マンション売却のタイミングや時期、売り時はいつ？
カテゴリ：マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日：2020.12.14
マンションの売却を検討している売主さんのなかには、「現在は、中古マンションが売り易い時期・タイミングなの？」「売り時はいつなんだろう？」「税金が軽減される売却の期限や売り時はあるの？」と考えている人も多いはずです。
ここでは「2020年はマンションの売り時なのか？」「1年のうちマンション売却に適した時期、売り時はあるのか？」などについてデータを見ながら解説をしていきます。（本記事は、3月18日にアップした記事に直近のデータなど加筆しています）
3つの指標で見るマンション売却のタイミング、売り時
１．2019年の中古マンション市況と売り時・タイミング
2019年の首都圏中古マンション流通市況概況
- 成約件数は2年ぶりに前年を上回って38000件台、過去最高を更新
- 成約物件㎡単価は7年連続で上昇、7年で40.0%の上昇
- 成約物件価格も7年連続で上昇し、3400万円台
- 新規登録件数は前年を下回ったが、2年連続で20万件を超え高水準
- 新規登録物件㎡単価・価格ともに6年連続で上昇
出典：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2019年）
上記記載の通り、2019年の中古マンション成約件数は過去最高を更新しており、中古マンションの売買は非常に活発な状況にあります。
2019年の首都圏中古マンション市況は非常に活況
首都圏中古マンション市場は、活発な取り引きの状況をうけて成約㎡単価や物件価格が上昇を続けています。
２．2009年以降の中古マンション市況と売り時・タイミング
首都圏中古マンション成約件数、㎡単価、価格の推移
| 年 | 成約件数(件) | ㎡単価(万円) | 価格(万円) |
| 2009 | 31,183 | 37.77 | 2,491 |
| 2010 | 30,347 | 39.21 | 2,566 |
| 2011 | 28,871 | 38.93 | 2,530 |
| 2012 | 31,397 | 38.19 | 2,500 |
| 2013 | 36,432 | 39.96 | 2,589 |
| 2014 | 33,798 | 42.50 | 2,727 |
| 2015 | 34,776 | 45.25 | 2,892 |
| 2016 | 37,189 | 47.92 | 3,049 |
| 2017 | 37,329 | 50.00 | 3,195 |
| 2018 | 37,217 | 51.61 | 3,333 |
| 2019 | 38,109 | 53.45 | 3,442 |
出典：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2019年）
景気動向と中古マンション市況、2020年前半は売り時？
2011年は東日本大震災の影響があり、成約件数は前年比－4.9%、価格も－1.4%下落しました。
安倍内閣になった2012年以降、2013年の消費税増税による駆け込み需要の反動減が2014年にありましたが、景気や株価と同様に中古マンション価格、成約件数は上昇を続けてきました。
また、2016年～2018年については、「住宅ローン減税などの優遇制度がある」「今後住宅ローンの金利が上昇しそう」など、買い手側のニーズの高まりによって成約も増えています。
不動産売却の取引件数増減や不動産価格の上昇下落は、景気や株価との連動性が高いと言えます。
３．2019年から2020年のマンション市況と売り時・タイミング
この記事を当初書いた2020年3月18日時点では、中古マンションの買取再販や仲介をおこなっている弊社の肌感覚として、1年前（2019年1月頃）に比べると少し売れ行きが落ちているという印象を持っているけど、前述しているようにまだまだ売却のタイミングとしては売り時としています。
売れ行きが落ちている印象は、2019年後半（10月11月12月）の首都圏中古マンション成約件数が、前年比マイナスで推移していたからです。
そして2020年3月18日時点では下記のように結論づけています。
４．コロナ後は売り時・タイミングとしては一時悪化、そして改善傾向
コロナ前、コロナ外出自粛以降の中古マンション市況
| 年/月 | 成約数 | 前年比% | 価格 | 前年比％ | 面積㎡ | 前年比% |
| 19/08 | 2,584 | 12.2 | 3,461 | 4.3 | 64.23 | 0.9 |
| 09 | 3,589 | 10.6 | 3,463 | 5.2 | 64.39 | 0.5 |
| 10 | 2,771 | -10.5 | 3,461 | 5.7 | 64.75 | 0.0 |
| 11 | 3,175 | -1.6 | 3,548 | 7.6 | 64.50 | -0.6 |
| 12 | 2,810 | -5.9 | 3,550 | 5.0 | 64.68 | 0.3 |
| 20/01 | 2,680 | 0.5 | 3,672 | 11.5 | 65.24 | 1.9 |
| 02 | 3,749 | 7.6 | 3,573 | 2.7 | 65.25 | -0.1 |
| 03 | 3,642 | -11.5 | 3,489 | 0.0 | 64.55 | -0.2 |
| 04 | 1,629 | -52.6 | 3,201 | -5.8 | 62.91 | -1.4 |
| 05 | 1,692 | -38.5 | 3,296 | -0.9 | 63.35 | -1.3 |
| 06 | 3,107 | -11.0 | 3,541 | 5.3 | 66.20 | 3.9 |
| 07 | 3,156 | -2.4 | 3,628 | 5.4 | 64.75 | 0.6 |
| 08 | 3,053 | 18.2 | 3,644 | 5.3 | 66.44 | 3.4 |
前述の通り、2019年の10月~12月に成約件数が3ヶ月連続で前年比マイナスで推移したので市況は弱含みかと思われましたが、2020年1月2月には前年比プラスに回復。
コロナ外出自粛明け後の首都圏中古マンション市況推移
弊社が販売しているリノベーション済みマンションの売れ行きは、6月以降急回復をして、前年同期比プラスと好調に推移しました。
首都圏中古マンションの成約数も前年比マイナスの幅が徐々に縮小して、8月には前年大幅プラスに転じました。
世の中で言われている、在宅勤務のためにもう一部屋、もう少し広い住宅に住み替えのためが原因かは分かりませんが、6月から専有面積が前年比大幅プラスで推移しています。
弊社のような買取再販業者が販売する物件の売れ行きは非常に好調です。販売好調により在庫が減っているので、買取業者各社の仕入（買取）の意欲は非常に高くなっています。
弊社東京テアトルは、中古マンションの売買専門の不動産会社です。マーケット状況が良好なうちにマンションの売却をお考えであれば、東京テアトルにお気軽にご相談ください。
マンション売却のご相談（無料）は☎0120‐900‐881
マンション売却のベストタイミング、売り時は何月？
１．中古マンションは何月に売れるか？
2019年首都圏中古マンション成約状況
| 年/月 | 件数 | 前年比(%) | ㎡単価(万円) | 価格(万円) | 築年数(年) |
| 19/01 | 2,667 | 1.0 | 51.46 | 3,294 | 21.39 |
| 19/02 | 3,484 | 1.8 | 53.25 | 3,479 | 20.74 |
| 19/03 | 4,117 | 7.8 | 53.96 | 3,490 | 21.05 |
| 19/04 | 3,440 | 6.3 | 53.29 | 3,399 | 21.40 |
| 19/05 | 2,749 | -1.3 | 51.80 | 3,325 | 21.63 |
| 19/06 | 3,490 | 5.2 | 52.75 | 3,361 | 21.96 |
| 19/07 | 3,233 | 3.0 | 53.51 | 3,442 | 21.92 |
| 19/08 | 2,584 | 12.2 | 53.88 | 3,461 | 21.94 |
| 19/09 | 3,589 | 10.6 | 53.79 | 3,463 | 21.87 |
| 19/10 | 2,771 | -10.5 | 53.45 | 3,461 | 22.16 |
| 19/11 | 3,175 | -1.6 | 55.01 | 3,548 | 22.15 |
| 19/12 | 2,810 | -5.9 | 54.89 | 3,550 | 21.82 |
出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch
2019年9月は消費税アップによる駆け込み需要が発生
前年比10.6%増と9月が2月を上回っていますが、消費税アップの駆け込みの影響であり2019年のみの動きと考えます。
２．何月が売り時、売却のタイミング？
住宅探しが活発化する時期
子供の学校入学や転勤などのタイミングに合わせて、購入検討者の住宅探しが活発化する2月3月に成約件数が多くなります。
売却のタイミングとして適さない時期はいつ？
逆に5月、8月、12月、1月などの長期休暇がある月は、購入検討者の住宅探しは低調になるので成約件数が少なくなります。
マンション売却のタイミング、長期譲渡が売り時
所有期間が5年を超えたら売り時
マンション売却のタイミングを決める要素のひとつとして、譲渡所得が短期なのか、長期なのかということがあります。
下記の式で計算をして譲渡所得が生じたとき、譲渡所得に対して所得税や住民税などの税金がかかります。
売却金額等 必要経費 譲渡益
短期譲渡所得、長期譲渡所得の税率と税金
短期譲渡所得には、30%の所得税、0.63％の復興特別所得税と9%の住民税が課税される一方、長期譲渡所得には15%の所得税、0.315％の復興特別所得税と5%の住民税が課税されます。長期譲渡所得となれば、大幅に税率が下がり、税額も減らすことができます。
| 期間による区分 | 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 |
| 短期譲渡 | 30％ | 0.63％ | 9％ | 39.63％ |
| 長期譲渡 | 15％ | 0.315% | 5% | 20.315% |
ただ、自分の居住用物件を売却した場合については、所有期間にかかわらず、譲渡所得から最大3,000万円まで控除される特例があり、また、築年数が経過すると売却価格も下がる傾向にあるため、決して「長く所有した方が得」とは言い切れません。
今年売るか、来年売るか、など比較的短いスパンの売却タイミングをご検討の方は、5年を超えているか否かを判断材料するのもひとつの考え方です。
マンション売却のタイミング、特例適用期限までが売り時
売り時は、住まなくなった日から3年の年末まで
譲渡益（売却益）にかかる税金を減らすことができる特例
収入金額（売却金額等）－（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡所得（譲渡益）
住んでなくても「マイホームを売ったときの５つの特例」が適用されるケース
居住の用に供さなくなった（住まなくなった）日から3年を経過する日の属する年の年末までのタイミングで売却すると、「マイホームを売ったときの５つの特例」が受けられます。※その他の適用要件も満たすことが前提です
マイホーム（居住用財産）を売ったときの５つの特例
譲渡益が出た場合
- マイホームを売ったときの特例（3000万円の特別控除）
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例（10年超所有軽減税率）
- 特定のマイホームを買い換えたときの特例
譲渡損失が出た場合
- マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
５つの特例の内容や詳細については下記関連記事にてご確認ください。
関連記事：マンション空き家の管理費もったいない、売却するならいつ？
関連記事：マンション売却にかかる税金はいくら？種類と計算方法
マンション売却のタイミング、取得費加算期限までが売り時
節税になる、相続税が取得費に加算される特例
前述の通り、マンションを売った場合、売却した金額そのものに課税されるのではありません。そのマンションの取得に要した費用（取得費）や売るためにかかった費用（譲渡費用）を差し引き、譲渡益が出れば課税されます。
収入金額（売却金額等）－（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡益
相続税の取得費加算の特例は、支払った相続税のうちのマンション売却に関わる部分に相当する金額を取得費に加算できます。
課税の対象になる譲渡益（譲渡所得）を減らすことができ、結果として税金を減らすことができます。
マンション売却のタイミングは、相続税の取得費加算の適用期限
この特例の適用要件は5つありますが、前項の『マイホームの売却』と同様に期限の要件があります。
『マイホームの売却』は「住まなくなってから３年の年末」でしたが、この特例の期限は下記の通りとなります。
下記の例ように、相続開始のあった令和2年5月1日の翌日令和2年5月2日から10か月後の令和3年3月1日が相続税の申告期限になります。
その申告期限の翌日以後3年を経過する令和6年3月1日が特例の適用期限となります。
相続したマンションの売却をご検討であれば、売却のタイミングとして上記期限を意識してスケジュールを決めた方がお得です。
特例の適用要件の詳細などは、下記関連記事でご確認ください。
マンション売却のタイミング、築年数と売り時
マンションの築年数は、売却価格に影響を与える重要な要素です。
従って所有するマンションの築年数によって、売却のタイミングを決めるのもひとつの考え方です。
当然ながら、築年数が経過するほどマンションの資産価値は下がります。
一般的に、築浅といわれる築5年以内の物件に比べ、築6年以降の物件の価格は大幅に下がる傾向にあります。
本来は売却の必要性が高くなったときが売却に適したタイミングですが、資産価値を考えると築年数も考慮する必要があります。
関連記事：マンション売却と築年数。売れる限界は何年？にも記載しているように成約データを見ると築年数による売り時が見えてきます。
築0〜築5年：最新の設備が整い、内装ダメージも少ないので、下落が少ない価格での取引が期待できます。
築16〜20年：水回りなどの住設機器の見た目、機能的耐用年数がギリギリなので、綺麗に使っていれば大規模リフォームが必要とならない分、下落が少ない価格での取引が期待できます。
データからみた、築年数による価格の変動をまとめていますので詳細は下記関連記事をご確認ください。
マンション売却のタイミング、控除終了や修繕費値上げ時期が売り時
住宅ローン控除終了で実質負担が増えるタイミング
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンを借り入れてマイホームを購入したときに受けられる特例のことです。（購入する住宅、借り入れる住宅ローン、その他適用要件があります）
居住の年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定額を所得税から控除できます。
控除額の計算と条件は以下の通りです。
- 年末のローン残高上限4000万円
- 控除期間：10年（平成26年～令和元年9月）
- 控除率：1％
年末ローン残高 × 控除率 ＝ 控除額
確定申告や年末調整で最大40万円の所得税が還付となります。
住宅ローン控除が終わる購入後10年以降は、この還付が無くなるので実質的な住宅ローンの支払い負担が増えることになります。
この実質負担額が増えるタイミングで売却を検討するのは、本質的ではありませんが合理的ではあると思います。
修繕積立金増額により毎月の支払いが増えるタイミング
大規模修繕前後（築後12年から15年）は、修繕積立金の増額の可能性が高い時期といえます。
住宅ローン控除が無くなり、修繕積立金も値上がり、月々の実質支払負担がけっこう増えるタイミングは、マンション売却検討の時期といえます。
マンション売却のタイミングや時期、売り時まとめ
１．売却に良いタイミング、時期、売り時
不動産マーケットが好調なのはオリンピックまで説
オリンピック以降の不動産マーケットがどう推移するか読めないので、そのリスクを避けるならオリンピック前までに売り抜けてしまうのが良い選択かもしれません。（オリンピックは2021年夏まで延期になりました）
但しオリンピック以降も価格が上昇し続けるかもしれないので、この正解不正解はオリンピック以降でないと答えが分かりません。（ここまでは、当初この記事を書いた2018年3月18日時点の見解です）
2020年4月以降の中古マンション市況をデータでみると
実際の市場動向は、前記「コロナ前、コロナ外出自粛以降の中古マンション市況」の表にあるように、成約件数は緊急事態宣言の外出自粛により一時的に大幅前年同月比マイナスとなっています。徐々にマイナス幅は縮まり8月には前年同月比大幅プラスに転じています。
成約価格も4月5月は一時的に前年同月比マイナスとなっていますが、6月以降プラスに転じています。
これらのデータをみると延期になりましたが、当初のオリンピックの時期になっても中古マンションマーケットはそれほど悪くはなっていません。
コロナによって中古マンションマーケットは相当悪くなると見込んでいましたので、現状の中古マンションマーケットは相当底堅いといえます。
２．仲介によるマンション売却のタイミング
一般的なマンションの売却方法「仲介」
マンションを売却する時は、不動産会社（仲介業者）に売却を依頼して、購入検討者（個人）を探してもらう「仲介」による売却が一般的です。
売主は仲介業者と媒介契約を結び、仲介業者はネットやチラシ等の広告入れて購入検討者を探します（売却活動）。
仲介の最大のメリットとデメリット
仲介の最大のメリットは、広告等で広く購入検討者を探すことで、市場価格での売却にチャレンジできることです。
３．買取なら売却のタイミングは任意に決められる
マンション買取業者が買主
「仲介」でない不動産売却方法として、不動産会社（マンション買取業者）の「買取」という方法があります。これは不動産会社が自ら買主となってマンションを「直接買取」する方法です。
マンション買取業者の買取で売却、希望の時期に売却可能
不動産会社（マンション買取業者）の「直接買取」なら広告を入れて購入検討者を探す必要がないので、売主の希望の時期・タイミングで売る（現金化する）ことが可能です。
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1999年東京テアトル株式会社に入社。「テアトルタイムズスクエア」などの映画館の運営スタッフ業務、ラグジュアリーホテル「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、区分所有マンションの売買を担当し現在に至る。 マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方も大勢いらっしゃるかと存じます。 |
