マンション売却の登記費用は？内訳や必要書類、注意点を解説

カテゴリ：マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日：2020.06.09

非常に大きなお金と権利が動くマンション売却。

しかし普段の生活の中ではあまり触れることのない用語も多く、やることや必要なものなど、分からないことだらけという方も多いのではないでしょうか。

ここでは、マンション売却において必須となる登記の役割、必要となる書類や費用、支払いのタイミングなど、手続きについて解説していきたいと思います。

登記費用とか必要書類、支払いや用意をするのは誰？登記の種類別一覧

マンション売買の登記申請に必要な費用や書類を、登記の種類別に「誰が支払いや用意をするのか」分類して、以下の一覧にまとめました。詳細は「マンション売買の登記費用や必要書類」で後述致します。

※印鑑証明書は発行3か月以内のものである必要があります。

不動産売買に関係する登記とは？

登記とは、実体法上の重要な権利変動を公示するための制度です。法務局が事務を取り扱っています。

登記には、商業登記、法人登記、成年後見登記、債権譲渡登記などさまざまな種類があります。不動産の売買に関係するのが不動産登記です。

不動産登記とは、安全かつ円滑な不動産取引を図るため、不動産の物理的現状及び私法上の権利関係を公示するための制度です。不動産登記により、法的にその不動産の権利を主張することができます。

登記とは→実体法上の重要な権利変動を公示するための制度
不動産登記とは→不動産の物理的現状及び私法上の権利関係を公示するための制度

不動産登記のうち、マンションの売買で行う登記のひとつが所有権移転登記です。

所有権移転登記とは？

不動産の所有者に変更があった場合、新しい所有者の情報を登録する必要があります。

これが所有権移転登記です。

所有権移転登記は所有権が移るすべてのケースに関わる手続きですので、相続・贈与・離婚に伴う財産分与などの権利変動が生じた場合は勿論のこと、マンション売買においても、当然必要となるものです。

不動産の所有者が変更→所有権移転登記

抵当権設定登記とは？

住宅ローン等でお金を貸し出す場合、金融機関としてはもちろん、そのまま返してもらえないようでは困ります。

そこで、もし返さなかったら土地や建物を取り上げますよ、という形で、金融機関が不動産を担保として確保するために設定するのが抵当権です。

抵当権を設定するために行うのが、抵当権設定登記です。

抵当権抹消登記とは？

マンションの売却にあたっては、「売主は、買主に対して所有権等の移転時期までにその責任と負担において、買主の完全な所有権等の行使を阻害する一切の負担を除去抹消しなければなりません」と売買契約書が定める通り、売主は住宅ローン等を完済したうえ、この抵当権を抹消してから、買主にマンションを引き渡します。

抵当権を抹消するために行うのが、抵当権抹消登記です。

住宅ローンを完済して抵当権を抹消→抵当権抹消登記

登記費用の内訳

まず、マンション売却における登記費用は、主に登録免許税と司法書士報酬の2つに分けられます（司法書士報酬の相場については次項で説明します）。

登録免許税は所有権移転、抵当権抹消、住所・氏名変更それぞれの登記申請の際にかかります。

抵当権抹消、住所・氏名変更の場合は「不動産の個数×1,000円」です。

所有権移転の場合は、土地の登録免許税と建物の登録免許税とに分けて計算します。ともに「固定資産税評価額×税率」で算出され、この税率は、マンション売買のケースでは土地、建物ともに2％となっています。また条件によっては軽減税率を受けられる場合もあります。下記「登録免許税の税額表」をご参照下さい。

抵当権設定の場合は「債権金額の総額×税率」で算出され、この税率は0.4％となっています。また条件によっては軽減税率を受けられる場合もあります。

（出典：国税庁｜登録免許税の税額表）

（出典：総務省｜e-Govポータル法令検索　登録免許税法　別表第一）

・所有権移転登記費用の内訳

土地の登録免許税（固定資産税評価額×税率（マンション売買で低減税率の適用がない場合2％））
建物の登録免許税（固定資産税評価額×税率（マンション売買で低減税率の適用がない場合2％））
事前調査費用（移転前登記事項証明書の取得費用600円＋報酬）
移転登記完了後登記事項証明書取得費用（取得費600円＋報酬）

司法書士報酬（一般的なマンションの所有権移転登記50,000〜200,000円）

・抵当権抹消登記費用の内訳

登録免許税（不動産の数（1筆）×1,000円）
事前調査費用（抹消前登記事項証明書の取得費用600円＋報酬）
抹消登記完了後登記事項証明書取得費用（取得費600円＋報酬）

司法書士報酬（一般的なマンションの抹消登記20,000〜50,000円）

・抵当権設定登記費用の内訳

登録免許税（抵当権設定額（債権金額の総額）×税率（マンション売買で低減税率の適用がない場合0.4％））
事前調査費用（設定前登記事項証明書の取得費用600円＋報酬）
設定登記完了後登記事項証明書取得費用（取得費600円＋報酬）

司法書士報酬（一般的なマンションの設定登記40,000〜120,000円）

・住所及び氏名変更登記費用の内訳

登録免許税（不動産の数（1筆）×1,000円）
登記記録事前調査費用（登記事項証明書の取得費用600円＋報酬）
住民票、戸籍の附票、戸籍等の取得費用
登記完了後登記事項証明書取得費用（取得費600円＋報酬）

司法書士報酬（変更登記20,000〜50,000円）

下記の関連記事では、マンション売却にかかる費用のうち登記費用の詳細も記されておりますので、ぜひご確認下さい。

関連記事：マンション売却にかかる費用まとめ。相場、手数料や税金など

登記における司法書士報酬の相場

抵当権抹消の場合（土地1筆及び建物1棟の抵当権の抹消登記申請手続の代理業務を受任し、登記原因証明情報（解除証書等）の作成及び登記申請の代理をした場合）、全体平均で約20,000円から50,000円程度が相場です。

所有権移転の場合（売買を原因とする土地1筆及び建物1棟の所有権移転登記申請手続の代理業務を受任し、登記原因証明情報（売買契約書等）の作成及び登記申請の代理をした場合）、平均で60,000円から100,000円程度の相場となっています。

抵当権設定の場合（土地1筆及び建物1棟の抵当権の設定登記申請手続の代理業務を受任し、登記原因証明情報の作成及び登記申請の代理をした場合）、全体平均で約50,000円から80,000円程度が相場です。

具体例で知る！登記費用の概算見積もり

抵当権抹消登記申請費用の概算見積もり

下記見積書は、弊社がマンションを購入する時の所有権移転登記申請を多数おこなってくれている「H司法書士事務所」の抵当権抹消登記申請手続の金額です。

登録免許税は、税金（国税）なのでどこの司法書士に登記を依頼しても同じ金額となります。

司法書士に支払う「報酬額」は一律ではありません。上記見積もりにある「報酬額」は抵当権抹消登記1件で20,000円となっていますが、この金額は司法書士事務所により異なります。

登記費用の負担は売主？買主？

売主が負担する費用

抵当権抹消登記費用については売主が負担することが、売買契約書に規定されています。

また、売主の登記簿上の住所と現住所が異なる場合は住所変更登記費用、売主が結婚・離婚・養子縁組等で姓が変わった場合などは氏名変更登記費用が発生し、どちらも売主が負担します。住所変更及び氏名変更という状況が生じ、変更登記が必要になるのは、売主側の事情により必要となった手続きだからです。

買主が負担する費用

売買における所有権移転登記費用は、買主が負担することが、売買契約書に定められています。

また、買主が新たに住宅ローンを利用することも考えられますが、この際行われる抵当権設定登記の費用は買主の負担となります。

抵当権抹消登記費用、売主の住所及び氏名の変更登記費用→売主が負担
所有権移転登記費用、抵当権設定登記費用→買主が負担

登記費用の支払いタイミング

登録免許税は、司法書士が法務局へ登記申請の際に納付することになるため、いったん司法書士に預けることになります。

実際には、物件の引渡しの前に司法書士手数料とともに指定の口座に振り込むか、売買決済の場で司法書士手数料及び登録免許税相当額を司法書士に渡す形になるでしょう。

マンション売買の登記費用や必要書類

冒頭の一覧で、売主、司法書士、買主がそれぞれマンション売買の登記のために用意する登記費用や必要書類についてご紹介しましたが、その詳細を登記の種類ごとに説明いたします。

売主が用意するもの

所有権移転登記で必要なもの

登記識別情報通知書（登記済権利証）

権利書は俗称で、かつては登記済権利証と呼ばれていました。不動産の名義が変更されたとき、新たな名義人に対し法務局から通知される、不動産の権利を公証する書類のことです。

紛失しても再発行されず、事前通知制度、または司法書士並びに公証人による本人確認情報作成等の代わりの手段で所有権移転の申請手続きを行なわなくてはならなくなります。登記識別情報及び登記済権利証紛失による本人確認情報作成の手続きには、売主の負担となる費用が約10万円程度（司法書士事務所の報酬規程により異なる）かかってしまいます。失くさないよう大切に保管してください。

固定資産評価証明書

売買するマンションの土地及び建物の価値を証明する書類です。司法書士に取得してもらうことができる場合もありますので相談してみて下さい。

売主の実印及び印鑑証明書

取引に使用する印鑑が実印であることを証明する印鑑証明書は、発行日が登記申請日から3か月以内のものが必要となります。

売主の身分証明書

売主（登記義務者）の本人確認に必要な書類となります。最も用いられているのは顔写真が載っている運転免許証です。ただし運転免許証が無い場合でもパスポートやマイナンバーカード、健康保険証で問題ありません。なお顔写真のあるものは一点、保険証等の顔写真のないものは二点以上必要です。また、注意点として、共有持分がある場合は共有者全員の身分証明書が必要になります。

売買契約書

「司法書士が用意してくれるもの」で後述しますが、所有権移転を含む不動産の登記申請には、登記を申請する理由を記載した「登記原因証明情報」という書類を作成・提出する必要があります。売主・買主の間で交わした売買契約書の写しを司法書士に渡せば、登記原因証明情報を作成してくれます。

抵当権抹消登記で必要なもの

登記原因証明情報

抵当権抹消登記申請に関しては、抵当権解除証書や抵当権放棄証書などの名目で、住宅ローンを完済した金融機関が発行する登記原因証明情報が送られてきます。

抵当権者の登記識別情報通知書又は抵当権設定登記済証

抵当権者の登記識別情報通知書又は抵当権設定登記済証は、抵当権設定時に抵当権者に交付される書類です。住宅ローンを完済した金融機関から、抵当権抹消登記の申請手続きに必要な書類として送られてきます。

委任状

抵当権抹消登記の申請手続きを司法書士に依頼する際に必要となる委任状です。住宅ローンを完済した金融機関から、抵当権抹消登記の申請手続きに必要な書類として委任状が送られてきます。

売主の実印及び印鑑証明書

取引に使用する印鑑が実印であることを証明する印鑑証明書は、発行日が登記申請日から3か月以内のものが必要となります。

住所・氏名変更登記で必要なもの

住所・氏名変更登記の費用

売主の戸籍謄本

売主の登記簿上の氏名と現在の氏名が一致しない場合に必要となります。結婚・離婚・養子縁組等で氏名の変更が生じる場合があるため、そうした場合には氏名変更登記の申請をする必要があります。

売主の住民票及び戸籍の附票

売主が登記簿上の所有者と同一人であるとして、所有権移転登記の申請権限を証明するためには、住所及び氏名が一致していなければなりません。売主の登記簿上の住所と現住所が異なる場合、住所の沿革を証明するため、変更登記の申請をする際の添付書類として、住民票が必要となります。2回以上の住所移転があった場合には、住所移転の経緯を証明する戸籍の附票も必要となります。

司法書士が用意してくれるもの

所有権移転登記で必要なもの

登記申請書

「所有権移転登記申請書」が必要となりますが、この書類は司法書士が用意してくれます。

登記原因証明情報

登記原因を証明する書面です。以前は売買契約書などをそのまま添付していましたが、登記申請の真実性を担保するために、2004年に法改正がなされました。登記申請の際に、登記原因となる事柄が何なのか登記官に分かるよう、この書類を登記申請書に添付します。この書類は司法書士が用意してくれます。

委任状

所有権移転登記申請の手続きを司法書士に依頼する際に必要となる委任状です。司法書士が作成してくれます。

抵当権抹消登記で必要なもの

登記申請書

「抵当権抹消登記申請書」が必要となりますが、この書類は司法書士が用意してくれます。

住宅ローンを完済した金融機関の会社法人等番号

以前は、借入先の金融機関の「代表者事項証明書」が抵当権抹消登記申請に必要でしたが、2015年11月に法令が改正され、「代表者事項証明書」の代わりに、会社法人等番号を抵当権抹消登記申請書に記載することで、申請手続きができるようになりました。

会社法人等番号は12桁の番号で、法人番号13桁の一番左の1桁を除いた番号です。自分で調べることも可能ですが、司法書士が登記申請書に記入してくれます。

（出典：国税庁｜「法人番号はどのように指定されますか（桁数）。」）

（出典：国税庁｜「法人番号公表サイト」）

（出典：法務省｜「不動産登記令等の改正に伴う添付情報の変更に関するQ&A　Q6　会社法人等番号を有する法人が不動産登記の申請をする場合には、会社法人等番号を提供しなければならないのですか。」）

住所・氏名変更登記用で必要なもの

登記申請書

「住所・氏名変更登記申請書」が必要となりますが、この書類は司法書士が作成してくれます。

委任状

住所・氏名変更登記申請の手続きを司法書士に依頼する際に必要となる委任状です。司法書士が作成してくれます。

抵当権設定登記で必要なもの

登記申請書

「抵当権設定登記申請書」が必要となりますが、この書類は司法書士が作成してくれます。

住宅ローン借入先金融機関の会社法人等番号

前述の「住宅ローンを完済した金融機関の会社法人番号」の内容と重複しますが、以前は抵当権設定登記申請に必要だった「代表者事項証明書」の代わりに、会社法人等番号を抵当権設定登記申請書に記載することで、申請手続きができるようになりました。

会社法人等番号は12桁の番号で、法人番号13桁の一番左の1桁を除いた番号です。自分で調べることも可能ですが、司法書士が登記申請書に記入してくれます。

（出典：国税庁｜「法人番号はどのように指定されますか（桁数）。」）

（出典：国税庁｜「法人番号公表サイト」）

（出典：法務省｜「不動産登記令等の改正に伴う添付情報の変更に関するQ&A　Q6　会社法人等番号を有する法人が不動産登記の申請をする場合には，会社法人等番号を提供しなければならないのですか。」）

委任状

抵当権設定登記申請の手続きを司法書士に依頼する際に必要となる委任状です。借入先金融機関（抵当権者）の委任状と買主（抵当権設定者）の委任状とで合計2通必要です。司法書士が作成してくれます。

買主が用意するもの

所有権移転登記で必要なもの

所有権移転登記費用

買主の住民票

新しくマンションを取得する買主（登記権利者）の住民票のみが必要となります。住所証明情報として必要です。住所地を管轄する市役所・区役所・役場の窓口で取得してもらいます。この住民票は、マイナンバーの記載がされていないものでなければなりません。

抵当権設定登記で必要なもの

抵当権設定登記費用

買主が新たに住宅ローンを利用する際に行われる抵当権設定登記の費用は買主の負担となります。

登記原因証明情報

抵当権設定登記申請に関しては、抵当権設定契約書などの名目で、住宅ローン借入先金融機関が発行する登記原因証明情報を使用します。金融機関によっては抵当権設定契約書と別に登記原因証明情報を交付する場合もあります。

買主の実印及び印鑑証明書

取引に使用する印鑑が実印であることを証明する印鑑証明書は、発行日が登記申請日から3か月以内のものが必要となります。

コスト削減のために登記の申請手続きを自分でやるのはあり？

結論から申し上げると、可能ではありますが、お勧めはできません。

不動産売買の場面では「所有権移転」「抵当権抹消」「住所・氏名変更」「抵当権設定」等のうち複数の登記申請手続きを一度に行うことになるケースが多く、煩雑な手続きとなるため、時間や手間のことを考えても、ここは必要経費と考えてプロに任せたほうが安心です。特に、融資による抵当権設定が必要になる場合には、債務者自身が自宅を担保提供するわけですから、融資をする側の抵当権者としては、債務者に登記を任せることはできないでしょう。

マンション売却の登記費用は？内訳や必要書類、注意点を解説のまとめ

不動産登記とは？

安全かつ円滑な不動産取引を図るため、不動産の物理的現状及び私法上の権利関係を公示するための制度です。

マンション売却の登記費用の内訳は？

マンション売却における登記費用は、主に登録免許税と司法書士報酬の2つに分けられます。

登録免許税の額は所有権移転の場合、土地の登録免許税と建物の登録免許税とに分けて計算します。ともに「固定資産税評価額×税率」で算出され、この税率は、マンション売買のケースでは土地、建物ともに2％となっており、条件によっては軽減税率を受けられる場合もあります。

抵当権抹消、住所・氏名変更の場合は「不動産の個数×1,000円」です。

抵当権設定の場合は「債権金額の総額×税率」で算出され、この税率は0.4％となっており、条件によっては軽減税率を受けられる場合もあります。

司法書士報酬の額の相場はどのくらい？

所有権移転の場合、平均で50,000～200,000円、抵当権抹消の場合や住所・氏名の変更の場合は平均で20,000～50,000円、抵当権設定の場合、平均で40,000～120,000円が相場です。

登記申請、自分でするのは？

マンション売買の際は所有権移転登記のほか、複数の申請を一度に行うケースが多く、煩雑な手続きとなるため、司法書士にまとめて代行を依頼するのがお勧めです。

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