港区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2022.05.06

東日本レインズの成約状況と成約事例を独自に集計したリアルで最新の港区の中古マンション相場とマンション価格の推移などを集計データを使って解説していきます。

2020年度の港区の中古マンションの成約状況と2021年度直近の成約事例データの価格推移から、リアルで最新の相場価格を掴んでいただければ幸いです。

港区の中古マンションの売却をご検討されている売主様向けに、よりリアルに相場価格を感じていただく為、港区の代表的な中古マンションの成約価格＝相場価格を築年数別にまとめてみました。

2017年（平成29年）から2022年（令和4年）の6年間でどの程度港区の中古マンション価格相場が推移しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。

またそれぞれのマンションの査定価格（机上）も算出、計算してみましたので参考にしてください。

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港区のマンション相場と価格推移2020年度～21年度

2020年度相場価格と2021年度の価格推移

2020年度（4月～3月）1年間の港区のマンション相場（成約状況）と2021年度の相場価格の推移です。

2020年度の港区の中古マンション相場価格は、8429万円でした。

2020年度に売却された港区のマンションの平均築年数は20.56年、平均専有面積は62.46㎡でした。

2021年度の港区の中古マンション相場価格は、1億715万円でした。

2021年度に売却された港区のマンションの平均築年数は18.44年、平均専有面積は67.33㎡でした。

2021年度の港区の中古マンション成約価格や㎡単価は、上記表の通り引き続き上昇が続いています。

都心エリアの在庫件数の減少は続いており、引き続きマーケットは好調を維持しているようです。

※東日本レインズ成約事例は、専有面積30㎡未満とオーナーチェンジを除いて集計をしています。

港区のオーナーチェンジ物件相場価格（成約価格）

港区のオーナーチェンジ（賃貸中）物件の成約価格などを集計しました。

港区の中古マンション価格

港区は、JR東海道新幹線・山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線、東京メトロ銀座線・丸ノ内線・日比谷線・千代田線・半蔵門線・南北線、都営三田線・浅草線・大江戸線、京浜急行電鉄本線、東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ）、東京モノレール羽田空港線の駅を擁しています。

各国の駐日大使館や領事館、また新聞社や放送局など報道関係各社が集まっており、テレビ放送の民放キー局は全て港区内に存在しています。IT企業の本社、外資系企業の日本支社も多数立地しています。

その利便性からファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引されています。

東京都の23区のうち千代田区、中央区、港区は都心3区と呼ばれており、不動産業界では、データの分析や市場動向の調査に活用されています。

同じ23区内でも、都心エリアの物件は、居住用不動産、事業用不動産を問わずステータスが高いイメージがあります。

 今回は、田町駅エリアを中心に周辺の中古マンション相場を調査しています。

港区の特徴とマンション売却傾向

前述の通り港区は都心の利便性から、ファミリーにも人気のエリアです。

2021年（令和3年）9月竣工の「ブランズタワー芝浦」（芝浦2丁目：JR山手線・京浜東北線田町駅徒歩8分）、2023年（令和5年）2月竣工予定の「リビオレゾン三田」（芝5丁目：JR山手線・京浜東北線田町駅徒歩6分）、「ロイヤルシーズン麻布永坂」（麻布永坂町：都営大江戸線・東京メトロ南北線麻布十番駅徒歩4分）など、マンション分譲が活発になっています。

価格、人気の高い沿線、駅エリア

日本経済の中心の一端を担う港区。麻布十番駅エリアの元麻布2丁目、麻布永坂町や広尾駅エリアの南麻布3、4、5丁目、六本木駅エリアの元麻布3丁目は都心とは思えない閑静な高級住宅地です。白金台駅エリアの白金4丁目、白金台5丁目は東京都庭園美術館、国立自然教育園などの緑豊かな環境で人気があります。

築5年以内の中古マンション築浅物件の価格を見ると、青山一丁目駅エリアが高く、次いで麻布十番駅エリア、六本木駅エリアが続きます。

緑の多い大規模公園

八芳園（白金台1丁目）、お台場海浜公園（台場1丁目）、芝公園（芝公園1~4丁目）、有栖川宮記念公園（南麻布5丁目）、旧芝離宮恩賜庭園（海岸1丁目）、台場公園（台場1丁目）、青山公園（南青山2丁目）をはじめ緑豊かな公園も多く整備されています。

港区のマンション売却価格相場【築41年～50年】

調査対象：田町スカイハイツ

JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩11分、複数路線利用可の好立地、11階建て、50～80㎡台の間取り構成のマンションです。

建物は築後43年が経過していますが、2012年（平成24年）に大規模修繕工事を実施、82戸で維持管理は比較的良好です。

田町スカイハイツの売却価格推移

直近1年で成約になっている部屋は2件あります。

⑥は4階56.89㎡南向き、2014年（平成26年）5月にフルリノベーション済み、3980万円（坪単価231.3万円）で2021年（令和3年）8月に成約しています。

⑦は3階80.17㎡南向き、2018年（平成30年）12月にフルリノベーション済み、5800万円（坪単価239.2万円）で2021年（令和3年）10月に成約しています。

田町スカイハイツの売却価格・相場のポイント

田町スカイハイツと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

築後43年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にはマンション買取再販業者のリフォーム済み物件や、過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋がみられます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の多少によって価格に差が生じていることが推察できます。

• 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴あり成約事例
• 旧所有者が数年前に自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑか購入したﾘﾌｫｰﾑ済み物件売却の成約事例
• マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件の成約事例

販売中物件(R4年4月時点)

2022年（令和4年）4月27日時点では、田町スカイハイツの売り出し中物件はありません。

田町スカイハイツの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

• 専有面積：56.89㎡
• 階数：6階
• 方位：南
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2022年（令和4年）4月27日時点の概算価格となります。

港区のマンション売却価格相場【築31年～40年】

調査対象：藤和芝コープ

都営浅草線・三田線「三田」駅徒歩2分、JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩3分、複数路線利用可の好立地、9階建て、10～80㎡台の間取り構成のマンションです。

建物は築後38年が経過していますが、総戸数69戸で維持管理は比較的良好です。

藤和芝コープの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近1年で成約になっている部屋は1件あります。

②は4階35.28㎡南・東角部屋、2021年（令和3年）8月にフルリノベーション済み、3500万円（坪単価328.0万円）で2022年（令和4年）3月に成約しています。

藤和芝コープの売却価格・相場のポイント

藤和芝コープと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

前述内容と重複しますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

1. 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴無し物件
2. 旧所有者が数年～10年前に、自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑした物件or購入した業者売主ﾘﾌｫｰﾑ済物件
3. マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件

販売中物件(R4年4月時点)

販売中の物件は1件あります。

①は9階60.42㎡南・東・北三方角部屋、リフォーム履歴無し、3月に販売スタート、一度価格変更しており6300万円（坪単価344.7万円）で販売中です。売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

藤和芝コープの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：51.23㎡
• 階数：5階
• 方位：南・西角
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2022年（令和4年）4月27日時点の概算価格となります。

港区のマンション売却価格相場【築21年～30年】

調査対象：三田シティハウス

東京メトロ南北線、都営三田線「白金高輪」駅徒歩7分、東京メトロ南北線「麻布十番」駅徒歩12分、JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩13分、複数路線利用可の好立地、住友不動産旧分譲、14階建て、2012年（平成24年）に大規模修繕工事実施済、50～90㎡台の間取り構成のマンションです。

三田シティハウスの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近1年で成約になっている部屋は1件あります。

⑧は10階75.90㎡南東・南西角部屋、リフォーム履歴無し、9480万円（坪単価412.9万円）で2022年（令和4年）1月に成約しています。

三田シティハウスの売却価格・相場のポイント

三田シティハウスと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

販売中物件(R4年4月時点)

販売中の物件は2件あります。

①は1階70.75㎡南西向き、2020年8月にフルリノベーション履歴あり、2021年10月に販売スタート、1億500万円（坪単価490.7万円）で販売中です。およそ2年前にリフォーム済みとはいえ、後述する②と比較すると高い印象です。

①は4階67.72㎡南西・南東角部屋、リフォーム履歴無し、3月に販売スタート、9580万円（坪単価467.7万円）で販売中です。売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

三田シティハウスの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：70.75㎡
• 階数：7階
• 方位：南西
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2022年（令和4年）4月27日時点の概算価格となります。

港区のマンション売却価格相場【築11年～20年】

調査対象：クオリア三田

都営浅草線・三田線「三田」駅徒歩5分、JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩6分、複数路線利用可の好立地、東急不動産㈱・安田不動産㈱旧分譲、14階建て、20㎡台～60㎡台の間取り構成のマンションです。

クオリア三田の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近1年で成約になっている部屋は1件あります。

③は2階32.67㎡北西・北東角部屋、買取業者がフルリノベーション済み、4980万円（坪単価504.0万円）で2022年（令和4年）2月に成約しています。

クオリア三田の売却価格・相場のポイント

クオリア三田と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

販売中物件(R4年4月時点)

販売中の物件は1件あります。

①は9階32.67㎡北西・北東角部屋、空室、リフォーム履歴無し、2月に販売スタート、価格変更しており4780万円（坪単価483.7万円）で販売中です。売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

クオリア三田の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 有面積：32.47㎡
• 階数：8階
• 方位：北西・南西角
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2022年（令和4年）4月27日時点の概算価格となります。

港区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

• 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
• 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

• 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
• 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
• 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
• 被相続人（親や兄弟）の荷物や家財など片づけるのが面倒
• 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
• とにかく手間なく早く売りたい
• 周辺の人に知られずに売却したい

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東京テアトル　マンション売却相談センターの査定

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特に築年数の古いマンションの取り扱いが多く、築古マンションの調査・査定には自信を持っています。

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