マンション売却時の仲介手数料
カテゴリ：マンション売却のお金
投稿日：2019.07.16
マンション売却時の経費として一番大きい金額になる仲介手数料について詳しくご説明します。
仲介手数料は、不動産会社に売却活動を依頼する媒介契約にもとづいて、売買契約が成立した時に不動産会社に支払う報酬です。
マンション売却時に必要なその他の経費については詳細を下記でご説明をしています。
媒介契約
１．媒介契約締結とは
中古マンションの売却を不動産会社（仲介会社）に依頼すると媒介契約を締結することになります。媒介契約とは、売却を依頼して営業活動をしてもらう不動産業者との間で取り決める約束、条件をなどについての契約になります。
２．媒介契約の種類
媒介契約には次の３つの形式があります。
「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」
一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼可能、専任媒介契約は1社のみ依頼可能、専属専任売却契約は1社のみ且つ自己発見が不可になります。詳しくは下記関連記事をご参照ください。
専任と一般のメリット・デメリットなどはたくさんの他サイト、ホームページに記載があるので、そちらをご参照ください。
多くの記事は、一括査定に誘導したい皆さまが、少し大げさに、少しセンセーショナルに「不動産売却するなら専任が良い！」「不動産売買するなら絶対一般媒介！」「売却価格をアップするなら◯◯媒介！」と煽っていらっしゃいます。
記事を書く皆さまの思惑、立ち位置などによって良い悪いのベクトルは変わるのでご注意くだい、とだけお伝えしたいと思います。
関連記事：マンションの売却を依頼する時の媒介契約の概要と種類
仲介手数料
１．仲介手数料は成功報酬
マンション売却時の仲介手数料は、媒介契約に基づいて営業活動をおこなった結果、買主が見つかって売買契約が成立した時に不動産会社から売主様に請求されるものです。（成功報酬なので、契約が成立しないと発生しません）
２．仲介手数料の上限額の計算方法
仲介手数料は、「売買代金×３％＋６万円＋消費税」が上限と定められています（代金が４００万円を超える場合）。上限ということは、合意すれば、売買代金の２％でも１．５％でもそれ以下でも良いのですが、リテール仲介の領域では、上限の仲介手数料を請求されることが多いと思います。（媒介契約書に上限が記載されていて、深く考えずにサインをしている方がほとんどだと思います）
３．売買代金が３０００万円の仲介手数料額
３０００万円×３％＋６万円＝９６万円＋消費税（9.6万円）＝105.6万円（消費税１０％）
４．売買代金500万円～2.5億円の上限仲介手数料額
- ５００万円の場合（郊外エレ無し団地）：23.1万円
- １６８０万円の場合（築古マンション）：62.04万円
- ９０００万円の場合（湾岸タワーマンション）：303.6万円
- ２．５億円の場合（都心区タワーマンション）：831.6万円
同じ１件の売買契約なのに、売買代金の大小によって仲介手数料は大きく違ってきます。
物件の調査をして売買契約に必要な売買契約書や重要事項説明書などの書類作成は、売買価格が高い物件、低い物件でもかかる時間や手間は変わりありません。
不動会社の社員も人の子、売上予算を考えると売買価格の高額な物件の方がモチベーションは上がります。
仲介会社の営業活動と仲介手数料
１．仲介会社の宣伝活動
不動産会社（仲介会社）は、購入希望者を探す営業活動として下記のような宣伝活動を行ってくれます。宣伝活動には広告費や人件費がかかります。このコストは、売買契約が成立した時に受領できる仲介手数料から充当することになります。
- SUUMO、HOME’Sなどにポータルサイトに掲載
- 新聞折込チラシに掲載
- ポスティングチラシに掲載
- オープンルーム開催
２．仲介会社の優先順位、モチベーション
営利活動なので当然ですが、受領できる仲介手数料の額が少なければ宣伝活動にかけられるコストも少額になります。逆に売買価格が高い方が仲介手数料はたくさん受領できるので宣伝（広告費）も売却活動（人件費）も積極的におこなってくれます。
そして仲介手数料は成功報酬なので、成約の見込みの高い物件（駅近、築浅物件、人気エリアの物件、割高でない適正価格の物件）が優先されて営業活動が行われます。逆に成約見込みの低い物件は後回しとなる場合もあります。
出来る限りスムーズな売却を目指すのであれば、仲介会社営業マンの協力は不可欠です。
仲介会社の営業にとって優先順位が高い物件なのか、モチベーションの上がる物件なのかを冷静に判断して、営業担当者にメリットを出しながら上手く動いてもらうことも必要です。
少し前に世間で「物件の囲い込み」と騒がれましたが、A社が売却のお客様から受任している専任物件をA社だけで囲い込み、買主もA社のお客様から見つけて購入の媒介契約も獲得しようとすることです。
A社は、売主から手数料３％、買主からも手数料３％と、1回の取引で売主買主両方から両手に仲介手数料を受領することが出来ます。
買主を他の仲介業者に紹介されると上記の両手仲介が出来なくなるので、囲い込み（他社のお客様に紹介させない営業）をします。
具体的に囲い込みは、他の仲介業者から「A社の専任物件に購入希望のお客様を紹介したい」と問い合わせを受けても、「既にお客様がいます」「申し込みが入っています」などと対応して紹介をさせないという営業行為です。
囲い込みは、売れる機会のロスになり、不動産（土地、一戸建て、マンション）が高く売れる可能性を低めること=売主の不利益になります。
一概にすべて囲い込みとは言えませんが、取引1件当りの平均手数料料率を見ると両手仲介が多いのか少ないのかの傾向は分かります。
以前であれば平均4％台、一部大手は5％台という時代もありました。囲い込みでなく購入希望者=買主を集客するコストをたくさんかけていて、営業マンのクロージング能力も高いから、結果高い平均料率を実現しているとも言えます。
売りの媒介契約を押さえると買主を探せれば両手仲介になり、営業効率が非常に良くなります。売りの査定依頼があると、何としても媒介を獲得するために、相場を無視した高い不動産査定を行う業者もいると聞きます。
相場を無視した高値では、せっかく売れる時期、タイミングなのに無駄に機会をロスすることになります。ご注意ください。
仲介手数料を無しで売却する方法
最後にひとつ、仲介手数料無料の売却方法をご案内いたします。
不動産会社（仲介会社）に媒介（仲介）してもらうので仲介手数料が発生します。
メリット・デメリットがありますが、不動産会社に直接売却（直接買取）すれば仲介手数料はかかりません。
弊社の直接買取は、仲介手数料がかからないだけでなく、手間なく早く売却をしたいとお考えの売主様におすすめの売却方法です。ご興味のある方はお気軽にお問い合わせください。
