媒介契約とは?3種類の媒介契約書とその違いを分かりやすく解説

カテゴリ:マンション売却
投稿日:2024.06.06

不動産の売却や購入を考える際は、専門家である不動産業者に相談することが一般的だと思います。いざ、不動産業者に不動産の売却を依頼する際に不可欠なのが媒介契約です。
媒介契約とは、不動産の売買契約に関わる不動産業者との契約を指し、専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。専任媒介契約や専属専任媒介契約は、売主と媒介契約を締結した不動産業者のみが買主候補を探すことができます。一方、一般媒介契約は様々な不動産業者が買主候補を探すことができますが、当然デメリットもあります。3種類の媒介契約の違いについて分かりやすく解説していきます。

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この記事でわかること
  1. 3種類の媒介契約の内容とメリット・デメリットがわかる!
  2. 所有している不動産ごとにどの媒介契約を結べばよいか?
  3. 媒介契約を締結する際の注意点!
  4. 専任媒介契約や専属専任媒介契約は途中で解約できるのか?

媒介契約とは?3種類の契約とその違いをわかりやすく解説

媒介契約とは、不動産の売却や購入を不動産業者に依頼するために必要な契約です。媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。一般に、売却の場合は売却を依頼した時、購入の場合は購入契約の時に媒介契約が締結されます。従って、購入の時は購入する物件が決まっているので媒介契約の種類は大きな問題になりませんが、売却の時は媒介契約の種類によってメリットおよびデメリットがあるため、慎重に契約の種類を決める必要があります。

一般媒介契約

一般媒介契約は、最も自由度の高い媒介契約です。売主や買主は複数の不動産業者と契約することが可能であるほか、自ら購入者や売却者を探すことが可能です。不動産売買における一般媒介契約は以下の特徴があります。

1.複数の不動産業者と同時に契約することが可能

2. 自身で買主や売主を見つけることが可能

3. 不動産業者は買主や売主に対して報告義務がない

一般媒介契約のメリット

この媒介契約は、不動産の露出を最大限に高めて売却活動を進めたい方におすすめです。また、一般的には、違約金や費用償還の請求がされることもありません。さらに指定流通機構への登録義務もないことから、不特定多数の方に不動産を売却している事が知られるということも多少なりとも避けられます。

一般媒介契約のデメリット

複数の不動産業者が関与するため、売却している事が近所の方を含め多くの方に知られる可能性があります。また、レインズへの登録義務や売主への報告義務もないため、販売の進捗状況が把握できず売れないと思って調べてみたら、どの不動産業者もほとんど売却活動を行っていなかったというケースもありますのでご注意ください。

一般媒介契約が向いているケース

売却物件が人気のあるエリアや築年数が浅い不動産になります。このような不動産は、買い手が多いため不動産業者も積極的に活動するため、色々な不動産業者に売却活動を依頼することで思わぬ高値で売却できる可能性もあります。

専任媒介契約

専任媒介契約は、売主または買主が1つの不動産業者と契約し、その不動産業者が売却や購入活動を行う契約のことです。他の不動産業者と契約はできませんが、自分で購入者を探すことは認められています。この契約の特徴は以下の通りです。

1. 複数の不動産業者と同時に契約することは不可

2. 自身で買主や売主を見つけることは可能

3. 不動産業者は売主に対して2週間に1回の報告義務がある

専任媒介契約のメリット

1つの不動産業者とだけ契約し、専属のサポートを受けることができる点が最大のメリットになります。また、不動産業者には売主に対して定期的な報告義務があるため、販売の進捗状況を把握しやすいです。また、レインズへの登録義務もありますので不動産業者への周知はされやすいです。さらに、契約期間中であっても買取りをする不動産業者に直接売却することも可能です。但し、トラブル防止のために直接売却する場合は、仲介業者との専任媒介契約は解約しておくことが望ましいです。

専任媒介契約のデメリット

売却の可否は、依頼した不動産業者の力量によるところが大きくなるため、経験不足の担当者にあたった場合は、思ったように販売活動が進まない可能性があります。

専任媒介契約が向いているケース

住み替え等で売却期限が決まっている場合等です。販売活動の進捗把握しやすいため、期限ギリギリになっても売れないという事が回避できるほか、売主自身が不動産買取業者に売却を相談できるのもメリットになります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に1つの不動産業者とだけ契約しますが、売主は自身で物件の購入者を見つけられない点が異なります。

1. 複数の不動産業者と同時に契約することは不可

2. 自身で買主や売主を見つけることは不可

3. 不動産業者は売主に対して1週間に1回報告義務がある

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約は、不動産業者の責任が一番重い媒介契約になります。従って、3種類の契約の中では、不動産業者が一番責任をもって販売活動を行うことが期待されます。また、報告義務も1週間に1回のため販売進捗もスピード感をもって知れるため、売れない場合の次の手を打ちやすいというメリットがあります。また、売りづらい物件の場合は、思い切って一人の担当者に依頼することで親身に相談に乗ってくれて売却に繋がるというケースも多いです。

専属専任媒介契約のデメリット

他の不動産業者を通して売却することができないほか、自身で買主や売主を見つけることもできないため、専属専任媒介契約を結ぶ不動産業者の信頼性や能力の見極めが非常に重要です。

専属専任媒介契約が向いているケース

売却不動産が事故物件や交通利便性の悪い売りづらい物件になります。このような物件は、しっかり販売活動をしなければ売却が難しいため、3種類の媒介契約で不動産業者が責任をもって販売活動をおこなう事が期待される専属専任媒介契約が向いていると思われます。但し、信頼できる不動産業者の見極めが非常に重要になってきますのでご注意ください。

媒介契約を交わす際の7つの注意点

媒介契約を結ぶ際は、その内容について十分に確認することが大切です。不動産の売却や購入を検討する際、媒介契約書は重要な役割を果たします。媒介契約書とその約款には契約内容の詳細が記載されており、その内容は国土交通省によって策定された雛形を基に作成されているケースが多いです。契約書を確認すべきポイントとして、不動産業者の義務や報酬額、契約期間などがあります。不動産取引でトラブルを避けるためにも、契約書の内容を細かく確認し、自分に合った契約形態を選ぶことが大切です。

媒介契約の種類

不動産の売却や購入を検討する際の媒介契約には専任、専属専任、一般の3種類があります。上記で説明した通り、これらの3種類の契約形態を理解し、自分のニーズに最も適した形を選びましょう。

指定流通機構への登録について

専任媒介契約または専属専任媒介契約の場合は、国土交通大臣から指定を受けた指定流通機構(レイズン)への登録が義務化されております。レインズは会員不動産業者だけが閲覧できる不動産業者専門サイトを運営しており、当該サイトにおいて専任媒介契約または専属専任媒介契約の物件は全て閲覧可能になります。従って、専任媒介契約または専属専任媒介契約を結べば全国の不動産業者が売却中の物件の情報を知ることは可能になるため、当該物件のお客さんを持っている不動産業者へのアピールにもなります。また、一般媒介契約の場合は、レインズへの登録義務がないため、離婚等の理由により内々で不動産を売却したい場合に向いております。

売主への業務報告に関すること

専任媒介契約または専属専任媒介契約の場合は、売主への業務報告義務が1週間または2週間に1回があります。業務報告の内容としては、問い合わせ数、案内件数、オープンルームをやった場合には来場件数やどれくらいチラシを配布したか等の内容が記載される事が多いです。まだ、迅速に売却を進めるための提案等も併せて行われる場合もあります。

媒介契約の契約期間

媒介契約の契約期間は、一般的に3ヶ月になりますが、売主は契約期間が終了する前に媒介契約を解除することができます。但し、国土交通省の「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」には、義務の履行に関してその本旨に従った履行をしない場合には催告の上、履行がないときは媒介契約を解除することができるとあります。また、一般的にも、書面による通知を行えば解除することは可能です。但し、履行の着手に要した費用(例えばチラシ配布代等)については請求される可能性がありますので注意が必要です。正当な事由がなく媒介契約を解除しない又は、売買契約をしていないのに不当な費用請求をされた場合は、お近くの宅地建物取引業協会に相談することをおすすめいたします。

媒介契約の報酬額

媒介契約を締結する場合は、仲介業務の報酬額である仲介手数料について理解することは非常に重要です。仲介手数料は成果報酬であり、原則的に仲介手数料は下記の表のとおりになります。仲介手数料は、不動産業者によっては値引きする場合もありますので事前に確認が必要です。また、依頼者が不動産業者に特別に依頼した広告の料金又は遠隔地への出張旅費は依頼者の負担になることが一般的にですのでその旨も契約書にて確認することが必要になります。

成約価格 仲介手数料の上限
400万円超   「契約金額(税抜) × 3% + 6万円 」+ 消費税
200万円超~400万円以下 「契約金額(税抜) × 4% + 2万円」 + 消費税
200万円以下  「契約金額(税抜) × 5%」 + 消費税

報酬額支払いのタイミング

媒介契約書には、報酬額の支払いタイミングについても記載があります。報酬額の支払いタイミングは、不動産売買契約の締結時及び残代金支払い時の2回に分けて仲介手数料の半金ずつを支払うことが多いです。また、残代金支払い時に一括で仲介手数料を支払う事も多々あります。凄く稀なケースではあると思いますが、不動産売買契約締結時に仲介手数料の全額支払いを請求する不動産業者もいるようですが、そのような不動産業者は、利用しないことをおすすめいたします。理由としては、不動産売買契約を締結したら、決済業務については知らないフリをされる可能性があるためです。

違約金または費用償還の請求について

専任媒介や専属専任媒介契約の場合は、違約金や費用償還の請求が発生する下記のようなケースがありますので注意が必要です。

専任または専属専任で契約したが、売主が媒介業者と以外の不動産業者に売却を依頼して売買契約を成立させた場合

専任または専属専任の媒介契約を結んでいる場合、他の不動産業者に売却を依頼して売買契約が成立すると違約金が発生する可能性があります。専任媒介契約や専属専任媒介契約は、他の不動産業者に売却を依頼することは契約違反とする規定があり、違約金が設けられているためです。なお、一般媒介契約は、複数の不動産業者に依頼することができるため、そのような制限はありません。

専属専任契約で契約したが、売主が自分で発見した買主と売買契約を締結した場合

専属専任媒介契約を結んでいる場合、売主と買主が直接交渉して売買契約が成立すると違約金が発生する可能性があります。専属専任契約は、売主が自ら見つけた買主と契約を締結することは契約違反とする規定があり、違約金が設けられているためです。

媒介契約期間中に契約が解除となった場合

専任媒介契約や専属専任媒介契約の契約期間は通常3ヶ月ですが、媒介契約期間中に不動産業者に落ち度がない理由で契約が解除となった場合は、それまでに発生した費用を売主は請求される可能性があります。但し、売主が特別に依頼した費用が発生していない場合で、かつ、正当な事由がある場合は一般的に不動産業者も発生した費用を請求することはありません。不当な請求をされた場合は、お近くの宅地建物取引業協会に相談をしてみてください。

媒介契約でよくある質問

媒介契約を締結する際には多くの疑問が浮かぶと思います。ここでは、よく質問される媒介契約の疑問について回答をしていきたいと思います。

専任媒介契約なのにレインズに登録しません

専任媒介契約を結んだ場合、不動産業者は国土交通大臣指定の不動産流通機構レインズへの物件登録が義務付けられています。この義務は宅建業法34条の2に基づいており、違反すると法律違反となります。レインズへの登録が確認できない場合は、まず不動産業者に登録の依頼をして、それでも解決しない場合は、地域の不動産協会や国土交通省に相談することが有効です。但し、法律的な義務を果たさない不動産業者に大切な資産の売却を依頼する事はおすすめできませんので、当該不動産業者との媒介契約は解除して、新たに信頼できる不動産業者を探すことをおすすめいたします。

賃貸の場合でも媒介契約は必要ですか?

媒介契約は賃貸契約の場合にも書面にて必要となります。書面化することで契約内容を明確にし、将来的なトラブルを防ぐことができます。宅建業法では賃貸媒介契約書の交付が義務付けられているため、不動産業者に書面にて契約書を要求してください。これにより賃貸契約の透明性と安心感が向上します。

宅建業者同士でも媒介契約書を結ばないといけないですか?

宅建業者同士の場合でも、媒介契約書を結ぶことは重要です。書面による契約は双方の権利と義務を明確にする手段であるほか、不動産の取引は地域の慣習もありますので、トラブルを防ぐ根拠となります。不動産取引は多くの資金が動くため、信頼関係が非常に重要であり、明確な契約書はその基盤となります。したがって、宅建業者同士でも書面による契約を結ぶことを強くお勧めします。

媒介契約書に印紙は必要か?

印紙は媒介契約書に通常必要ありません。ただし、契約の具体的内容によっては必要となる場合もあるため、確実を期すには専門家の確認を受けることをおすすめいたします。これにより、予期しない税負担を避けることができます。不動産のルールや税法は複雑であり、適切な対応をするための知識が求められます。このためにも、専門家の助言を受けることが良いでしょう。なお、不動産の売買契約書や賃貸借契約書には原則として印紙税が課されます。

この記事の編集者

著者

[著者]

今井 俊輔【不動産鑑定士宅地建物取引士

2006年東京テアトル株式会社に入社。不動産鑑定により培った「理論」と不動産取引実務の「経験」に基づき、一棟オフィスビルをはじめ多岐にわたる不動産物件の売買に携わる。現在は管理職として区分所有マンション買取若手社員の育成にも力を注ぐ。

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