マンション買取の相場、買取価格は市場価格の何パーセント？

カテゴリ：マンション買取
投稿日：2024.08.27

マンション買取の相場を掴むには、マンション買取業者が実際に買い取った金額、つまり「売主にとっての売却価格」を知ることが一番です。

そこでこの記事では、弊社「東京テアトル」が実際に買取した中古マンションのリアルな買取価格をまとめて公開いたします。

さらに弊社の買取価格を分析して、ネット上では60%～70%と言われているマンション買取価格と市場価格（相場）の差について検証していきます。

皆さんが一番気になっている「マンション買取価格は、仲介で売る金額といくら違うの？」という疑問を解消できます。

また、仲介手数料がかからず売却後の手取り額がアップするお得なマンション買取もご紹介します。

これから公開するエリア別の買取実績をチェックして頂き、リアルなマンション買取相場を掴んでいただければ幸いです。

マンション買取相場は市場価格の何％

まずは、弊社の買取実績を使って買取価格と市場価格（相場）との差＝乖離率について解説します。

乖離率は、弊社独自の査定基準や算出方法を使って算出しています。

マンションの所在地、立地、駅距離、築年数、専有面積、価格帯、部屋の状態、リフォームの有無や時期、市場動向などの条件によって乖離率は上下します。

マンション買取相場は市場価格の80％～85％

マンションの買取価格は、「市場価格、相場の60％～70％程度」と言っているサイトを見かけます。

中古マンションの市場価格、相場は様々な要因によって金額に上下幅があります。

従って中古マンションの買取価格を市場価格、相場の何％という表現するのは、かなり難しいと言えます。

中古マンションの市場価格、相場に上下幅がある理由について詳しくはこちらご覧ください。

マンション買取は、中古マンション相場より少し安くなることもありますが、仲介と比べてたくさんのメリットがあります。

買取と仲介のそれぞれのメリット・デメリットはこちらをご覧ください。

この後、弊社マンション買取実績を使って、実際のマンション買取価格が中古マンション相場と比べて何％になっているかを解説していきます。

マンション買取相場、乖離率は価格帯等で幅

弊社のマンション買取価格と市場価格・相場にどの程度の差があるか、弊社の買取実績を分析して確認してみます。この差を乖離率とします。

マンションの価格を決める主要な要素は、専有面積、所在階、方位といった住戸条件の優劣です。（他に角部屋、バルコニー広さ、前建て等ありますが割愛します）

原則、

• 専有面積が大きい
• 階数が上層階である
• 方位が南向きである

といった場合に価格を高く評価します。一般的には「広くて眺めが良くて日当たりの良い部屋」を購入したいと考えるお客様が多いのでこのように評価します。

それではさっそく、買取の実績①と実績②の2パターンで分析してみましょう。

なお、実績①と実績②の分析は、同じマンション内の他の住戸との比較なので、駅距離や築年数などは価格決定要素として使いません。

【買取住戸：実績①】

• 所在地：東京都江戸川区清新町
• 最寄駅：東京メトロ東西線／西葛西駅10分
• 専有面積：57.17㎡（17.29坪）
• 所在階：21階
• 築年月：S58年5月（築後38年）
• 方位：西
• 買取価格：2200万円
• 買取坪単価：127.2万円／坪

【同じマンションの他住戸成約価格】

「市場価格」欄に記載の金額が、弊社の【買取住戸：実績①】の推定市場価格（相場）です。

「乖離率」欄に記載の数値は「買取価格÷市場価格」です。

成約価格2470万円の住戸は平成14年に、成約価格2750万円の住戸には平成20年と24年に大規模なリフォームの履歴があります。

成約価格2750万円の乖離率76.0%は乖離が大きく見えますが、大規模リフォームが成約価格に影響しています。過去のリフォームにより当該成約価格が相場を上回った価格となっているので、このような結果となっています。

【買取住戸：実績②】

• 所在地：埼玉県さいたま市浦和区東岸町
• 最寄駅：JR京浜東北線／南浦和駅
• 専有面積：72.00㎡（21.78坪）
• 所在階：5階
• 方位：南西
• 買取価格：2850万円
• 買取坪単価：130.8万円／坪

【同じマンションの他住戸成約価格】

こちらも【買取住戸：実績①】と同様の結果となっています。

乖離率104.3％は、成約した部屋が90.47㎡と大きいので値が張り、一般的には売りにくいため割安な成約価格になっています。この割安な成約価格から市場価格を算出しているので市場価格より買取価格が高いという異常値になっています。

関連記事：買取価格が市場価格の98％！？

マンション買取相場の乖離率、安い価格帯は大きい

昭和40年代～50年代に郊外で分譲された築年数が相当古く価格の安い物件は、買取価格と市場価格との乖離率が大きくなるケースがあります。

大規模なリフォームの費用は、価格が安い物件も高い物件もさほど変わりません。むしろ浴室が在来だったり、エアコンの先行配管が必要だったり、給排水管の交換が必要だったりする古い物件の方がリフォーム費用が高額になります。

不動産のプロである弊社は、契約不適合責任や居住性能向上を考えて、大部分の物件で大規模なリフォームをします。

前述したように、リフォーム費用が高くなるので買取価格は低くなり、リフォーム費用が物件価格に対して大きいので、乖離率は大きくなります。

弊社買取実績のなかで、物件価格が低いケースを具体的に分析してみましょう。

【買取住戸：実績③】

• 所在地：埼玉県和光市南
• 最寄駅：東武東上線／成増駅バス7分
• 専有面積：48.93㎡（14.80坪）
• 所在階：4階
• 築年月：S45年11月
• 方位：南
• 買取価格：150万円
• 買取坪単価：10.1万円／坪

【同じマンションの他住戸成約価格】

これだけ古い団地は、多くの住戸がリフォームをしています。リフォームを何年前にしたか、リフォーム費用をどの程度かけたか、などで成約価格に違いが出ます。

【同じマンションの他住戸成約価格】に記載の住戸は、既にリフォームされていて、ある程度きれいな部屋のため、500万円～600万円で成約しています。

一方弊社が買取をした実績③は、ほとんどリフォームをしておらず、そのままでは居住が不可能なほど内装の状態が悪かったため買取価格も低くなりました。

築年数が古く、低価格帯の物件は、所有者のリフォーム実施時期や実施内容によって買取価格に差が出ます。

【買取住戸：実績④】

• 所在地：相模原市相武台団地
• 最寄駅：小田急小田原線／相武台前駅15分
• 専有面積：49.37㎡（14.93坪）
• 所在階：3階
• 築年月：S42年12月
• 方位：南
• 買取価格：200万円
• 買取坪単価：13.4万円／坪

【同じマンションの他住戸成約価格】

【実績④】は、【実績③】と比べると乖離率は小さい結果となりました。乖離率にバラつきがあるのは、前述した通りリフォームの時期と費用の差によるものです。

関連記事：マンション売却と築年数。築50年は売れない？売れる限界は何年？

マンション買取相場、買取価格を公開

前述しましたが、マンションの価格はエリアや駅距離などによって様々です。

不動産会社の買取で売却する場合の買取価格を皆様にイメージして頂くため、弊社「東京テアトル」のマンション買取価格を公開いたします。

最初にエリア別のマンション買取相場感をご理解頂くために、エリアの平均買取価格や築年数などをご紹介します。

個別のマンションの買取価格は、記事後半に記載をしています。

実際のマンションの買取価格をご確認頂くことで、マンション買取相場のイメージを掴んで頂ければ幸いです。

マンションの買取相場、首都圏平均1735万円

まずは、首都圏の平均買取金額を見ていきましょう。

エリア別の平均築年数、平均専有面積、平均買取価格の数値は下記の通りとなります。

弊社（東京テアトル）が買い取りをさせて頂いた中古マンションの1都3県平均値は、買取価格1735万円、築年数32年、専有面積64.48㎡です。

内装や水回りなどの設備が経年劣化して、お部屋をそのままの状態では売り難い古い物件を中心に買い取りさせて頂いております。

買い取った物件は、リフォーム（リノベーション）をした後、主に一次取得者向け物件として販売をしています。販売中の物件は、下記関連記事：販売中物件一覧でご覧ください。

関連記事：販売中物件一覧

以下から、上記表の買取相場平均についてエリアごとに解説していきます。

マンション買取相場、東京23区は2263万円

東京23区は、専有面積が一番小さいにもかかわらず、土地値が高いので買取価格は一番高い金額となっています。

マンション買取相場、東京市部は1422万円

東京市部は、多摩エリアなどに団地があり、平均専有面積が広くなっています。

東京市部のマンション買取相場は、東京23区の▲841万円と大きく下がります。

マンション買取相場、川﨑市は1880万円

交通アクセスが良好な川崎市は、東京23区に次いで高い買取価格です。

川﨑市は、人気路線である東急田園都市線などが走るため、マンション買取相場も高値です。

マンション買取相場、横浜市は1621万円

通勤に便利で住宅地として人気が高い横浜市は、東京23区や川崎市に次ぐ高い買取価格です。

マンション買取相場、相模原市は1671万円

相模原市は、築年数が21年と比較的新しいため、買取価格が東京23区、川﨑市に次いで高値になっています。

マンション買取相場、その他神奈川は1375万円

藤沢市や平塚市などその他神奈川は、東京、横浜川崎と比べると築年数が浅く、面積の大きなマンションが多くなっています。

マンション買取相場、さいたま市は1585万円

さいたま市も住宅地として人気が高いので、東京23区や横浜市川崎市に次いで高い買取価格となっています。

東京上野ラインの開通で人気が高まったさいたま市は、マンション買取相場が上昇傾向にあります。

マンション買取相場、その他埼玉は1342万円

さいたま市以外のその他埼玉は、その他神奈川と同様に比較的築年数の新しい物件が多くなっています。

その他埼玉のマンション買取相場は、さいたま市と比べ243万円安くなっています。

マンション買取相場、千葉県は1165万円

千葉県は、一般的には売り難いとされるエレベーターの無い団地などが多かった為、今回の平均買取価格は一番低い金額となっています。

総武線市川駅から船橋駅、常磐線松戸駅から柏駅などは、東京駅へのアクセスが良好な人気の住宅地なので、今回の平均より高いマンション買取相場になります。

2022年マンション買取相場・価格

2022年最新の弊社のマンション買取価格をエリア別にまとめました。
詳細を知りたい方は下記「詳細はこちら」よりご覧ください。
中古マンション相場の上昇によりマンション買取価格（査定額）も高値となっています。

マンション買取相場、買取価格4000万円超

直近、弊社（東京テアトル）が買い取った物件のうち、買取価格（売主様が売却した金額）が高価格帯の物件の上位をご紹介します。

マンション買取相場、4000万円以上は都内、横浜川崎

マンション買取相場、高額は人気エリア、大手デベ分譲

弊社が買い取りさせて頂いている高価格帯の物件は、専有面積の大きい、都内の人気エリア、横浜川崎の人気沿線の物件が中心です。

新築分譲時に販売価格が高価格帯となるので、信頼とブランド力のある大手デベロッパーが分譲した物件が多い傾向です。

マンション買取相場、エレ無し団地買取価格

マンション買取相場、階数で高低

昭和40年代に供給された郊外のエレベーター無しの団地の買取価格実例をご紹介します。

公団や公社が分譲したエレベーターが無い5階建て、3階建ての団地、民間のデベロッパーが分譲した団地タイプのマンションをピックアップしました。

エレベーターが無いので、所在する階によって買取価格に大きな違いが出ます。

マンション買取相場、エレ無し団地は5階が安い

エレベーターが無い団地では、所在する階によって買取価格に大きな違いが出ます。1階と2階は人気があるので高く、階段の昇り降りが大変になる3階、4階、5階の順に価格は安くなります。

団地は根強い人気、リノベーションして再販売

ご紹介した団地には、昭和40年代に旧日本住宅公団が開発・分譲した団地と、民間のデベロッパーなどが開発・分譲したものがあります。
どちらも価格が安く、緑が多いといった住環境の良さもあり、特に駅徒歩圏の団地は根強い人気があります。

このような、人気団地のリノベーション物件には子育て世代などの強いニーズがあります。

マンション買取相場、超郊外の買取価格

続いて、超郊外エリアのマンションの買取実績をご紹介します。

マンション買取相場、超郊外は築年数がポイント

「マンションを相続したけれどすごく遠いので売れるのかな？」とご心配の方もいらっしゃるでしょう。

弊社（東京テアトル）が超郊外・遠隔地のマンションをいくらで買い取りをしているか実績をご紹介致します。

上記のように超郊外・遠隔地の買取実績も多数あります。

「遠いから」と諦めないで、超郊外・遠隔地マンションの買取実績も豊富な東京テアトルの『マンション売却相談センター』にご相談ください。

超郊外・遠隔地マンションの買取

駅距離、築年数等の条件が付く場合がありますが、東京テアトルの超郊外・遠隔地マンションの買取の限界は概ね下記の通りです。

• 京浜急行線：三浦海岸
• 東海道線：小田原
• 中央線：青梅
• 京王線：高尾
• 東上線：東松山
• 西武池袋線：飯能
• 高崎線：北鴻巣
• 宇都宮線：東鷲宮
• 伊勢崎線：北春日部
• 外房線：土気駅

マンション売却相談センター（東京テアトル）☎０１２０－９００－８８１

マンション買取相場、東京23区買取価格

東京23区の中古マンション買取実績です。（買取価格の単位：千円／価格順）

中古マンションの価格決定に重要な住所（エリア）、専有面積、築年数、最寄り駅と徒歩分数を公開します。

マンション買取相場、東京市部買取価格

東京市部の中古マンション買取実績です。（買取価格の単位：千円／価格順）

マンション買取相場、横浜・川崎市買取価格

続いて、横浜市・川崎市の中古マンション買取実績です。（買取価格の単位：千円／価格順）

マンション買取相場、神奈川県買取価格

相模原市・神奈川県（横浜市川崎市除く）の中古マンション買取実績です。（買取価格の単位：千円／価格順）

マンション買取相場、さいたま市買取価格

埼玉県さいたま市の中古マンション買取実績です。（買取価格の単位：千円／価格順）

マンション買取相場、その他埼玉買取価格

埼玉県（さいたま市除く）の中古マンション買取実績です。（買取価格の単位：千円／価格順）

マンション買取相場、千葉県買取価格

千葉県の中古マンション買取実績です。（買取価格の単位：千円／価格順）

次項では仲介手数料がかからないため、マンション買取価格がアップする仲介手数料「0円買取」＝直接買取をご紹介します。

マンション買取価格がアップする方法

マンションの買取価格がアップして、手取り額が増えるマンションの直接買取について解説をしていきます。

マンション直接買取は手数料が不要

「少しでも高く買い取ってもらいたい」とお考えなら、仲介にかかる「手数料」に注目してみましょう。

マンション買取業者に直接依頼をすれば、仲介業者が介在しないため、仲介手数料は0円＝不要です。

一方、仲介手数料が「かかる買取」とはどのような買取でしょうか。

仲介会社にマンション買取業者探しを依頼をすると、仲介会社と媒介契約を締結して買取業者を探してもらうことになります。

見つかった買取業者と売買契約が成立すると、媒介契約に基づいて仲介会社に仲介手数料を支払います。

仲介手数料は、買取価格の「3％＋6万円＋消費税」になります。

3000万円の買取価格であれば、仲介手数料は105.6万円です。

不動産一括査定サイトで買取査定を依頼すると仲介手数料が「かかる買取」になる確率が高いと言えます。詳しくは下記関連記事をご覧ください。

関連記事：マンションの買取は一括査定サイトで出来る？

では、同じマンションで仲介手数料「かかる買取」をした場合と仲介手数料「0円買取」をした場合で手取り額の差を比べてみましょう。

仲介は、売主・買主共に仲介手数料

仲介会社に依頼して東京テアトルに買取価格3000万円でマンションを売却した場合、仲介手数料約100万円を支払うので売主様の手取り金額は約2,900万円となります。

仲介手数料「0円買取」は手取り額がアップ

仲介手数料「0円買取」なら経費を差し引いた手取り額がアップします。

「0円買取」の場合、東京テアトルは仲介手数料がかからないので買取価格が約100万円アップ、売主様も仲介手数料がかからないので手取り金額が約3,100万円にアップします。

業者買取を選択するならマンション買取業者に直接相談、直接買取査定依頼がおすすめです。

次項では、中古マンション相場について解説をしていきます。

中古マンションの相場、仲介の市場価格

中古マンション相場や成約価格のメカニズム

不動産の成約価格は、不動産売却の理由によって高くなったり安くなったりします。

一般的には、仲介で売る場合、急いで売れば「安く」時間をかけて売れば「高く」成約する傾向になります。

通常、景気が良ければ市場価格は上昇局面、景気が悪ければ下落局面となります。

売主の売却の理由（急いで安く、時間かけ高く）や景気動向の影響を受けるので、中古マンションの市場価格（成約価格）はひとつではなく、時期やタイミングによって上下に幅を持って考える必要があります。

中古マンションの相場や成約価格のメカニズムを詳しくご説明いたします。

マンション相場価格は、時期や売却理由で上下

下記の表は、「レインズ」という不動産業者間の販売物件や成約事例などを共有するデータベースに登録されている同じマンションの成約価格を左から新しい順に並べたものです。

■さいたま市、築13年のマンションの成約事例

この売主様の売却理由は、戸建てへの買い替えです。

戸建ての代金の支払い期限が決まっているので、最初から割安な売出価格で販売を開始しています。「急いでいるので安く」のケースです。

期限が決まっているなど事情がある物件は、市場価格より割安に販売をすることがあります。

①売出価格②販売価格③販売価格は、東京カンテイの「マンション別・売データ」というサービスのデータを使って推移を調べています。

①が最初の価格で、②、③と価格が値下げされた推移をあらわしています。

①の売出価格欄にしか記載がない物件は、最初の売出価格の間に成約となったことをあらわしています。つまり、「早く売れた」ということです。

中古マンション相場、販売が長期化する理由

市場価格から少しずれますが、物件名「販売長期化8ヶ月」は、さいたま市の物件なのに何故か松戸市の不動産会社に売却を依頼して販売をしていました。

販売期間が長期化した要因の一つに遠方の不動産会社に依頼していたということが考えられます。

次項では、マンション買取と仲介のメリット、デメリットなどを解説していきます。

マンション買取、仲介メリット・デメリット

マンションを買取で売却

マンションの買取と仲介には、それぞれメリットとデメリットがあります。
売却方法の違いを確認しつつ、どちらを選ぶべきなのか比較して検討していきましょう。
まず「マンション買取」は、不動産会社にマンション（不動産）を買い取ってもらう売却方法です。

【買取による売却】

仲介会社が間に入らない、上記のような「直接買取」であれば、仲介手数料は不要です。

マンションを仲介で売却

続いて、「マンション仲介」についてご説明します。

皆さんがイメージするマンション（不動産）の売却方法は、「仲介」という売却方法だと思われます。

テレビのCMでよく見る「東急リバブル」、「三井のリハウス」、「三井住友トラスト不動産」などが代表的な不動産仲介会社です。

【仲介による売却】

売買契約が成立したら、売主様は仲介手数料を仲介会社に支払います。

仲介は時間がかかる、買取は最短5日

仲介会社の「仲介」は、買主を探すためにチラシなどの広告、集客した購入検討者の部屋（物件）への案内など販売活動が必要です。

そのため仲介の販売活動期間は、一般的には3ヶ月～6ヶ月程度といわれています。

買取なら、販売活動は不要なため、最短5日間で売却完了できます。

マンション仲介のメリット・デメリット

続いて、マンション仲介のメリットとデメリットを見ていきましょう。

「仲介」のメリット

• 不動産市場の市場価格で売却できる可能性があります。

「仲介」のデメリット

• 販売活動のために、汚れや故障の補修やリフォーム、荷物や家具の処分が必要となる場合があります。
• 売却後の欠陥や不具合の契約不適合責任を一定期間負わなければなりません。
• 購入検討者を探すため、広告や販売活動が必要で、売却まで時間がかかることがあります。
• 販売活動では、買主が現れるまで多数の購入検討者に部屋を見学してもらう必要があるので、人との接触機会が多くなります。
• 購入検討者を仲介会社が部屋に案内するときの立ち会いなど手間がかかります。
• 買主がいつ、いくらで現れるか分からないので、売却時期や金額の見通しが立てにくくなります。

仲介は、売却金額が最優先の売主様向き

これらのメリット・デメリットから、仲介は以下のような「売却金額が最優先」の売主様向けの方法であると言えます。

1. 時間をかけてじっくり高値で売却したい。
2. 市場価格にチャレンジするために、たくさんの購入検討者に物件を紹介して、たくさん部屋の見学をして欲しい。
3. 現金化する期限が差し迫っていない。
4. 築浅、駅近など一般的に売り易い物件を売却する。

マンション買取のメリット・デメリット

続いて、マンション買取のメリット・デメリットです。

「買取」のメリット

ウィズコロナの時代になり、マンションの売却についても、できるだけ人との接触が少ない売却方法を希望する売主様が増えていると思います。

下記のように「買取」はそんなウィズコロナ時代の売主様のご希望にも合った売却方法となります。

• 内見は不動産会社の一度だけで、購入検討者の案内などは無いため、販売活動によるストレスや人との接触はほとんどありません。
• 故障、不具合、汚れ、経年劣化などの修理補修の必要がありません。
• リフォーム・ハウスクリーニングや荷物・家具の処分が必要ないので、売却前のコストが少なく済みます。
• 直接の買取なら仲介手数料が不要です。
• 販売活動が不要で、手間なく早く売却ができます。
• 不動産会社に売るので、売却後の不具合などのトラブルが無く安心です。
• 売主様の希望に沿った契約日時や決済日時で進めることが可能なのでスケジュールがたてやすく、必要な日に確実に現金化ができます。

「買取」のデメリット

• 仲介に比べて、売却価格が低くなることがあります

買取は、売却金額の優先順位が最上位でない売主様向き

これらのメリット・デメリットから、買取は以下のような「売却金額の優先順位が最上位でない」売主様向けの方法であると言えます。

1. 部屋の掃除、荷物の片づけなど無しで手間なく早く売却をしたい方。
2. 購入検討者を部屋で待つなど販売活動が煩わしい方。
3. 購入検討者の部屋の見学など販売活動に伴う人との接触を避けたい方。
4. 売れるかどうかの心配をしたくない方。
5. 決まった日時までに現金化が必要な方。
6. 売却前のリフォームやクリーニング、荷物の撤去費用をかけたくない方。
7. 広告無しで、ご近所に知られず売却したい方。
8. 契約場所、日時、引渡し日などを自分のペースで決めたい方。
9. 売却後の故障、不具合によるクレームなどを避けたい方。

マンション買取は早期確実、市場価格で売却なら仲介

このように、買取には価格面以外でたくさんのメリットがあります。これらが買取価格が市場価格より少し低くなる理由です。

仲介、買取にはそれぞれメリット、デメリットがあることをご理解いただいた上で、お客様のニーズや状況に合わせてお選びください。

マンション買取は、「買取業者に直接」がメリット大

前述してきましたが、仲介会社にマンション買取業者探しを依頼すると「仲介手数料」が発生します。買取による売却をご検討であれば、弊社に直接お問い合わせいただいた方が「仲介手数料」がかからないぶんお得です。

更に弊社も仲介手数料がかからないので、その分高い買取価格をご提案できます。詳しくはこちらをご覧ください。

現在の買取価格査定のご依頼、売却のご相談など、お気軽にお問い合わせください。

マンション売却相談センター（東京テアトル）☎0120-900-881

マンション買取の相場のまとめ

最後に、この記事でご紹介してきたマンション買取価格の相場についてまとめていきます。

マンション買取相場、仲介（市場価格）との差は？

マンション買取相場は、仲介で売る市場価格の約80％、直接買取なら約85％、時期や物件によっては90％超ということもあります。

詳しくはこちらをご覧ください。

マンション買取価格が高くなる時期はありますか？

現在のような中古マンションの価格上昇局面では、マンション買取価格も高くなります。弊社の買取事例を使って高い買取価格が実現していることを検証しています。

詳しくはこちらをご覧ください。

東京、神奈川、埼玉、千葉、エリア別の買取の相場は？

各エリアの買取価格（弊社実績）を公開しています。例えば東京23区の買取価格の平均は2263万円になります。エリア別の買取価格やどのようなマンションが買取で多いのかなどの目安をご確認いただけます。

詳しくはこちらをご覧ください。

マンション買取価格が市場価格より少し低くなる理由は？

中古マンション売却の場合、仲介の買主は主に個人、買取の買主は不動産会社です。仲介は大勢の人に部屋を見学してもらわなければなりませんが、買取なら1回で済みます。買取にはこのようなメリットがたくさんあるので少し低くなります。

詳しくはこちらをご覧ください。

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