マンション売却して老人ホーム等に住み替え

カテゴリ:マンション売却と住み替え
投稿日:2020.04.27

マンション売却して老人ホーム等に住み替え

老人ホーム住み替えをするためにマンションを売却したい』というご相談が年々増えています。

マンションに住んでいる高齢なご本人からよりも、「ひとり暮らしの親を老人ホームに入れるので売却したい」という息子さんや娘さん(と言っても50〜60代のシニア層)からのご相談が増えています。

息子さんや娘さんが老人ホームの入所を考えた理由として、『最近だいぶ弱ってきたのでひとり暮らしが心配』『室内に段差があるのが心配』『古いのでリフォームが必要になってきたタイミングで』『距離が遠く自分で面倒みるのが大変になってきた』などが多く聞かれます。

高齢な親が住むマンションを売却する時の皆さんが悩んでいること、疑問点などを共有して、弊社でご提案できる解決策をご説明致します。

関連記事:親のマンション売却する時の注意点

高齢な親の自宅売却検討時のご相談

売却する理由

親が住むマンションを売却する理由として多いのは下記の通りとなります。

  • 売却代金で老人ホーム入居一時金を支払うため
  • 毎月の管理費、修繕積立金や固定資産税などの費用がかかるため
  • 空き家になる部屋を誰も使う(居住)予定が無いため
  • 古いマンションなので内装、水回りなどの劣化や故障が多いため
  • 郊外のマンションで都心へのアクセスが不便なため
  • 親の物忘れが多くなってきたので認知症になる前に売却したい
  • 賃貸にするのも面倒だし、リスクなどもよく分からないので

老人ホーム・介護施設といっても様々な種類があります。費用としては、月額料金の他に入居一時金が、特養などを除き、大部分のホーム・施設で必要になります。

この入居一時金を捻出する、既に支払っている一時金を補填する、ために売却したいというご相談が多いようです。

郊外の物件が多いのは、現在の高齢者の方が住宅を購入した30年〜40年前、都心のタワーマンションなど無く、バブルに向かって価格の上昇もあったことから、郊外に分譲マンションが増えていたからだと推測します。(もちろん本当のお金持ちは都心のマンションを購入していたとは思いますが、上記は普通の方の話しです)

部屋は相当古くて快適に住むには大規模なリフォームが必要、郊外で都心へのアクセスもそんなによくない、などの理由で住みたい家族もいない、だったら施設への入所のタイミングで売却をしよう、ということになりご相談が多くなっていると推測しています。

親所有マンション売却検討時のご相談

①家財や荷物が多い

老人ホームへの住み替え前提なので、ご相談の多くは70代〜80代以上のご高齢なお母様、お父様が住んでいるマンションの売却ということになります。

居住年数が長いので、部屋は家具家電や生活用品などの荷物が非常に多く、高齢で億劫なので片付いていない状態、売却するためには掃除や片付けをしなければと考えているが忙しくてできない、このままで売却できるでしょうか?というようなご相談が多くあります。

②生活リズム変えたくない

母(父)は、高齢で持病もあったりするので、購入検討者の内覧などで生活のリズムを変えたくない、知らない人と接することや購入検討者が毎週見学に来るなどストレスになるようなことは避けたい、早くてストレスの少ない売却方法はありませんか?というご相談が多くあります。

③古いマンションで部屋が汚い、故障などもある

築年数の経過した古いマンションで居住年数も長いので、部屋が汚い、内装や設備の傷みや故障が多いけどリフォームしないでこのままの状態でも売却できるの?というようなご相談が多くあります。

①②③は解決できる?

息子(娘)さんが、時間をかけて部屋を掃除したり片付けたり、費用をかけてリフォームをしたり、週末は必ず親の代わりに部屋で購入検討者に対応したり、と時間と費用をかければ上記①②③は解決は可能です。

但し、仕事や家事など日常の生活が忙しいので時間をかけられない方もたくさんいらっしゃいます。

様々な事情があり、費用をかけたくないという方もいらっしゃいます。

次項では、時間や費用をかかけずに上記①②③を解決できる売却方法をご説明します。

               

マンション売却方法①仲介②買取

売却方法は仲介買取か?

仲介か買取か?と言われても、どちらもよく分からない、違いが分からない、という方も多いのではないかと思います。

皆さんの頭に浮かぶマンションの売却は、三井のリハウスや東急リバブルなどの仲介会社に依頼して売ってもらう方法かと思います。

マンションの売却方法には、①仲介での売却②買取での売却というふたつの売却方法があります。ここでは、①仲介②買取のそれぞれの売却の流れと②買取による前項相談①②③の問題解決についてご説明します。

①仲介:仲介で売却の流れ

部屋の鍵、売買代金、仲介手数料の流れ(動き)

・売主/203号室売却鍵引渡➡️仲介会社仲介➡️買主/203購入鍵受領

・売主/203売買代金受領⬅️銀行ローン⬅️買主/203売買代金支払

・売主/手数料支払➡️仲介会社仲介手数料受領⬅️買主/手数料支払

仲介で売却する時、売主がすること

  1. 仲介会社に売却相談・査定依頼
  2. 仲介会社の訪問査定を受ける
  3. 査定価格の確認、検討
  4. 仲介会社の媒介契約締結
  5. 販売開始前に部屋の掃除、片付け
  6. 購入検討者が部屋を見学するときの対応
  7. 価格やスケジュール等条件交渉
  8. 不動産売買契約の締結
  9. 売買代金受領・鍵(部屋)引渡し・登記書類提出、仲介手数料支払

「仲介」での売却は、仲介会社に売却したいマンション(不動産)の売却を依頼します。媒介契約を締結して、正式に買主を探す販売活動をしてもらいます。

「仲介」の場合、購入検討者を探す販売活動期間が必要です。仲介会社は、広告などを入れて購入検討者を探します。通常成約までの期間は3ヶ月〜6ヶ月、物件(価格、駅距離、築年数)によっては1年超かかることもあります。

②買取:買取で売却の流れ

部屋の鍵、売買代金、仲介手数料の流れ(動き)

・売主/203号室売却鍵引渡➡️買主(不動産会社)/203購入鍵受領

・売主/203売買代金受領⬅️買主(不動産会社)/203売買代金支払

・売主➡️仲介会社不要(仲介手数料不要)⬅️買主(不動産会社)

買取で売却する時、売主がすること

  1. 不動産会社に売却のご相談・査定依頼
  2. 不動産会社の訪問査定を受ける
  3. 買取金額の確認、検討
  4. 買取金額やスケジュール(契約日、引越し日等)の打ち合わせ
  5. 不動産売買契約締結
  6. 売買代金受領・鍵(部屋)の引渡し・登記書類提出

「買取」での売却は、売主と買主(不動産会社)が直接の取引になり仲介会社は不要です。「仲介」のように一般の個人の買主を探す必要がないので、販売活動期間が不要なのが「仲介」との大きな違いです。

「買取」の場合は、買主が不動産会社となるため、「仲介」のように真っ新な状態から購入検討者を探す必要がなく、売買契約から現金化までの期間が「仲介」に比べて圧倒的に短くなります。

「仲介」の場合は、購入検討者が見つかるまで『いついくらで売れるか』が確定できませんが、「買取」であれば売却のご相談後早期に金額やスケジュールを確定できます。弊社の買取は、契約から最短5日間で現金化が可能です。

買取なら相談①②③を解決

買取であれば、下記のような理由で前項の相談①②③を解決できます。

相談①:部屋に家財荷物が多い、片付いていない、片付ける時間が無い。

購入検討者を探すなどの販売活動が不要なので、部屋に荷物が多くても、片付いてなくても、掃除していなくても、全く問題ありません。

相談②:生活リズムを変えたくない。

これも上記同様に販売活動が不要なので、一般の個人のお客様が部屋を見に来るなどはありません。弊社の営業担当が訪問査定に一度伺うだけで、売却が可能です。

相談③:部屋が汚い、故障などもある。

買取をした部屋は、弊社でリフォームをした後に販売をします。従って、お部屋に汚れや故障不具合があっても全く問題ありません。

関連記事:マンション売却についてよくある勘違い

但し、仲介と比べて買取が全てに於いて優れているわけではありません。 次項では、買取と仲介のメリットデメリットについてご説明します。

      

買取と仲介のメリットデメリット

買取のメリット・デメリット

【買取のメリット】

  • 立ち合いは一度だけ、購入検討者の見学など販売活動によるストレスなどがありません。
  • 汚れ、故障、不具合のリフォームなど必要がありません。
  • 部屋の掃除、荷物の片付けや処分など必要ありません。
  • 販売活動が不要で早期に売却ができます。
  • 買主が弊社になるので、売主様の希望に沿った契約日時や決済日時で進めることが可能です。
  • いついくらで売れるかがすぐに決まるので、スケジュールがたてやすい。

【買取のデメリット】

  • 仲介に比べて、売却価格が低くなることがあります。

仲介のメリット・デメリット

【仲介のメリット】

  • 不動産市場の相場価格で売却できる可能性があります。

【仲介のデメリット】

  • 購入検討者の見学など販売活動が必要で、部屋での立ち合いなどの手間がかかります。
  • 販売活動(購入検討者に見せるため)のために、汚れや故障のリフォームや掃除や片付け処分が必要な場合があります。
  • 販売活動で購入検討者を探すので、売却までに時間がかかることがあります。
  • 購入検討者がいつ、いくら希望で現れるか分からないので、売却時期や金額の見通しがたてにくい。

買取は仲介手数料が不要

仲介では仲介会社に支払う仲介手数料が必要ですが、買取では売主買主直接の取り引きなので仲介手数料は不要です。

一般的には買取の方が金額が低くなると言われていますが、仲介では仲介手数料が必要なので、仲介手数料を差し引いた手取額と買取金額を比較するのが正しい比較です。

仲介会社に手数料を支払って買い取りをする不動産会社を探してもらうのが一番もったいないので、買取をご希望の場合は買取をする不動産会社に直接相談されることをおすすめします。

関連記事:直接買取と仲介のメリットデメリット

関連記事:直接買取にメリットはあるの?

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マンションを売却しないで住み替え

売却しない理由

これは老人ホーム紹介会社の常務にお聞きした話ですが、老人ホームに入所した後、その老人ホーム内の人間関係に疲れたり、老人ホームが理想としていたサービス内容と違っていたり、というような理由で老人ホームを選びなおしたり、自宅に戻ったりという方がいらっしゃるそうです。

そのために、自宅を売却しないで空き家状態で所有し続ける方も結構いるとのお話でした。

入所一時金などを手持ちの自己資金でまかなえる場合は、売却しないで住み替えをする方もいっらしゃるようです。

売却しないで住み替える場合のリスク、注意点

老人ホーム入所後、一定期間経ってから売却する場合のリスク、注意点です。

【管理費や修繕積立金】

管理費や修繕積立金などの維持管理費の支払いは続くので、どの口座からいくら引き落としになっているかの確認が必要です。駐車場代や駐輪場代は、契約を解除すれば支払わずに済むものもあるので、こちらも確認が必要です。

【認知症】

ご所有者であるお母様(お父様)が、認知症になり判断能力が衰えると売買契約などの法律行為を行えなくなります。この場合、後見人(法定後見人)を家庭裁判所に選任をしてもらい、選任された後見人が本人に代わって契約を行います。後見人の選任などに時間がかかりますので注意が必要です。

【居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例】

マイホーム(居住用財産)を売ったとき、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3000万円まで控除できる特例があります。

特例を受けるための適用要件がありますが、適用を受けられる方は特例を利用した方が断然税金が安くなります。

居住用財産として認められるのは、居住しなくなって3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが必要です。3年目の年末を経過してから、マイホームを売却することになると、3000万円控除などの居住用の特例を利用することはできなくなります。

入所後に、「やはり売却しよう」となったら、住まなくなった日から何年経過しているかをすぐに確認しましょう!

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