マンション売却に必要な手続き、注意点

カテゴリ:マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日:2019.08.21

マンションを売却する時に必要なケース別「手続き」「注意点」について解説いたします。

 

マンションを相続して売却

1.売却するには相続登記が必要

相続したマンションを売却する場合、亡くなった方(被相続人)の名義になっているマンションを相続した相続人の名義に変更する相続登記の手続きが必要になります。

2.遺産分割協議

相続登記を進めるには、相続人らによる遺産分割協議と遺産分割協議書の作成が必要になります。遺産分割協議書の作成や相続登記に必要な書類の取得、相続登記の申請などは自分で行うことも出来ないことはありません。但し専門的な手続きではありますので、弊社が日頃取引がある下記提携司法書士にご依頼いただくことをお勧めしております。ご相談は無料です。☎0120-900-881にお気軽にお問い合わせください。

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親のマンションを代理で売却

1.親の判断能力に問題はないけど

判断能力には問題はないが、遠方に住んでいたり、契約の手続きに不安があったり、体力的に長時間の外出がままならないなどの理由でマンションの売買契約を親族に委任するケースが増えています。

2.代理人になるには

代理人が売買手続きを行う場合には、下記書類などと代理権の委任状の作成が必要となります。

委任状(売買契約、所有権移転登記、売買代金受領の権限)には、委任者の実印での捺印が必要になります。

【契約時】

  • 委任者(所有者本人):印鑑証明書(発行3か月以内)、本人確認書類(コピー可)、(印鑑)、(住民票)
  • 代理人:印鑑、本人確認書類(原本)

【決済(登記)時】

  • 委任者の実印で捺印した登記委任状(①事前に司法書士と面談や郵送等にて捺印②代理人が決済時に委任者の実印持参)
  • 委任者(所有者本人)の印鑑証明書
  • 委任者の本人確認書類(コピー可)
  • 代理人の本人確認書類(原本)

 

認知症の親のマンションを売却

1.親の判断能力に問題がある場合

認知症などの理由で判断能力の不十分な方は不動産や預貯金などの財産を管理したり、処分をしなければならない時も自分でこれらのことをするのが難しい場合があります。ご両親や親戚がこのような状況になった時点でのマンションの売却には「成年後見人」の選任が必要となります。

2.成年後見人制度

成年後見制度は、判断能力が不十分になった方を支援する制度です。
近年は本人の親族が後見人になるよりも、司法書士などの専門職が後見人に就任するケースも増えています。

ご両親や親戚が認知症になってマンションの売却が滞っている方は、まずは弊社相談員にご相談ください。お問い合わせ先☎0120-900-881

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住宅ローンの残債があるマンションの売却

1.残債金額の確認が必要

住宅ローンの残債がある場合、残債金額を確認しておく必要があります。売却を完了させるには残債を一括で返済して、抵当権の抹消書類を金融機関から取得する必要があるからです。この抹消書類の取得が見込めれば、売却の相談や査定依頼をする段階で住宅ローンが残っていても問題はありません。

2.任意売却のケース

売却した金額から売却に係る諸経費を差し引いた手取り額。この手取り額から残債を返済することになります。この手取り額を残債が上回り、上回った残債を手元資金で返済が出来ない場合、債権者(金融機関)は抵当権抹消手続き必要な書類を出してはくれません。この状況で抹消書類を出してもらうには、金融機関と交渉をして合意を得る必要があります。

3.残債金額の確認方法

手取り金額から、或は手元資金から充当して残債を完済できれば、問題なく抵当権の抹消書類を金融機関から取得することが出来ます。(完済に不足する金額を次のローンに上乗せして借入れする方法もあります)

残債がいくらかなのかは、手元にある償還(予定)表確認できます。手元に償還表が見当たらなければ、金融機関に住宅ローンの残高証明書を発行してもらうという方法もあります。

売却が決まり一括返済するスケジュールが決まったら金融機関に連絡をして、金利の日割り計算などをしてもらい最終的な返済金額が確定します。売却に係る資金計画をたてるために、住宅ローンの残債がいくらなのかは確認をしておきましょう!

 

自宅マンションを売却して住み替え

1.マンション、戸建てへの買い替え

売却が先か、購入が先か、非常に難しい選択です。売却代金を新たな住宅の購入資金に充当するのであれば、売却のスケジュールと購入のスケジュールを合わせる必要があります。

通常の仲介での売却の場合、自宅の購入希望者がいつ現れるかはコントロールが出来ません。

購入する物件も、いつ条件にあった住宅が見つかるかコントロールすることが出来ません。

2.停止条件付の売買契約

新築マンションへの買い替えであれば、自宅の売却を新築購入の条件として契約(停止条件付契約)が可能なケースもあります。

中古住宅への買い替えや新築戸建への買い替えは、自宅マンションの売却を条件とする停止条件付の契約が難しい場合が多いので注意が必要です(売却が間に合わず、買い替え先の支払いが遅れ違約となり違約金が発生などに注意)

3.停止条件は付けられないことが多い

売買契約に停止条件をつけるということは、売主にとって契約が解除となるリスクを抱えることになります。買主の自宅マンションの売買成立を条件とした場合、期間中に自宅マンションの売買契約が成立しなければペナルティー無しで買主は契約を解除することができます。契約解除のリスクを避けるため、契約条件に停止条件などを認めないのが一般的です。

このように購入の売買契約に停止条件を付けられない場合、下記のような「買取保証付き仲介」を利用されると安心です。

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4.有料老人ホームへの住み替え、賃貸住宅への住み替え

老人ホームへの住み替え、賃貸住宅への住み替えは、いずれも〇月〇日までにホーム入所一時金、賃貸の敷金礼金前家賃など支払い期限が設定されます。

資金的に余裕があり手持ちの預貯金から支払いに充当できる方は別ですが、売却代金を住み替え資金に充当する方は、売却して現金化するスケジュールを住み替え先の支払い期限に合わせる必要が出てきます。

このように期限を決めて売却現金化が必要な方にオススメなのが直接買取です。不用な家具や荷物の撤去不要、早期に売却現金化スケジュールがたてられる直接買取の詳細は下記をご確認ください。

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ケースによって売却前にしておかなければならない手続きや注意点は様々です。マンションの売却であれば、中古マンションの売買に特化して実績とノウハウを積み上げてきた東京テアトルにご相談ください。

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