頼したい売主と査定依頼を受けたい不動産仲介業者をマッチングする役割です。サイトの運営は、主にIT企業や不動産ポータルサイトが行っており、査定サイトが自ら査定をするわけではありません。

代表的な不動産一括査定サイトをご紹介します。

【イエウール】

イエウールは、IT企業であるspeeeが運営します。

マンション売却査定サイトの種類と評価、イエウール
出所:イエウール

イエウール公式サイト

【SUUMO売却査定】

SUUMO売却査定は、不動産ポータルサイトSUUMOが有名なリクルートが運営します。

マンション売却査定サイトの種類と評価、SUUMO売却査定
出所:suumo売却査定

SUUMO売却査定公式サイト

【すまいValue】

すまいValueは、大手不動産仲介業者6社が運営します。

マンション売却査定サイトの種類と評価、すまいValue
出所:すまいValue

すまいValue公式サイト

不動産一括査定サイトの詳しくは、下記関連記事をご覧ください。

関連記事:不動産一括査定サイトおすすめランキング!選び方やそれぞれの特徴を紹介

マンション売却査定、AI査定サイトなら匿名OK

マンションなど不動産のAI査定は、マンション名の入力などで自動的に査定ができます。

入力する必須項目は、AI査定を提供する会社によって様々です。

査定対象がマンションのみのサイト、マンション・戸建て・土地が可能なサイトがあります。

代表的なAI査定をご紹介します。

【SelFin】

リニュアル仲介が運営するAI査定Selfinは、マンション名を入力するだけ、匿名で推定売却価格を算出してくれます。

マンションの住所、部屋番号、専有面積などの物件情報、電話番号、メールアドレスなどの個人情報の入力は不要です。

マンション売却査定サイトの種類と評価、SelFin
出所:SelFin

マンション名「南青山リハイム」を入力した売却査定(ai査定)結果です。

出所:SelFin

マンション名の入力のみ、匿名査定が可能ですが「推定売却価格」について下記のような但し書きがあります。

※1.推定売却価格は、過去の販売履歴等に基づき、AI(人工知能)が価格を算出しております。

そのため、各部屋の個別要素は考慮しきれておりませんので、実際の売買相場と乖離する場合がございますので、予めご了承ください。

出所:SelFin

実際の売却査定として使うのは難しそうです。マンション査定シミュレーション、参考価格程度の利用がおすすめです。

SelFin公式サイト

【スピードAI査定】

スピードAI査定は、東急リバブルが運営します。

AI査定の対象は、マンション、一戸建て、土地です。マンションは、売却価格査定に加えて賃貸のAI査定もできます。

マンション売却査定サイトの種類と評価、リバブルのスピードAI査定
出所:リバブルのスピードAI査定

マンション名、部屋番号、氏名、メールアドレスとパスワードの登録が必要です。

会員登録が完了するとマイページで「売る」「貸す」のAI査定価格をチェックできます。

マンション売却査定サイトの種類と評価、リバブルのスピードAI査定
出所:リバブルのスピードAI査定

リバブルのスピードAI査定公式サイト

【HowMa】

HowMa(ハウマ)は、不動産テック企業コラビットが運営する不動産AI査定サイト、マンションと戸建のAIによる査定シミュレーションができます。

マンション売却査定サイトの種類と評価、HowMa(ハウマ)
出所:HowMa

マンション査定シミュレーションサイトHowMa(ハウマ)の特長は「瞬時査定」「匿名OK」「営業電話なし」、物件情報とメールアドレスを入力してアカウントを作成すればAI査定価格をチェックできます。

マンション売却査定サイトの種類と評価、HowMa(ハウマ)
出所:HowMa

HowMa公式サイト

マンション売却査定サイト、一括査定の広告

一括査定サイトによくある、「A社に比べてB社の査定が〇百万円も高かった」という広告は、虚偽・誇大広告の可能性が高いといえます。

2021年6月11日の日経の記事「ネット広告監視強化へ、誇大アフィリエイト国が議論」にも書いてありましたが、虚偽・誇大広告は景品表示法で「不当表示」として禁じています。こんな広告に騙されないよう注意が必要です。

「査定が〇百万円も高かった」が事実だとすれば、A社B社どちらかが査定を間違っているか、媒介契約を獲得するため意図的に査定価格を高くしているかのいずれかと推察されます。

残念ながらこのような不動産屋(仲介業者)も存在します。不動産売買には売却相場があり、理由なく売却相場を逸脱して査定だけが高いことはあり得ません。

関連記事:不動産一括査定のデメリットと一括査定やってみた結果

マンション売却査定を一括査定する時の注意点

一括査定の場合、たくさんの仲介業者に査定依頼がされているので、売主さんの歓心を買おうと高い査定価格を提示する業者もあると聞きます。媒介契約(売却の依頼)を取得したいがために根拠の乏しい高値査定額を提示する会社も出てきますので注意が必要です。

無駄な時間や手間がかかった挙句、売れなければ、売れない理由を並べて後出しの販売価格の下げ交渉をしてきます。

たくさんの会社に査定を依頼して「高く査定してくれる不動産会社を見つけよう」と煽る一括査定サイトがありますが、根拠なく高い査定価格には要注意です。

査定価格が高いからといって、市場価格を極端に上回って売却価格が高くなるということはありません。(たくさんの査定依頼で儲かるのは一括査定サイトです)

住戸条件、建物・立地条件にもよりますが、必ずしも査定価格=売れる価格ではないことをご認識ください。

査定をした営業担当者の査定能力や経験、競合する物件の売り出し価格や販売状況、売却活動をする時期や市況によっては、査定価格(査定額)を大幅に下回らなければ売れないケースもあります。

根拠のある査定、スムーズにストレスの少ない売却をご希望であれば、信頼できる大手不動産会社に査定を依頼することをお勧めします。

マンション査定、どこを見る

内装や住設機器をチェック

マンションの売却査定の時、仲介業者の営業マンは部屋の内装や水回りなどの経年劣化状態を確認します。

リフォームをしなければならない箇所が多ければ、査定価格をマイナスします。

売買契約時、部屋の状態・状況は、物件状況報告書や設備表を使って売主から買主に伝えます。

日当たりなどチェック

部屋の日当たり、風通し、眺望などもチェックします。

バルコニーの前面に日照や眺望を遮る高い建物などが無いか確認をします。遮る建物などがあれば、査定価格をマイナスします。建物が建つ計画があれば同様にマイナスをします。

周辺環境などをチェック

騒音や排気ガスが気になるような大きな道路や線路、廃棄物処理場や火葬場などの所謂嫌悪施設が近くにないかチェックをします。繁華街であれば風俗店や反社会的勢力の事務所、郊外であれば高圧線や鉄塔などもチェックします。

居住環境が悪くなる施設があれば査定価格もマイナスをします。

建物全体の維持管理状態をチェック

日頃の修繕、メンテナンスの良し悪しで建物の劣化状態に差が出ます。

築年数以上に古びて見えるのか、新しく見えるのかによって売れ行きに差が出ます。

エントランスや廊下など、維持管理が悪く古びて見える建物は、査定価格をマイナスします。

マンション査定は第一印象が大事

マンション査定は、不動産営業マンという人間がおこないますので、当然不動産の第一印象が良いと評価も高くなります。

既に説明してきたように、査定価格が高いから必ずしも成約価格が高くなるということはありません。

しかしながら営業マンは、部屋が汚れているなど第一印象が悪い物件より、第一印象が良かった物件を一生懸命売ろうとします。良い印象を持った物件なので心から本気でお客様に購入を薦めます。

購入検討者に対する説得力が増し、結果高く上手く売れるということにつながります。

営業マンの第一印象が重要なポイントです。査定物件の状態は清潔で綺麗なほど有利です。特に水まわりの汚れは、悪印象として強く残りマイナス査定になるので注意しましょう!

マンション売却査定、おすすめは大手仲介

マンション売却査定でおすすめの営業マン

弊社「東京テアトル」は、マンションの購入(仕入)を年間200件超、売却(販売)も同様に200件超、合わせて年間400件超の売買に携わっています。

この売買のシビアな局面で、様々な不動産会社(仲介業者)の営業マンと日々接触をしています。

不動産営業マンとして皆さんにお薦めできるのは、やはり大手不動産会社の営業マンです。どの営業マンも一定以上の査定能力、マナー、接客態度、営業スキル、交渉力などを持っています。

大手仲介はマンション査定の実績も豊富

大手不動産会社や信託銀行系仲介業者などは、営業成績だけでなく顧客満足度の高さを重視する方向に数年前から舵を切っています。顧客満足度を上げるために「適正な査定を心掛けている」と所長や店長から聞きます。

下記「仲介手数料等ランキング」にある上位3社(三井、住友、東急)や信託銀行系3社(三菱UFJ不販、みずほ不販、三井住友トラスト)などの営業マンは、社員教育が行き届いていて、査定能力が高く、礼儀正しい優秀な営業マンが多い印象です。

仲介件数が多いということは、査定の経験や実績が豊富である証です。マンション売却査定をお考えであれば、経験と実績の豊富な大手不動産会社がおすすめです。

大手不動産会社(流通大手)仲介手数料等ランキング

企業名 店舗数 手数料収入(百万円) 仲介件数(件)
三井不動産リアルティG 281 85,008 41,533
住友不動産販売 270 69,615 37,643
東急リバブル 182 60,149 25,570
野村不動産グループ 86 33,136 8,922
三井住友トラスト不動産 72 20,656 7,935
三菱UFJ不動産販売 48 17,567 5,569
みずほ不動産販売 42 15,388 4,125
三菱地所リアルエステートサービス 8 9,871 1,129
大京グループ 75 7,666 6,580
東宝ハウスグループ 15 7,472 4,708

参考:公益財団法人不動産流通推進センター 2020不動産業統計集3不動産流通

  • 1~4位は大手マンションデベロッパー系列の仲介会社(パークホームズ、シティハウス、ブランズ、プラウド)
  • 5~7位は大手信託銀行系の仲介会社
  • 8位は丸の内の大家さん(パークハウス)
  • 9位はバブル期の新築マンション分譲戸数1位(ライオンズマンション)
  • 10位は新興の仲介会社

以下11位~21位は下記の通りとなります。

  • 大和ハウスグループ(ハウスメーカー)
  • 住友林業ホームサービス(ハウスメーカー)
  • 大成有楽不動産販売グループ(大成建設系列)
  • 近鉄不動産(近畿日本鉄道系列)
  • スターツグループ(ピタットハウス展開)
  • 長谷工リアルエステート(マンション建設No.1長谷工コーポレーション系列)
  • 東京建物不動産販売(ブリリア)
  • 三菱地所ハウスネット(旧藤和不動産流通)
  • ポラスグループ・中央住宅(埼玉エリアの建売戸建て販売会社)
  • 日本土地建物販売(みずほ銀行系列不動産会社、旧第一勧銀系)
  • 小田急不動産(小田急電鉄系列)

査定後の電話や訪問などが煩わしい一括査定サイトを使わなくても、大手不動産会社(仲介業者)数社に査定を依頼すれば十分満足でき、正確で適正な査定価格を知れるでしょう。

煩わしくない方は、一括査定もおすすめです。

大手不動産会社は土地、戸建て、都心高額マンションに強い

大手不動産会社は、中古マンションだけでなく

  • 新築戸建て
  • 中古戸建て
  • 土地
  • 収益アパート
  • 投資用マンション
  • 投資用ビル

など、多岐に渡る不動産全般の仲介をおこなっています。

テレビCMなどでブランドを訴求している大手不動産会社は、買主が富裕層となる都心、高価格帯物件の売却に強みを持っています。

中古マンション専門、独自の査定メソッド

大手不動産会社もおすすめですが、中古マンションの査定や売却であれば、中古マンションに特化して売買をしている弊社「東京テアトル株式会社」もぜひご検討ください。

中古マンション専門不動産会社として、査定方法、調査、査定スキル、売買のノウハウや実績を積み上げて参りました。

弊社のマンション相談員は、中古マンションの調査や査定のみを日々おこなっています。この専門性の高さと独自の査定メソッドで、高値査定額をご提案致します。

関連記事:東京テアトル実績紹介

大手不動産会社でも取り入れていないような、弊社独自の査定ノウハウがあります。このノウハウは、レインズの成約登録情報だけでは把握できない「隠れた成約事例」を見つけ出し、出来る限り正確に高い査定額を導き出すためのノウハウです。

築年数が古い、駅から遠い、バス便、故障や不具合がある、内装が汚い傷んでいる、不用品や荷物が多い、事件事故物件など一般的には売り難いとされる物件でも、物件の長所と「隠れた成約事例」を見つけ出して適正な上限査定額をご提案致します。

仲介査定、買取査定の両方をご提案

東京テアトルの売却査定のポイント

  1. 仲介で売却
  2. 買取で売却

の2つの売却査定額を同時にご確認いただけるところです。

東京テアトルのマンション売却は、下記3つの売却方法をご提案致します。

  1. 直接買取
  2. 仲介
  3. 買取保証付仲介

それぞれの売却方法にはメリットデメリットがあります。メリットデメリットをご理解いただいたうえ、ご希望の売却方法、物件の室内状態、物件の流通性、ご希望の期限やスケジュール感にあった売却方法をお選びください。

関連記事:直接買取と仲介のメリットデメリット

「直接買取」と「仲介」、「買取保証付仲介」の違いについて、以下から解説いたします。

 

1.直接買取

直接買取、仲介手数料不要

東京テアトルが、お客様のご所有のマンションを直接買取いたします。

お客様(売主様)と弊社(買主)が直接売買をするので仲介手数料は不要です。

お部屋の見学(内覧)は弊社の1回のみ、購入検討者の見学(内覧)などは必要ありません。

お部屋は現況(掃除、荷物撤去、故障箇所のリフォーム等不要)のままでOKです。

関連記事:直接買取

2.仲介サービス

仲介サービス

東京テアトルに売却活動をご依頼いただき、弊社が広告や販売活動をして広く購入検討者(個人)を探します。

買主が見つかり売買契約が成立した場合は、仲介手数料をお支払い頂きます。

チラシ、SUUMOなど広告で広く購入検討者を探して、市場価格での売却にチャレンジをします。

関連記事:仲介サービス

3.買取保証付仲介

買取保証付なら売却できない不安を解消できます

一定期間仲介で販売活動をおこない、期間中に売れなかった場合は、東京テアトルが直接買取させていただきます。

仲介で成約すれば仲介手数料発生、直接買取になれば仲介手数料は不要。

「市場価格にチャレンジ」と「いつ、いくらで売れるか確定」という仲介サービスと直接買取の良いとこ取りができます。

関連記事:仲介保証付仲介

合言葉は「お客様の心のパートナー」

東京テアトルは、「古くなったけど愛着のあるマンションを安心して売却したい」というお客様の心に寄り添うパートナーとなれますよう日々精進してまいります。

どんな些細なご相談でもお気軽にお問い合わせいただけることを心よりお待ちしております。

関連記事:会社概要|トップメッセージ

お電話によるマンション価格、マンション査定のお問い合わせ、無料相談は☎0120‐900‐881

関連記事:東京テアトル マンション売却相談センターの相談員

マンション売却査定の方法と注意点まとめ

この記事で紹介した、マンション売却査定の方法と注意点をまとめてみました。

マンション査定の方法は?

マンション売却査定の方法は、中古マンション成約価格をもとに、査定する物件の「住戸条件」「建物・立地条件」や「不動産市況」などを加点減点して算出をします。

マンション売却査定の方法の詳細はこちらをご覧ください。

マンションの査定や査定価格について教えてください!

査定は、過去の中古マンション成約価格から査定価格を算出することです。査定価格(査定額)は、不動産市場で売却可能な概算価格です。

査定や査定価格などの詳細はこちらをご覧ください。

マンション売却査定の注意点やポイントは?

査定価格が高いからといって売却価格が必ずしも高くなるわけではありませんので注意が必要です。また、現在のような値上がり局面では、査定価格が割安になり過ぎてないか注意が必要です。

マンション売却査定の注意点の詳しくはこちらをご覧ください。

査定価格がより高ければ、必ずより高く売れるの?

答えはノーです。仲介業者の売却査定は、査定価格が高いからといって、必ずしも高く売れるわけではありません。

むしろ相場より高く売り出すことで、販売期間が長期化して時間と手間が余計にかかることも。早くストレスなく売りたい方は注意が必要です。詳しくはこちらをご覧ください。

マンション売却査定を複数に依頼する方法は?

マンション売却査定を簡単に複数の不動産仲介業者に依頼できるのが不動産一括査定サイトです。

代表的な不動産一括査定サイトをご紹介しています。一括査定の詳しくはこちらをご覧ください。

匿名のマンション売却査定は可能ですか?

AI査定サイトは、不動産の査定をAIを使ってオンラインで自動的に算出をしてくれます。

匿名や電話番号不要でai査定が可能なサイトもあります。詳しくはこちらをご覧ください。

マンション売却相談センターby東京テアトル ☎0120-900-881


森田学(執筆
森田 学【宅地建物取引士】

1999年東京テアトル株式会社に入社。「テアトルタイムズスクエア」などの映画館の運営スタッフ業務、ラグジュアリーホテル「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、区分所有マンションの売買を担当し現在に至る。

 マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方も大勢いらっしゃるかと存じます。
 マンション専門に年間200件以上、取引築年数平均が30.8年と築古物件が得意な弊社が独自メソッドによる査定で高値買取致します。円滑で安心なお取引の一助となれば幸いです。