住みながらマンション売却はできる？住みながら売却のメリット-デメリットと内覧対応
カテゴリ：マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日：2023.06.23
マンションなどの家を住みながら売却することは可能なのでしょうか？
この記事をお読みいただければ、下記のような「住みながら売却」に関するご心配や疑問が解消できます。
- 居住中の物件は売れない？
- 空き家の方が売り易い？
- 内覧対応のため1日中部屋で待機が必要？
- 内覧し難いのを仲介業者に嫌がれないの？
マンションなどの家を住みながら売却する場合の内覧（内見）対応のコツ、注意点、メリットデメリット、余計な費用かけないポイントなどについて解説をしていきます。
目次
マンションを住みながら売却
ネットで調べると「空き家の方が売りやすい」等の記載がありますが、本当でしょうか？
マンションの住みながら売却について解説をしていきます。
マンションの居住中物件は売れない？
この後、データを使って「居住中の物件は売れない」が迷信だということを証明します。
住みながら売却が一般的
多くの方が経済的理由で住みながら家を売ることになります。
自宅の売却前に次の物件を購入して引越すと、現在の住宅ローンの支払いと次の物件のローンの支払いが二重になり、月々の支払いが増えてしまうという方が多いため、住みながら売却活動をするのが一般的です。
自宅の売却後に次の物件を探すとなると、仮住まいが必要になり余計な家賃がかかることになる確率が高いため、やはり住みながら売却を選択するのが一般的です。
住みながら売却の比率
不動産業者間の物件検索システム兼情報データベースである「レインズ」には、中古マンションの成約情報が登録されています。
成約した中古マンションが、居住中だったか、空室（空き家）だったかなどを京浜東北線の駅で調べてみました。
■居住中VS空き家
| 駅 | 成約 | 居住中 | 空室 | ﾘﾉﾍﾞ済 | 賃貸 |
| 北浦和 | 34 | 14 | 15 | 4 | 1 |
| 蒲田 | 26 | 14 | 4 | 5 | 3 |
| 関内 | 26 | 9 | 14 | 1 | 2 |
| 合計 | 86 | 37 | 33 | 10 | 6 |
この3駅では、成約86件のうち43.0％が住みながら売却して成約となっています。
空き家が38.4％、リノベ済が11.6％、賃貸中が7.0％です。
続いてマンションの住みながら売却の内覧について解説をしていきます。
住みながら売却の内覧（内見）について
居住中の内見は売主立ち合い
不動産仲介業者の仲介でマンションを売却する場合、チラシやSUUMOであなたの物件に興味を持った購入検討者が部屋を見学に訪れます。
マンションなど不動産売却の際の見学を内覧或いは内見といいます。
日当たりや眺望など居住条件、内装や設備などの室内状況は、購入を検討する場合に重要なポイントです。
購入検討者は日当たりの良し悪し、内装の綺麗汚いなどを確認するために必ず内覧（内見）をします。
居住中の内見は仲介業者が日程調整
購入検討者が内覧（内見）で来訪するといっても、アポも無く突然来訪するわけではありません。
不動産仲介業者の営業マンが事前にアポイントを入れて来訪日時を調整したうえ、営業マンが購入検討者をアテンドしてくれます。
住んでいるあなたが案内をしたり、世話をやいたりする必要はありません。全て仲介業者の営業マンが対応してくれます。
ただ内覧（内見）に合わせて予定を調整して、内覧（内見）に立ち会わなければなりません。
住みながら売却、内覧対応のコツ
挨拶など感じの良い対応を
購入検討者は、感じの悪い所有者（売主）よりは、良い所有者から購入したいとどこかで考えているはずなので、挨拶をするなど感じの良い対応を心がけるべきです。
第一印象が大事
購入検討者が、物件を購入するか否かは、「第一印象で決まる」といっても過言ではありません。
価格が高い安いの判断の前に、第一印象が悪いと候補にすら入らなくなってしまいます。
第一印象を良くして居住中でも高く早く売るために、下記のようなポイントをチェックしておきましょう。
■玄関
広く見せるために靴などは収納して綺麗に掃除
■キッチン
コンロやシンクの生活感を消すため念入りに清掃
■水回り
水垢やカビなどが目立たないように念入りに清掃
■リビング
広く見えるよう物は収納にしまい整理整頓
■居室
照明をつけて部屋を明るく整理整頓
■収納
収納量を見たいと希望があるのできちんと整理
所有者（売主）ならでは情報を提供
内覧時に住んでいる所有者（売主）の生の声を聞きたいという方もいらっしゃるので、下記のような部屋の住み心地、居住環境、セールスポイントなどを手前味噌にならない程度にアピールしましょう。
- 日当たり
- 周辺環境
- 幼稚園や小中学校
- 近隣の商業施設
- 近隣住戸との関係
- 上下階の音
- 収納量
- 駅からのマンションまでの交通量
所有者から「お薦めですよ」と背中を押されれば、購入検討者も購入に前向きになり、早く高く売れる可能性が高まります。
続いて住みながら売却のメリット・デメリットをご紹介していきます。
住みながら売却のデメリット
マンションなどの居住中物件が売れない理由、住みながら売却のデメリットをご紹介します。
生活感が伝わりやすい
住みながら売却のデメリットとしては、実際に居住中なので生活感や生活臭が伝わり過ぎてしまうことです。
購入検討者が次の自分たちの生活がイメージし難い、結果として物件を気に入ってもらえないということなります。
掃除、片付けが必要
販売活動期間中は常に部屋を綺麗に掃除しておかなければならないことは、掃除が好きでない方や忙しくて掃除の時間がとり難い方にとってはデメリットと言えます。
スケジュール調整が面倒
内覧（内見）する購入検討者とのスケジュール調整をしなければならないことは、デメリットのひとつといえます。
内覧（内見）希望は、週末になることが多いので、外出の予定が立て難かったり、急に内覧（内見）希望が入ったりと面倒です。
内覧・内見の立ち会い
主に週末に多い内覧（内見）の立ち会いは、住みながら売却のデメリットです。せっかくの休日なのに身なりを整えてお客様をお迎えしなければなりません。
売却活動期間が長くなれば、多くの時間を内覧者の立ち会いに費やすことになります。
住みながら売却のメリット
続いて住みながら売却のメリットをご紹介していきます。
引っ越しの手間や費用少ない
住みながら売却であれば、自宅マンションの残金決済・引き渡し日の直前まで同じ環境で暮らすことができます。
住み替え先の住宅に、自宅マンション引渡し後すぐに入居が出来れば、引っ越しを１回で済ませることが出来ます。
引っ越しの手間や費用が少なく出来ることが居住中に売却するメリットです。
※残金決済・引き渡しは、売主が買主から売買代金を全額受領して、買主に部屋の鍵を渡すこと
ローンや賃料の二重払いが無い
空き家にして売る場合、売却に先行して次の住まいを決めなければなりませんが、住みながら売却であればその必要がありません。
売却に先行して次の住まいに住み替えるには、次の住まいのローン支払いや賃料が発生することになります。現在のマンションのローン支払いと二重払いになり負担が大きくなります。
買主が見つかってから引き渡しのスケジュールに合わせて住み替え先の住まいを決めれば、二重払いを発生させないことも可能です。住みながら売却のメリットと言えます。
住み替え先の住宅の注意点
住みながら売却のメリットをご紹介してきましたが、住み替え先の住宅によってはメリットとならないケースがあります。
住み替え先が新築マンションでまだ未完成、住み替え先が中古戸建でリフォーム完成が先など、すぐに入居が出来なければ仮住まいが必要になってきます。
仮住まいは、引越しや賃料などの費用が余計にかかることになり、せっかくの居住中に売却するメリットを損なってしまいます。
住み替え先住宅
- 新築戸建て
- 新築マンション
- 中古戸建て＋リフォーム
- 中古マンション＋リフォーム
- 賃貸マンションアパート
- 老人ホーム、介護施設
- 実家に戻る
- 親、子と同居
仮住まいをしないで、引越しを１回で済ませられる「住みながら売却」がベストです。
仮住まい無し、引越し1回の「住みながら売却」が可能か否かは、住み替え先の物件の状態や売主、貸主の協力の有無によって変わってきます。
居住中に売却と住み替えは綿密なスケジュール調整が必要になります。経験豊富で信頼できる仲介会社の営業マンを見つけ相談しましょう！
信頼できるおすすめの仲介業者については下記関連記事をご覧ください。
関連記事：不動産仲介ランキング！仲介各社の特長や選び方を一覧で紹介
続いては居住中のマンション売却の注意点やポイントをご説明していきます。
居住中のマンション売却のポイント
前項で説明したように、居住中でマンションを売却するメリットを最大限に享受するには、自宅マンション売却の引渡し日までに住み替え先住宅（新居）に引越しが出来るかが重要なポイントです。
ここでは、住み替え先を自宅売却契約より先に決めておく「購入先行」の場合と、自宅売却契約を先に行う「売却先行」の場合に分け、それぞれのポイントや注意点を解説します
住みながら売却、購入先行の場合
住み替え先住宅を先に決めて、売買契約や賃貸契約を済ませておく場合、自宅マンションの引渡し日と住み替え先住宅の引渡し日（入居日）を合わせなければならないという難しさがあります。
自宅マンションの売却が長引いてしまえば、引渡し日を合わせるのが難しくなります。
住みながら売却、売却先行の場合
自宅マンションの売買契約を先に済ませて、住み替え先住宅は後から探す場合、予算を含めた条件が合った住宅を短い期間で探して契約、その契約の引渡し日を自宅マンションの引渡し日と合わせなければならないという難しさがあります。
条件に合った住宅が短い期間で見つからない、見つかっても自宅マンションの引渡し日と合わないなどの可能性が考えられます。
■自宅マンションを住みながら売却の流れと次の住み替え先住宅購入の流れ
マンションの買い替えの流れなどについての詳しくは下記関連記事をご覧ください。
関連記事：マンション買い替えの流れ。費用や税金、ローンなど徹底解説
住みながら売却、リースバック
もう一つの「住みながら売却」としてリースバックがあります。
リースバックは、自宅を売却して資金を一括で受け取るとともに、売却後に賃貸契約を結ぶことで元の家に住み続けられます。
ここではリースバックの詳細は割愛しますが、下記のような不動産買取業者がリースバックを積極的に行ってます。東証に上場する大手不動産会社です。
リースバックの対象は一戸建て売却、マンション売却、土地売却など会社によって様々です。詳しくは公式サイトでご確認ください。
■インテリックス
・一戸建て、マンション、自宅兼店舗、事務所などに対応
■スターマイカ
・マンション専門
■ハウスドゥ
・一戸建てのみではなく区分マンションや店舗付住宅、土地などあらゆる不動産に対応
続いて購入先行の買い替えでも仮住まい不要、引っ越しも1回で済むマンション買取をご紹介します。
居住中の買い替えを成功させる方法
買取なら仮住まい不要、引越し1回
弊社の直接買取であれば、購入先行でも自宅マンションの引渡し日を住み替え先の引渡し日に合わせることが可能です。(※一定の条件がありますのでご相談ください)
直接買取なら早期に売却スケジュールが確定できるので、仮住まい無しで買い替え可能です。
直接買取はストレスが少ない
直接買取は、仲介での売却と違い「いついくらで売れるか分からない」という心配やストレスは無く、お部屋の内覧（内見）は１回、最短５日で現金化が可能です。マンション売却で一番大きい費用である仲介手数料も不要です。
直接買取のメリット・デメリット
直接買取のメリット
- 売却（契約から決済）が短期間で完了
- 購入検討者の部屋の見学など販売活動は無し
- 販売活動が無しなので人との接触、ストレスが少ない
- お部屋そのまま、リフォームやハウスクリーニングは不要
- お部屋そのまま、部屋の片付け、荷物の処分は不要
- 売却後の故障不具合のトラブル無し
- 仲介手数料が不要
買取のデメリット
- 仲介に比べて、売却金額が低くなることがあります
直接買取での売却はこんな方にお勧めです！
買取がお勧めの方
- 契約や決済など売却スケジュールを早期に確定したい方
- 決まった日時までに物件の現金化が必要な方
- 売却前の部屋の掃除、片付け、荷物の処分などが煩わしい方
- 購入検討者の見学立ち会いなど販売活動が煩わしい方
- 売れるかどうかの心配をしたくない方
- 売却前のリフォームやハウスクリーニング費用をかけたくない方
- 広告無しでご近所に知られず売却したい方
- 契約日時、契約場所、引渡し日などを自分のペースで決めたい方
- 売却後の故障、不具合によるクレームを避けたい方
仲介がお勧めの方
- 時間をかけてじっくり高値で売却したい方
- 市場価格にチャレンジするため、たくさんの購入検討者に部屋を見学して欲しい方
- 物件を現金化する期限が差し迫っていない方
- 築浅、駅近、ブランド立地など一般的に人気で売り易い物件を売却する方
東京テアトルのマンション売却相談センターでは、仲介、買取、買取保証付仲介という３つの売却方法をご利用頂けます。
マンションの不動産査定は、中古マンションに特化して実績を積み上げて参りました東京テアトルのマンション売却相談センターへお気軽にご相談ください。
お問い合わせ先☎：０１２０－９００－８８１
|
|
