マンション買取の相場、買取価格は市場価格の何％？

カテゴリ：マンション買取事例
投稿日：2021.04.23

マンション買取の相場を掴んで頂くために、弊社（東京テアトル）が実際に買取した中古マンションのリアルな買取価格（売主様にとっては売却価格）を公開致します。

その弊社の買取価格を分析して、ネット上では60%～70%と言われている買取価格と市場価格（相場）の差について検証します。

皆さんが一番気になっている「実際の買取価格は、仲介で売る金額といくら違うの？」という疑問を解決しちゃいます。

後半には買取業者に売却する買取で、費用を差し引いた手取り額が多くなる方法を紹介します。

公開するエリア別の買取実績をチェックして頂き、リアルなマンション買取価格の相場を掴んでいただければと幸いです。

マンション買取価格は市場価格の何％

直近の弊社の買取実績を使って買取価格と市場価格（相場）との差＝乖離率について解説します。

乖離率は、弊社独自の査定基準や算出方法を使って算出しています。マンションの所在地、立地、駅距離、築年数、専有面積、価格帯、部屋の状態、リフォームの有無や時期、市場動向などの条件によって乖離率は上下します。

部屋はそのままで、すぐ売れる買取は市場価格の何％？

マンションの買取価格は、市場価格、相場の60％～70％程度と言っているサイトを見かけます。

後述しますが、中古マンションの市場価格、相場は様々な要因により金額が上下に幅があります。新築マンションの分譲価格とは違い、中古マンションの市場価格はきっちりいくらというものではありません。

市場価格、相場に上下幅がある理由の詳しくはこちらをご覧ください。

従って中古マンションの買取価格を市場価格、相場の何％という表現するのは、かなり難しいと言えます。

【直接買取】

「手取り額」の詳細についてはこちらをご覧ください。

買取価格と市場価格の乖離率を検証

弊社の買取価格と市場価格、相場にどの程度の差があるか、弊社の買取実績を分析して確認してみます。（この差を乖離率とします）

マンションの価格を決める要素は、専有面積、所在階、方位などが主要な価格決定要素です。（他に角部屋、バルコニー広さ、前建て等ありますが割愛します）

原則、専有面積大きい、階数上層階、方位南向きの価格を高く評価します。一般的には「広くて眺めが良くて日当たりの良い部屋」を購入したいと考えるお客様が多いので、このように評価します。

実績①と実績②の分析は、同じマンション内の他の住戸との比較なので、駅距離や築年数などは価格決定要素として使いません。

【買取住戸：実績①】

• 所在地：東京都江戸川区清新町
• 最寄駅：東京メトロ東西線／西葛西駅10分
• 専有面積：57.17㎡（17.29坪）
• 所在階：21階
• 築年月：S58年5月（築後38年）
• 方位：西
• 買取価格：2200万円
• 買取坪単価：127.2万円／坪

【同じマンションの他住戸成約価格】

「市場価格」欄に記載の金額が、弊社の【買取住戸：実績①】の推定市場価格（相場）となります。

「乖離率」欄に記載の数値は「買取価格÷市場価格」です。

成約価格2470万円は平成14年、成約価格2750万円には平成20年と24年に大規模なリフォームの履歴があります。

成約価格2750万円の乖離率76.0%は乖離が大きく見えますが、大規模リフォームが成約価格に影響していると思われます。過去のリフォームにより当該成約価格が相場を上回った価格となっているので、このような結果となっていると考えます。

【買取住戸：実績②】

• 所在地：埼玉県さいたま市浦和区東岸町
• 最寄駅：JR京浜東北線／南浦和駅
• 専有面積：72.00㎡（21.78坪）
• 所在階：5階
• 方位：南西
• 買取価格：2850万円
• 買取坪単価：130.8万円／坪

【同じマンションの他住戸成約価格】

こちらも【買取住戸：実績①】と同様の結果となっています。

104.3％は、成約した部屋が90.47㎡と大きいので値が張り、一般的には売り難くいので割安な成約価格になっています。この割安な成約価格から市場価格を算出しているので市場価格より買取価格が高いという異常値になったと考えます。

現在の中古マンション市場は価格の上昇局面にあるので、乖離率が小さいこのような結果になっていると考えます。

安い価格帯の乖離率は大きい

昭和40年代～50年代に郊外で分譲された築年数が相当古く価格の安い物件は、買取価格と市場価格との乖離率が大きくなるケースがあります。

大規模なリフォームの費用は、価格が安い物件も高い物件もさほど変わりません。むしろ浴室が在来だったり、エアコンの先行配管が必要だった、給排水管の交換が必要だったりする古い物件の方がリフォーム費用が高額になることがあります。

不動産のプロである弊社は、契約不適合責任や居住性能向上を考えて、大部分の物件で大規模なリフォームをします。

前述したように、リフォーム費用が高くなるので買取価格は低くなり、リフォーム費用が物件価格に対して大きいので、乖離率は大きくなります。

弊社買取実績のなかで、物件価格が低いケースを具体的に分析してみましょう。

【買取住戸：実績③】

• 所在地：埼玉県和光市南
• 最寄駅：東武東上線／成増駅バス7分
• 専有面積：48.93㎡（14.80坪）
• 所在階：4階
• 築年月：S45年11月（築後49年⇐弊社買取時点、現在は51年）
• 方位：南
• 買取価格：150万円
• 買取坪単価：10.1万円／坪

【同じマンションの他住戸成約価格（※買取契約日前の成約価格）】

築後49年も経過していると、多くの住戸がリフォームをしています。リフォームを何年前にしたか、リフォーム費用をどの程度かけたか、などで成約価格に違いが出ます。

成約図面を見ると3部屋はフローリングのような図面になっています。

弊社が買取をした【実績③】は、リフォームをしなければならない箇所が多かったり、フロアータイルだったりと設備、内装の状態が悪かったので買取価格も低くなりました。

築年数が古く、低価格帯の物件は、所有者のリフォーム実施時期や実施内容によって買取価格に差が出ます。

【買取住戸：実績④】

• 所在地：相模原市相武台団地
• 最寄駅：小田急小田原線／相武台前駅15分
• 専有面積：49.37㎡（14.93坪）
• 所在階：3階
• 築年月：S42年12月（築後54年）
• 方位：南
• 買取価格：200万円
• 買取坪単価：13.4万円／坪

【同じマンションの他住戸成約価格】

【実績④】は、【実績③】と比べると乖離率は小さい結果となりました。乖離率にバラつきがあるのは、前述した通りリフォームの時期と費用の差によるものと思われます。

マンション買取価格公開！相場わかります！

前述しましたが、マンションの価格はエリアや駅距離などによって様々です。

不動産会社の買取で売却する場合の買取価格をイメージして頂きたいと考え、弊社（東京テアトル）のマンション買取価格を公開致します。

最初にエリア別の相場感をご理解頂くために、エリアの平均買取価格や築年数などをご紹介します。

個別のマンションの買取価格は、記事後半に記載をしています。

実際のマンションの買取価格をご確認頂くことで、買取価格の相場理解につながれば幸いです。

エリア×築年数×面積×買取価格

それぞれのエリア別の平均築年数、平均専有面積、平均買取価格の数値は下記の通りとなります。

エリア別の買取物件の特徴と相場感

1都3県の平均値

弊社（東京テアトル）が買い取りをさせて頂いた中古マンションの1都3県平均値は、買取価格1735万円、築年数32年、専有面積64.48㎡となります。

内装や水回りなどの設備が経年劣化して、お部屋をそのままの状態では売り難い古い物件を中心に買い取りさせて頂いております。

買い取った物件は、リフォーム（リノベーション）をした後、主に一次取得者向け物件として販売をしています。販売中の物件は、下記関連記事：販売中物件一覧でご覧ください。

関連記事：販売中物件一覧

東京23区と東京市部

東京23区は、専有面積が一番小さいにもかかわらず、土地値が高いので買取価格は一番高い金額となっています。

東京市部は、多摩エリアなどに団地があり、平均専有面積が広くなっています。

横浜市、川崎市、相模原市、その他神奈川

通勤に便利な横浜市や川崎市は、住宅地として人気が高いので、買取価格も東京23区に次いで高い金額となっています。

横浜市や川崎市以外の神奈川は、比較的築年数が新しい、バブル期前後に供給された物件が多くなっています。

さいたま市、その他埼玉

さいたま市も住宅地として人気が高いので、東京23区や横浜市川崎市に次いで高い買取価格となっています。

さいたま市以外のその他埼玉は、その他神奈川と同様に比較的築年数の新しい物件が多くなっています。

千葉県

千葉県は、一般的には売り難いとされるエレベーターの無い団地などが多かった為、買取価格は一番低い金額となっています。

高値！買取価格4000万円超の買取実例

高価格帯、買取金額4000万円以上

直近、弊社（東京テアトル）が買い取った物件のうち、買取価格（売主様が売却した金額）が高価格帯の物件の上位をご紹介します。

買取価格が4000万円以上の物件

人気エリア、大手デベロッパーの分譲が多い

弊社が買い取りさせて頂いている高価格帯の物件は、専有面積の大きい、都内の人気エリア、横浜川崎の人気沿線の物件が中心です。

新築分譲時に販売価格が高価格帯となるので、信頼とブランド力のある大手デベロッパーが分譲した物件が多い傾向です。

エレ無し団地の買取価格と相場感

低価格帯、エレベーター無し団地の買取価格

昭和40年代に供給された郊外のエレベーター無しの団地の買取価格実例です。

公団や公社が分譲したエレベーターが無い5階建て、3階建ての団地、民間のデベロッパーが分譲した団地タイプのマンションをピックアップしました。

エレベーターが無いので、所在する階によって買取価格に大きな違いが出ます。詳細はお気軽にお問い合わせください。

団地の買取価格と物件概要

団地は根強い人気、リノベーションして再販売

昭和40年代に旧日本住宅公団が開発、分譲した団地と民間のデベロッパーなどが開発、分譲した団地があります。

価格が安く、緑が多いなど住環境が良いので、駅徒歩圏の団地は根強い人気があります。

超郊外マンションの買取価格と相場感

遠いけど売れる？買取できる？

「マンションを相続したけれどすごく遠いので売れるのかな？」とご心配の方もいらっしゃるかと思います。

弊社（東京テアトル）が超郊外・遠隔地のマンションをいくらで買い取りをしているか実績をご紹介致します。

上記のように超郊外・遠隔地の買取実績も多数あります。

「遠いから」と諦めないで、超郊外・遠隔地マンションの買取実績も豊富な東京テアトルの『マンション売却相談センター』にご相談ください。

超郊外・遠隔地マンションも買い取り致します！

駅距離、築年数等の条件が付く場合がありますが、東京テアトルの超郊外・遠隔地マンションの買取の限界は概ね下記の通りです。条件に付いての詳細はお気軽にお問い合わせください。

• 京浜急行線：三浦海岸
• 東海道線：小田原
• 中央線：青梅
• 京王線：高尾
• 東上線：東松山
• 西武池袋線：飯能
• 高崎線：北鴻巣
• 宇都宮線：東鷲宮
• 伊勢崎線：北春日部
• 外房線：土気駅

マンション売却相談センター（東京テアトル）☎０１２０－９００－８８１

東京23区のマンション買取価格相場

直近の東京23区の中古マンション買取実績です。（買取価格の単位：千円／価格順）

中古マンションの価格決定に重要な住所（エリア）、専有面積、築年数、最寄り駅と徒歩分数を公開します。

東京市部のマンション買取価格相場

直近の東京市部の中古マンション買取実績です。（買取価格の単位：千円／価格順）

横浜市・川崎市マンション買取価格相場

直近の横浜市・川崎市の中古マンション買取実績です。（買取価格の単位：千円／価格順）

相模原市・神奈川県マンション買取価格相場

直近の相模原市・神奈川県（横浜市川崎市除く）の中古マンション買取実績です。（買取価格の単位：千円／価格順）

さいたま市のマンション買取価格相場

直近の埼玉県さいたま市の中古マンション買取実績です。（買取価格の単位：千円／価格順）

埼玉県のマンション買取価格相場

直近の埼玉県（さいたま市除く）の中古マンション買取実績です。（買取価格の単位：千円／価格順）

千葉県のマンション買取価格相場

直近の千葉県の中古マンション買取実績です。（買取価格の単位：千円／価格順）

買取価格で「手取り」を増やす賢い方法

仲介だと売主・買主共に仲介手数料

仲介会社に依頼して東京テアトルに買取価格3000万円でマンションを売却した場合、売主様の手取り金額は約2,900万円。

直接買取は手取り額がアップ

直接買取の場合、東京テアトルは仲介手数料がからないので買取価格が約100万円アップ、売主様も仲介手数料がかからないので手取り金額が約3,100万円にアップ。

仲介の市場価格に上下幅がある理由、要因

中古マンションの相場や成約価格のメカニズム

不動産の成約価格は、不動産売却の理由によって高くなったり安くなったりします。

一般的には、仲介で売る場合、急いで売れば「安く」時間をかけて売れば「高く」成約する傾向になります。

通常、景気が良ければ市場価格は上昇局面、景気が悪ければ下落局面となります。

売主の売却の理由（急いで安く、時間かけ高く）や景気動向の影響を受けるので、中古マンションの市場価格（成約価格）はひとつではなく、時期やタイミングによって上下に幅を持って考える必要があります。

時期や売却理由で成約価格に差が

下記の表は、レインズという不動産業者間の販売物件や成約事例などを共有するデータベースに登録されている同じマンションの成約価格を左から新しい順に並べたものです。

■さいたま市、築13年のマンションの成約事例

この売主様の売却理由は、戸建てへの買い替えです。

戸建ての代金の支払い期限が決まっているので、最初から割安な売出価格で販売を開始しています。「急いでいるので安く」のケースです。

期限が決まっているなど事情がある物件は、市場価格より割安に販売をすることがあります。

①売出価格②販売価格③販売価格は、東京カンテイの「マンション別・売データ」というサービスのデータを使って推移を調べています。

①が最初の価格で、②、③と価格が値下げされた推移をあらわしています。

①の売出価格欄にしか記載がない物件は、最初の売出価格の間に成約となったことをあらわしています。「早く売れた」ということをあらわします。

「販売長期化8ヶ月」なぜ長期化？

市場価格から少しずれますが、物件名「販売長期化8ヶ月」は、さいたま市の物件なのに何故か松戸市の不動産会社に売却を依頼して販売をしていました。

販売期間が長期化した要因の一つに遠方の不動産会社に依頼していたということが考えられます。

買取価格の相場が少し低くなる理由

仲介は買主=個人、買取は買主=不動産会社（プロ）

仲介で売却

皆さんがイメージするマンション（不動産）の売却方法は、「仲介」という売却方法だと思われます。

仲介会社（不動産会社）にマンション（不動産）の売却を依頼して、主に個人の買主を探してもらう方法です。

テレビのCMでよく見る「東急リバブル」、「三井のリハウス」、「野村の仲介プラス」などの仲介会社に依頼してマンションなど不動産を売ってもらう方法です。

【仲介による売却】

売買契約が成立したら、売主様は仲介手数料を仲介会社に支払います。

買取で売却

もうひとつの売却方法は、「買取」といって不動産会社にマンション（不動産）を買い取ってもらう売却方法です。

【買取による売却】

仲介会社が間に入らない、上記のような「直接買取」であれば、仲介手数料は不要です。

買取にはメリットが多数

仲介は、買主を探すための広告や販売活動が必須

仲介会社の「仲介」は、買主を探すためにチラシなどの広告、集客した購入検討者の部屋（物件）への案内など販売活動が必要です。

販売活動の期間は、一般的には3ヶ月～6ヶ月程度といわれています。

買取なら、販売活動は不要、最短5日間で売却完了できます。

仲介のメリット・デメリット

「仲介」のメリット

• 不動産市場の市場価格で売却できる可能性があります。

「仲介」のデメリット

• 販売活動のために、汚れや故障の補修やリフォーム、荷物や家具の処分が必要となる場合があります。
• 売却後の欠陥や不具合の契約不適合責任を一定期間負わなければなりません。
• 購入検討者を探すため、広告や販売活動が必要で、売却まで時間がかかることがあります。
• 販売活動では、買主が現れるまで多数の購入検討者に部屋を見学してもらう必要があるので、人との接触機会が多くなります。
• 購入検討者を仲介会社が部屋に案内するときの立ち会いなど手間がかかります。
• 買主がいつ、いくらで現れるか分からないので、売却時期や金額の見通しが立てにくくなります。

「仲介」はこんな方におすすめ（売却金額が最優先の売主様向き）

1. 時間をかけてじっくり高値で売却したい。
2. 市場価格にチャレンジするために、たくさんの購入検討者に物件を紹介して、たくさん部屋の見学をして欲しい。
3. 現金化する期限が差し迫っていない。
4. 築浅、駅近など一般的に売り易い物件を売却する。

買取のメリット・デメリット

「買取」のメリット

ウィズコロナの時代になり、マンションの売却についても、できるだけ人との接触が少ない売却方法を希望する売主様が増えていると思います。

下記のように「買取」はそんなウィズコロナ時代の売主様のご希望にも合った売却方法となります。

• 内見は不動産会社の一度だけ、購入検討者の案内などは無いので、販売活動によるストレスや人との接触はほとんどありません。
• 故障、不具合、汚れ、経年劣化などの修理補修の必要がありません。
• リフォーム・ハウスクリーニングや荷物・家具の処分が必要ないので、売却前のコストが少なく済みます。
• 直接の買取なら仲介手数料が不要です。
• 販売活動が不要で、手間なく早く売却ができます。
• 不動産会社に売るので、売却後の不具合などのトラブルが無く安心です。
• 売主様の希望に沿った契約日時や決済日時で進めることが可能なのでスケジュールがたて易く、必要な日に確実に現金化ができます。

「買取」のデメリット

• 仲介に比べて、売却価格が低くなることがあります

「買取」はこんな方におすすめ（売却金額の優先順位が最上位でない売主様向き）

1. 部屋の掃除、荷物の片づけなど無しで手間なく早く売却をしたい方。
2. 購入検討者を部屋で待つなど販売活動が煩わしい方。
3. 購入検討者の部屋の見学など販売活動に伴う人との接触を避けたい方。
4. 売れるかどうかの心配をしたくない方。
5. 決まった日時までに現金化が必要な方。
6. 売却前のリフォームやクリーニング、荷物の撤去費用をかけたくない方。
7. 広告無しで、ご近所に知られず売却したい方。
8. 契約場所、日時、引渡し日などを自分のペースで決めたい方。
9. 売却後の故障、不具合によるクレームなどを避けたい方。

時間をかけ相場で売却なら仲介、早く手間なく確実に売却なら買取

前述してきたように、買取にはたくさんのメリットがあります。これらが買取価格が市場価格より少し低くなる理由です。

前述してきたように仲介、買取にはそれぞれメリット、デメリットがあります。お客様のニーズや状況に合わせてお選びください。もちろんどちらがお客様にとって最適かなどのご相談も承っております。

買取査定依頼は、マンション買取業者へ直接がお得

前述してきましたが、仲介会社にマンション買取業者探しを依頼すると「仲介手数料」が発生します。買取による売却をご検討であれば、弊社に直接お問い合わせいただいた方が「仲介手数料」がかからないぶんお得です。

更に弊社も仲介手数料がかからないので、その分高い買取価格をご提案できます。詳しくはこちらをご覧ください。

現在の買取価格査定のご依頼、売却のご相談など、お気軽にお問い合わせください。

マンション売却相談センター（東京テアトル）☎0120-900-881

マンション買取価格の相場が分かるのまとめ

マンション買取価格は市場価格（仲介）の何％？

マンション買取価格は、市場価格の約80％、直接買取なら約85％、時期によっては約90％ということもあります。

詳しくはこちらをご覧ください。

買取価格が市場価格より少し低くなる理由は？

中古マンション売却の場合、仲介の買主は主に個人、買取の買主はプロである不動産会社です。不動産会社に売却するメリットがたくさんあるから少し低くなります。

詳しくはこちらをご覧ください。

マンションの市場価格は、売却時期や理由で変化。

マンションの市場価格は、売却の時期や理由によって変化します。どのようなケースが高くなるか、安くなるかなどを解説します。

詳しくはこちらをご覧ください。

買取価格で「手取り」を増やす賢い方法をご紹介。

マンションを仲介で売却すると仲介手数料がかかります。買取の場合、売却代金から手数料などの費用を差し引いた手取り額を多くする方法があります。

詳しくはこちらをご覧ください。