マンション売却とリフォーム。費用や必要性、注意点を解説

カテゴリ:マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日:2021.04.27

マンション売却とリフォーム。費用や必要性、注意点を解説

マンション売却する際のリフォームの必要性について解説を致します。

古いマンションの売主様は、部屋が汚かったり、故障していると売り難いと考え、売却前リフォームすることを検討されるのだと想像します。

或いは買取再販業者(不動産会社)が大規模なリフォームを施工後、リフォーム済み物件として高く販売をしているのを目にされて、ご自身の部屋もリフォーム後に売却をした方が高く売れるのかもとお考えになられ、売却前のリフォームを検討されているのではと想像します。

買取再販業者として年間200件を超える中古マンションの仕入れ(購入)とリフォーム工事をおこなっている弊社が、古いマンションの売却を検討する売主様の下記のような疑問にお応えします。

  • 売却前にリフォームした方が売り易い?高く売れる?
  • 売却前にリフォームするメリット、デメリットは?
  • 不動産業者のリフォーム済みは高く売れている、何故?

マンションを売却する時リフォームは必要?

リフォームとは

ウィキペディアでは「居住の改築や改装のこと」、主なものとして雨漏りなどの修繕、外壁の取り替え、住宅設備の取り替え、補修などと説明されています。

或いは「老朽化した建物を新築の状態に戻すこと」と元に戻すのがリフォームと定義されることが多いようです。

最近よく使われているリノベーションとの対比としてリフォームを説明する場合は、「原状回復のための修繕・営繕、不具合箇所への部分的な対処」となります。ちなみにリノベーションは、「機能、価値の再生のための改修、新築の状態よりも向上させること」などとなっています。

売却前にリフォームするデメリット

言葉の定義からするとリフォームは、元に戻す、原状回復ということになります。

誰もがリフォーム会社に依頼さえすればリフォームをすることが出来ます。誰でも出来るリフォームで元に戻すだけなので、売却前おこなうメリットはあまり無いと考えます。

専門家でない個人の売主がリフォームしたマンションより、買主は自分が望むスペック、予算で購入後にリフォームしたいと考えるはずです。買主心理から考えても売却前のリフォームはデメリットの方が大きと思います。

売却前にリフォームするメリット

古いマンションの内装や設備が経年劣化して、汚かったり、故障不具合のあることは当然のことです。古いマンションの価格(相場)は、そのことを織り込んだ価格(相場)となっています。

立地環境、駅距離や部屋の個別条件(専有面積、方位、階数等)が同じであれば、築年数の古い物件(築古物件)は、築年数の浅い物件(築浅物件)に比べて販売価格が安くなっています。

想定範囲の汚さや故障不具合であれば、購入検討者は価格が安いことで内装設備のマイナスを了承納得して、購入後自分でリフォームをする前提で購入します。

但し、人間は「初頭効果」と呼ばれる最初に提示された情報が、後の印象形成や判断を下したりする時、特に影響を与えるといわれています。第一印象が最重要ということです。

想定を超える汚さや不具合などは、判断に重要な第一印象を極めて悪くします。その後の情報を受け容れ難くして、「なんとなくこの物件は気に入らない」という方向の判断になってしまうことがあります。

具体例を申し上げると、想定を超えるヘビースモーカーの売主が住む部屋は、LDや寝室などの壁天井クロスが想定を超える黄色(タバコのヤニ等)でした。

販売価格(売却価格)は適正であったのに通常より成約までの時間がかかってしまいました。悪い第一印象により売れるまでの時間がかかったのだと思います。

第一印象が極端に悪くならないようにするクロス張替え等のリフォームは、売却前リフォームのメリットだと思います。

想定を超えるようなマイナスを是正できる少額費用のリフォームであれば、メリットがあると考えます。

リフォーム済みマンションが売れる理由

お客様のニーズに合わせたリフォームが出来る

専門家である買取再販業者は、古くなったマンションを原状回復(リフォーム)だけでなく、機能、価値の再生のための改修(リノベーション)をおこなっています。

買取再販業者は、コストをかけたリノベーションで物件の付加価値を高め、高い販売価格を実現しています。リフォーム費用も大量発注、継続発注によるコストダウンがはかられています。

ほとんどの買取再販業者のリフォーム済み物件には、アフターサービス保証が付いています。このような安心サービスも買取再販業者のリフォーム済み物件が売れる要因だと考えます。

高く売れる理由はリフォームしたからだけではない

購入検討者に物件探しを依頼されている仲介会社「ABC不動産販売」の営業マンにとっては、仲介会社「XYZ住宅」が専任媒介契約を結んでる個人が売主の物件より、買取再販業者が売主のリフォーム済み物件を販売した方が自分の収入が多くなります。

一般の方には分かり難い片手仲介と両手仲介についてイラストを使ってご説明致します。

【片手仲介の仲介手数料】

リフォーム済みマンションが売れる理由、片手仲介の仲介手数料

「ABC不動産販売」の営業マンが受領する仲介手数料は、買主様から受領する仲介手数料(105.6万円)のみになります。

売買金額3000万円×3%+6万円+消費税=105.6万円

売主様の仲介手数料(105.6万円)は、専任媒介契約を結んでいる「XYZ住宅」が受領することになります。

「ABC不動産販売」の営業マンは所謂片手仲介(片手手数料)となります。

【両手仲介の仲介手数料】

リフォーム済みマンションが売れる理由、両手仲介の仲介手数料

「ABC不動産販売」の営業マンが受領する仲介手数料は、買取再販業者(売主)から受領する仲介手数料105.6万円、買主様から受領する仲介手数料105.6万円、合わせて211.2万円になります。

「ABC不動産販売」の営業マンは、片手仲介と比較して2倍の仲介手数料を受領できます。

「ABC不動産販売」の営業マンは所謂両手仲介(両手手数料)となります。

売却前のリフォームは効果がないことも

業者のリフォーム済み物件が高く売れる訳

前述の通り「ABC不動産販売」の営業マンは、買取再販業者が売主のリフォーム済み物件を売買契約した場合、片手仲介の仲介手数料と比べ仲介手数料が2倍受領できます。

当然に買主様側の仲介会社「ABC不動産販売」の営業マンは、買取再販業者が売主の物件を売ろうと努力をします。

この買取再販業者が買取再販業者が売主の物件を”優先”して売ろうとする力、モチベーションが、買取再販業者のリフォーム済み物件の高く売れる確率を高めています。

個人がリフォームしても片手仲介に変わりなし

繰り返しになりますが、両手取引が見込める買取再販業者が売主のリフォーム済み物件の販売が”優先”されます。売主側の媒介契約を持たない買主側の仲介会社にとっては、個人の物件は片手仲介になるので、前述した”優先”という力、モチベーションが働きません。

結果として優先されるのは買取再販業者が売主のリフォーム済み物件であり、個人が売却前に大規模リフォームをしても優先されません。これでは高く売れる確率は低く、かけた費用に見合う効果は期待できません。

売主側の媒介契約を持たない買主側の仲介会社

前述したように、買主側の仲介会社は、両手仲介(両手取引)を優先します。

リフォームをしているから高く売れるという側面もありますが、買取再販業者が売主の物件は両手仲介(両手取引)になるので優先して一生懸命売り込む、結果として高く売れるという側面もあります。

「リフォームをするから売れる」という単純ことではなく、仲介会社営業マンの出来るなら両手仲介にしたいという、目には見えない意思のようなもの絡んでいることはご理解いただけたでしょうか?

リフォーム費用はいくらかけるのが妥当?

故障や不具合がなければ

前述した通り、買主が決まる前に大きな費用をかけてリフォームしたとしても、費用に見合うようなメリットは得られない可能性があります。

設備の故障や不具合などがない限りは、リフォームを行うとしても30~50万円に抑えておくのが良いでしょう

また、システムキッチンや浴室周りの故障などについては、数百万円の金額がかかることも考えられます。

気になる所をすべてリフォームする前に、弊社を含めた不動産会社に相談をしてみましょう。

極端な汚さ、不具合のリフォームは効果あり

想定を超える程度のタバコやカビによるクロスの汚れは、前述した通り第一印象を悪化させ購入意欲を大幅に減退させることになります。

時間をかければ気にしない購入検討者も現れますが、あまり時間をかけず早く売りたい等のご希望があるようでしたら、クロスの張替えなど第一印象を上げるリフォームは有効だと考えます。

第一印象によるオミットが少なくなるという効果は見込めます。

マンション売却とリフォーム。費用や必要性、注意点を解説のまとめ

マンションを売却する時にリフォームは必要?

売却前にするリフォームには、メリットとデメリットがあります。メリットになるようなリフォームは必要といえます。

詳しくはこちらをご覧ください。

何故、業者のリフォーム済み物件は高く売れる?

不動産業者が売主のリフォーム済み物件が高く売れているので、売却前にリフォームをしようと考えている方もいらっしゃるようです。

何故、業者のリフォーム済み物件が高く売れるのか?そんな疑問にお答えします。

詳しくはこちらをご覧ください。

売却前の大規模なリフォームで必ず高く売れる?

結論を申し上げると、必ずしもかけた費用に見合うほど高く売れる確率は低いと言わざるを得ません。

詳しくはこちらをご覧ください。

売却前のリフォームはいくらかけるのが妥当?

引いてしまうほどの極端な汚れや破損は、第一印象を大幅に悪くしてしまうので、このような箇所を改善するリフォームは効果的といえます。

詳しくはこちらをご覧ください。

関連記事:中古マンションの値引き交渉と両手仲介の問題点 

関連記事:東京テアトルのリフォーム済み販売中物件

最後に

最後に申し上げたいのは、「マンション売却リフォーム」と検索した時に検索結果に表示されるサイトの解説内容の質が酷いことです。

少し前に「キューレーションメディア」とよばれるサイトが根拠や信憑性の疑わしい内容の記事を掲載して問題になりました。根拠のなさと転用は同じような状況ではないかと思います。

Googleには、もう少しまともな解説をしているサイトが検索結果として上位表示されるように頑張ってもらいたいものです。


森田学(執筆
森田 学【宅地建物取引士】

1999年東京テアトル株式会社に入社。「テアトルタイムズスクエア」などの映画館の運営スタッフ業務、ラグジュアリーホテル「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、区分所有マンションの売買を担当し現在に至る。

 マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方も大勢いらっしゃるかと存じます。
 マンション専門に年間200件以上、取引築年数平均が30.8年と築古物件が得意な弊社が独自メソッドによる査定で高値買取致します。円滑で安心なお取引の一助となれば幸いです。