マンション売却査定の方法と注意点、高額査定のポイント

カテゴリ：マンション売却査定
投稿日：2021.07.13

マンション売却査定の方法と注意点について解説致します。

マンションの売却を検討する時に避けては通れない査定。

早く売りたかったが割高で売れない、割安過ぎて購入申込がたくさん入った、査定価格の根拠が不明で不安、というようなことにならないように、査定の流れや種類、マンション売却査定の方法、高く査定されるポイントや注意点などについて解説していきます。

ネット上には「高額な査定結果を得るコツ」「高く売るためになるべく高い査定を引き出したい」と空しいセールストークがあふれています。

不動産会社（仲介業者）は、査定価格で売れることを保証してはくれません。査定価格が高いからといって、必ずしも高く売れるわけではありません。

後述しますが、査定額はあくまでも目安であり、実際の売却価格（成約価格）は、査定価格とは関係なく、市場の需要と供給のバランスで決まります。

マンション売却査定の流れ

売却価格の目安を知るための査定を不動産会社（仲介業者）に依頼する時の流れは査定方法によっても変わります。

• 訪問査定
• 机上査定

それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産会社が部屋を見学、訪問査定の流れ

査定の種類の詳細は後述しますが、訪問査定の流れは、下記のようになります。

3.の立ち会いは、居住中、空き家、荷物が多い少ないなどお部屋の状況にもよりますが、30分～１時間程度となります。

4.の査定価格の報告は、一般的には立ち会いから数日後となります。

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不動産会社と会わない、机上査定の流れ

机上査定の流れは、下記のようになります。

机上査定は、最寄りの不動産会社（仲介業者）の店舗に申し込みます。机上査定の申し込みは、電話やメールなどオンラインで行います。

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マンション売却査定の種類

概算の査定価格が知りたければ机上査定

机上査定（簡易査定）：中古マンションの成約価格などから机上で算出

不動産会社（仲介業者）の部屋の見学は不要です。部屋の状態などは織り込まず、物件概要（面積、方位、階数など）をもとに周辺相場、取引事例から査定価格を算出をします。おおよその査定価格を知りたいお客様に向いた査定方法です。

売却が決まっているなら訪問査定

訪問査定：中古マンションの成約価格＋実際のお部屋の状態から算出

机上査定で使用するデータに加えて、お部屋の状態や周辺環境を加味して査定価格を算出します。具体的に売却をご検討であれば、精度が高く適正な価格がご提示できる訪問査定をおすすめします。

査定は無料

一般的に机上査定（簡易査定）も訪問査定も無料で行ってくれます。

弊社を含めて査定依頼は、お気軽にお申し付けください。

査定価格で必ず売れる？

前述しましたが、一般的な仲介業者の査定価格は、その金額で必ず売れることを保証するものではありません。

あくまでも不動産市場で売却可能な概算価格、目安です。

不動産売却における3つの査定方法

不動産の査定方法には、「原価法」「収益還元法」「取引事例比較法」の3つがあります。

一戸建てや工場倉庫は「原価法」

対象となる不動産を土地の取得も含め、もう一度建てるといくらかかるかという考え方で価格（再調達原価）を算出する「原価法」は、主に一戸建ての建物や工場倉庫などの査定方法です。

収益物件全般は「収益還元法」

賃料をもとにして算出する「収益還元法」は収益物件全般（アパート、投資用マンション、賃貸オフィスビル等）の不動産売却の査定方法です。

マンション査定は「取引事例比較法」

【不動産の査定方法】

「原価法」　　　　　→　再調達原価を算出
「収益還元法」　　　→　賃料をもとに算出
「取引事例比較法」　→　取引事例をもとに算出

中古マンションの場合、査定をする住戸と条件の近い取引事例（レインズ成約事例）を収集して、住戸条件や建物・立地条件など比較をして査定価格を算出します。

次項から不動産会社（仲介業者）が行っている具体的なマンション売却査定の方法、査定のポイント・注意点を解説していきます。

査定価格の算出方法

マンションの査定と査定価格（査定額）

マンションの査定とは、通常不動産会社（仲介業者）の仲介で売却可能な概算価格を査定価格（査定額）として算出することです。

前述しましたが、査定により算出された査定価格（査定額）は、その査定価格で必ず売れるということを保証してくれるものではありません。

概算価格なので実際の売却価格は、査定価格を上回ることもありますが、下回ることもあります。

一般的には、前述した「取引事例比較法」に近い査定方法で査定価格（査定額）を算出します。不動産会社間の物件検索システムであるレインズに登録されている成約物件の成約価格を取引事例として使用します。

「住戸条件」を比較

査定価格の査定方法は、近隣で取引（売買）された同じか類似するマンションの取引事例（以下「中古マンション成約価格」という）をもとに、査定する物件の「住戸条件」「建物・立地条件」や「不動産市況」などを加点減点して算出をします。

評価する住戸条件は、専有面積、階数、主開口部方位、日当たり、住戸位置、間取りなどです。

下記販売図面は、プラウド錦糸公園の成約登録された図面です。

上下の図面ともに南向きなので日当たりに差はありませんが、専有面積が大きく、所在階数が上層階の住戸条件が勝る上の図面の部屋が高い成約価格となっています。

「建物・立地条件」を比較

評価する建物・立地条件は、立地、建物仕様、駅距離、築年数、周辺環境、施工会社、共用部分、分譲会社（マンションブランド）などです。

下記販売図面は、ブリリアタワー東京とプラウド錦糸公園の成約登録された図面です。

ピッタリ同じではありませんが、築年、主開口部方位（両方南向き）、専有面積（両方70㎡台）などはほぼ似た住戸条件の住戸です。

しかしながら、中古マンション成約価格は8780万円（＠369.8万円／坪）と5780万円（271.4万円／坪）と大きく差があります。

この大きな価格差は、建物・立地条件である建物仕様や施工会社と周辺環境の差によって生じています。

ブリリアタワー東京は、45階建てのタワーマンション、施工もスーパーゼネンコンである大成建設です。一方プラウド錦糸公園は、15階建ての普通のマンションであり、施工も普通の施工会社である浅沼組になります。

ブリリアタワー東京は、建物の南が錦糸公園で比較的閑静な立地です。一方プラウド錦糸公園は、建物の南がＪＲ総武線の線路で電車の走行音が気になる立地です。

以上のような建物・立地条件の違いで成約価格に差が生じます。

条件が良ければ加点、悪ければ減点評価

前述しましたが、同じか類似するマンションの中古マンション成約価格に住戸条件や建物・立地条件の違いを加点減点します。

中古マンション成約価格は、不動産業者間の情報交換システムである「レインズ」の成約登録情報を使うのが一般的です。

同じマンションに成約登録情報があれば、住戸条件（専有面積、所在階、方位、内装状況等）の違いを点数化してプラスマイナスをして査定額を算出します。

同じマンションに成約登録情報が無ければ、より近隣で築年や駅距離など条件の似ている物件の成約登録情報との築年、駅距離などの建物・立地条件の違いを点数化してプラスマイナスした後、住戸条件の違いを同様にプラスマイナスして査定額を算出します。

カラオケの点数は、音程が良ければ（駅近）プラス、悪ければ（駅遠）マイナス、ビブラート（南向き）やこぶし（角部屋）が入るとプラスとなりますが、マンションの査定も同じように良い「条件」はプラス、悪い「条件」をマイナスの点数を付けて加点減点をして価格を算出します。

不動産市況による時点修正と競合修正

次に成約登録情報の取引時期と現時点の相場の上下を時点修正します。前述したように、不動産市況（相場価格）は景気、株価、金利、国際情勢などにより変動をしています。

成約登録情報の取引時期より現在の相場が上昇していれば加点、下降していれば減点をして不動産の相場価格の変動を織り込んだ査定価格とします。

最後に、査定物件周辺の競合マンションの販売状況を加味して修正をします。価格帯などが類似する競合物件数が多いか少ないかにより修正を加えます。競合が多ければマイナス、少なければプラスの修正をします。

マンション売却査定の注意点・ポイント

一括査定サイトが言っているように査定価格が高いと高く売れるのではなく、高く売れる部屋・マンション・立地だから高く売れます。

下記のようなことにならないように、売却査定の注意点やポイントを確認していきます。

• 根拠の無い高額査定で結局売却に時間がかかってしまった！
• 不動産市況を勘案しない割安過ぎる査定で損をした！
• 査定価格で売れると思っていたら大間違いだった！

人気の住戸、人気の建物・立地が多ければ高額査定

住戸条件、建物・立地条件をまとめてみました。

前述してきた通り、中古マンション成約価格に下記条件の優劣を加点減点して査定価格（査定額）を算出します。

同じマンションの成約価格が3350万円と5980万円!?

マンションの売却価格（成約価格）は、不動産市況によって大きく変動します。

不動産市況によって、どの程度マンション売却価格（成約価格）に差が出るのかを下記２つの成約登録図面を使ってご説明します。

アベノミクスがスタートしたのが2012年12月なので、下の図面の成約日2013年7月は、金融緩和などの経済政策の効果が現在ほど出ていない時期でした。日経平均株価もまだ13,000円台から14,000円台を行き来している時期です。

その時期の、プラウド錦糸公園の56.22㎡／13階の売却価格（成約価格）は下記の通り3350万円です。（＠196.9万円／坪）

上の図面は、同じ面積の6階住戸となります。成約日は2021年3月で、売却価格（成約価格）は、なんと5980万円です。（＠351.6万円／坪）

不動産市況や時期によってこれほど売却価格（成約価格）に差があります。現在のような価格上昇局面では、特に直近の成約事例が使われているか注意が必要です。

査定価格は保証されない、目安

不動産会社（仲介業者）の一般的な査定は、前述しましたが、取引事例比較法に近い査定方法とはいえ、取引事例の収集方法や比較方法に統一された基準があるわけではありません。

仲介業者の独自の比較方法、算出方法により算出されます（不動産鑑定士の鑑定とは違います）。従ってその査定は任意に行われており、査定スキルや経験値、仲介業者の意図によって上げ下げできることになります。

一括査定の場合、たくさんの仲介業者に査定依頼がされているので、売主さんの歓心を買おうと高い査定価格を提示する業者もあると聞きます。媒介契約（売却の依頼）を取得したいがために根拠の乏しい高値査定額を提示する会社も出てきますので注意が必要です。

無駄な時間や手間がかかった挙句、売れなければ、売れない理由を並べて後出しの販売価格の下げ交渉をしてきます。

特殊なニーズは、査定価格を大幅に上回ることも

これは仲介会社が高く売るのではなく、「少し高くても買いたい」という下記のような買主の特殊事情・ニーズと物件の希少性によるものです。

このようなケースもあるので、最初の販売価格（出し値）は、査定価格に関わらず少しチャレンジな価格にしてみる価値はあります。

マンションの査定価格が高ければ高く売れるの？

たくさんの会社に査定を依頼して「高く査定してくれる不動産会社を見つけよう」と煽る一括査定サイトがありますが、根拠なく高い査定価格には要注意です。

前述した通り、住戸条件、建物・立地条件にもよりますが、必ずしも査定価格＝売れる価格ではないことをご認識ください。

査定をした営業担当者の査定能力や経験、競合する物件の売り出し価格や販売状況、売却活動をする時期や市況によっては、査定価格（査定額）を大幅に下回らなければ売れないケースもあります。

正しい査定をしてもらう注意点

• 住戸条件、建物・立地条件の優劣を正しく比較をしているか？
• 直近の成約事例を参考にするなど正しく時点修正しているか？

上記のような査定の注意点をきっちり押さえて査定のできる営業マンとそうでない営業マンがいます。

スムーズなマンション売却には、正しい査定をして適正な査定額を算出できる営業マンを見つけることが肝心です。

根拠ある査定か？確認するポイント

データなどに基づく根拠のある査定となっているか、査定に使用している中古マンション成約価格（取引事例）やその他資料の確認をしてみましょう。データや資料がなければ、正しい査定はできません。

弊社（東京テアトル）が、マンションを査定する時に使用するデータや資料は概ね下記の通りになります。

高額査定のポイント

営業マンの熱意を引き出そう！

査定は不動産営業マンという人間がおこないますので、当然第一印象が良いと評価も高くなります。

既に説明してきたように、査定価格が高いから必ずしも成約価格が高くなるということはありません。

しかしながら営業マンは、部屋が汚れているなど第一印象が悪い物件より、第一印象が良かった物件を一生懸命売ろうとします。良い印象を持った物件なので心から本気でお客様に購入を薦めます。

お客様に対して説得力が出て、結果高く上手く売れるということがあると考えます。

営業マンを良く観察

マンションの売却は、不動産会社が広告を入れて販売活動を行ないます。購入検討者から問い合わせがあれば、売主様と部屋の見学日の調整をして購入検討者を部屋に案内をします。

販売活動期間は、3ケ月から半年、長引けばそれ以上の期間がかかります。更に売買契約の締結から決済引渡しまでの期間が1ヶ月から2ヶ月かかります。

この期間、売却査定を依頼した営業マンと付き合うことになります。長い付き合いになることを前提に営業マンの接客態度や雰囲気などを良く観察して、自分と合いそうか見極めることも必要です。

マンション売却査定、相場が前提

物件が売れる金額は相場と競合状況で決まる

売れる価格は、査定価格ではなく、相場と競合状況によって決まります。相場、市場価格を大幅に逸脱して高く売れる可能性は低いと言えます。（ゼロではありません。前述した希少物件且つ競合物件極少のようなケースではあります）

ご自身に置き換えて考えてください。ポータルサイトで販売中の物件価格が比較検討でき、査定サイト（不動産一括査定サイトやマンション評価サイト）で当該マンションの簡易査定が簡単にできるこの時代に、周辺相場より高いマンションをわざわざ購入しますか？

一括査定サイトは、何故たくさん査定させようとする？

「たくさんの査定依頼をして査定額、査定価格をあげましょう！」を声高に言っているひとは、あなたに査定依頼をたくさんしてもらうことで利益が上がるひとたちです。あなたのマンションの査定や売却がストレス少なく、滞りなくと心から願っているひとは残念ながら少なそうです。

査定額が気になり過ぎてたくさんの査定依頼をして、結果根拠が薄い高い査定価格を出す不動産会社（仲介業者）に騙され時間を浪費するのではなく、親身に希望や売却目的を聞いてくれる仲介業者を探す方が希望、ニーズにあったストレスの少ない売却への近道です。

一括査定によくある「査定額が○百万円も高かった！」

A社に比べてB社の査定が〇百万円も高かったという広告は、虚偽・誇大広告の可能性が高いといえます。

2021年6月11日の日経の記事「ネット広告監視強化へ、誇大アフィリエイト国が議論」にも書いてありましたが、虚偽・誇大広告は景品表示法で「不当表示」として禁じています。こんな広告に騙されないよう注意が必要です。

或いは事実だとすれば、A社B社どちらかが査定を間違っているか、媒介契約を獲得するために意図的に高くしているかのいずれかと推察されます。

残念ながらこのような不動産屋（仲介業者）がある可能性はあります。無駄な時間や労力を使わないように注意が必要です。

大手不動産会社の査定なら適正で安心

査定依頼する不動産会社を選ぶポイント

弊社は、マンションの購入（仕入）を年間200件超、売却（販売）も同様に200件超、合わせて年間400件超の売買に携わっています。

この売買のシビアな局面で、様々な不動産会社（仲介業者）の営業マンと日々接触をしています。

不動産営業マンとして皆さんにお薦めできるのは、やはり大手不動産会社の営業マンです。どの営業マンも一定以上の査定能力、マナー、接客態度、営業スキル、交渉力などを持っています。

信頼できる大手不動産会社

大手不動産会社や信託銀行系仲介業者などは、営業成績だけでなく顧客満足度の高さを重視する方向に数年前から舵を切っています。顧客満足度を上げるために「適正な査定を心掛けている」と所長や店長から聞きます。

下記「仲介手数料等ランキング」にある上位3社（三井、住友、東急）や信託銀行系3社（三菱UFJ不販、みずほ不販、三井住友トラスト）などの営業マンは、社員教育が行き届いていて、査定能力が高く、礼儀正しい優秀な営業マンが多い印象です。

仲介件数が多いということは、査定の経験や実績が豊富である証です。マンション売却査定をお考えであれば、経験と実績の豊富な大手不動産会社がおすすめです。

大手不動産会社（流通大手）仲介手数料等ランキング

参考：公益財団法人不動産流通推進センター　2020不動産業統計集3不動産流通

• 1～4位は大手マンションデベロッパー系列の仲介会社（パークホームズ、シティハウス、ブランズ、プラウド）
• 5～7位は大手信託銀行系の仲介会社
• 8位は丸の内の大家さん（パークハウス）
• 9位はバブル期の新築マンション分譲戸数1位（ライオンズマンション）
• 10位は新興の仲介会社

以下11位～21位は下記の通りとなります。

• 大和ハウスグループ（ハウスメーカー）
• 住友林業ホームサービス（ハウスメーカー）
• 大成有楽不動産販売グループ（大成建設系列）
• 近鉄不動産（近畿日本鉄道系列）
• スターツグループ（ピタットハウス展開）
• 長谷工リアルエステート（マンション建設NO１長谷工ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ系列）
• 東京建物不動産販売（ブリリア）
• 三菱地所ハウスネット（旧藤和不動産流通）
• ポラスグループ・中央住宅（埼玉エリアの建売戸建て販売会社）
• 日本土地建物販売（みずほ銀行系列不動産会社、旧第一勧銀系）
• 小田急不動産（小田急電鉄系列）

査定後の電話や訪問などが煩わしい一括査定サイトを使わなくても、大手不動産会社（仲介業者）数社に査定を依頼すれば十分満足できる、正確で適正な査定価格を知ることができると思います。

煩わしくない方は、一括査定もお薦めです。

大手不動産会社は土地、戸建て、都心高額マンションに強い

大手不動産会社は、中古マンションだけでなく新築戸建て、中古戸建て、土地、収益アパート、投資用マンション、投資用ビルなど多岐に渡る不動産全般の仲介をおこなっています。

テレビＣＭなどでブランドを訴求している大手不動産会社は、買主が富裕層となる都心、高価格帯物件の売却に強みを持っています。

中古マンション専門、独自の査定メソッド

大手不動産会社もお薦めですが、中古マンションの査定や売却をご検討であれば、中古マンションに特化して売買をしている弊社（東京テアトル株式会社）もお薦めです。

中古マンション専門不動産会社として、査定方法、調査、査定スキル、売買のノウハウや実績を積み上げて参りました。

関連記事：東京テアトル実績紹介

大手不動産会社でも取り入れていないような弊社独自の査定ノウハウがあります。このノウハウは、レインズの成約登録情報だけでは把握できない「隠れた成約事例」を見つけ出し、出来る限り正確に高い査定額を導き出すためのノウハウです。

仲介査定、買取査定の両方をご提案

東京テアトルの売却査定のポイントは、仲介で売却、買取で売却の２つの売却査定額を同時にご確認いただけるところです。

東京テアトルのマンション売却は、２つの売却査定額と下記３つの売却方法をご提案致します。

それぞれの売却方法にはメリットデメリットがあります。メリットデメリットをご理解いただいたうえ、ご希望の売却方法、物件の室内状態、物件の流通性、ご希望の期限やスケジュール感にあった売却方法をお選びください。

関連記事：直接買取と仲介のメリットデメリット

直接買取

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仲介サービス

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買取保証付仲介

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合言葉は「お客様の心のパートナー」

東京テアトルは、「古くなったけど愛着のあるマンションを安心して売却したい」というお客様の心に寄り添うパートナーとなれますよう日々精進してまいります。

どんな些細なご相談でもお気軽にお問い合わせいただけることを心よりお待ちしております。

関連記事：会社概要｜トップメッセージ

お電話によるお問い合わせ、無料相談は☎0120‐900‐881

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マンション売却査定の方法と注意点のまとめ

マンション売却査定の方法と注意点をまとめてみました。

マンション売却査定の方法を教えてください！

マンション売却査定の方法は、中古マンション成約価格をもとに、査定する物件の「住戸条件」「建物・立地条件」や「不動産市況」などを加点減点して算出をします。

マンション売却査定の方法の詳細はこちらをご覧ください。

マンションの査定や査定価格について教えてください！

査定は、過去の中古マンション成約価格から査定価格を算出することです。査定価格（査定額）は、不動産市場で売却可能な概算価格です。

査定や査定価格などの詳細はこちらをご覧ください。

マンション売却査定の注意点やポイントは？

査定価格が高いからといって売却価格が高くなるわけではありません。高額査定されて高く売れるマンションには理由があるので解説をします。

また、現在のような値上がり局面では、査定価格が割安になり過ぎてないか注意が必要です。

「高額査定の条件」「不動産市況が上昇局面の注意点」「査定価格は保証されない、目安」「査定より高く売れる物件のポイント」などについての詳しくはこちらをご覧ください。

査定価格がより高ければ、必ずより高く売れるの？

答えはノーです。仲介業者の売却査定は、査定価格が高いからといって、必ずしも高く売れるわけではありません。

むしろ相場より高く売り出すことで、販売期間が長期化して時間と手間が余計にかかることも。売却の期限が決まっている、早くストレスなく売りたい、などとお考えの方は注意が必要です。

詳しくはこちらをご覧ください。

マンション売却相談センターby東京テアトル　☎0120－900－881