マンション買取実例で検証!査定額が相場の7割は本当?

カテゴリ:マンション買取事例
投稿日:2021.04.07

マンション買取実例で検証!査定額が相場の7割は本当?

マンションの売却を検討されるにあたって、不動産会社に直接買い取ってもらう価格が、仲介を依頼して売れる価格と比べてどれくらい安くなるのか知りたい、という方は多いのではないでしょうか。

マンション 買取価格」と検索すると、「不動産買取相場は市場価格の60~70%」「買取価格は市場相場の6~7割」「買取の売却価格は仲介の6~7割」「買取の売却価格は仲介の60~70%、よくても80%」と各サイトで表現は若干異なるものの、買取価格が仲介のおよそ7割安くなるという内容は共通しています。

しかしながら、どのサイトも、なぜそうなのかという確証を提示せず、一般的な相場です、そういわれています、という表記に終始しています。本当にどの物件でも一様に7割安くなるのでしょうか?差額の3割は単純に買取業者の利益としての取り分、と推察して「買い叩かれちゃうんだなあ」と思われる方がほとんどなのかもしれませんが、実際はそうではないことをご理解頂けるよう、弊社東京テアトルが実際に買取で成約させて頂いた物件の査定内容を公開して検証致します。

買取が仲介の売却価格より安い理由と極端に安くならない理由

仲介の売却価格と比べて買取査定額が安くなってしまうことが多い理由は、「再販売しても売れないリスクを抱えつつ、前提として一定の事業利益を見込んでいる」ということです。一般の購入希望者は実際に居住することが目的ですが買取業者は「事業目的」です。しかし、買取後のマンション物件をただ右から左に転売して差益を得ているということではありません。

弊社を含むマンションの買取業者は、買い取らせて頂いたマンション住戸にリフォームをして、「付加価値を上げて再販売」することによって、継続可能な事業として一定の収益を得ています。例えば買取業者やそのグループ会社が自らリフォームすれば、一般の方が同じ工事内容をリフォーム業者に依頼するよりも低価格で実施でき、買取価格(より高額で買取)やリフォーム後の販売価格(より安く販売)に反映して価値を生み出すことができます。

「お部屋の設備が故障していたり荷物があったりしてもそのままで売却可能」ということも、付加価値をメリットとして提供できるサービスの一つです。設備交換や片付けも一般の方が同じ内容を業者に依頼するよりも低価格で実施でき、買取価格やリフォーム後の販売価格に反映して価値を生み出すことができます。

また、複数の買取業者のうち最高値の査定価格を提示した業者が買取りできるという場面も多く、事実買取業者は各社競って臨んでおり、これも仲介の売却価格と比べて買取査定額が極端に安くならない理由といえます。

買取は「手間なく、早く、確実に」売却できるため、価格とかかる時間を天秤にかけて時間を優先し、買取を選択する方も多くいらっしゃいます。どれだけ時間がかかっても希望の価格で売りたい方なら「仲介」、手間や時間をかけず確実に売りたい方なら「買取」がおすすめです。

買取査定価格が仲介の売却価格より安くなる理由

・売れないリスクを抱えつつ、一定の事業利益を見込んでいる
買取査定価格が仲介の売却価格より極端に安くならない理由

付加価値を高め査定価格に反映するべく買取業者は各社競っている

下記の関連記事では多くの買取業者のうち、おすすめできる数社をご紹介しています。会社ごとに得意な分野、得意なエリアなどもありますので、ぜひご参考になさってください。

関連記事:マンション買取業者のおすすめはどこ?種類や選び方

買取査定価格が仲介を上回る、東京都北区の実例

不動産会社が直接買取る価格が、仲介で売れる価格と比べて実際にはどのくらい安くなってしまうのか、弊社買取成約実績から見てみましょう。東京都北区内に位置する築年数3年のマンション、2階南西向き、専有面積約65㎡、買取㎡単価90.93万円で2021(令和3)年3月に成約した事例です。

ザ・ガーデンズ東京王子外観
2021(令和3)年3月成約

同じ棟内の買取と仲介の成約物件を比較

買取成約実績マンション 階数 方位 専有面積(㎡) 成約㎡単価(万円)
当該(2021年03月成約) 2 南西 65 90.93
仲介(2021年02月成約) 10 南東 72 92.47

弊社買取成約実績マンションの他住戸で一番近い時期の事例は、10階部分の約72㎡、南東向き、弊社取得から1か月前の仲介成約でした。

単純に成約㎡単価だけ見ても仲介の98%

単純に㎡単価だけで比較しても、買取成約㎡単価90.93万円÷仲介成約㎡単価92.47万円≒0.98、98%です。買取の価格がどの物件でも一様に仲介の60~70%もやすくなるわけではない、ということが見て取れます。

この仲介成約物件に当該物件をあてはめて比較検証します。

まず専有面積と階数と開口部の向きを補正します。時点修正については、記事作成時点で レインズデータライブラリーの2021(令和2)年3月のデータがまだ公開されていないため、1か月前と同じとみなします。

2021年2月東京都城北地区中古マンション成約状況

関連記事:マンション売却の相場を把握。方法と注意点「市場動向を確認する方法」

ここでは以下の要素に基づいて価格を補正します。あくまで一例としてご理解ください。

・専有面積
・階数
・方位
・角部屋
・成約時点

関連記事:マンション売却における査定のポイント

当該物件㎡単価90.93万円を
仲介成約物件にあてはめて補正
    ↓
買取補正㎡単価は109.99万円
買取成約㎡単価(補正後)109.99万円÷仲介成約㎡単価92.47万円

≒1.189(118.9%)

補正の結果、当該物件の買取補正価格は、仲介事例の成約価格の約118.9%も高くなりました。この結果からは、買取の価格がどの物件でも一様に仲介の60~70%も安くなるわけではなく、特に中古マンション相場の上昇局面では逆に高くなることもある、ということが見て取れます。下記の レインズデータライブラリーサマリーレポートの首都圏中古マンション㎡単価の推移からも上昇局面であることがわかります。

首都圏中古マンション㎡単価(2021年2月)

出典:レインズデータライブラリー ((公財)東日本不動産流通機構、(公社)中部圏不動産流通機構、(公社)近畿圏不動産流通機構、(公社)西日本不動産流通機構)

不動産相場の上昇局面は不動産買取価格もアップ

マンション買取の各担当者も、自社販売物件の売れ行きや、買取物件の査定などリアルタイムに売却相場(買取相場)が現在どのような局面なのかを察知しており、買取価格にも反映しています。不動産売却相場の上昇局面である時期であれば特に、多少強気な買取価格での提案が可能なこともあるかもしれません。

買取査定価格が仲介のおよそ9割、神奈川県藤沢市の実例

次の物件は、神奈川県藤沢市内に位置する築年数18年のマンション、1階西向き、専有面積約85㎡、買取㎡単価35.63万円で2020(令和2)年11月に成約した事例です。

エスタテラ湘南台マウンテンビュー外観
2020(令和2)年11月成約

同じ棟内の買取と仲介の成約物件を比較

買取成約実績マンション 階数 方位 専有面積(㎡) 成約㎡単価(万円)
当該(2020年11月成約) 1 西 85 35.63
仲介(2020年09月成約) 14 南東 87 53.24

弊社買取成約実績マンションの他住戸で一番近い時期の事例は、14階部分の約87㎡、南東向き、弊社取得から2か月前の仲介成約でした。この仲介成約物件に当該物件をあてはめて比較検証します。

まず専有面積と階数と開口部の向きを補正します。さらに、 レインズマーケットライブラリーで確認できる神奈川県湘南地区の成約データから、2020(令和2)年9月の㎡単価37.11万円と11月の㎡単価33.10万円とで時点修正をします。

2021年2月神奈川県湘南地区中古マンション成約状況

関連記事:マンション売却の相場を把握。方法と注意点「市場動向を確認する方法」

当該成約㎡単価35.63万円を
仲介成約物件にあてはめて補正
    ↓
買取補正㎡単価は48.60万円
買取成約㎡単価48.60万円(補正後)÷仲介成約㎡単価53.24万円

≒0.91(91%)

補正の結果、当該物件の買取価格は、仲介事例の成約補正価格の約91%、9割近い価格です。この結果からも、買取の価格がどの物件でも一様に仲介の60~70%も安くなるわけではないことがお分かりいただけると思います。

買取査定価格が仲介のおよそ7割、神奈川県相模原市の実例

次の物件は、神奈川県相模原市南区内に位置する築年数54年の団地、3階南東向き、専有面積約49㎡、買取㎡単価3.44万円で2021(令和3)年4月に成約した事例です。

相武台団地外観
2021(令和3)年4月成約

同じ団地内の買取と仲介の成約物件を比較

買取成約実績団地 築年 駅徒歩(分) 階数 方位 専有面積(㎡) 成約㎡単価(万円)
当該(2021年04月成約) 54 30 3 南東 49 3.44
仲介(2021年02月成約) 53 25 3 南東 49 5.06

弊社買取成約実績団地の当該物件に最寄りの棟で一番近い時期の事例は、築年数が1年新しく駅からの距離が5分近い棟、同じ3階部分の約49㎡、南東向き、弊社取得から2か月前の仲介成約でした。この仲介成約物件に当該物件をあてはめて比較検証します。

まず専有面積と階数と開口部の向きを補正します。時点修正については、記事作成時点で レインズデータライブラリーの2021(令和2)年3月以降のデータがまだ公開されていないため、2か月前と同じとみなします。

2021年2月神奈川県相模原市中古マンション成約状況

関連記事:マンション売却の相場を把握。方法と注意点「市場動向を確認する方法」

当該成約㎡単価3.44万円を
仲介成約物件にあてはめて補正
    ↓
買取補正㎡単価は3.65万円
買取成約㎡単価(補正後)3.65万円÷仲介成約㎡単価5.06万円≒0.72(72%)

補正の結果、当該物件の買取価格は、仲介事例の成約補正価格の約72%、7割近い価格になってしまいました。買取価格が低価格帯の物件の場合は、どうしても査定価格が伸びないことがありますが、全3件の結果を見て頂くと、買取の価格がどの物件でも一様に仲介の60~70%も安くなるわけではないことがお分かりいただけると思います。

買取ならこんなメリットも

仲介と比較して、買取にはこのようなメリットがあります。

  • 内見は不動産会社の一度だけ、購入検討者の案内などは無いので、販売活動によるストレスや人との接触はほとんどありません。
  • 故障、不具合、汚れ、経年劣化などの修理補修の必要がありません。
  • リフォーム・ハウスクリーニングや荷物・家具の処分が必要ないので、売却前のコストが少なく済みます。
  • 直接の買取なら仲介手数料が不要です。
  • 販売活動が不要で、手間なく早く売却ができます。
  • 不動産会社に売るので、売却後の不具合などのトラブルが無く安心です。
  • 売主様の希望に沿った契約日時や決済日時で進めることが可能なのでスケジュールがたて易く、必要な日に確実に現金化ができます。

買取査定依頼は、マンション買取業者へ直接がお得

仲介会社と媒介契約をしてマンション買取業者探しを依頼すると「仲介手数料」が発生します。買取による売却をご検討であれば、弊社に直接お問い合わせいただいた方が「仲介手数料」がかからないぶんお得です。

更に弊社も仲介手数料がかからないので、その分高い買取価格をご提案できます。詳しくは下記関連記事でご確認下さい!

東京テアトル買取成約実績(2020年11月、2021年3~4月)は過去の実績です。部屋位置、部屋の状態によって買取査定価格は変わりますので、買取成約実績が現在の買取価格ではないことをご了承下さい。

現在の買取価格査定のご依頼、売却のご相談など、お気軽にお問い合わせください。

関連記事:マンションの売却方法、仲介と買取の流れ、おすすめの不動産会社

マンション売却相談センター(東京テアトル)0120-900-881

この記事のまとめ

マンション買取だと仲介より価格が安くなるの?

買取業者は、リフォームして付加価値を高めても売れないリスクを抱えつつ、一定の利益を見込んでいるため、仲介の売却価格より安くなってしまうことが多いのは事実です。しかし、各社とも付加価値を高め査定価格にも反映するべく鎬を削っており、事実数社での入札案件もあり、極端に安くなることはありません。

マンション買取だと仲介の相場価格の7割って本当?

買取の価格がどの物件でも一様に仲介の7割も安くなるわけではありません。弊社買取成約実例から検証しています。詳しくはこちらをご覧ください。

買取のメリットは?

直接買取のメリットは「仲介手数料が発生しない」ことと、販売活動が必要ないため手間なく早く確実に売却ができることです。他にもたくさんのメリットがあります。詳しくはこちらをご覧ください。

買い取ってもらった人の感想が知りたい

マンション買取でお取引頂いたお客様からのご感想はこちらをぜひご覧ください。


森田学(執筆)
森田 学【宅地建物取引士】

1999年東京テアトル株式会社に入社。「テアトルタイムズスクエア」などの映画館の運営スタッフ業務、ラグジュアリーホテル「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、区分所有マンションの売買を担当し現在に至る。

 マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方も大勢いらっしゃるかと存じます。
 マンション専門に年間200件以上、取引築年数平均が30.8年と築古物件が得意な弊社が独自メソッドによる査定で高値買取致します。円滑で安心なお取引の一助となれば幸いです。