4LDKマンションが売れない本当の理由と早く売却するためのコツ

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2024.05.31

4LDKマンションの間取りでは売れない？とご心配の売主様が後悔しないために、売れない本当の理由と早く売却するためのコツについて解説いたします。

上記の表は、2022年度の首都圏中古マンションの成約件数を、間取り別に比較したものです。

3LDKや2LDKのマンションに比べ、4LDKマンションの間取りは中古成約数2,062件が全体の5.8％と少ないので、売却がより難しいのではとご心配になるかもしれません。

しかしながら、4LDKマンションの中古成約件数が相対的に少ないことは、4LDKマンションの売却が難しいことの本当の理由ではありません。なぜなら、そもそも4LDKマンションは3LDKマンションより供給量自体が少ないからです。

まずは、4LDKマンションが売れない本当の理由はいったい何かをみていきましょう。

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4LDKマンションが売れない本当の理由

4LDKのマンションが売れない本当の理由は以下の6つです。

• 適正価格での売り出し不足
• 部屋数の多さが対象を限定
• 価格が高く設定されがちな問題
• 需要の変化による影響
• 少子化・核家族化の社会背景
• 一戸建てとの競合

一つずつ解説いたします。

適正価格での売り出し不足

4LDKマンションが売れない大きな理由のひとつとして、適正価格で売り出していないことが挙げられます。

上記の表は、2022年度の首都圏中古マンションの成約価格を、間取り別に比較したものです。

間取りが4LDKマンションの中古平均成約価格は4,259万円（㎡単価45.90万円）となっており、3LDKの4,476万円（㎡単価61.09万円）と比較すると、25％ほど安い価格であることがわかります。

それにもかかわらず、もし3LDKと変わらない価格設定で販売をスタートしてしまうと、適正価格より売り出し価格が高すぎるため、売却できないという結果にもなりかねません。

適正価格で売り出すことによって、購入検討者の購買意欲を下げないことが大切です。

部屋数の多さが購入検討者を限定

4LDKマンションは部屋数が多いため購入検討者を限定してしまい、購入検討者のライフスタイルによっては住みやすい間取りにならず敬遠されることも売れない本当の理由といえます。

4人家族以上での生活を想定する場合、4LDKマンションはベストな選択といえますが、そうでない場合には、部屋が余ってしまうためコスパが悪いと敬遠されがちです。

しかしながら、下記4LDKマンションの間取り図にみられるような、

• 各居室に収納スペースを設け、そのうち2か所はウォークインクローゼットになっているプラン
• リビング・ダイニングに隣接する居室が引き戸で仕切られ、すべて開けると大きな1部屋として使用できるプラン

などを採用した、多様なライフスタイルに対応可能な住みやすい間取りの4LDKマンションも多くなっている印象があります。

価格が高く設定されがちな問題

4LDKマンションは専有面積が広くなる分、総額が高くなるため、販売価格を高く設定してしまいがちです。そうすると前述の適正価格から乖離してしまうことにもなり、その分売却もしづらくなってしまいます。

需要の変化による影響

需要の変化による影響も、4LDKマンションが売れない本当の理由です。

コロナ禍によるリモートワークの普及にともなって、自宅マンションの居室をワークスペースとして活用できることから、価格帯の安い郊外の一部などで4LDKマンションの需要が増加するというプラスの影響がみられました。

上記の表は、2022年度の首都圏中古マンションの4LDKマンションの成約件数を、1都3県のエリア別で比較したものです。

千葉県では、4LDKマンションは成約数522件、マンション成約数全体の1割以上、12.4％を占めています。

1都3県の4LDKマンション成約数合計が2,062件でマンション成約数全体の5.8％でしたから、決して小さい数字ではないことがみてとれます。

しかしながら、後述する核家族化といった需要の変化によるマイナスの影響のほうが大きいため、日本で4LDKマンションの需要が低い状況が大きく変わったわけではありません。

少子化・核家族化の社会背景

少子化・核家族化、そして単身化・多様化へと向かいつつある社会背景も、4LDKマンションが売れない本当の理由の一つです。

戦後すぐに生まれた団塊世代の人たちが働き手となる1960年頃、日本は高度経済成長期を迎えますが、後継ぎである長男以外の次男・三男たちが中心となって、地方圏から労働需要が劇的に増えた大都市圏への転出がすすみました。

こうして次々と開発されていく郊外の住宅地に定住し、家族を作ったことで核家族世帯が大幅に増加したことが核家族化の社会背景となっています。現在は核家族化が一定の進行を終えたと考えられ、単身化、多様化が進んでいます。

若者から高齢者までの一人暮らし、生涯未婚、ひとり親家庭、ステップファミリー、実家を離れて独立した後の親との再同居など、様々な家族の形ができています。

核家族化から単身化、多様化へと向かいつつある日本においては、4LDKマンションは前述の通り部屋が余ってしまうため、子供が複数いる家族もしくは2世帯家族に需要が限られるのが現状です。

上記の表によれば、2022年（令和4年）における日本の出生率（合計特殊出生率）は1.26となっており、子供が複数いる家庭が年々減って少子化が進んでいることからも、4LDKマンションの需要が減少していることがお分かりいただけます。

引用元：札幌市立大学｜人口移動と家族から社会の変化を読み解く-丸山洋平

一戸建てとの競合

4LDKマンションを購入検討対象にしている方であれば、更なる選択肢として一戸建ても競合に入れているということもあるでしょう。

概してマンションは一戸建てよりも好立地な物件が多いため、郊外の一戸建ての方が都区内のマンションより安いことも多いです。

4LDKマンションの売却対象者

4LDKマンションは、売却にあたってはどんな方がターゲット層となるのでしょうか。主な売却対象者を以下に5つ挙げました。

• 家族が多い人
• 仕事や趣味のための部屋が必要な人
• 和室が欲しい人
• ペット用の部屋が欲しい人
• 物が多い人、来客が多い人

順を追って解説いたします。

家族が多い人

子供2人以上を子育て中のご家族、また介護等で親と同居になった世帯などが売却対象者となります。

仕事や趣味のための部屋が必要な人

リモートワークや趣味のために専用の部屋が必要な方が売却対象者となります。

前述しましたが千葉県など郊外エリアの4LDKマンションの需要が増加しています。

和室が欲しい人

売却したい4LDKのマンションにもし和室があれば、和室が欲しいという売却対象者のニーズにあてはまる可能性があります。

純和風な住まいが減りつつあり、マンションのリフォームも和室から洋室への変更は人気がありますが、その一方で、和室があると落ち着くという若い世代の意見もあるようです。

ダイワハウスが実施した下記アンケートでは、20代以下、30代、40代、50代、60代以上の5つの世代に、今後注文住宅を建てる場合、和室または畳コーナーを設置したいですかという質問への回答を示しています。

全体では「和室のみ設置」「畳コーナーのみ設置」「和室・畳コーナーの両方を設置」を合わせると81％が「設置したい」と回答、「設置したくない」と回答したのは20％でした。

和室離れが進んでいる20代以下は「設置したくない」という回答者が多く、「インテリアに反映しづらいから」「予算の関係で、和室や畳コーナーを作る余裕がないから」という意見がある一方、多くの方が「必要性を感じない」ことを理由に挙げています。

「和室」の設置意欲は年代が上がるほど増加する傾向がみられ、「畳コーナー」の設置意欲は30代がピークで40代以降の設置意欲は減少傾向に。

家事や育児用といった共用スペースとは別に、パーソナルスペースにも和のエッセンスを取り入れたいという方が多く回答されていました。

引用元：ダイワハウス｜20・30代は和室・畳コーナーを 「好きだけど設置したくない？」 アンケートから見えてきた 年代別の傾向とは 和室・畳コーナーについてのアンケート

ペット用の部屋が欲しい人

ペット用の部屋が欲しい方が売却対象者です。

売却対象者が飼っている、もしくは飼おうとしているペットに関して、マンションの管理規約で飼育が可能であると定められていることが、売却にあたっての必要条件となります。

もし、4LDKマンションを売却したいご本人がペットを飼育中であれば、内覧のタイミングで売却対象者に必要な情報やアドバイスを提供できるかもしれません。

関連記事：ペット飼育中のマンションを売却する際の注意点

物が多い人、来客が多い人

物が多い方や来客が多い方も、4LDKマンションの売却対象者となります。

来客が多い方は、応接間を3LDKで確保することは難しいので、優先して4LDKマンションを選択することが考えられます。

一方、物が多いことへの対策としては、4LDKマンションを購入する以外にも、一戸建ての購入や賃貸トランクルームなどの選択肢もあるため、物が多い方は一概に売却対象者として当てはまりにくいかもしれません。

4LDKマンション売却時のアピールポイント

前項で確認した4LDKマンションの売却対象者には、以下のアピールポイントを伝えましょう。

• 豊富な収納スペース
• マンションの立地や共有スペースの充実

豊富な収納スペース

4LDKマンションならではの大容量の収納スペースは重要なアピールポイントです。前述の間取り図のように、各居室にクローゼットやウォークインクローゼットがあるようでしたら、ぜひアピールしてください。

もし4人家族以下の売却対象者であれば、各居室にクローゼットなどがない場合でも、居室の1つをそのまま収納スペースとして活用する提案ができます。

また、玄関近くのシューズインクローゼット、キッチンのそばに常温保存の食料品や調味料、日用品などをストックできるパントリーなども、あれば必ずアピールしましょう。

マンションの立地や共有スペースの充実

4LDKマンションの間取りとは関連性が薄いかもしれませんが、4人以上のご家族が安心して生活できる立地や周辺環境は、大きなアピールポイントといえます。

また、マンションの共用スペースや施設に関して、戸数が100戸を超えるマンションでは、駐輪場や駐車場以外にも、ライブラリースペースやゲストルーム、キッズスペースなどといった利便性の高い共用施設が充実しているケースが多いですので、あればアピールできます。

関連して、戸数が多いマンションでは、総戸数の少ないマンションに比べて1戸当たりの管理費等負担額も小さくてすむケースが多いですので、もしあてはまっていればアピールしてください。

4LDKマンションを早く売却するためのコツ

ここでは、4LDKマンションを早く売却するためのコツを5つご紹介します。

• ホームステージングの活用
• 適切な不動産会社の選定
• 売り出し価格の見直し・買取の検討
• 買取保証の利用
• 間取り変更などのリフォームは費用がかかって効果無し

ホームステージングの活用

ホームステージングとは、室内に適した家具や小物を配置してモデルルームのような空間を演出することで、住みたい、暮らしたいと思ってもらうことを目的とした、不動産早期売却の手法です。

ホームステージャーという認定資格保持者は、片づけ、掃除、インテリアなど住まいや暮らしに関する知識やスキルを持ち、ライフステージにあわせたアドバイスやお手伝いができるホームステージングのプロフェッショナルです。

アメリカでは50年以上前から広まっており、中古不動産の売却で頻繁に利用されています。

一般社団法人日本ホームステージング協会の「ホームステージング白書2022」によると、ホームステージングの効果について、不動産売買では「効果があった」90％、不動産賃貸では「効果があった」83％と、多くの方が効果を実感している結果が出ています。

上記のグラフでは、ホームステージングにかけた平均金額は「15万～20万未満」と「20万～30万未満」がいずれも全体の23％でトップ、次いで「10万～15万未満」が全体の16％でした。

また、ホームステージングを実施した不動産価格は「3千～4千万未満」が全体の26％でトップ、「4千～5千万未満」が全体の21％で2位、「2千～3千万未満」が全体の15％で3位という結果でした。

およそ10万円から30万円のホームステージング費用で早期売却できるのであれば、実施してみる価値はあるのではないでしょうか？

さらに、ホームステージングを実施するタイミングで、室内の整理整頓や清掃、必要に応じてハウスクリーニングを依頼するのも効果的です。

関連記事：マンション売却でハウスクリーニングは必要？費用やメリットを解説

適切な不動産会社の選定

4LDKマンションを含む不動産を高く売るための近道は、適切な販売・広告活動を実施してくれる、営業力の高い営業マンがいる不動産会社を選定して売却を依頼することです。

不動産会社の選定で後悔しないよう、仲介件数・仲介手数料ランキング上位の大手不動産会社をご紹介します。

ランキング上位は、多くのお客様が不動産売却の際に利用した結果であり、利用者数の多さはユーザーからの評価・信頼が高い証です。

適正な広告費をかけてくれない、営業マンの営業スキルが低いなどの仲介業者に売却を依頼すると高く売れる可能性が低くなってしまうので注意が必要です。

信頼のブランドで高値売却を期待できる大手不動産仲介のランキングや詳細は下記関連記事をご覧ください。

関連記事：不動産仲介ランキング！仲介各社の特長や選び方を一覧で紹介

売り出し価格の見直し・買取の検討

4LDKマンションの売り出し価格の設定・見直しは売却で最も重要なだけに判断が難しいため、不動産会社に協力してもらいながら進めましょう。

周辺の成約事例とともに販売中の物件相場も調べてくれる、また4LDKマンション以外にも3LDKマンションの相場も併せて調べてくれる不動産会社がおすすめです。

また、4LDKマンションを「早く売却」する売り方として、買取業者に売却する方法があります。

仲介で売る場合、購入検討者（個人）を広告などで一から探すことになるので、どうしても時間がかかってしまいます。

購入希望者が現れても、契約日等条件調整、住宅ローン審査など時間がかかります。親の反対などがあってキャンセルということも考えられます。

不動産買取業者の買取であれば上記のような時間がかからず早く売却ができます。

弊社東京テアトルの直接買取の詳細は、下記関連記事でご確認ください。

関連記事：直接買取

買取保証の利用

「買取保証（売却保証）」とは、まずは仲介を依頼して買主を探してもらい、もしも一定の期間内で仲介売却できなかった場合に、仲介を依頼した不動産会社が自ら買主となって、事前に合意した価格で買取ってくれるサービスです。

仲介での売却活動期間中は高値売却のチャンスがあり、期間内に成約できなくても買取価格で確実に売ることができるので、「仲介」と「買取」の良い所取りができるといえます。

関連記事：マンションの買取保証。内容と流れ、相場や適用条件

間取り変更などのリフォームは費用がかかって効果無し

間取り変更をして4LDKを3LDKにすれば売れるのでは、とお考えの方はいらっしゃるでしょうか？

4LDKマンションの売れない根本的な理由に関わっている要素は、間取りではなく広さです。

前述の通り、4LDKマンションは専有面積が広くなる分、総額が高くなるため、販売価格を高く設定してしまうことで適正価格から乖離することが売れない本当の理由の一つです。

そのため、間取りを4LDKから3LDKに変更したとしても、売れるわけではありません。

さらに、間取り変更以外のリフォームの実施も、以下の2点の理由により、必要ありません。

• 業者に依頼せず個人でリフォームを行ったとしても、工事費用を抑えることが難しい
• 必ずしも買主のニーズに合ったリフォームができる保証はなく、売主のリスクが大きい

リフォームを行うよりも、買取もしくは買取保証を利用するほうが早期売却につながります。

この記事のまとめ

4LDKマンションが売れない本当の理由が6つあることと、早く売却するためのコツは5つあることについて、具体的に解説してまいりました。

4LDKマンションの売主様にとって後悔しないご売却の一助となりますよう、ご活用いただければ幸いです。

 

（執筆）

森田　学

宅地建物取引士。1999年東京テアトル株式会社に入社。映画館の運営スタッフ業務、「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、マンション買取再販を担当し現在に至る。

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