マンションの売却査定のポイント

カテゴリ：マンション売却査定
投稿日：2019.12.25

マンションの売却査定のポイントについて解説致します。

マンションの査定方法

不動産の査定価格算出方法

不動産の査定方法には、「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」があります。

中古マンションの査定は、「取引事例比較法」を使います。

「原価法」は主に一戸建ての建物や工場倉庫などの、「収益還元法」は収益物件全般（アパート、投資用マンション、賃貸オフィスビル等）の不動産売却の査定方法になります。

マンション（区分所有）の売却価格査定

マンションの売却価格の査定方法の具体的内容については、下記の関連記事：マンション売却査定で詳しく説明をしていますので、そちらをご参照ください。

関連記事：マンション売却査定

比較的専門的な話しなので一般の方には分かり難い内容かと思います。

簡単に言うと、類似するマンションの取引事例に住戸個別条件の違いをプラスマイナスします。取引事例は、不動産業者間の情報交換システムであるレインズに登録されている「成約事例」を使うのが一般的です。

同じマンションに取引事例があれば、住戸個別条件（専有面積、階数、方位、内装状況等）の違いを点数化してプラスマイナスをして査定価格を算出します。

同じマンションに取引事例が無ければ、より近隣で築年や駅距離など条件の似ている物件の取引事例との築年、駅距離などの建物・立地条件の違いを点数化してプラスマイナスした後、住戸個別条件の違いを同様にプラスマイナスして査定価格を算出します。

カラオケの点数は、音程が良ければ（駅近）プラス、悪ければ（駅遠）マイナス、ビブラート（南向き）やこぶし（角部屋）が入るとプラスとなりますが、マンションの査定も同じように良いところはプラス、悪いところをマイナスの点数を付けて加点減点をして価格を算出します。

次に取引事例の取引時期と現時点の相場の上下を時点修正します。不動産の相場価格は景気、株価、金利、国際情勢などにより変動をします。

取引事例の取引時期より現在の相場が上昇していれば加点、下降していれば減点をして不動産の相場価格の変動を織り込んだ査定価格とします。

最後に、査定物件周辺の競合マンションの販売状況を加味して修正をします。価格帯などが類似する競合物件数が多いか少ないかにより修正を加えます。競合が多ければマイナス少なければプラスの修正をします。

相場より高く売れるケースとして、競合が極めて少ない市場状態だった、というケースがあります。

購入期限が決まっている（学校入学、転勤など）買主が、下記のような比較的流通の少ない希少性の高い物件を探している局面、且つ競合する物件が少ないと相場より少し高い価格で成約することがあります。

駅3分以内
エリアのランドマーク的な人気物件
進学実績の高い人気公立中学の学区内物件
ルーフバルコニー、最上階角部屋など特徴のある住戸

競合状況にもよりますが、上記のような希少性の高い物件の売主さんは、少し強気の価格設定（売り出し価格）でも大丈夫かもしれません。

査定をしてもらう時のポイント、注意点

査定は不動産営業マンという人間がおこないますので、当然第一印象が良いと評価も高くなります。

査定価格が高いから必ずしも成約価格が高くなるということはありません。あるとすれば、第一印象が良くて査定価格を上げた営業マンは、良い印象を持った物件を心から本気でお客様にお薦めできるので、お客様に対して説得力が出て、結果上手く売れるということはあると思います。

良い第一印象を持ってもらうために、査定物件の状態は清潔で綺麗なほど有利です。特に水まわりの汚れは、悪印象として強く残りマイナス査定になるので注意しましょう！

査定価格と成約価格

査定価格が高くなれば良いの？

「高く売る為に高い査定額を引き出したい」「マンションの査定価格をあげるポイント」などのような広告テキストをネット上でよく目にします。

「マンションの査定のポイント」と検索すると下記のようなテキストで煽るサイトが検索結果として表示されます。

・・・鉄則◯選、高く売るポイント・・・、損をしないポイント・・・、知らないと損する・・・など。

お伝えしたいのは「査定額、査定価格が高い」と「実際の成約価格が高い」とは連動、リンクしないことです。査定価格＝成約価格ではなく、査定価格≠成約価格です。

「査定が高ければ、高く売れる」ような表現をネットで見ますが、決してそんなことはありません。最初から査定が相場を下回ってやる気のない査定金額の場合は成約価格が低くなってしまう可能性はありますが、そもそもそんな査定をする仲介業者はその前に淘汰されているはずです。

売れる金額はどう決まる？

成約価格は査定ではなく、相場と競合状況によって決まります。相場価格を大幅に逸脱して高く売れ可能性は低いと考えます。（ゼロではありません、前項で説明した希少物件且つ競合物件極少のようなケースはあります）

ご自身に置き換えて考えてください。ポータルサイトで販売中の物件価格が比較検討でき、査定サイト（不動産一括査定サイトやマンション評価サイト）で当該マンションの簡易査定が簡単にできるこの時代に、周辺相場より高いマンションをわざわざ購入しますか？（但し簡易査定はまだまだ精度が低いので注意が必要です。重要な判断をする場合は、簡易ではなく実際の仲介会社の査定を受けることをお薦めします。）

何でたくさん査定させようとする？

「たくさんの査定依頼をして査定額、査定価格をあげましょう！」を声高に言っているひとは、あなたに査定依頼をたくさんしてもらうことで利益が上がるひとたちです。あなたのマンションの査定や売却がストレス少なく、滞りなくと心から願っているひとは残念ながら少なそうです。

査定額が気になり過ぎてたくさんの査定依頼をして、結果根拠が薄い高い査定価格を出す仲介業者に騙され時間を浪費するのではなく、親身に希望や売却目的を聞いてくれる仲介業者を探す方が希望、ニーズにあったストレスの少ない売却への近道です。

大手仲介の査定なら適正で安心

弊社は、マンションの購入（仕入）を年間200件超、売却（販売）も同様に200件超、合わせて売買を400件超／年しています。

この売買のシビアな局面で、様々な仲介会社の営業マンと日々接触をしています。社会人として、不動産営業マンとして皆さんにお薦めできるのは、やはり大手仲介会社の営業マンです。どの営業マンも一定以上のマナー、接客態度、営業スキル、交渉力などを持っています。

信頼できる大手仲介

大手仲介や信託銀行系仲介などは、営業成績だけでなく顧客満足度の高さを重視する方向に数年前から舵を切っています。大手にはゴリゴリの不動産営業マンは少なくなりました。

上位3社（三井、住友、東急）や銀行系3社（三菱UFJ不販、みずほ不販、三井住友トラスト）などの営業マンは社員教育が行き届いていて、礼儀正しい優秀な営業マンが多い印象です。

査定後の電話や訪問などが煩わしい一括査定サイトを使わなくても、大手数社に査定を依頼すれば十分満足できる、正確で適正な査定価格を知ることができると思います。（煩わしくない方は一括査定もお薦めです）

中古マンション専門の強み

大手仲介会社は、中古マンションだけでなく新築戸建て、中古戸建て、土地、収益アパート、投資用マンション、投資用ビルなど多岐に渡る不動産全般の仲介をおこなっています。

余談になりますが、売上（仲介手数料）を上げやすいのは、販売価格の高い土地や戸建てなどです。マンションであれば、都心億ション、湾岸ベイエリアのタワーマンション、都内駅近の築浅物件が高価格帯の物件になります。

大手仲介会社もお薦めなのですが、中古マンションの査定や売却をご検討であれば、中古マンションに特化して売買をしている弊社（東京テアトル株式会社）もお薦めです。

中古マンション専門不動産会社として、査定調査や売買のノウハウ、実績を積み上げて参りました。

弊社のマンション相談員は、中古マンションの調査や査定のみを日々おこなっています。この専門性の高さで、適切な査定価格を算出してご提案致します。

関連記事：東京テアトル実績紹介

関連記事：東京テアトル販売中物件

大手仲介会社でも取り入れていないような弊社独自の査定ノウハウもあります。このノウハウは、レインズの成約事例だけでは把握できない隠れた成約事例を見つけ出し、出来る限り正確に高い査定金額を導き出すためのノウハウです。

築年数が古い、駅から遠い、バス便、故障や不具合がある、内装が汚い傷んでいる、不用品や荷物が多い、事件事故物件など一般的には売り難いとされる物件でも、物件の長所と隠れた成約事例を見つけ出して適正な上限査定価格をご提案致します。

東京テアトルの２つの査定と選べる３つの売却方法

東京テアトルの売却査定のポイントは、仲介で売却、直接買取で売却の２つの売却査定金額を同時にご確認いただけるところです。

東京テアトルのマンション売却は、２つの売却査定金額と下記３つの売却方法をご提案致します。

それぞれの売却方法にはメリットデメリットがあります。メリットデメリットをご理解いただいたうえ、ご希望の売却方法、物件の室内状態、物件の流通性、ご希望の期限やスケジュール感にあった売却方法をお選びください。

直接買取

東京テアトルが、お客様のご所有のマンションを直接買取致します。

お客様（売主様）と弊社（買主）が直接売買をするので仲介手数料は不要です。

お部屋の見学（内覧）は弊社の1回のみ、お部屋は現況のままでOKです。

仲介サービス

東京テアトルに販売活動をご依頼いただき、弊社が広告や販売活動をして広く購入希望者（個人）を探します。

買主が見つかり売買契約が成立した場合は、仲介手数料をお支払い頂きます。

チラシ、SUUMOなど広告で広く購入希望者を探して、市場価格での売却にチャレンジをします。

買取保証付仲介

一定期間仲介で販売活動をおこない、期間中に売れなかった場合は、東京テアトルが直接買取させていただきます。

仲介で成約すれば仲介手数料発生、直接買取になれば仲介手数料は不要。

「市場価格にチャレンジ」と「いつ、いくらで売れるか確定」という仲介サービスと直接買取の良いとこ取りができます。

それぞれの売却方法の詳細、流れやメリットデメリットは、下記関連記事でご確認ください。