マンションは売却と賃貸、どっちが得？メリットデメリットを比較
カテゴリ：マンション売却
投稿日：2023.04.07
マンションは売却するのと賃貸に出すのと、どちらが得なのでしょうか？
結婚や転勤、相続などさまざまな理由で、今すぐには住まないマンションを所有することになった場合、売却するか賃貸にするかで悩んでしまうことでしょう。
この記事では、マンションを売るか貸すかお悩みの方に向けて、売却と賃貸それぞれのメリットとデメリットを詳しく解説いたします。
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- 住まないマンションは売るべきか、貸すべきか
- マンション賃貸のメリット・デメリット
- マンション売却のメリット・デメリット
- 住宅ローンの残債があるマンションは貸せる？
- 住宅ローンの残債があるマンションは売れる？
目次
マンションは売るべき？貸すべき？メリットとデメリットを比較
まずは、賃貸と売却のメリット・デメリットを比較しやすい表にまとめました。
| 賃貸（貸す） | 売却（売る） | ||
| ﾒﾘｯﾄ | ﾃﾞﾒﾘｯﾄ | ﾒﾘｯﾄ | ﾃﾞﾒﾘｯﾄ |
| 家賃収入 | 借家契約は解除困難 | 確定した収入 | 売却による税や諸費用 |
| 経費計上可能 | 空室ﾘｽｸ | 所有による税や費用は発生しない | |
| ﾒﾝﾃﾅﾝｽ費用 | |||
| 賃貸経営の手間や費用 | |||
| 事故物件になるﾘｽｸ | |||
それぞれの項目について、以下から詳しく解説していきます。
マンション賃貸のメリット
まずは、マンションを賃貸物件として貸す場合のメリットです。
主に以下の2点が挙げられます。
- 入居者から家賃収入が得られる
- 固定資産税などを経費計上できる
一つずつ見ていきましょう。
1.入居者から家賃収入が得られる
自宅マンションを賃貸に出すことの最も大きなメリットが「家賃収入」です。
会社勤めの方なら、お給料の他に毎月「不労所得」が入ってくるのは大変魅力的ではないでしょうか。所有権はご自身がお持ちのままですから、資産として残るという点でもメリットです。実際に、実物資産としての「マンション投資」を行っている人もいます。
マンションの種類には、賃貸マンションと分譲マンションというものがあります。
この2種類を比較すると、
- 構造上の耐久性
- 外観や共用部分の内装及び諸設備のグレード
- 管理体制や居住者さんのマナー
などといった点で、
分譲マンションのほうが周辺の賃貸マンションよりも高い賃料で貸せます。
2.固定資産税などを経費計上できる
所有しているマンションを賃貸にすると、家賃収入を不動産所得として確定申告する際に、以下の費用を「経費」として計上できます。
|
・管理費、修繕積立金 ・固定資産税、都市計画税 ・修繕費、ハウスクリーニング費 ・損害保険料（火災保険、地震保険など） |
これによって控除額が増え、節税につながるというメリットがあります。
マンション賃貸のデメリット
続いて、マンションを賃貸にする上でのデメリットもご紹介します。
- 借家契約は簡単にやめられない
- 「空室リスク」がある
- メンテナンス費用がかかる
- 賃貸経営の手間や不動産会社への委託費用がかかる
- 賃貸物件が事故物件になるリスクがある
マンションをどうするか、選択を誤らないためにもデメリットをきちんと把握しておきましょう。
1.借家契約は簡単にやめられない
マンションを賃貸する際は、借主と貸主との間で借家契約を締結しなければなりません。
この借家契約自体は借主を保護するためのものであり、借主に有利な内容の契約になっています。
そのため、契約後、家賃滞納などの正当な理由がなければ貸主のほうから契約を解除したり契約の更新を拒んだりはできません。
もちろん借主が家賃を滞納している場合など、正当な理由があれば契約を解除することができます。しかし正式な手続きを踏んでも、退去までには半年から1年ほどかかります。
「もう賃貸をやめて売ろう」と貸主が思っていても、もし借主が退去を拒否すれば、出ていくまで売却することはできません。つまり「一度賃貸に出すとそう簡単にやめられない」のです。
もし転勤などで戻ってくる時期がはっきりしていれば、期限付きで賃貸する「定期借家契約」を締結すると良いでしょう。
この「定期借家契約」とは、3年や5年、あるいは10年などの契約期間を最初から定めておく賃貸契約のことです。
契約期間が満了すると自動的に契約は解除されるので、借主の都合で延長して住み続けることはできず、確実に明け渡してもらえます。
2.「空室リスク」がある
マンションを賃貸にして家賃収入が得られるのは、入居者がいることが前提です。マンションが空室になれば、当然家賃は入ってきません。
マンションの立地や築年数、設備などの条件によっては、入居者がなかなか見つからず空室が続くこともあります。また、入居者が見つかっても、いつまで住み続けるかは分かりません。
入居者が退去してしまった場合、すぐに新しい入居者を探す必要があります。見つかるまでの間は家賃収入がないだけではなく、空室状態でも所有しているだけでマンションの管理費や固定資産税などの諸費用を払い続けることとなります。
マンションを賃貸する上では、このような「空室リスク」がデメリットとなります。
3.メンテナンス費用がかかる
例として、マンションの設備の給湯器が故障した場合は貸主が修理費用を負担しなければなりません。
あまりにも設備が古いと借りてもらえないこともあるので、耐用年数なども確認しつつ時期によっては設備の入れ替えも必要になります。賃貸マンションには、このようなメンテナンス費用がかかります。
また、マンションオーナーにとっては大切なマイホームですが、入居者からすればあくまで借りている部屋にすぎません。
大切に住んでくれる入居者ばかりとは限らず、居住中はどんな使われ方をしているか分からないので、ハウスクリーニング費用も使われ方によって変動します。退去後の状況を見て汚損のひどさに驚くマンションオーナーさんもいらっしゃいます。
4.賃貸経営の手間や不動産会社への委託費用がかかる
- 入居者からのクレーム対応
- 設備トラブル
- 契約更新
- 家賃の督促
などの日々の管理をご自身で行う場合は、大変な手間となります。休みの日であろうが何かあればすぐに対応しなければなりません。もし遠方にお住まいなら現実的に不可能でしょう。
そのため、マンションオーナーに代わって入居者管理の全般を不動産会社に委託することが一般的です。委託には費用が発生するため、この点もデメリットといえるでしょう。
管理委託費の相場は、賃料の5％程度です。
5.賃貸物件が事故物件になるリスクがある
万が一、賃貸に出している部屋で事件や事故が起こってしまったら、その部屋は「事故物件」として扱われることになります。
当然、家賃を下げざるを得ない上に、家賃を下げてもなかなか入居者が見つかりません。
また、将来売ろうと思っていたとしても同様に、相場よりも安い価格でしか売却できなくなってしまいます。
マンション売却のメリット
賃貸のメリット・デメリットに続いて、マンションを売却したケースも見ていきましょう。
まず、マンション売却によるメリットは以下の通りです。
- まとまった収入が手に入る
- 不動産所有の税金や管理費用が発生しない
それぞれ詳しく解説していきます。
1.まとまった収入が手に入る
賃貸では入居者がいないと家賃収入が得られないため、確定した収入が計算できませんが、
売却なら確定した収入が得られることこそがメリットです。
もちろん空室リスクの心配もありません。
2.不動産所有の税金や管理費用が発生しない
賃貸では管理費・修繕積立金及び固定資産税など継続して発生する費用も、また必要に応じて発生してしまうリフォーム費用なども、売却すれば発生しません。
先ほど賃貸のデメリットでご紹介した管理の手間や委託費用の出費もなく、売却による収入を得ることができます。
マンション売却のデメリット
買主が見つかり成約すれば確実に収入を得ることができるマンション売却ですが、下記のデメリットには留意しておきましょう。
不動産売却に関する諸費用及び税金が発生する
一時的な費用として仲介手数料や売買契約書に貼付する印紙（印紙税）、売主が負担すべき登記費用が発生します。
また、該当する場合にはリフォーム費用、ハウスクリーニング費用、不用品処分費用、引越（移設）費用が発生します。
弊社「東京テアトル」の直接買取であれば、部屋に汚れや故障不具合などがあってもハウスクリーニングやリフォームの必要はありませんので、その分の費用はかかりません。
関連記事：マンション売却にかかる費用まとめ。相場、手数料や税金など
もし売却によって譲渡所得（売却益）が出じる場合には譲渡所得に対して税金がかかります。
関連記事：マンション売却にかかる税金はいくら？種類と計算方法
住宅ローンが残っているマンション、賃貸や売却は可能？
お仕事やご家庭の事情によっては、もし住宅ローンの返済中に転勤になってしまったら、我が家の売却や賃貸についてどうすればいいかとご心配な方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ここでは、ローン残債のあるマンションの賃貸や売却は可能なのかを解説します。
住宅ローンの残債があるマンションを賃すことはできる？
結論からいうと、住宅ローンの残債があるマンションは賃すことができません。
マンションを購入するために住宅ローンを組む際には、事前に金融機関のローン審査を受けます。その際に、「ローンで借り入れする本人、もしくはその家族が居住する」という融資条件があるのです。
そのため、住宅ローンを利用してマンションを購入したら、完済するまでは融資条件の通りに住み続けなければなりません。
単身赴任であれば問題ありませんが、家族全員が転居する場合には融資条件から外れてしまいます。
もし無断で賃貸に出しても転送不要郵便物等で容易に知られてしまい、最悪の場合、金融機関から「住宅ローンの一括返済」を求められる場合もあります。
決して無断で賃貸に出そうとせず、ローン対象物件に住めなくなる理由と、期間が明確であればそれも一緒に、必ず借入先の金融機関に相談しましょう。
出典：新生銀行｜「住宅ローン返済中なのに転勤が決定したら？賃貸に出すことはできる？」
住宅ローン返済中のマンションを売却することはできる？
返済中の住宅ローンが残っていても、マンションの売却を始めることは可能です。売買契約を締結することも可能ですが、買主へ引渡しをするには、住宅ローンの残債を一括返済すること、そして抵当権抹消登記が必要です。
下記関連記事で手順や注意点などを含め詳細に解説しておりますので是非ご覧ください。
関連記事：マンション売却時に住宅ローン残債がある場合の売却方法を解説！
マンションは売却と賃貸、どっちが得？メリットデメリットを比較のまとめ
最後に、この記事でご紹介したマンション売却と賃貸のメリット・デメリットについて、要点をまとめます。
結論として、どちらが得と言えるのでしょうか？
比較すると結局どっちが得？
継続的に家賃収入があればいいのですが、賃貸は空室が続いた場合のリスクが大きいです。加えて事故物件になるリスクや、賃貸経営に関する手間などもかかります。これらのデメリットを考慮すると、
「売却のほうが損失の可能性が少ない」分、得であるといえるでしょう。
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宅地建物取引士。1999年東京テアトル株式会社に入社。映画館の運営スタッフ業務、「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、マンション買取再販を担当し現在に至る。
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