一般媒介と専任媒介どっちを選ぶ？違いやメリット、割合を比較

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2024.06.19

マンションなどの不動産売却をする時、不動産仲介業者と締結する契約には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介といった種類があります。

これらの契約について、下記のような疑問がよく寄せられます。

「一般媒介契約と専任媒介契約はどちらを選ぶべき？」

「専任媒介契約と専属専任媒介契約ってどう違うの？」

「3種類の契約、それぞれのメリット・デメリットは？」

この記事では、不動産売却時の契約について詳しく解説し、これらの疑問をまとめて解決いたします。

記事の後半では、3種類の契約のうちどの媒介契約が一番選ばれている割合が高いのか、どの媒介契約が一番成約率が高いのかといった実際のデータもご紹介します。

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媒介契約

媒介契約とは、中古マンションなど不動産の売買や賃貸などの契約成立のために、宣伝活動・販売活動や契約までの手続きなどを不動産仲介会社（仲介業者）に依頼する契約のことをいいます。

媒介契約書では、

• 売却や購入、賃貸の成約に向けた不動産仲介会社の義務や業務内容
• 指定流通機構（レインズ）への登録
• 契約期間
• 約定報酬額（仲介手数料）とその受領時期

といった内容を取り決めます。

不動産仲介会社の業務内容としては、

• 売買価格の根拠説明
• 宣伝や売却活動
• 契約条件の調整
• 売買契約書類等の作成、重要事項説明
• 契約から決済までの事務作業

などがあります。

おすすめの不動産仲介業者やランキングは、下記記事をご覧ください。

関連記事：不動産仲介ランキング！仲介各社の特長や選び方を一覧で紹介

一般媒介と専任媒介の違い

媒介契約の種類

媒介契約には、下記の3つの種類があります。

• 売主が複数の不動産会社に買主探しを依頼できる「一般媒介契約」
• 1社の不動産仲介業者のみに依頼する「専任媒介契約」
• 1社の不動産仲介業者のみ依頼し、自分で見つけた相手と直接取引の出来ない「専属専任媒介契約」

一般媒介、専任媒介、専属専任の違い

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の違いをまとめると下記の通りです。

多くの方にとって悩みどころとなるのは、複数の仲介業者に売却を依頼可能な一般媒介にするか、1社のみに依頼可能な専任媒介にするか、というポイントでしょう。

一般媒介、専任媒介の手数料の違い

それぞれ契約内容に違いのある一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約ですが、仲介手数料に違いはあるのでしょうか。

結論としては、どの媒介契約を選んでも仲介手数料の上限額は同じです。

仲介手数料の額は、媒介契約書で取り決めます。一般的には仲介手数料の上限額である「売買価格×3％+6万円+消費税」と取り決められるケースが多いようです。

仲介手数料は、成功報酬なので、仲介業者と媒介契約を締結しただけでは支払いが生じることはありません。売買契約が成立したときに仲介手数料の支払いが発生します。

支払いの時期も媒介契約書で取り決めます。一般的には売買契約時50％、残金決済時に50％の支払いが多いようです。

仲介手数料の詳細は下記関連記事をご覧ください。

関連記事：マンション売却の仲介手数料。相場は？値引きできる？

次項から、3つの媒介契約の詳細をそれぞれ解説していきます。

一般媒介契約

一般媒介契約とは

一般媒介契約とは、依頼者（売主）が物件の売買の依頼を重複して複数の不動産仲介会社に依頼できる媒介契約をいいます。

上記のように一般媒介契約は、仲介業者Aと媒介契約を締結しても、同時に仲介業者Ｂとも媒介契約を締結することができます。

一般媒介契約には、明示型と非明示型があります。

明示型は、当初依頼した業者に対して他にどの仲介業者に依頼をしているか明示（通知）する義務があります。

非明示型は、他にどの仲介業者に依頼をしているか明示（通知）する義務がありません。

一般媒介契約書

一般媒介契約の契約書をみてみましょう。

（甲）欄に依頼者が住所、氏名を署名して捺印をします。

（乙）欄に宅地建物取引業者が商号、代表者、主たる事務所の所在地、免許証番号を記名して押印します。

以下が一般媒介契約書の契約内容です。

1. 依頼する乙以外の宅地建物取引業者
2. 甲の通知義務（明示型）
3. 成約に向けての乙の義務
4. 媒介に係る乙の業務
5. 建物状況調査を実施する者のあっせんの有無
6. 指定流通機構への登録の有無（レインズへの登録）
7. 有効期間（一般媒介契約の期間）
8. 約定報酬額
9. 約定報酬の受領の時期
10. 特約事項

別表として所有者の住所・氏名、登記名義人の住所・氏名、目的物件の表示、媒介価格や希望する条件などを記入します。

一般媒介契約の期間

一般媒介契約では、契約の有効期間について法律上の成約はありません。
ただし、国土交通省が定めた標準媒介契約約款では、有効期間は3ヶ月を超えない範囲で、依頼者と宅地建物取引業者が協議のうえ定める、とされています。

一般媒介契約はレインズへの登録の義務なし

一般媒介契約によって買主探しの依頼を受けた場合、依頼された不動産仲介会社は、国土交通大臣が指定した指定流通機構（レインズ）に物件を登録する義務はありません。

任意でレインズに登録することによって、買主を探すことも可能です。

指定流通機構の運営するコンピューターネットワークシステムは、通称「レインズ」と呼ばれ、全国に「東日本レインズ」「中部圏レインズ」「近畿圏レインズ」「西日本レンズ」があります。

一般媒介契約の自己発見取引、報告義務

一般媒介契約では、依頼者（売主）は自ら発見した相手と直接売買契約を締結することができます。

不動産仲介会社は、法令上の「依頼者（売主）に報告」の義務はありません。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約の最大のメリットは、複数の不動産仲介会社と契約を締結できることです。

1社しか契約のできない専任媒介契約や専属専任媒介契約とは異なり、他の不動産仲介会社より早く成約させなければ仲介手数料を受領できないため、不動産仲介会社が競争をすることで、早い売却が期待できます。

一方、一般媒介契約のデメリットは、不動産仲介会社が競争をしてでも売りたいと思うような条件の物件でないと、宣伝費などのコストをかけたり、オープンルームを実施したりといった時間・手間をかける積極的な売却活動は期待ができないことです。

以下のような、需要が少ない物件にとってはデメリットとなるでしょう。

• 仲介手数料が少額になる販売価格が低価格の物件
• 一般的には売り難いとされる築古物件
• バス便や駅徒歩15分超など駅から遠い物件
• エレベーター無しの団地　など

専任媒介契約

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは、依頼者（売主）が物件の売買の依頼を重複して他の不動産仲介会社に依頼できない媒介契約をいいます。

上記のように仲介業者Aと専任媒介契約を締結すると、仲介業者Bとは媒介契約を締結できません。

専任媒介契約書

専任媒介契約の契約書をみてみましょう。

（甲）欄に依頼者が住所、氏名を署名して捺印をします。

（乙）欄に宅地建物取引業者が商号、代表者、主たる事務所の所在地、免許証番号を記名して押印します。

以下が専任媒介契約書の契約内容です。

1. 成約に向けての義務（報告義務等）
2. 媒介に係る業務
3. 建物状況調査を実施する者のあっせんの有無
4. 違約金等
5. 有効期間（専任媒介契約の期間）
6. 約定報酬額
7. 約定報酬の受領の時期

別表として所有者の住所・氏名、登記名義人の住所・氏名、目的物件の表示、媒介価格や希望する条件などを記入します。

専任媒介契約の期間

専任媒介契約では、有効期間は3ヶ月を超えることができません。

国土交通省が定めた標準媒介契約約款では、専任媒介契約の有効期間は、3ヶ月を超えない範囲で、依頼者と宅地建物取引業者が協議のうえ定める、とされています。

専任媒介契約はレインズへの登録義務あり

専任媒介契約で仲介を依頼された不動産仲介会社は、レインズへの物件の登録を7営業日以内に完了させる義務があります。

レインズに登録された物件情報は、レインズのネットワークシステムを通じて他の不動産仲介会社すべてに提供されます。業者間で物件情報が共有されることで、もっとも最適な買主を探すことができます。

専任媒介契約の自己発見取引、報告義務

専任媒介契約では、依頼者（売主）は自ら発見した相手と売買契約を締結することができます。

不動産仲介会社は、「2週間に一度以上業務状況を依頼者（売主）に報告」が義務づけられています。通常文書または電子メールのうちいずれかの方法を選択することとなっています。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリットは、物件の販売を1社のみに任せることで、仲介会社にとって仲介手数料を受領できる確率が高まるため、積極的な営業活動が期待できるという点です。

専任媒介契約のデメリットは、買主を自社で見つけて仲介手数料を買主からも受領するために他社に物件を紹介しない、いわゆる「囲い込み」が行われる可能性があることです。

物件を囲い込まれると物件見学などの機会をロスすることになり、結果として売却までの時間が余計にかかってしまいます。

専任媒介契約の仲介手数料の上限額

売主様と専任媒介契約を締結している仲介業者は、売買契約が成立すると売主様から媒介契約で定めた仲介手数料を受領することができます。

仲介業者が受領できる報酬額＝仲介手数料には、宅地建物取引業法により定められた上限額があります。

仲介手数料の上限額の計算式は下記の通りとなります。

専任媒介の囲い込み構図、手数料２倍

先ほどご紹介した「囲い込み」という行為について、さらに詳しく解説いたします。

• 1つの取引で売主からのみ手数料受領（囲い込みなし）
• 1つの取引で売主と買主から手数料受領（囲い込みあり）

2パターンで比較して、その構図をみていきましょう。

【1つの取引で売主からのみ手数料受領】

売買金額が5000万円の場合A社の受領できる仲介手数料は、171.6万円（税込）となります。内訳は下記の通りです。

売主：5000万×3％＋6万＋税＝171.6万円

【1つの取引で売主買主から手数料受領】

売買金額が5000万円の場合A社の受領できる仲介手数料は、343.2万円（税込）となります。内訳は下記の通りです。

売主：5000万×3％＋6万＋税＝171.6万円

買主：5000万×3％＋6万＋税＝171.6万円

片手仲介の場合、売主様の物件の売却依頼を受けて専任媒介契約を締結している仲介業者Ａ社が受領できる仲介手数料は、171.6万円です。

両手仲介なら売主だけでなく買主からも仲介手数料を受領できます。手数料を多く受領できる両手仲介を狙って、A社がレインズに登録している物件を他の仲介業者に紹介をしない行為が「囲い込み」です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約とは、依頼者（売主）が物件の売買の依頼を重複して他の不動産仲介会社に依頼できない媒介契約をいいます。

依頼者は、自ら発見した買主と売買契約を締結できないという点が専任媒介契約や一般媒介契約との違いです。買主を自分で見つけても仲介業者を媒介として取引を行わなければなりません。

専属専任媒介契約の期間

前述してきた専任媒介契約と同様に、専属専任媒介契約では、有効期間は3ヶ月を超えることができません。

専属専任媒介契約はレインズへの登録義務あり

仲介を依頼された不動産仲介会社は、レインズへの物件登録を5営業日以内に完了させる義務があります。
前述しましたが、レインズに登録された物件情報は、レインズのネットワークシステムを通じて他の不動産仲介会社すべてに提供されます。業者間で物件情報が共有されることで、もっとも最適な買主を探すことができます。

専属専任媒介契約の自己発見取引、報告義務

専属専任媒介契約では、依頼者（売主）は自ら発見した相手と売買契約を締結することができません。

不動産仲介会社は、「1週間に一度以上業務状況を依頼者（売主）に報告」が義務づけられています。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約のメリットは、その仕組みにあります。

仲介会社にとって、物件の販売が自社のみに任されているだけではなく、依頼者の自己発見客との売買契約も禁じているため、仲介手数料を受領できる確率が最も高い契約と言えるのです。そのため、売主様にとっては仲介会社の積極的な営業活動が期待できるという点が大きなメリットです。

一方で専属専任媒介契約のデメリットは、前述した通り物件を囲い込まれる（他社に物件を紹介しない）可能性があることです。

物件を囲い込まれると物件見学などの機会ロスになり、結果として売却までの時間が余計にかかってしまうことになります。

一般媒介、専任媒介、専属専任媒介契約のまとめ

3つの媒介契約には、前述してきたような違い・特長・メリットとデメリットがありますので、それらを理解したうえ、売却する物件や売主様の売却に対する考え方やニーズに合った媒介契約を選ぶことが必要です。

一般媒介、専任媒介どっちが多い？

それでは、一般媒介と専任媒介で分類した際に、どちらの契約が最も多く選ばれているのでしょうか？

最も多いのは専任媒介契約

「指定流通機構の活用状況について（2020年分）」にある「取引態様別新規登録件数（売り物件）」を見ると、どの媒介契約が多く選ばれているかが分かります。

【取引態様別新規登録件数（売り物件）の推移】

専属専任媒介11.0％、専任媒介31.5％、一般媒介26.6％でした。

この比率から、専任媒介契約が一番多く選ばれていることがわかります。続いて一般媒介契約、専属専任媒介契約となっています。

但し、下記のような理由で一般媒介契約の件数と比率は、実際の依頼者（売主）の数とは異なると思われます。

• 一般媒介は、必ずしもレインズへの登録を義務づけられていないので、実数より低い可能性がある。
• 一般媒介は、依頼者が複数の不動産仲介会社に重ねて依頼ができるので、実際の物件数より多い可能性がある。

最も成約率の高い媒介契約は？

専属専任媒介と専任媒介では、専属の方が2.5ポイント成約率が高いようです。

一般媒介の成約率が低いのは、一般媒介は1物件に対して複数の新規登録が行われるのに対して、成約報告は取り引きした仲介業者のみからなので、このような低い成約率になっていると思われます。

一般媒介、専任媒介の選ばれている割合

レインズの一般媒介、専任媒介、専属専任媒介契約の割合

東日本レインズに登録されている売りマンションについて、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介、どの媒介契約が多いかを集計しました。

マンションの売り物件は、東京23区6787件、横浜1945件、川﨑704件という3つのエリア共に専任媒介が一番多く選ばれていることが分かりました。

高価格帯、ブランド立地なら一般媒介契約も

一般媒介契約のメリット・デメリットで前述しましたが、一般媒介契約では物件の魅力や需要の高さが求められます。

横浜川崎に比べると、不動産屋さんが競争してでも売りたいと思うような条件の物件（高価格帯、ブランド立地など）が多い東京23区は、一般媒介契約の比率が高いことがお分かりいただけると思います。

東京23区は、横浜市川崎市より一般媒介契約が多く選ばれています。

媒介契約のおすすめは？

一般媒介、専任媒介どっちがおすすめ？

結論から申し上げると、これが一番おすすめという媒介契約はありません。

不動産が高く売れるかどうかは、媒介契約とは直接関係がないためです。高く売れることと、媒介の種類とは無関係だと考えます。

専任媒介をおすすめしている一括査定サイトは、仲介業者をお客様としているサイトです。お客様である仲介業者は、最低でも片手手数料が受領できる専任媒介を好むので、専任媒介に誘導します。

一般媒介をおすすめしている一括査定サイトは、何の根拠も無く専任媒介に反発して煽っているだけともいえます。前述してきたように一般媒介は、低価格帯やネックの多い物件ではおすすめできません。

高く売れる理由は媒介契約とは無関係

中古マンションなどの不動産が高く売れる理由は下記の二点です。

1. 少し高くても買いたい理由がある買主がタイミングよくいた物件
2. 立地や駅距離などの条件で希少性が高い物件

1.については「親の介護のために同じマンションが欲しかった」「希望公立学校の学区のマンションが欲しかった」など強いニーズを持つ買主が存在したケースです。

2.については、「広尾ガーデンヒルズ」「青山パークタワー」など供給の少ない人気の立地、駅徒歩5分以内など希少性が極めて高い物件が該当します。

広尾ガーデンヒルズは、広尾駅徒歩5分という好立地でありながら、敷地面積約6.6㏊、総戸数1181戸という山手線の内側では最大規模という希少性があります。

青山パークタワーは、渋谷駅徒歩4分という好立地の地上34階建てタワーマンションという希少性があります。湾岸の倉庫工場跡地などのタワーマンションはたくさんありますが、これだけ都心駅近のタワーマンションは極めて少ないのでより希少性が高まっています。

媒介の種類ではなく、上記1.や2.のような物件が高く売れる物件です。高く売れる理由や強いニーズのある物件が高く売れます。

媒介契約と指定流通機構制度

指定流通機構とは？

指定流通機構制度とは、一定の媒介契約（専属専任媒介、専任媒介）を締結した不動産会社に対して、国土交通大臣が指定する不動産流通機構に物件情報を登録し、レインズ（不動産流通標準情報システム）を通じて物件情報の交換を義務づけるものです。

レインズ（REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM）とは？

中古マンションなどの家・不動産を売りたい方や買いたい方は、通常不動産仲介会社（宅地建物取引業者）に売買の相手や物件の検索を依頼します。

コンピューターやオンラインシステムがなかった時代は、物件情報の店頭への貼紙、新聞広告、知り合いの業者間の情報交換などに検索を頼っていました。これでは迅速性に欠け、広く物件情報を公開して買主を探すことが出来ませんでした。

迅速性を上げ、広く情報を公開することで、不動産取引の透明性や適正な取引の実現を図るためにレインズが導入されました。

参考：REINS　TOWER｜レインズとは？（公益社団法人　東日本不動産流通機構）

一般媒介と専任媒介どっちを選ぶ？違いやメリット、割合を比較まとめ

最後に、この記事でご紹介した3つの媒介契約についての内容をまとめていきます。

専任媒介契約とは？

専任媒介契約とは、依頼者（売主）が物件の売買の依頼を重複して他の不動産仲介会社に依頼できない媒介契約をいいます。

専任媒介契約の詳細については、こちらをご覧ください。

一般媒介契約とは？

一般媒介契約とは、依頼者（売主）が物件の売買の依頼を重複して複数の不動産仲介会社に依頼できる媒介契約をいいます。

一般媒介契約の詳細については、こちらをご覧ください。

一般媒介と専任媒介、専属専任媒介契約の違いは？

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約は、下記5点に違いがあります。

1. 複数の仲介業者に依頼が可能か否か
2. 自己発見の買主と契約が可能か否か
3. 媒介契約の契約期間
4. 指定流通機構登録義務の有無
5. 販売状況報告義務の有無

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の違いについての詳細は、こちらをご覧ください。

専任媒介契約の期間、一般媒介契約の期間は？

一般媒介契約では、有効期間について法律上の成約はありません。但し、国土交通省が定めた標準媒介契約約款では、有効期間は3ヶ月を超えない範囲で、依頼者と宅地建物取引業者が協議のうえ定める、とされています。

専任媒介契約の期間について詳しくはこちらをご覧ください。

専属専任媒介契約とは？

専属専任媒介契約とは、依頼者（売主）が物件の売買の依頼を重複して他の不動産仲介会社に依頼できない媒介契約をいいます。

尚且つ専属専任媒介契約は、専任媒介契約や一般媒介契約とは異なり、自ら発見した買主と売買契約を締結できません。

専属専任媒介契約の詳細については、こちらをご覧ください。

一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の割合、どれが選ばれてる？

一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の割合は、エリアによって異なります。弊社調べの東京23区の媒介別割合は下記の通りです。

【東京23区】

• 一般媒介：26.9％
• 専任媒介：52.2％
• 専属専任媒介：20.9％

東京23区は、横浜市、川﨑市と比べ一般媒介の比率が高くなっています。横浜市や川﨑市の媒介別割合など詳しくはこちらをご覧ください。

この記事の著者

[著者]

今井　俊輔【不動産鑑定士、宅地建物取引士】

2006年東京テアトル株式会社に入社。不動産鑑定により培った「理論」と不動産取引実務の「経験」に基づき、一棟オフィスビルをはじめ多岐にわたる不動産物件の売買に携わる。現在は管理職として区分所有マンション買取若手社員の育成にも力を注ぐ。

　マンションのご売却は大きなイベントです。わからないことだらけで不安とご心配の皆様のお役に立てるよう、業務で身に着けた知識と経験を活かし、丁寧にお話をお伺いいたします。何なりとご相談ください。
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