マンション売却のタイミングはいつが良い？市場動向と時期
カテゴリ：マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日：2020.03.18
マンションの売却を検討している売主さんのなかには、「現在は、中古マンションが売り易い時期・タイミングなの？」「売り時が他にあるなら知りたい！」と考えている人も多いはずです。
ここでは「2020年はマンションの売り時なのか？」「1年のうちマンション売却に適した時期、タイミングはあるのか？」などについて見ていきましょう。
3つの指標で見るマンション売却のタイミング
１．2019年の中古マンション市場動向と売却時期・タイミング
- 成約件数は2年ぶりに前年を上回って38000件台。過去最高を更新
- 成約物件㎡単価は7年連続で上昇、7年で40.0%の上昇
- 成約物件価格も7年連続で上昇し、3400万円台
- 新規登録件数は前年を下回ったが、2年連続で20万件を超え高水準
- 新規登録物件㎡単価・価格ともに6年連続で上昇
出典：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2019年）
上記記載の通り、2019年の中古マンション成約件数は過去最高を更新しており、中古マンションの売買は非常に活発な状況にあります。
活発な取り引きの状況をうけて成約㎡単価や物件価格も上昇を続けています。
「活況な不動産マーケットはオリンピックまで」説を昨年からよく耳にします。先のことは分かりませんが、中古マンションの取り引きが活発で、価格も高くなっている2019年から直近の中古マンションマーケット環境は、売却の時期としてはかなりおすすめだと言えます。
２．2009年以降の中古マンション市況と売却時期・タイミング
| 年 | 成約件数(件) | ㎡単価(万円) | 価格(万円) |
| 2009 | 31,183 | 37.77 | 2,491 |
| 2010 | 30,347 | 39.21 | 2,566 |
| 2011 | 28,871 | 38.93 | 2,530 |
| 2012 | 31,397 | 38.19 | 2,500 |
| 2013 | 36,432 | 39.96 | 2,589 |
| 2014 | 33,798 | 42.50 | 2,727 |
| 2015 | 34,776 | 45.25 | 2,892 |
| 2016 | 37,189 | 47.92 | 3,049 |
| 2017 | 37,329 | 50.00 | 3,195 |
| 2018 | 37,217 | 51.61 | 3,333 |
| 2019 | 38,109 | 53.45 | 3,442 |
出典：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2019年）
2011年は東日本大震災の影響があり、成約件数は前年比－4.9%、価格も－1.4%下落しました。
安倍内閣になった2012年以降、景気や株価と同様に中古マンション価格、成約件数が上昇を続けています。
また、2016年～2018年については、「住宅ローン減税などの優遇制度がある」「今後住宅ローンの金利が上昇しそう」など、買い手側のニーズの高まりによって成約も増えています。
不動産の取引件数増減や価格の上昇下落は、景気や株価との連動性が高いと言えます。比較的景気が良く安定している今現在は、過去11年と比較しても取引が多く価格も高いので、マンション売却の時期・タイミングとして絶好の期間と言えます。
３．最近のマーケット状況から判断する売却時期・タイミング
中古マンションの買取再販や仲介をおこなっている弊社の肌感覚として、1年前（2019年1月頃）に比べると少し売れ行きが落ちているという印象を持っています。次の「2019年首都圏中古マンション成約状況」表の10月11月12月は、成約件数が前年比マイナスで推移しています。
もしかすると今現在は、中古マンションマーケットのピークを少し過ぎたところにいるかもしれません。売却の予定や必要性がある中古マンションの売主さんは、オリンピックまでに売却をしてしまった方が正解かも？！しれません。
とは言っても、正確な景気動向や中古マンションマーケット動向の予測は不可能なので、売却時期・タイミングの判断は自己責任でお願いします。
弊社東京テアトルは、中古マンションの売買専門の不動産会社です。マーケット状況が良好なうちにマンションの売却をお考えであれば、東京テアトルにお気軽にご相談ください。
マンション売却のご相談（無料）は☎0120‐900‐881
マンション売却のベストタイミングは何月？
１．中古マンションは何月に売れるか？
2019年首都圏中古マンション成約状況
| 年／月 | 件数 | 前年比(%) | ㎡単価(万円) | 価格(万円) | 築年数(年) |
| 19／01 | 2,667 | 1.0 | 51.46 | 3,294 | 21.39 |
| 19／02 | 3,484 | 1.8 | 53.25 | 3,479 | 20.74 |
| 19／03 | 4,117 | 7.8 | 53.96 | 3,490 | 21.05 |
| 19／04 | 3,440 | 6.3 | 53.29 | 3,399 | 21.40 |
| 19／05 | 2,749 | －1.3 | 51.80 | 3,325 | 21.63 |
| 19／06 | 3,490 | 5.2 | 52.75 | 3,361 | 21.96 |
| 19／07 | 3,233 | 3.0 | 53.51 | 3,442 | 21.92 |
| 19／08 | 2,584 | 12.2 | 53.88 | 3,461 | 21.94 |
| 19／09 | 3,589 | 10.6 | 53.79 | 3,463 | 21.87 |
| 19／10 | 2,771 | －10.5 | 53.45 | 3,461 | 22.16 |
| 19／11 | 3,175 | －1.6 | 55.01 | 3,548 | 22.15 |
| 19／12 | 2,810 | －5.9 | 54.89 | 3,550 | 21.82 |
出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch
上記表の通り例年では2月、3月が成約件数の多い月になります。
前年比10.6%増と9月が前年比10.6%増で2月を上回っていますが、消費税アップの駆け込みの影響であり2019年のみの動きと考えます。
２．売却の時期は何月がおすすめ？
子供の学校入学や転勤などのタイミングに合わせて、購入検討者の住宅探しが活発化する2月3月に成約件数が多くなります。
ニーズの強い購入検討者が多く不動産を探している季節の2月3月は、いわゆる「売り時」と言えます。
逆に5月、8月、12月、1月などの長期休暇がある月は、購入検討者の住宅探しは低調になるので成約件数が少なくなります。
これらの月はあまりおすすできない期間と言えます。
譲渡所得税もマンション売却のタイミングを決める要素
マンション売却のタイミングを決める基準のひとつが、「譲渡所得税」です。
不動産を入手したときよりも高い金額で売却した場合、不動産を譲渡したときの利益、譲渡所得が発生します。これに対してかかる税金を譲渡所得税といいます。
譲渡所得は、不動産の所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」と、6年以上の「長期譲渡所得」に分けられ、それぞれ所得税・住民税の税率が異なります。
短期譲渡所得には、30%の所得税と9%の住民税が課税される一方、長期譲渡所得には15%の所得税と5%の住民税が課税されます。
譲渡所得税だけで見ると、6年以上所有しているマンションを売却した方が負担は少なくなるのです。
ただ、自分の居住用物件を売却した場合については、所有期間にかかわらず、譲渡所得から最大3,000万円まで控除される制度があり、また、築年数が経過すると売却価格も下がる傾向にあるため、決して「長く所有した方が得」とは言えません。
今年売るか、来年売るか、など比較的短いスパンでの売却タイミングでお悩みの人は、譲渡所得税を考慮して判断するのもひとつの方法です。
マンション売却のタイミングと築年数
マンションの築年数は、売却価格を決める重要な要素です。
そう考えると、所有するマンションの築年数によって、売却のタイミングを決めるのもひとつの方法。
当然ながら、築年数が経過するほどマンションの資産価値は下がります。
一般的に、築浅といわれる築5年以内の物件に比べ、築6年以降の物件の価格は大幅に下がる傾向にあります。
所有するマンションの築年数も考慮し、売却タイミングを考えるようにしましょう。
具体的な築年数による価格の変動は下記記事でもまとめていますのでぜひご覧ください。
マンション売却のタイミングまとめ
１．売却に良い時期・タイミング
オリンピック以降の不動産マーケットがどう推移するか読めないので、そのリスクを避けるなら来月の2020年2月に売り抜けてしまうのが良い選択かもしれません。
但しオリンピック以降も価格が上昇し続けるかもしれないので、この正解不正解はオリンピック以降でないと答えが分かりません。
自宅マンションを売却した後、新築マンションを購入して住み換えるのであれば、今売れば中古マンションは高く売れますが、購入する新築も高いので結局得なのか損なのかよく分かりません。
どの時期が高いか安いかは後にならないと分からないことなので、住み換えの必要性が高くなった、賃借人が退去して部屋が空いた、使わないマンションを相続したなど所有マンションを売るニーズが高くなった頃を売り時と考えるしかありません。皆さんの知りたい答えになってないかもしれませんが、これが答えだと思います。
２．仲介によるマンション売却のタイミング
マンションを売却する時は、不動産会社（仲介業者）に売却を依頼して、購入検討者（個人）を探してもらう「仲介」による売却が一般的です。売主は仲介業者と媒介契約を結び、仲介業者はネットやチラシ等の広告入れて購入検討者を探します（売却活動）。「仲介」は、広告等で広く購入検討者を探し市場価格での売却にチャレンジできます。
購入検討者を探すことから始めるので、いついくらで売れるかが決まるまで時間がかかります。売主の希望のタイミングで売却を完了することは通常難しく、時間の余裕を持った売主におすすめの売却方法です。
３．購入検討者探しは無し、早期にいついくらで売れるかが決まる
「仲介」でない売却方法として、不動産会社社の「買取」という方法があります。これは不動産会社が自ら買主となってマンションを「直接買取」する方法です。不動産会社の「直接買取」なら広告を入れて購入検討者を探す必要がないので、売主の希望の時期・タイミングで売る（現金化する）ことが可能です。
住み換えや買い換えなどの支払い充当で、決まった日時までに現金化が必要な売主にお薦めの売却方法です。購入検討者の部屋の見学が必要無いので、売却前のリフォームやクリーニング、荷物の片付けなども必要ありません。
