マンションの訪問査定とは？机上査定との違いや注意点、かかる時間

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2024.03.14

マンションの訪問査定を受けて、より適正なお住まいの価値を知ったうえで売却に臨みたいとお考えの方も多いでしょう。

実際にマンションの査定を依頼する前に、訪問査定について知っておくべきことや準備しておくべきことを解説いたします。

机上査定と訪問査定の差（違い）

まずここでは、机上査定と訪問査定で価格算出のしかたがどう違うのか、それぞれどんな方におすすめできるかをご紹介します。

売却を迷っているなら机上査定

机上査定（簡易査定）とは、中古マンションの成約価格などから机上で価格算出をする査定方法です。

そのため、不動産会社（仲介業者）の部屋の見学は不要です。

部屋の状態などは算定基準に加えず、物件概要（面積、方位、階数など）をもとに周辺相場、取引事例から査定価格を算出します。

まずおおよその査定価格を知りたいお客様に向いている査定方法です。

売却が決まっていれば訪問査定

訪問査定とは、中古マンションの成約価格＋実際のお部屋の状態から価格算出をする査定方法です。

机上査定で使用するデータに加えて、お部屋の状態や周辺環境を算定基準に加味して査定価格を算出します。

具体的に売却をご検討であれば、精度が高く適正な価格が提示される、訪問査定がおすすめです。

訪問査定に費用はかからない

一般的に机上査定（簡易査定）も訪問査定も費用は掛かりません。無料で行ってくれます。

また、「Ａ社に査定を依頼したけど、希望価格に届かないから売らない」「事情が変わったのでA社ではなく、Ｂ社に依頼することにした」といった対応をしても問題ありません。査定を依頼したからといって、必ずそこで売却しなければならないという決まりはないのです。

弊社「東京テアトル」を含めて、査定依頼はお気軽にお申し付けください。

マンション売却の査定全般についての流れや詳細は、下記関連記事をぜひご覧ください。

関連記事：マンション売却査定の方法、注意点やポイント、査定サイトも紹介

マンション訪問査定の流れ

訪問査定の流れは、下記の通りです。

訪問査定の申し込み

お電話や問い合わせフォーム経由のメール等にて、訪問査定ご依頼の旨をご連絡ください。

内見の日程調整

ご連絡をいただき次第、担当者がお部屋の内見日程を調整させていただきます。

訪問査定時の室内立ち会い

売主様には担当者による訪問査定のあいだ、室内で立ち会っていただきます。

査定価格の報告書受領

売主様が査定価格の報告書を受領するのは、一般的には立ち会いから数日後となります。

査定報告書として書面で査定価格、売り出し価格などの提示、提案があります。

マンション訪問査定にかかる時間

机上査定とは異なり、不動産会社（仲介業者）に室内をはじめ物件の状態をチェックしてもらう訪問査定では、売主様も立ち会っていただく必要があります。

マンションの訪問査定には、どのくらい時間がかかるものなのでしょうか？

30分から1時間程度が目安

訪問査定にかかる時間は、

• 居住中か空き家か
• 荷物が多いか少ないか
• お部屋の数・広さや状況
• 駐車場やトランクルームといった付属施設

などの条件にもよりますが、30分～1時間程度で完了します。

マンション訪問査定のメリット

机上査定と比較して、訪問査定には以下のような2つのメリットがあります。

• より精度の高い査定価格の取得が期待できる
• 担当営業マンのスキル、人柄を知ることができる

一つずつ、詳しくみていきましょう。

より精度の高い査定価格

前述の通り、訪問査定では机上査定で使用するデータに加えて、お部屋の状態や周辺環境を加味し、より精度の高い査定価格の算出が可能になります。

販売活動の担当営業マンを比較できる

訪問査定では、不動産会社の営業担当者と対面します。

対面することで、営業マンの人柄・姿勢、不動産会社の社風などが確認できます。

査定価格の報告書では、査定価格の根拠となる成約事例など添付資料が充分かなどを確認します。各社の査定報告書の信頼性、正確性などを確認できます。

販売活動をしてくれる営業マンとの相性、営業マンのスキル、精度の高い査定価格を確認できることがメリットです。

マンション訪問査定のデメリット

一方で、机上査定と比較した場合の訪問査定のデメリットとして「日程調整が必要」という点があります。

こちらも詳しく解説します。

日程調整が必要

訪問査定では、あらかじめ不動産会社との日程調整をしておく必要があり、これがデメリットと言えます。

複数の不動産会社に訪問査定してもらう場合、全社一斉に訪問してもらっても構わない方と、他社に知られないよう個別に訪問査定を依頼したい方がいらっしゃると思います。

後者の場合、さらにスケジュール調整の負担が大きくなります。

マンション訪問査定における査定の方法は？

不動産会社がマンション訪問査定を実施する際には、どのような方法で行うのでしょうか？

公益財団法人不動産流通推進センターが作成・販売しているソフトウェア「価格査定マニュアル」では、不動産会社の担当者がチェックするべき注意点（査定ポイント）を「査定条件表」にまとめています。

不動産会社（仲介業者）が不動産の売却を依頼されると、その不動産について、専門的な観点から価格査定を行います。

その際、「宅地建物取引業法」によって、査定価格の根拠を明示することが義務付けられています。価格査定マニュアルは、その根拠を合理的に算出します。

出典：（公財）不動産流通推進センター｜価格査定マニュアル

マンションは取引事例比較法で査定

価格査定マニュアルには、戸建住宅・土地・マンションの3編があり、それぞれのソフトにパソコンで条件入力すると、結果が自動的に算出されます。

マンションでは、「取引事例比較法」によって、不動産会社間の物件検索システムであるレインズに登録されているマンションの成約価格を取引事例として使用します。

査定報告書にまとめて提示

査定結果は、査定報告書にまとめて提示されます。

近隣で取引（売買）された、同じマンションまたは類似するマンションの取引事例に基づいた「中古マンション成約価格」をもとに訪問査定価格を算出します。

その他、訪問した査定物件の交通利便性や立地条件、周辺環境に加え、不動産市況や競合状況など、価格を形成するさまざまな査定ポイントについて加点減点して比較評価を行います。

査定結果は、下記画像のような「査定報告書」などの形で提示され、どの箇所がどのように評価されているか確認できます。

この査定価格を基に、市場動向や、売却を急いでいるかどうかなど、個別の状況を考慮して、売出価格を決めることになります。

マンション訪問査定は具体的にどこを見る？

では訪問査定はいったいどこを見るのか、具体的な査定ポイント13点を詳しく見ていきましょう。

• 経過年数
• 交通の便
• 立地条件
• 住戸位置
• 専有部分
• 修繕・管理の状況
• 保守・清掃の状況
• 管理員の勤務形態
• 敷地
• 建物部分
• 設備・施設
• 不動産市況
• 特殊事情と希少性

一つずつ、内容を解説していきます。

経過年数

築年月から査定年月までの経過年数を比較評価します。新築に近い築浅マンションほど高評価となります。

関連記事：マンション売却と築年数。築50年は売れない？売れる限界は？

交通の便

駅までの徒歩圏、バス便の利便性を比較評価します。近いほど高評価となります。

立地条件

住宅地か商業地かといった周辺環境だけではなく、スーパーや商店街ならびにショッピングモールなど店舗までの距離、役所や病院、学校および公園など公共施設への利便性を比較評価します。

関連記事：売れないマンションの特徴は？プロの視点で解説

住戸位置

所在階、バルコニーの方位、日照・通風・眺望の良否を比較評価します。

他にチェックする注意点は、角部屋か否か、エレベーター停止階か否か、前面に騒音の音源があるか否かなどです。

専有部分

専有部分に関しては、以下の部分を比較評価します。

• 室内の維持管理状況
• 柱・梁・天井の状況
• 住戸のゆとり
• 専用庭またはテラスの有無
• 外からの騒音振動
• 眺望景観
• 段差や手すりなどバリアフリー対応

営業マンは、さらにキッチンや浴室などの水回り、寝室や収納内なども隈なく見ます。

少しでも第一印象を上げるために住戸内の掃除が行き届いた状態で訪問査定を受けましょう。

修繕・管理の状況

修繕・管理の状況について、適切な修繕計画の有無や、修繕積立金負担額、管理費負担額を比較評価します。

保守・清掃の状況

建物全体の保守・清掃の状況を比較評価します。

建物共用部分の修繕が計画的に行われているか、日常の清掃が適正に行われているかをチェックします。

管理員の勤務形態

管理員の勤務形態、管理受託形態を比較評価します。

具体的には、管理会社に管理業務の全部を委託するか一部なのかもしくは自主管理か、管理員の有無や24時間体制か否か、また勤務時間と業務内容といったところもチェックします。

関連記事：マンション管理会社とは？調べ方や役割、仕事内容

敷地

土地の権利を比較評価します。建物の敷地が所有権ではなく借地権の場合には、借地権の種類や契約内容、月ごとの地代（借地料）の支払額などをチェックします。

関連記事：借地権付きマンションは売却できる？デメリット、所有権との価格差、中古相場を解説

建物

建物の外観、共有部分の維持管理、エントランスの状況、耐震・省エネ性能を比較評価します。

設備・施設

オートロックなどのセキュリティ設備、駐車場などの共用施設、インターネット対応状況などを比較評価します。

具体的には、オートロックか否か、利用できるインターネットの回線速度などです。

不動産市況

上記の基本情報に加え、不動産市況を算定基準に加味するために、成約登録情報の取引時期と現時点の相場の上下の時点修正を実施します。

不動産市況（相場価格）は景気、株価、金利、国際情勢などにより変動をしています。

成約登録情報の取引時期より現在の相場が上昇していれば加点、下降していれば減点をして不動産の相場価格の変動を織り込んだ査定価格とします。

最後に、査定物件周辺の競合マンションの販売状況を算定基準に加味して修正をします。価格帯などが類似する競合物件数が多いか少ないかにより競合修正を加えます。

競合が多ければマイナス、少なければプラスの修正をします。

訪問査定の査定根拠として、時点修正と競合修正は重要なポイントです。見落としが無いかエビデンス・根拠を求めましょう。

特殊事情と希少性

買主の特殊な事情・ニーズにより査定額より上振れして売れるケースがあります。

また競合が極めて少ないマーケット状況、極めて希少性の高い物件であるということも高く売れる要因・ポイントです。

これは仲介会社が高く売るのではなく、「少し高くても買いたい」という下記のような買主の特殊事情・ニーズと物件の希少性によるものです。

・親が子供の住戸と同じ棟を購入希望（逆も）
・人気の特定学区内マンションを購入希望
・同じ棟の広い部屋を購入希望
・エリアのランドマーク的物件を購入希望
・駅徒歩3分以内
・ルーフバルコニー、最上階角部屋など特長住戸

上記以外のケースもあるので、特殊事情の発見は難しいとしても、物件の希少性は訪問査定時に正しく評価してもらいましょう。

マンション訪問査定ではどんな準備が必要？

マンションの訪問査定前に必要な、掃除や提出書類などの準備について解説します。

耐震診断報告書

まず一つめが、「耐震診断報告書」です。

調査が義務付けられている対象は、

• 1981年5月31日以前に着工された「旧耐震物件」
• 敷地が特定緊急輸送道路に接する建物
• 高さが敷地の接する特定緊急輸送道路の中心から建築物までの距離を超えている建物

です。

耐震診断報告書により耐震基準を満たすことが証明されていれば、旧耐震物件でも高評価につながります。

アスベスト使用調査報告書

続いて二つめが、「アスベスト使用調査報告書」です。

アスベスト（石綿）は、1960年代の高度成長期には主に断熱材として広く建物に使われましたが、1970年代に発がん性が指摘されて以降、建材利用への規制が徐々に進みました。

2006年以降は0.1%を超えるアスベストを含む建材の製造・使用等が全面的に禁止され、2022年4月以降、一定規模の工事をおこなう場合にはアスベスト事前調査が義務付けられています。

アスベスト使用調査報告書により、除去済もしくは使用されていないことが証明されていれば、高評価につながります。

あれば提出しておきたい書類

訪問査定に関して言及している他のサイトによると、

• 登記簿謄本
• 公図
• 土地の測量図または建物図面
• 登記済み権利書または登記識別情報
• 身分証明書や印鑑証明書

といった、媒介契約以降での必要書類などを「訪問査定での必要書類」と取り決め、準備を依頼する不動産会社（仲介業者）もあるようです。

弊社の場合は、マンションの訪問査定では室内をはじめとする物件状況の把握が主目的ですので、この時点でこれらの書類の提出は特に必要ありません。

媒介契約締結時、登記済み権利書、身分証明書などを確認させて頂きます。

仲介で売却希望なら掃除が重要

マンションの売却方法には、不動産会社（仲介業者）に買主を探してもらう「仲介」と、直接不動産会社に買取ってもらう「直接買取」という売却方法があります。

仲介でのマンション売却は、一般の買主に向けて、不動産会社（仲介業者）が広告を入れて販売活動を行ないます。

購入検討者から問い合わせがあれば、売主様と部屋の見学日の調整をして購入検討者を部屋に案内します。

そのため、室内を掃除して片付けておくことが早期売却のために重要となります。

定物件の状態は清潔で綺麗なほど有利です。

特に水回りの汚れは仲介担当者にも悪印象として強く残りマイナス査定になるので注意しましょう！

関連記事：マンション売却する際ハウスクリーニングは必要？費用やメリットを解説

直接買取を希望なら清掃は不要

不動産会社にマンションを買い取ってもらう直接買取では、買い取った不動産会社がリフォームをして再販売しますので、そもそも一般の買主に向けた販売活動自体が必要ありません。

そのため、お部屋の掃除も補修も一切不要です。

訪問査定で必ず伝えるべき6点

不動産の購入の判断に影響を与える下記6点の重要な事項は、デメリットだからといっても必ず買主に説明をする義務があります。

• 雨漏り
• 水漏れ
• 建物の構造耐力上主要な部分の腐食など
• 設備の故障や損傷
• 近隣とのトラブル
• 心理的瑕疵

知りながら隠していて契約後買主に発覚した場合、損害賠償請求に至ることもあります。

後々の問題発生を避けるためにも信頼できる不動産会社に相談をして、問題の重要度に応じた売却方法を提案してもらいましょう。

訪問査定でより高額に査定してもらうため必ずアピールしたい4点

また、居住するうえで感じているメリットとして、以下の4点は必ずアピールしましょう。

• リフォーム履歴
• 人気の学区や見守り体制
• 行政サービス
• 景観地区などの環境

さらに、売却の理由・事情も重要な情報になります。不動産会社に正しく伝えて、効率良くストレスが少ない売却方法を提案してもらいましょう！

関連記事：マンション売却のよくある理由。嘘をつかずに伝えるべき！

大手を含む複数社の訪問査定をおすすめする理由

実際にマンションの訪問査定を依頼する際は、何社くらいに依頼すべきなのでしょうか？

弊社がおすすめするのは「大手不動産会社を含む数社に依頼する」ということです。1社だけに依頼するのはおすすめしません。

1社の査定のみでは比較検討が困難

なぜなら、前述の査定ポイントに基づいた査定結果も、不動産会社によって評点にばらつきが出るためです。1社ではわかりづらい査定結果の価格帯や査定の傾向が、複数社での比較でより明確になります。

大手不動産会社の査定を加えることで比較検討がしやすい

さらに、大手不動産会社も可能なら複数社に依頼しておけば、そのなかでの比較検討も可能になるでしょう。

弊社「東京テアトル」は、マンションの購入（仕入）を年間200件超、売却（販売）も同様に200件超、合わせて年間400件超の売買に携わっています。この売買のシビアな局面で、様々な不動産会社（仲介業者）の営業マンと日々接触をしています。

不動産営業マンとして皆さんにお薦めできるのは、やはり大手不動産会社の営業マンです。

下記「仲介手数料取扱高ランキング」にある上位3社（三井、東急、住友）や信託銀行系3社（三井住友トラスト、三菱UFJ不販、みずほ不販）などの営業マンは、社員教育が行き届いていて、査定能力が高く、礼儀正しい優秀な営業マンが多い印象です。

また、仲介件数が多いということは、それだけ査定の経験や実績が豊富である証であるとも言えます。

マンション売却査定をお考えであれば、経験と実績の豊富な大手不動産会社がおすすめです。

ランキング上位の大手不動産会社（流通大手）はさらに適正な査定が期待できる

公益社団法人不動産流通推進センターによる2021年度の不動産仲介企業ごとの仲介手数料取扱高ランキングは以下の通りです。

• 1～4位は大手マンションデベロッパー系列の仲介会社（パークホームズ、シティハウス、ブランズ、プラウド）
• 5位は大手不動産仲介フランチャイズブランド
• 6～8位は大手信託銀行系の仲介会社
• 9～10位は大手ハウスメーカー

査定後の電話や訪問などが煩わしい一括査定サイトを使わなくても、大手不動産会社（仲介業者）数社に査定を依頼すれば十分満足でき、正確で適正な査定価格を知ることが可能です。

煩わしくない方は、一括査定もお薦めです。

関連記事：不動産一括査定のデメリット・注意点とおすすめサイト

東京テアトルの訪問査定の特色

大手不動産会社もお薦めですが、中古マンションの査定や売却をご検討であれば、中古マンションに特化して売買をしている弊社「東京テアトル株式会社」もお薦めです。

中古マンション専門不動産会社として、査定方法、調査、査定スキル、売買のノウハウや実績を積み上げて参りました。弊社のマンション相談員は、中古マンションの調査や査定のみを日々おこなっています。

この専門性の高さと独自の査定メソッドで、高値査定額をご提案致します。

東京テアトルには、大手不動産会社でも取り入れていないような弊社独自の査定ノウハウがあります。

このノウハウは、レインズの成約登録情報だけでは把握できない「隠れた成約事例」を見つけ出し、出来る限り正確に高い査定額を導き出すためのノウハウです。

・築年数が古い
・駅から遠い、バス便
・故障や不具合がある
・内装が汚い、傷んでいる
・不用品や荷物が多い
・事件事故物件

など、一般的には売り難いとされる物件でも、物件の長所と「隠れた成約事例」を見つけ出して適正な上限査定額をご提案致します。

関連記事：東京テアトル実績紹介

仲介査定と買取査定の両方でご提案

東京テアトルの訪問査定は、以下の2つの売却査定額を同時にご確認いただけるところがポイントです。

1. 仲介で売却
2. 買取で売却

仲介と買取の両方での査定価格を提示いたしますので、売主様のご事情に合わせた売却方法に対応することができます。

3つの売却方法で対応可能

東京テアトルのマンション訪問査定では、下記3つの売却方法でのご対応が可能です。

1. 直接買取
2. 仲介
3. 買取保証付仲介

それぞれの売却方法にはメリットデメリットがあります。メリットデメリットをご理解いただいたうえ、ご希望の売却方法、物件の室内状態、物件の流通性、ご希望の期限やスケジュール感にあった売却方法をお選びください。

次項では「直接買取」と「仲介」、「買取保証付仲介」の違いについて解説いたします。

関連記事：直接買取と仲介のメリットデメリット

1.直接買取

東京テアトルが、お客様のご所有のマンションを直接買取いたします。

お客様（売主様）と弊社（買主）が直接売買をするので仲介手数料は不要です。

お部屋の見学（内覧）は弊社の1回のみ、購入検討者の見学（内覧）などは必要ありません。

お部屋は現況（掃除、荷物撤去、故障箇所のリフォーム等不要）のままでOKです。

関連記事：直接買取

2.仲介サービス

東京テアトルに売却活動をご依頼いただき、弊社が広告や販売活動をして広く購入検討者（個人）を探します。

買主が見つかり売買契約が成立した場合は、仲介手数料をお支払い頂きます。

チラシ、SUUMOなど広告で広く購入検討者を探して、市場価格での売却にチャレンジをします。

関連記事：仲介サービス

3.買取保証付仲介

一定期間仲介で販売活動をおこない、期間中に売れなかった場合は、東京テアトルが直接買取させていただきます。

仲介で成約すれば仲介手数料発生、直接買取になれば仲介手数料は不要です。

「市場価格にチャレンジ」と「いつ、いくらで売れるか確定」という仲介サービスと直接買取の良いとこ取りができます。

関連記事：仲介保証付仲介

合言葉は「お客様の心のパートナー」

東京テアトルは、「古くなったけど愛着のあるマンションを安心して売却したい」というお客様の心に寄り添うパートナーとなれますよう日々精進してまいります。

どんな些細なご相談でもお気軽にお問い合わせいただけることを心よりお待ちしております。

関連記事：会社概要｜トップメッセージ

マンション訪問査定に関するまとめ

マンションの訪問査定について、詳しく解説いたしました。

ここでは、マンション訪問査定についての要点をまとめております。ご参考にしていただければ幸いです。

マンション訪問査定にかかる時間は？

訪問査定にかかる時間は、居住中か空室か、荷物の量、お部屋の数・広さや状況、共用施設などにもよりますが、30分～1時間程度となります。

詳細はこちらをご覧ください。

訪問査定で担当者はどこを見る？

担当者がチェックする査定ポイントは、経過年数、交通の便、立地条件、住戸位置、専有部分、修繕・管理、保守・清掃の状況、敷地、建物部分、設備・施設などです。

詳細はこちらをご覧ください。

マンション訪問査定で必要な準備は？

メリット・デメリットに関わらず、住んでいないとわからないこと、マンションに関して伝えるべきことを全て不動産会社に伝え、最適な売却方法を提案してもらいましょう。

また、仲介でのマンション売却は、購入検討者を部屋に案内することになるため、室内をきれいに掃除しておくことが重要です。

詳細はこちらをご覧ください。

訪問査定はどんな会社に何社依頼すればいい？

大手不動産会社を含む複数社に訪問査定を依頼しましょう。

詳細はこちらをご覧ください。

関連記事：東京テアトル　マンション売却相談センターの相談員

マンション売却相談センターby東京テアトル　☎0120－900－881

 

（執筆）

森田　学

宅地建物取引士。1999年東京テアトル株式会社に入社。映画館の運営スタッフ業務、「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、マンション買取再販を担当し現在に至る。

マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方もいらっしゃるかと存じます。

弊社は、マンション専門に年間200件超を買取、独自メソッドによる査定で築古物件でも高値買取致します。

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