住みながらでもマンション売却はできる?居住中売却の注意点

カテゴリ:マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日:2020.04.14

マンションを居住中に売却、住みながら売却の注意点等

結論から言ってしまうと、マンション居住中売却することは可能です。

住みながらマンション売却するのは難しいのでは?」「中古マンションは居住中では売れないのでは?」と心配される方もいらっしゃるかもしれません。

居住中のマンションを住みながら売却する場合の内覧(内見)対応のコツ、注意点、メリットデメリット、余計な費用かけないポイントなどについてご説明致します。

居住中のマンション売却は可能!

結論、居住中のマンションは売却可能!

「居住中のマンションを売却するのは難しいのでは?」「内覧(内見)し難いので購入検討者や不動産会社に嫌がれないの?」「1日中部屋で購入検討者の内覧(内見)を待たなければならないの?」とご心配されている方もいらっしゃるかと思います。

結論を申し上げると、居住中のマンションの売却は可能です。

住みながら売却するのが一般的

自宅の売却前に次の物件を購入して引越すと、現在の住宅ローンの支払いと次の物件のローンの支払いが二重になり、月々の支払いが増えてしまうという方が多いので、住みながら売却活動をするのが一般的です。

自宅の売却後に次の物件を探すとなると、仮住まいが必要になり余計な家賃がかかることになる確率が高いので、やはり住みながら売却を選択するのが一般的です。

実際、居住中で成約しているのは何%?

ネットで調べると「空き家の方が売りやすい」等の記載がありますが、本当でしょうか?

不動産業者間の物件検索システム兼情報データベースである「レインズ」には、中古マンションの成約情報が登録されています。

直近約3ヶ月で成約した中古マンションが、居住中だったか、空室(空き家)だったかなどを駅単位で調べてみました。

駅別成約マンション(35㎡以上)

駅名 成約件数 居住中 空室 リノベ済 賃貸中
北浦和 34 14 15 4 1
蒲田 26 14 4 5 3
関内 26 9 14 1 2
合計 86 37 33 10 6

この3駅では、43.0%が居住中で成約となっています。空室(空き家)が38.4%、リノベ済が11.6%、賃貸中が7.0%です。

成約全体の43.0%が居住中の物件であり、居住中でもたくさんの物件が成約となっています。

住みながら売却の内覧(内見)について

内覧(内見)は売主立ち合いになる

チラシやSUUMOを見た購入検討者が部屋に来訪

不動産会社の仲介でマンションを売却する場合、あなたの物件に興味を持った購入検討者が見学に訪れます。不動産の販売ではこの見学を内覧(内見)といいます。

日当たりや眺望など居住条件、内装や設備などの室内状況は、購入を検討する場合に重要なポイントです。したがって購入検討者は日当たりの良し悪し、内装の綺麗汚いなどを確認するために必ず内覧(内見)をします。

内覧(内見)は仲介会社の営業マンが日程調整

購入検討者が内覧(内見)で来訪するといっても、アポも無く突然来訪するわけではありません。

不動産会社の営業マンが事前にアポイントを入れて来訪日時を調整したうえ、営業マンが購入検討者をアテンドしてくれます。

住んでいるあなたが案内をしたり、世話をやいたりする必要はありません。全て不動産会社の営業マンがやってくれます。

ただ内覧(内見)に合わせて予定を調整して、内覧(内見)に立ち会わなければなりません。

内覧(内見)の立ち会いの時間的拘束は、住みながら売却のデメリットのひとつです。売却活動期間が長くなれば、たくさんの回数立ち会いをしなければならないことになります。

住みながら売却、内覧(内見)対応のコツ

挨拶など感じの良い対応を

購入検討者は、感じの悪い所有者(売主)よりは、良い所有者から購入したいとどこかで考えているはずなので、挨拶をするなど感じの良い対応を心がけるべきです。

第一印象が大事

購入検討者が、物件を購入するか否かは、「第一印象で決まる」といっても過言ではありません。

価格が高い安いの判断の前に、第一印象が悪いと候補にすら入らなくなってしまいます。

第一印象を良くして、居住中でも高く早く売るために、下記のようなポイントをチェックしてください。

  • 玄関:広く見せるために靴などは収納して綺麗に掃除
  • キッチン:コンロやシンクに生活感がでるので出来る限り念入りに清掃
  • 水回り:水垢やカビなどが目立たないように念入りに清掃
  • リビングダイニング:物はなるべく収納にしまい広く見せる
  • 居室:整理整頓をして部屋を明るく見せるために照明をつける
  • 収納:収納量を見たいと希望があるのできちんと整理

所有者(売主)ならでは情報を提供

住んでいる所有者(売主)の生の声を聞きたいという方もいるので、物件の良い部分、日当たり、周辺環境、学校や買い物などついて手前味噌にならない程度に良いところをアピールしましょう。

皆さんもそうだと思いますが、口コミやレビューに良いことが書いてあった方が印象が良いですし、「お薦めですよ」と背中を押された方が購入に前向きになりますよね。

近隣住戸との関係、上下階の音、間取りの使いやすさ、周辺環境の良さ、その他物件の良さ悪さを内見時に所有者(売主)から直接説明できる機会があることは、住みながら売却のメリットといえます。

住みながら売却のメリット、デメリット

居住中のマンションが売れない理由、デメリット

生活感が伝わりやすい

住みながら売却のデメリットとしては、実際に居住中なので生活感や生活臭が伝わり過ぎてしまうことです。

購入検討者が次の自分たちの生活がイメージし難い、結果として物件を気に入ってもらえないということなります。

できる限り掃除をして室内は綺麗に

販売活動期間中は常に部屋を綺麗に掃除しておかなければならないというのも、掃除が好きでない方にとってはデメリットといえるかもしれません。

特にペットやたばこの臭いはすごく嫌いな方もいるので、極力クリーニングや消臭をして臭いを少なくしておくことが必要です。
 

スケジュール調整が面倒

内覧(内見)する購入検討者とのスケジュール調整をしなければならないことは、デメリットのひとつといえます。

内覧(内見)希望は、週末になることが多いので、外出の予定が立て難かったり、急に内覧(内見)希望が入ったりと面倒です。

但し、たくさんの購入検討者に内覧(内見)してもらうことが、早く高く売れるポイントなので、できる限り希望に応えるようにしましょう!

自宅マンションを居住中で売るメリットと注意点

居住中に売るメリット

住みながら売却であれば、自宅マンションの引渡し直前まで同じ環境で暮らすことができ、引越しも1回で済ませることが出来ます。引越しの手間や費用が少なく出来ることがメリットです。(引渡し:売主が売買代金を全額受領して、部屋の鍵を買主に渡す日)

住み換え先の住宅に、自宅マンション引渡し後すぐに入居が出来れば、引越しを1回で済ませることが出来ます。

住み換え先の住宅の注意点

住み換え先が新築マンションでまだ未完成、住み換え先が中古戸建でリフォーム完成が先など、すぐに入居が出来なければ仮住まいが必要になってきます。

仮住まいは、引越しや賃料などの費用が余計にかかることになり、せっかくの居住中に売却するメリットを損なってしまいます。

住み換え先住宅

  1. 新築戸建て
  2. 新築マンション
  3. 中古戸建て+リフォーム
  4. 中古マンション+リフォーム
  5. 賃貸マンションアパート
  6. 老人ホーム、介護施設
  7. 実家に戻る
  8. 親、子と同居
住み換えは、自宅マンションの売買契約と引渡し、住み換え先の売買契約(賃貸契約)と引渡し入居スケジュールを合わせるという難しさはありますが、仮住まいをしないで、引越しを1回で済ませられる「住みながら売却」がベストです。
 
仮住まい無し、引越し1回の「住みながら売却」が可能か否かは、住み換え先の物件の状態や売主、貸主の協力の有無によって変わってきます。
 
居住中に売却と住み換えは綿密なスケジュール調整が必要になります。経験豊富で信頼できる仲介会社の営業マンを見つけ相談しましょう!
 
関連記事:お客様の心のパートナー東京テアトル 会社情報

居住中のマンション売却のポイント

前項で説明したように、居住中でマンションを売却するメリットを最大限に享受するには、自宅マンション売却の引渡し日までに住み換え先住宅に引越し出来るかが重要なポイントです。

ここでは、住み替え先を契約より先に決めておく「購入先行」の場合と、売却契約を先に行う「売却先行」の場合に分け、それぞれのポイントや注意点を解説します

購入先行の場合

住み換え先住宅を先に決めて、売買契約や賃貸契約を済ませておく場合、自宅マンションの引渡し日と住み換え先住宅の引渡し日(入居日)を合わせなければならないという難しさがあります。

自宅マンションの売却が長引いてしまえば、引渡し日を合わせるのが難しくなります。仲介での売却はいつ売れるか分からないので、余裕を持った販売スケジュールにすることが必要です。

売却先行の場合

自宅マンションの売買契約を先に済ませて、住み換え先住宅は後から探す場合、予算を含めた条件が合った住宅を短い期間で探して契約、その契約の引渡し日を自宅マンションの引渡し日と合わせなければならないという難しさがあります。

条件に合った住宅が短い期間で見つからない、見つかっても自宅マンションの引渡し日と合わないなどの可能性が考えられます。

住み換え先住宅を先に探して候補をあげておくなど、時間の短縮ができるよう事前調査を綿密にしておくことが必要です。

居住中の買い換えを成功させる方法

直接買取なら仮住まい不要、引越しも1回

弊社の直接買取であれば、購入先行でも自宅マンションの引渡し日を住み換え先の引渡し日に合わせることが可能です。(※一定の条件がありますのでご相談ください)

直接買取なら早期に売却スケジュールが確定できるので、仮住まい無しで住み換え可能です。

直接買取は、仲介での売却と違い「いついくらで売れるか分からない」という心配やストレスは無く、お部屋の内覧(内見)は1回、最短5日で現金化が可能です。マンション売却で一番大きい費用である仲介手数料も不要です。

関連記事:直接買取

直接買取のメリット・デメリット

直接買取のメリット

  • 売却(契約から決済)が短期間で完了
  • 購入検討者の部屋の見学など販売活動は無し
  • 販売活動が無しなので人との接触、ストレスが少ない
  • お部屋そのまま、リフォームやハウスクリーニングは不要
  • お部屋そのまま、部屋の片付け、荷物の処分は不要
  • 売却後の故障不具合のトラブル無し
  • 仲介手数料が不要

買取のデメリット

  • 仲介に比べて、売却金額が低くなることがあります

直接買取での売却はこんな方にお勧めです!

買取がお勧めの方

  • 契約や決済など売却スケジュールを早期に確定したい方
  • 決まった日時までに物件の現金化が必要な方
  • 売却前の部屋の掃除、片付け、荷物の処分などが煩わしい方
  • 購入検討者の見学立ち会いなど販売活動が煩わしい方
  • 売れるかどうかの心配をしたくない方
  • 売却前のリフォームやハウスクリーニング費用をかけたくない方
  • 広告無しでご近所に知られず売却したい方
  • 契約日時、契約場所、引渡し日などを自分のペースで決めたい方
  • 売却後の故障、不具合によるクレームを避けたい方

関連記事:お客様の声

仲介がお勧めの方

  • 時間をかけてじっくり高値で売却したい方
  • 市場価格にチャレンジするため、たくさんの購入検討者に部屋を見学して欲しい方
  • 物件を現金化する期限が差し迫っていない方
  • 築浅、駅近、ブランド立地など一般的に人気で売り易い物件を売却する方

東京テアトルのマンション売却相談センターでは、仲介、買取、買取保証付仲介という3つの売却方法をご利用頂けます。

中古マンションに特化して実績を積み上げて参りました東京テアトルのマンション売却相談センターへお気軽にご相談ください。

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