マンション売却時の抵当権抹消登記。申請のタイミングや手続き

カテゴリ:マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日:2020.06.09

この記事では、抵当権の意味や抵当権抹消登記の申請のタイミングや手続きについて紹介していきます。ぜひマンション売却のときのご参考にしてみてください。

抵当権とは?

マンションを個人で購入する場合、多くの方が住宅ローンを組んで、銀行等の金融機関からお金を借りて購入すると思います。お金を貸し出す金融機関としては勿論、そのまま返してもらえないようでは困ります。
そこで、もし返さなかったら建物や土地を取り上げますよ、という形で、不動産を担保として確保するために設定するのが抵当権です。

抵当権抹消登記が必要な理由

売主は抵当権を抹消してから、マンションを引き渡すことになります。売買契約書の契約条項として「売主は、買主に対し、本物件について、所有権等の移転の時期までにその責任と負担において(中略)、抵当権等の担保権、賃借権等の用益権その他名目形式の如何を問わず、買主の完全な所有権等の行使を阻害する一切の負担を除去抹消する」と定めているのが通例です。
なぜなら、買主が「完全に自分の物になった」と信じていたマンションが、実のところまだ金融機関が抵当権者のままで、仮に売主が住宅ローンを返せなくなった場合に金融機関が抵当権を行使して差し押さえられた、なんてことになったら困るからです。
抵当権を抹消したということを公に明らかにするのが、抵当権抹消登記です。

(出典:不動産売買契約書(一般社団法人不動産流通経営協会標準書式 一般仲介用・区分所有建物 (敷地権)))

抵当権抹消登記の申請を行うタイミング

抵当権抹消登記の申請を行うタイミングとして最も典型的なのが住宅ローンを完済したときです。
金融機関から書類と案内が届くので、それに従って法務局で登記申請をすれば抵当権が抹消されます。また、住宅ローンの借り換えをするときにも抵当権を抹消するのが一般的です。
そして、住み替えや引越しなどの理由でマンションを売却するときも同様に抵当権抹消登記の申請をすることになります。

抵当権抹消登記の申請手続き

マンションを売却するとき、抵当権抹消登記の申請手続きはどうしたら良いのでしょうか。

必要なものは以下の通りです。

・抵当権抹消登記申請書
・実印及び実印の印鑑証明書(発行日が登記日から3か月以内のもの)
・登記原因証明情報(抵当権解除証書・放棄証書)→金融機関から交付される書類
・委任状→金融機関から交付される書類
・登記識別情報通知書または登記済権利証
・登録免許税(不動産の個数×1,000円)

やり方には自分で行う方法と司法書士に依頼する方法があるので、その内容を確認しておきましょう。

手続きを自分で行う場合

抵当権抹消登記の申請手続きを自分で行う場合には必要な書類を整えて、法務局へ申請することが必要です。
抵当権抹消登記申請書を作成して窓口または郵送で申請をすることになります。抵当権抹消登記申請書のフォーマットはインターネットからダウンロードすることも法務局の窓口で手に入れることもできます。
売却が決まって住宅ローンを一括返済するスケジュールが決まったら金融機関に連絡をしましょう。金利の日割り計算などをしてもらい最終的な返済金額が確定します。また抵当権抹消登記の申請手続きに必要な書類が金融機関から送られてきます。
(抵当権解除証書や抵当権放棄証書などの名目で)金融機関が発行する登記原因証明情報と、金融機関からの委任状です。
加えて、登記識別情報通知書または登記済権利証も必要です。
提出する必要があるのはこれらの書類だけですが、抵当権抹消登記申請書に記入するためにはマンションや土地についての情報が必要になります。
登記事項証明書を法務局で取得して家屋番号や地番などがわかるようにしておくと記入に困ることがありません。
そして、登録免許税が費用としてかかるので用意しておくことが必要です。
抵当権抹消登記の申請に必要な登録免許税は不動産1個について1,000円なので、土地1筆と建物1棟のマンションの場合には合計2,000円となります。収入印紙を購入して登記申請書に貼付することで手続きを進めてもらうことができます。

(出典:法務局|「不動産登記の申請書様式について」)

手続きを司法書士に依頼する場合

抵当権抹消登記の申請手続きは専門家である司法書士に依頼して代行してもらうことも可能です。
自分で行うと登記申請書に間違いがないように記入していく必要があり、内容がわからないときには登記事項証明書なども取り寄せなければならなくて大変になりがちです。
また、手続きが面倒で先延ばしにしているうちに書類をなくしてしまったということもあるでしょう。そのような際でも責任を持って対応してくれるというのが司法書士に依頼する大きな魅力のひとつです。
手続きとしては簡単で、司法書士事務所に相談に行って抵当権抹消登記の申請手続きをして欲しいと伝えましょう。すると必要書類を用意するように言われるので、持っている書類を渡せば良いというだけです。
不足している書類の手配は全て司法書士が行ってくれます。このような仕事を依頼するのには司法書士報酬と呼ばれる代金を支払わなければなりませんが、マンションの売却に必要なのは抵当権抹消登記だけではなく、所有権移転登記についても売主と買主双方が協力しつつ同時に申請手続きを行わなくてはならないことから、労力と天秤にかけると、売却にかかる一連の登記申請手続きを代行してもらう売主は非常に多いのです。

司法書士報酬の相場は、抵当権抹消の場合(土地1筆及び建物1棟の抵当権抹消登記手続の代理業務を受任し、登記原因証明情報(解除証書等)の作成及び登記申請の代理をした場合)、全体平均で約14,000円から19,000円程度で、申し込むときに登録免許税と合わせて司法書士に渡すことになります。
手続きが終わると司法書士から登記が完了したことを伝える書類が送られてくるのが一般的です。

抵当権抹消に関するよくある疑問

ローン残債が残っていても売却できる?

マンションを売却するときにまだ住宅ローンが残っているとどうなるのかと悩む人もいます。
基本的には残債があると抵当権が残っているままなのでマンションを引渡しすることはできませんから、残債を一括返済して、抵当権の抹消書類を金融機関から取得する必要があります。この抹消書類の取得が見込めれば抵当権の抹消登記が可能なので、売却の相談や査定依頼をする段階、販売活動をしている段階で残債があり抵当権が設定されている状態でもまったく問題はありません。

また、売却価格から売却にかかる諸経費を引いた手取り金額で残債を完済できれば、金融機関から抵当権の抹消書類を取得できます。手取り金額が残債を下回ってしまっても、不足額を自己資金で賄うことができれば問題ありませんし、次のローンに上乗せして借入れすることで完済する方法もあります。

残債がいくらかなのかは、手元にある償還(予定)表で確認できます。手元に償還表が見当たらなければ、金融機関に住宅ローンの残高証明書を発行してもらうという方法もあります。

関連記事:ローンの返済中でもマンション売却できる?残債がある場合の流れ

抵当権抹消書類を紛失した場合、再発行はできる?

金融機関から抵当権抹消書類としてまとめて送付されてきた書類は、再発行できるのかというと、できる書類とできない書類があります。
抵当権解除証書や委任状については再発行の申請書を提出することで用意してもらえるのが通例です。
しかし、登記識別情報通知書(登記済権利証)については再発行してもらうことはできません。この場合にも手続きを進められないわけではなく、事前通知制度等を利用して抵当権抹消登記の申請手続きを行うことになります。

まとめ

住宅ローンを利用してマンションを購入した場合、完済するまでは抵当権が設定されていますので、マンション売却の際は抵当権を抹消して買主に引渡します。売却が決まって住宅ローンを一括返済するスケジュールが決まったら金融機関に連絡をしましょう。金融機関から書類が届くので、それらを含む必要書類を揃えて自分で抵当権抹消登記の申請手続きを行うこともできますが、マンション売却の際は所有権移転登記の申請手続き等も行う必要があり、司法書士にまとめて依頼して代行してもらうことをお勧めします。