横浜市のマンション売却相場の推移と高く売る方法

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2024.06.20

横浜市のマンション売却を検討中の方へ、不動産売買の基本知識からマンション売却相場の推移、売却を成功させるためのステップ、高く売る方法を解説していきます。

東京テアトルは、中古マンションの高値買取に自信があります。

1. ・最短5日、期限までに確実に現金化可能
2. ・不要な家具はそのままで手軽に売却
3. ・売却後のトラブルの心配ゼロ

マンションの買取なら東京テアトルまでご相談ください！

無料査定をご希望の方

東京本社0120-900-881

関西支社0120-711-018

横浜市の不動産売買の基本知識

ここでは、横浜市の不動産売買の基本知識として、以下の3つをみてみましょう。

• 人口の推移
• 世帯数の推移
• 成約件数の推移

1つずつ解説いたします。

人口の推移

横浜市は、神奈川県東部の政令指定都市及び県庁所在地です。

横浜市の人口は2024年6月1日現在で3,772,726人、世帯数は1,814,803世帯で、東京23区を除く全国の市区町村で最大の人口です。

次いで大阪市の人口は2,785,393人で1,554,209世帯、3番目に多い名古屋市の人口は2,328,397人で1,168,541世帯です。

直近5年の人口の推移は以下の表の通りです。

直近5年の人口の推移をみると、ピークは2021年の377万9千人で、以降は減少が続いています。

世帯数の推移

直近5年の世帯数の推移をみると、2024年が1,814,803世帯となっており、この5年で最も多くなっています。

2024年の世帯当たりの人数はおよそ2.08人で、年々減少傾向にあります。

人口は減少傾向、かつ世帯数は増加傾向で推移していることから、家族の世帯が減少しており、夫婦のみあるいは単身の世帯が増加していることが読み取れます。

成約件数の推移

ここでは、成約件数の推移を確認する方法をご紹介します。

会員の不動産会社のみが使用可能な不動産取引データベース「レインズ（REINS）」を運営している国土交通大臣指定の不動産流通機構は、統計情報をレインズデータライブラリーのアーカイブで一般公開しています。

出典：公益財団法人　東日本不動産流通機構

中古マンション成約件数の推移についても、2002年以降にどれくらい売買取引があったかを、会員の不動産会社のみならず、誰でも確認することができます。

直近5年の中古マンション成約件数の推移をみると、2018年度は4,449件、2019年度は4,576件、2020年度は4,511件、2021年度は4,567件と、大きな変化なく推移しています。

しかしながら2022年度については、4,012件と前年に比べ500件以上も少なくなっており、この減少はコロナ禍がもたらした経済活動の鈍化によるものと思われます。

とはいえ、横浜市はその生活利便性から中古マンション売買相場に関しても活発に取引されていることがわかります。

横浜市のマンション売却相場

マンション売却相場（中古マンション相場）とは、マンションを仲介で売却した時の成約価格です。

売却した横浜市のマンションの成約価格は、「レインズ（REINS）」に成約価格を登録して、業者間に共有され、横浜市のマンション売却相場が形成されます。

ここでは、横浜市のマンション売却相場の情報として、以下の2つをみてみましょう。

• マンション売却相場の推移
• 区ごとのマンション売却相場

順を追って解説いたします。

マンション売却相場の推移

ここでは、マンション売却相場の推移を掴むために、過去10年間の成約価格などをご紹介します。

下記の表とグラフは、2013～2022年度の横浜市の中古マンション売却相場の推移です。

グラフをご覧いただくと、横浜市のマンション売却相場は年々緩やかに上昇を続けています。

直近2022年度の成約価格は3,612万円で、この10年で最高値となっています。

また、直近2022年度の築年数は25.33年で、この10年で最も長く、年々長くなる傾向にあります。

区ごとのマンション売却相場

ここでは、マンション売却相場の区ごとの違いを見てみましょう。

下記の表は、2022年度の横浜市の区ごとのマンション売却相場です。

SUUMO住みたい街（駅）ランキング2024で7年連続堂々1位の横浜駅のほか、みなとみらいエリアがある横浜市西区が㎡単価88.94万円で最高値となっています。

以下、人気の桜木町駅や関内駅がある中区が㎡単価78.61万円で2位、東京からのアクセスがよい神奈川区が㎡単価67.20万円で3位、新横浜駅のある港北区が㎡単価62.78万円で4位、センター北駅やセンター南駅のある都筑区が㎡単価59.75万円で5位となっています。

条件ごとのマンション売却相場

築年数、間取り、最寄り駅からの距離といった条件ごとのマンション売却相場を把握して、ご売却物件の価格設定の参考にしてください。

ここでは、マンション売却相場の補足情報として、以下の3つをみてみましょう。

• 築年数ごとのマンション売却相場
• 間取りごとのマンション売却相場
• 最寄駅からの距離ごとのマンション売却相場

1つずつ解説いたします。

築年数ごとのマンション売却相場

ここでは、マンション売却相場の築年数ごとの違いを見てみましょう。

下記の表は、2022年度の横浜市・川崎市の、築年数ごとのマンション売却相場です。

成約件数が最も多いのは、築31年以上のマンションが1,825件で、全体の31.4％を占めています。

神奈川県住宅供給公社の資料をみると、昭和40年代に団地の建設戸数が3万戸を超えピークに達しており、バス便の立地の大規模団地も含め専有面積60㎡未満、3DKの間取りが中心の住戸が多数供給されました。

50年以上経過した現在、前述の世帯当たり2.08人に向けた住まいとしての需要があり、活発な取引の一翼を担っていることが、表のデータからみてとれます。

次いで成約件数が多いのは、築16～20年のマンション845件で、全体の14.6％を占めています。

表をご覧いただくと、築年数の経過に比例して成約価格も下落しています。その大きな理由は、経年にともなう建物の資産価値の低下です。マンションの管理組合は、建物の資産価値を維持するため、大規模修繕計画を立て、大規模修繕工事の実施周期や内容を決めています。

築16～20年のマンションは、ちょうど1回目の工事が終わり、管理費や修繕積立金といった負担費用の値上げを実施すべき時期と重なります。後述しますが、負担費用の値上げ前がマンション売却のタイミングの一つであることから、取引も活発になっていることがおわかりいただけます。

関連記事：マンション売却と築年数。築50年は売れない？売れる限界は？

間取りごとのマンション売却相場

ここでは、マンション売却相場の間取りごとの違いを見てみましょう。

下記の表は、2022年度の横浜市・川崎市の、間取りごとのマンション売却相場です。

3DK・LDKの間取りは成約価格4,281万円で、件数全体の過半数である51.7％を占めており、次いで2DK・LDKの間取りが成約価格3,890万円で件数全体の25.0％、1DK・LDKの間取りが成約価格2,728万円で件数全体の11.4％を占めています。

4DK・LDKの間取りは4,459万円で件数全体の7.2％しかないので売りづらいのではとお感じかもしれません。

しかしながら、4LDKマンションの中古成約件数が相対的に少ないことは、4LDKマンションの売却が難しいことの本当の理由ではありません。なぜなら、そもそも4LDKマンションは3LDKマンションより供給量自体が少ないからです。

4LDKマンションの売却について詳しくは下記関連ページをぜひご覧ください。

関連記事：4LDKマンションが売れない本当の理由と早く売却するためのコツ

最寄り駅からの距離ごとのマンション売却相場

ここでは、マンション売却相場の最寄り駅からの距離ごとの違いを見てみましょう。

下記の表は、2022年度の首都圏における、最寄り駅からの距離ごとのマンション売却相場です。

徒歩10分以内が成約価格4,917万円で、件数全体の68.3％を占めています。徒歩20分以内の物件だけで件数全体の91.8％を占めており、首都圏においては徒歩圏内の物件が取引の主体となっていることがみてとれます。

駅からの徒歩距離が遠くなるにつれて専有面積は広く、㎡単価は低くなり、4人以上のご家族に適した物件が多くなってくることがおわかりいただけます。

また、バス便の物件は、先述の団地を含め件数全体の6.7％を占めていますが、徒歩圏内の物件と比べて成約価格及び㎡単価が低いことがご覧いただけます。

不動産売却相場を確認する方法

ここでは、マンションを含む不動産売却相場を確認するための4つの方法をご紹介します。

• レインズマーケットインフォメーション
• 不動産情報ライブラリ
• 不動産情報サイト
• チラシ

ご自身で相場を確認することが重要なのは、どうしてでしょうか？

不動産売却にあたっては、買主を探してもらう不動産仲介会社へ不動産査定を依頼しなくてはいけませんが、事前にご自身である程度の売却相場を把握しておくことにより、不動産仲介会社を選定する基準を持つことができるからです。

そのため、自分のマンション、周辺の同程度のマンションの売り出し価格がいくらかなど相場をきちんと確認しておきましょう。

レインズマーケットインフォメーション

「レインズマーケットインフォメーション」は、レインズを運営している国土交通大臣指定の不動産流通機構が、前述のレインズデータライブラリーとともに公開する不動産取引情報提供サイトです。

レインズに登録している不動産会社により実際に行われた不動産取引に基づいた成約価格を調べることができます。

出典：レインズマーケットインフォメーション　（（公財）東日本不動産流通機構、（公社）中部圏不動産流通機構、（公社）近畿圏不動産流通機構、（公社）西日本不動産流通機構）

不動産情報ライブラリ

国土交通省が運営している不動産情報サイト、不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム）では、レインズマーケットインフォメーションと同様、実際に行われた不動産の取引価格＝成約価格を調べることができます。

出典：国土交通省｜不動産情報ライブラリ

不動産情報サイト

HOME’SやSUUMO、アットホームといった不動産情報サイトは、物件数の掲載が多いので、やはり不動産売却相場を知るには参考になります。

室内の写真などの情報も多いので、売却しようとしている自宅マンションの部屋が近隣で販売されている物件と比較して、見映えが良いのか悪いのかなどを知ることができます。

チラシ

ポストに投函されているチラシや、新聞に折り込まれているチラシは、最新の近隣販売物件として参考にしたい情報です。

なぜなら、不動産会社（仲介会社）は、売れそうな物件、相場適正価格の物件を積極的にチラシなどに掲載しているからです。

関連記事：マンション売却チラシは信用できる？不動産売却物件募集チラシの疑問を解消

横浜市のマンション売却を成功させるステップ

横浜市のマンション売却を成功させるための7つのステップは以下の通りです。

1. 事前のマンション売却相場調査
2. 不動産査定を依頼
3. 媒介契約を締結
4. 販売活動
5. 売買契約を締結
6. 決済・引き渡し
7. 確定申告

1つずつ解説いたします。

1.事前のマンション売却相場調査

前項では、不動産査定を依頼するにあたり、ご紹介した4つの方法を使って事前のマンション売却相場調査を行い、おおよそいくらくらいで売却できるのかを把握しておくことで、不動産仲介会社を選定する基準を持つことができるとお話ししました。

これは具体的に言えば、あまりにかけ離れた売却相場を言ってくる不動産仲介会社を選定対象から外すことができるということです。

ある程度事前のマンション売却相場調査をしてみたのですが、とお話ししつつ査定依頼の相談をしてみるのも一つの方法です。人任せな売主ではなく熱心だという好印象を担当者にもってもらい、やる気になってもらうことが重要です。不動産仲介会社の協力を十分に得て売却を成功させましょう。

関連記事：マンション売却の流れ、プロが教える手続きや注意点

2.不動産査定を依頼

不動産査定とは、取引可能な概算上限価格を算出することです。必ず複数の不動産仲介会社に査定を依頼しましょう。

なぜなら、不動産仲介会社の査定には統一された算定基準はなく、各社独自の算出方法や算出根拠によるものだからです。

そのため、1社でなく数社に査定依頼して比較対象が増えるほど、客観性や根拠がより明確な査定金額を得ることができます。

不動産査定には以下の2つがあります。

• 机上査定
• 訪問査定

いずれの査定も無料で行ってくれます。それぞれについて解説いたします。

机上査定（簡易査定）

机上査定（簡易査定）とは、中古マンションの成約価格など不動産取引データを使って机上で算出する査定方法です。室内状況などは織り込まず、物件概要（面積、方位、階数など）をもとに周辺相場、取引事例から査定価格を算出します。

不動産仲介会社の部屋の内見・見学は不要で、担当者と会わずに査定金額がわかりますから、売却するかどうかまだ検討中で、おおよその査定価格を気軽に知りたい売主様向きの査定方法です。

訪問査定

訪問査定とは、不動産取引データとともに実際の室内状況から算出する査定方法です。

担当者が部屋を見学・内見して、机上査定で使用するデータにお部屋の状態や周辺環境を加味して査定価格を算出します。

具体的に売却をご検討であれば、精度が高く適正な価格がご提示できる訪問査定がおすすめです。

関連記事：マンション売却査定の方法、注意点やポイント、査定サイトも紹介

3.媒介契約を締結

「媒介」とは、不動産の取引（マンションの売買）で売主と買主の間に立って取引の成立に向けた活動をすること、両者の契約を成立させることを意味します。

「仲介」もほぼ同じ意味で使っています。ただ、売主や買主と不動産仲介会社が締結する契約の時は「媒介契約」となり、「仲介契約」とはいいません。

査定金額を提出した不動産仲介会社の中から仲介してほしい1社を選定し、3種類のうちいずれかの媒介契約を締結することにより、販売活動がスタートします。

3種類の媒介契約と大きなポイントは下記の通りです。

• 専属専任媒介契約　→　仲介依頼は1社だけ、自己発見取引不可
• 専任媒介契約　　　→　仲介依頼は1社だけ、自己発見取引可
• 一般媒介契約　　　→　仲介依頼複数社OK、自己発見取引可

3種類の媒介契約それぞれが持つ一長一短を、以下の画像にまとめました。

一般媒介契約は、複数社と媒介契約を締結できるメリットがある反面、仲介各社の担当者には熱心な仲介営業をしてもらいづらいというデメリットがあります。

一方、専属専任媒介契約及び専属専任媒介契約は、1社としか媒介契約を締結できず、その不動産仲介会社の営業力のみに頼らざるを得ないというデメリットがありますが、一般媒介契約に比べて担当者により熱心に仲介営業をしてもらいやすいメリットがあります。

さらに、専属専任媒介契約は、買主を見つけるのは不動産仲介会社に全てお任せとなり、ご自身で見つけるがことができない点にご注意ください。

関連記事：媒介契約とは？不動産売却で媒介契約書を締結する際の9つの注意点

4.販売活動

販売活動をスタートするにあたっては、まず売り出し価格（出し値）を決定する必要があります。

売り出してすぐに成約できる場合もあれば、1か月以上経過しても成約できない場合もあり、売り出しからどの程度の期間で成約できるかはケースバイケースです。

もし売却期間に余裕があれば、売却相場より少し高く設定したチャレンジ価格を売り出し価格にするのも、高く売る方法の1つとなります。

そうは言っても、相場価格を考慮に入れた売り出し価格やチャレンジ価格がいくらになるのかは、一般の売主様には分かりにくいかもしれません。

そのため、重要なのは「販売活動をしてくれるのが信頼できる担当者であるかどうか」です。売主の利益を考えて販売活動の具体的な提案をしてくれる、信頼できる営業マンを探しましょう！よく相談をして売出し価格、下限価格を決めておきましょう。

不動産仲介会社が、販売活動で実施する一般的な広告は以下の通りです。

• サイト掲載(スーモ、HOME’S等)
• 自社ホームページ掲載
• 新聞折込みチラシ
• チラシポスティング

購入検討者は、サイトやチラシを見て、気になったり興味を持った物件があると、不動産仲介会社に問い合わせをしてきます。

広告量と物件見学（内覧）数の多さが、成約確率が高い物件のバロメーターとなります。実施されていない広告があれば、担当者にお願いしてみましょう！

広告を見た購入検討者や他の仲介会社の既存購入検討者を集客し、見学時間を調整して室内を見学（内覧）してもらいます。

週末に部屋の見学会（オープンルーム）を開催して集客し、来場した購入検討者に部屋を見学してもらう方法もあります。

• 部屋は掃除、片付けをして綺麗に
• キッチンなど水回りを掃除して清潔感を
• 照明は点灯して部屋を明るく
• 換気で部屋の臭い（ペット等）を減少
• 売主も明るくフレンドリーに対応

基本的には土日の物件見学希望が多いので、週末に見学の対応ができるように準備しておきましょう。

出来る限り生活感を消した部屋、モデルルームを目指すことがポイントです。

関連記事：マンション売却の内覧の注意点。掃除は？来ない時はどうする？

5.売買契約を締結

売主買主双方の希望条件（金額や決済日等）の調整及び合意を経て、通常売主買主が揃って不動産仲介会社に集まり、不動産売買契約を締結します。締結に先立ち、物件や取引条件に関する重要事項の説明を宅地建物取引士が買主に行います。

マンションの場合、重要事項説明書の説明に1時間、売買契約書の読み合わせ説明に30分、署名捺印その他手続きに30分ほどかかります。

スムーズに進めば、売買契約の手続きにかかる時間は概ね2時間です。質問が多かったり、営業マンが不慣れだったりすると3時間以上かかることもあります。

売買契約が成立したら買主は、売主に手付金を支払います。売却価格の10％程度が一般的です。

手付金を低額にし過ぎると、手付放棄による契約解除が容易になって契約の効力を弱めることになり、売主のリスクとなるため注意が必要です。

通常、買主が住宅ローンを利用して物件を購入する場合、売買契約書に「住宅ローン利用の特約」が入ります。これは買主が住宅ローン審査の結果、融資承認を得られなかったときに、売買契約を無条件で解除できるという特約です。

適用されると手付金は買主に返還され、違約金なども無しで契約が白紙解除となります。この特約は買主を保護するもので、特約の期間（契約解除期日）を定めるのが一般的です。

売主のリスクを最小限に抑えるため、可能な限り特約の期間を短く設定するよう仲介会社営業マンに依頼をしましょう！

売買契約の成立後に売主は、仲介会社に仲介手数料の半金を支払います。売買金額の3％+6万円+消費税の半金が必要になります。残りの半金は、残代金決済日（引渡日）に支払います。

6.決済・引き渡し

売買契約の締結が終わると、後日改めて決済・引き渡しとなります。

売買契約書の「売買代金（残代金）の支払の時期、方法等」で、買主の売主に対する残代金の支払期日、支払方法を定めます（FRK書式では第3条）。

決済日には、残代金の受領、登記手続き、固都税・管理費等清算、鍵及び物件資料等の引き渡しなどを行います。

売主は、仲介会社に仲介手数料の残りの半金を支払います。

7.確定申告

確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の所得にかかる税金額を計算して、管轄税務署に申告・納税する手続きのことです。

一般的なサラリーマンでも、マンションなど不動産売却をして、譲渡所得（売却益）が生ずる場合は、確定申告が必要になります。

譲渡所得は、以下の計算式で求めます。

また、下記の図の通り、譲渡所得がプラス（譲渡益が発生）かマイナス（譲渡損失が発生）か、それぞれの税金の特例があてはまる場合に利用するかどうかで確定申告が必要か不要かが異なってきます。

申告期間は、不動産売却した翌年の2月16日から3月15日までとなりますので、申告を忘れたまま期限を過ぎてしまわないよう、気をつけてください。

居住用財産の3000万円の特別控除の特例や10年超所有の軽減税率の特例など、確定申告についての詳細は下記関連記事をぜひご覧ください。

関連記事：マンション売却と確定申告。必要書類や書き方

横浜市のマンションを高く売る方法

ここでは、横浜市のマンションを高く売る方法を4つご紹介します。

• 築年数が浅いうちに売る
• 売却期間は余裕を持って設定する
• 需要が高い時期に売る
• 経験豊富な不動産会社を選ぶ

順を追って解説いたします。

築年数が浅いうちに売る

築年数ごとのマンション売却相場で申し上げた通り、築年数の経過に比例して成約価格も下落しており、その大きな理由は、経年にともなう建物の資産価値の低下です。

そのため、築年数が浅いうちに売却することは、マンションを高く売る方法の1つです。

売却期間は余裕を持って設定する

下記の表は、直近5年の首都圏における、中古マンションの登録から成約までの平均日数です。

年ごとに違いはありますが、マンションの平均売却期間はおよそ2〜3ヶ月であることが分かります。

ただし、この期間は、7つのステップのうち、3.媒介契約を締結から、4.売却活動、5.売買契約を締結までの3つだけを指しています。

1.事前のマンション売却相場調査、2.不動産査定を依頼の期間や、成約から6.決済・引き渡しまでの期間は含まれておりません。

そのため、販売から成約までの3ヶ月にその他の期間とゆとりを加えた、およそ6ヶ月以上の余裕をもってマンション売却期間を設定しておくことをおすすめします。

需要が高い時期に売る

マンションの最大の売り時は、売却相場が上がっている、つまり需要が高い時期に売却することです。

前述の通り、直近2022年度の横浜市中古マンション成約価格は3,612万円で、この10年で最高値で推移していることから、まさに今が売り時といえます。

1年のうち、売りやすい季節や時期はあるのでしょうか。下記の表は2023年の横浜市の中古マンション月次成約件数です。

表をみると、1月や8月は成約件数が少なく、新生活に合わせた2、3月は成約件数が多いことがわかります。そこから、先述のゆとりをもって売却にかける期間のおよそ6ヶ月を逆算して、8～9月にマンション売却をスタートすることをおすすめします。

経験豊富な不動産会社を選ぶ

ネット上には「高額な査定結果を得るコツ」「高く売るためになるべく高い査定を引き出したい」といったセールストークがあふれています。

しかしながら不動産仲介会社は、査定価格で売れることを保証しているわけではありません。査定価格が高いからといって、必ずしも高く売れるわけではない、ということです。

実際の売却価格（成約価格）は、査定価格とは関係なく、市場の需要と供給のバランスで決まります。

それらのことも熟知した上で買主の力になってくれるのは、やはり経験豊富な不動産会社です。

そのなかでも代表的な不動産仲介大手3社は、以下の通りです。

いずれもマンション、戸建て、土地などオールラウンドに取扱っており、業界のベンチマークとなる3社です。

不動産査定依頼の際は経験豊富な不動産会社として、ぜひ大手不動産仲介会社を加えることをおすすめいたします。

この記事のまとめ

この記事で紹介した、横浜市のマンション売却に関する要点をQ&A形式でまとめました。

横浜市のマンション売却相場は？

2022年度の横浜市のマンション売却相場は3,612万円、築年数は25.33年です。

マンション売却相場の推移や、区ごとのマンション売却相場など、詳細はこちらをご覧ください。

マンション売却相場を自分で確認する方法は？

マンションを含む不動産売却相場をご自身で確認するための4つの方法をご紹介しています。

国土交通省や大臣指定の不動産流通機構が一般公開している情報サイトなど、詳細はこちらをご覧ください。

マンション売却を成功させるための7つのステップで重要なのは？

マンション売却を成功させるための7つのステップのうち、特に重要で注意を払うべきなのは、2.不動産査定を依頼、3.媒介契約を締結、4.売却活動です。この3つによって適正価格でスムーズに売却が成功するかが決まります。

不動産査定を依頼、媒介契約を締結、販売活動について詳しくはこちらをご覧ください。

マンションを高く売る方法で最優先すべきなのは？

経験豊富な不動産仲介会社を選んでマンション売却活動をすることを最優先してください。

マンションを高く売る方法について詳細はこちらをご覧ください。

（執筆）

森田　学

宅地建物取引士。1999年東京テアトル株式会社に入社。映画館の運営スタッフ業務、「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、マンション買取再販を担当し現在に至る。

マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方もいらっしゃるかと存じます。

弊社は、マンション専門に年間200件超を買取、独自メソッドによる査定で築古物件でも高値買取致します。

関連記事

マンションレビューってどんなサイト？評判や利用するメリットをご紹介 不動産一括査定サイトおすすめランキング！選び方やそれぞれの特徴を紹介 大田区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格 足立区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格