売れないマンションの特徴は?プロの視点で解説

カテゴリ:マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日:2021.07.16

売れないマンションの特徴は?プロの視点で解説

売却活動をしてもなかなか売れないマンションには、いったいどんな特徴があるのでしょうか。ご所有の方が思っているほど売却に影響のないものから、契約の際にきちんと伝えないといけないことまで、マンションによってさまざまな特徴があります。

ここでは売れないマンションの特徴を「設計・構造的な特徴」と「立地上の特徴」、「その他の特徴」に分類し、プロ独自の視点で解説します。まずは売れないマンションの特徴と理由を一覧にまとめましたのでご覧ください。

売れないマンションの特徴一覧

売れないマンションの特徴 売れないと思われる理由
ライトコート 窓を開けると他住戸からの音やにおいが直撃
雁行設計 隣の張り出している住戸の日影がかかる
メゾネット 部屋の内部に階段があるため、居住スペースが狭くなる
スキップフロア型 エレベータ非停止階の居住者は階段での移動が必要
水害リスク 近くに川や水路が流れているマンションや、過去に大雨等による浸水がある地域は、今後も浸水などの恐れがある
治安リスク 街灯が少ないと不審者が隠れていても気付きにくく、袋小路や狭い路地が多いと近づいてきた不審者に逃げられなくなる
近所に高圧線・送電線・鉄塔

景観上のデメリットとともに、高圧線は電磁波による健康被害が懸念される

近所にゴミ処理場等嫌悪施設 騒音・振動・悪臭等の直接的忌避要因と心理的忌避要因がある
管理費・修繕積立金が高い 月々支払うランニングコストが多くかかる

売れないマンションの設計・構造的な特徴

設計や構造的な特徴については、具体的なイメージをお持ちでない方がほとんどかと思いますが、ここでは「売却に影響するかもしれない特徴」を挙げて解説していきます。

ライトコート

ライトコートとは、通風や採光のためにつくられる吹き抜けスペースや庭のことです。住戸の中に設けられる場合と、共用部分に設けられる場合があります。マンションでは、3階〜5階建ての低層・中層マンションに採用されるのが一般的です。下の間取り図では、吹き抜けが洗面所側とLD側の通風と採光の向上に役立っています。

ライトコートのあるマンション間取り図

音やにおいに敏感な方であれば、窓を開けたら他住戸からの音やにおいがダイレクトにLDに来てしまうことをマイナス要素と捉えてしまうかもしれません。

しかし24時間換気装置が常備されている今のマンションでは、必ずしも吹き抜けの窓を開けて通風を図る必要はありません。照明がなくても、差し込む自然光によってある程度の明るさを確保できるのがライトコートのメリットですが、通常はその分外壁面積が増えることで建築コスト及びメンテナンスコストがかさむので、オーソドックスな外廊下型のマンションでは採用されません。間取りに変化のある高級中低層分譲マンションで採用されている印象です。

雁行設計

雁行設計とは、建物を俯瞰したときに雁が飛ぶような形状のものを指します。雁が飛ぶときは、1羽が先頭に立ち、次の雁は横の位置で少し下がり、三番目の雁は二番目の雁の横の位置から少し下がり、というように段々に下がりながら、広がった編隊を組みます。マンションの建物が横一線ではなく、「雁の編隊」のように段々になっているのが雁行設計です。

雁行設計のマンション

大半の住戸を角部屋に近い構造にできるのが特徴で、開口部が多くとれるので採光・通風・眺望などに優れているというメリットがあります。また、一般的なマンションのシンプルな形状に比べて、個性的で表情豊かな外観となります。

その反面、形状が複雑なため、前述のライトコート同様、外壁面積が増えることで建築コスト及びメンテナンスコストがかさむこと、季節や時間帯によっては隣の張り出している住戸の日影になってしまうこと、開口部が多いことで隣どうしが見えやすくなるため、プライバシーの部分でもデメリットとなる点が挙げられます。

メゾネット

メゾネット住戸の階段

マンションなどの集合住宅で、住戸の内部に内階段があり、2階以上の階層で構成された「複層住戸」がメゾネットと呼ばれています。1層の住戸であるフラット(flat)に対する用語で、フランス語で「小さな家」を意味する「maisonnette」が語源です。日本やイギリスでは複層住戸で通じますが、フランスやアメリカでは複層住戸を「duplex」と呼ぶのが一般的です。

集合住宅でありながら戸建て住宅のように利用でき、建物によっては、1階部分、あるいは高層階など一部のみをメゾネットにしているタイプもあります。

メゾネットは、なんといっても開放的な空間が大きなメリットです。高低差をつけることで実際の面積よりも広く感じる効果もあります。また、風通しや日当たりの面でも優れています。

しかしながら、メゾネットにもデメリットがあります。部屋の内部に階段があるため、居住できるスペースがそのぶん狭くなってしまいます。また、吹き抜けなど、それぞれのフロアが一体化している場合は、冷暖房の効率が悪くなることも考えられます。さらに、階段の吹き抜け部分の電球交換や清掃は、自分ではできない可能性もあります。バリアフリーを求める方には、階段があるのでそもそも購入対象にされにくいといえます。

スキップフロア型

マンションには、エレベーターが各階ではなく数階おきに停止する「スキップフロア」型があります。

スキップフロア型の10階建てのマンションで、エレベーターの停止階が1階、3階、6階、9階に設定されている場合、エレベーターは2、4、5、7、8、10階には止まりません。

上記マンションの4階の居住者が出かけるときは、自宅玄関を出て最寄りのエレベーター停止階の3階まで共用階段で降り、3階の共用廊下(外廊下)を通ってエレベーターに乗り、メインエントランスのある1階へ出ます。

帰るときも同じルートなら、常に1階分の階段を上り降りする必要があります。階段を上って帰るのがいやならエレベーターに乗って6階まで行き、2階分の階段を下りて帰ることもできますが、いずれにしても「階段での移動が必要」となります。

スキップフロア型マンションのエレベーター非停止階には共用廊下が不要なため、その分住戸の面積を広げることができたり、両面にバルコニーを設けて住戸内に通風・採光を得やすいといったメリットがあります。また廊下から居室や玄関を見られることもないため、プライバシー性も高くなり、防犯面のメリットもあります。

これらのメリットと、「非停止階の居住者は階段での移動が必要」というデメリットとをどう見るかがポイントです。今は階段利用に支障がなくても、年を重ねるごとに辛く感じるかもしれません。エレベーターや共用廊下はマンションの共用部分なので、改修も難しいと予想されます。デメリットが重要視される場合には、スキップフロア型マンションは「売れない要素」となってしまいます。

「高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律」(バリアフリー新法)は、高齢者や障がい者が肉体的・精神的に負担なく移動できるよう街や建物をバリアフリー化する目的で2006年12月施行、2018年11月に一部改正し、2021年4月に全面施行しました。マンションのエレベーターについても、利用居室がある階と車椅子使用者用トイレ又は車椅子使用者用駐車施設がある階と地上階への停止といったバリアフリーが求められており、スキップフロア型のマンションが新築で建てられることはなくなりました。

出典:国土交通省|「高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律施行令」

売れないマンションの立地上の特徴

立地については、駅からの距離が近いマンションほど売りやすいというイメージをほとんどの方がお持ちかと思いますが、ここでは「駅からの距離以外で売却に影響するかもしれない特徴」を挙げて解説していきます。

周辺に水害リスクのあるマンション

近年、各地でゲリラ豪雨等による水害が頻発しています。台風や大雨によって地表水の増加に排水が追いつかずに、用水路や下水溝などがあふれて浸水したり、堤防が決壊して洪水が発生したり、水害はいくつもの理由により発生する可能性があります。

洪水や内水氾濫によって水で覆われることを「浸水」と呼び、浸水した水の深さのことを「浸水深」と呼びます。一律には言えませんが、浸水深がどれくらい深いのかによって、建物への被害や、歩行する際の難易度などが変わってきます。

2020年7月17日に宅建業法施行規則の改正が公布され、8月28日より施行されました。これにより、不動産取引時における重要事項説明の際に、水害ハザードマップを提示し、取引対象物件の所在地について説明することが義務化されました。

近くに川や水路が流れているマンションは特に、水害ハザードマップで想定浸水深を確認するとともに、過去に共用部分が水没するなどの被害や影響がなかったかを、管理会社にも教えてもらっておきましょう。

出典:国土交通省|「ハザードマップポータルサイト」

周辺に治安リスクのあるマンション

マンションの売却を検討するときには駅までの時間や距離は重要な点ですが、最寄駅から物件までの道順や周囲の治安環境のチェックも重要なポイントとなります。特に女性の一人暮らしの場合は、尾行や待ち伏せなどのストーカー犯罪対策のため、治安の確認を念入りになさるに越したことはありません。

防犯という観点から、まずは候補にあがっている物件周辺の人通りを確認しましょう。駅の周辺は店舗も集まっているので一定の人通りはあることと思いますが、駅から少し離れた住宅街などに物件がある場合には、住宅街に入るにつれて徐々に人通りが少なくなることが多いので注意が必要です。人通りが少ない場所はそれだけ防犯上の危険が高くなり、治安は必ずしもよいとはいえないでしょう。

駅から物件までの道順を確認するときには、最短ルートだけではなく、多少大回りをしても人通りの多いルートで帰れるかどうかを調べておくことをおすすめします。道中に袋小路や狭い路地が多いルートもなるべく避けたほうがいいでしょう。不審者が近づいてきたときに逃げられなくなるリスクがあります。

また同時に、駅からの帰り道に暗い場所がないかを夜間に実際に歩いて確認しておくことも防犯上の重要なポイントになります。日中は安全に思えても、街灯が少ない通りや公園などは夜間には暗くなり体感治安も悪化し、不審者が隠れていても気付きにくくなります。どうしても一部分暗い場所が避けられないような場合は、通りに防犯カメラがあるかどうか、近くにスーパーやコンビニストアや交番など、危険を感じた際に逃げ込める場所があるかどうかを確認しておきましょう。

周辺に高圧線・送電線・鉄塔があるマンション

現代の生活に電気は必要不可欠ですが、その電気を各家庭に送るための送電線、特に大量の送電を行う高圧線については、身体への影響など何らかのデメリットがあるのではと漠然と考えている方もいらっしゃると思います。実際のところはどうなのでしょうか?

単に高圧線といっても、6600ボルトの電圧で送電しているものを高圧線、22000ボルト以上の送電をしているものを特別高圧線といい、主に鉄塔でつないでいます。特別高圧線については、建築制限があって下に建物を建てられないなどの制限があります。また、特別高圧線で電圧が17万ボルト以上の場合には架線下および真下から3m範囲内に住宅などの建物を建てることができません。

出典:総務省|電気設備に関する技術基準を定める省令48条

高圧線は低周波の電磁波を発しており、これが健康被害につながるといわれています。電磁波による人体への影響ですが、定量的にわかっていないものの影響はあります。しかし、送電線からの電磁波をキャンセルされるように三相の電流を流してます。

携帯電話や家電等から浴びる電磁波の方がはるかに大きいので、送電線からの電磁波で健康を害するとは考えにくく、健康被害については賛否両論あり、健康被害があるという報告がある一方で、健康面にはまったく問題ないと言う人もおり、人によって個人差はあるようです。

そのほかに、台風などで電線が切れたり、鉄塔への影響があったりということも考えられます。もちろん万全の安全性対策を施していますが、そういう危険性が皆無とは言えません。

高圧線下のリスクをどこまでリスクと考えるかで、高圧線下に住むかどうかという考え方は変わってきます。絶対に嫌だという方、さほど気にしないという方、意見はさまざまといえます。電力会社が電磁波についてのいろいろな質問へ丁寧に回答している下記リンクをぜひ参考になさってください。

出典:東京電力パワーグリッド|よくあるご質問

周辺にゴミ処理施設などの嫌悪施設があるマンション

嫌悪施設とは具体的には、ゴミ焼却場、火葬場、ガスタンク、下水処理場、火薬類貯蔵所、悪臭・騒音・振動などを発生させる工場、墓地、ガソリンスタンド、その他大気汚染や水質汚濁・土壌汚染の原因となる施設、風俗店など住宅地としての品格を下げるような施設、廃墟、刑務所、精神科病院、食肉処理施設、軍事施設、原子力発電所とその関連施設等があげられますが、一方で嫌悪施設に明確な定義はありません。人によって印象が異なるもの(主観的なもの)でもあり、時代背景や技術の進歩にもよって解釈が変わってくるためです。

例えば、近年は学校や幼稚園が嫌悪施設として捉えらえるケースもあります。学生の話し声や定期的なチャイム音、運動会や体育祭、部活動の騒音、登下校時の喧騒などが主な理由です。

また大病院や警察署・消防署も、「近くにあれば安心」というイメージを持つ場合もあれば、救急車や消防車、パトカーのサイレンが日中深夜問わず鳴り響くことを懸念する声もあります。

近くにあると気になるのは、工場やゴミ処理施設、葬祭場やお墓などです。こうした嫌悪施設はあらかじめ自分の目でその存在を把握し、その影響をある程度予測しつつ、納得ができれば大きな問題にはならないでしょう。

設計・構造も立地も良いのに売れない「管理費が高い」マンション

設計や構造上で売れなさそうな特徴もなく、立地も申し分なく、築年数もそんなに古くないのになかなか売れないマンションがあります。「管理費や修繕積立金が高いマンション」です。

管理費や修繕積立金が高い間接的な理由として、総戸数が20戸程度と少ないマンションである場合もあります。1戸当たりの月々の負担額がもともと高いところに、長期修繕計画上では数年ごとに負担する金額が倍増するなど、そもそも運営に無理があるようならば、管理組合で見直しを図る等の対策を講じないと、滞納者が続出することにもなりかねません。

また、マンションの管理費は「設備のメンテナンス費用の増加」が原因で上がる可能性があります。設備のなかでも機械式駐車場は、「狭い敷地でも駐車可能台数を増やすことができる」というメリットがあり、駐車場の需要があるのに土地がない、という都心の立地に向いています。しかし平置きの駐車場のようにさほど手間がかからず長期間使用できるというわけではありません。

機械式駐車場のメンテナンス費用の目安は10台分の機械式駐車場の場合で年額20~25万円、リニューアル費用は500~1500万円。区画の空きがある場合はマンションの近隣の利用希望者に貸し出せるようにしたり、一部の機械式駐車場をメンテナンス対象外にして使用も止め、費用負担を軽減するといった対策をしている管理組合のケースもあります。

各戸のキッチンにディスポーザーが備え付けられているマンションは、野菜くず等の生ごみを処理できるので人気があります。ディスポーザー排水処理システムは、キッチンシンクの下に強力なモーターを取り付けた粉砕室内で細かくし、水とともにジュース状にして浄化槽などの処理槽に流し、槽内で浄化された後で下水道に流す仕組みです。浄化槽などの排水処理装置が共用設備になっているマンションは多く、メンテナンスや更新には費用が掛かります。そのため、中規模以上の戸数のマンションに設置されているのが多い印象です。

関連記事:「老後、マンションの管理費が払えない?」

売れないマンション、どうやって処分すればいい?

住んでいたマンションを不動産会社の仲介で売却していても、買い手がつかず売れないと、所有しているだけで管理費や固定資産税などの費用がかかり続けてしまい、経済的に厳しい状況になる場合も考えられます。なんとかして早く処分したいと思っている方が、不動産売却はあきらめて、区分所有権を放棄して手放すことは可能なのでしょうか?

売れないマンションでも区分所有権を放棄できない

所有しているマンションの場合、現在の日本の法律では、その区分所有権を放棄することはできません。

関連記事:「マンションが売れないので区分所有権を放棄することは可能か?」

売れないマンションを相続してしまったら「相続放棄」が可能

もし売れないマンションを相続してしまった場合、「相続放棄」をすることは可能です。

相続放棄とは、プラス財産もマイナス財産も一切の相続財産を承継しない旨の家庭裁判所に申述する意思表示です。

相続放棄は他の相続人と意見を合わせることなく、各相続人が家庭裁判所に相続放棄を申述できます。相続人は相続放棄をすることで初めから相続人にならなかったとみなされます。亡くなられた方に多額の借金があり、プラスの相続財産を充当してもとても完済できないような場合には有効な選択肢といえます。

注意しなければならないのは、相続放棄の効果は、初めから相続人ではなかったとみなされる強力なものだということです。一度選択すると取消は基本的にはできません。

相続放棄をした相続人に代わって他の親族が相続人として借金を引き継ぐことも考えられます。後々、マイナス財産よりプラス財産の方が多かったという事態も考えられます。相続放棄を選択するにあたり相続人や相続財産の調査・特定は慎重に行うことが求められます。

関連記事:「マンションの相続放棄の手続き、流れ、期限等を解説」

売れないマンションの処分なら「直接買取」

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関連記事:「マンション買取の注意点、仲介の60%は誤り?手数料0円が可能」

売れないマンションの特徴のまとめ

売れないマンションの設計・構造的な特徴は?

窓を開けると他住戸からの音やにおいが直撃してしまうライトコート、季節や時間帯によっては隣の張り出した住戸の日陰になってしまう雁行設計、室内に階段があるぶん居住スペースが狭くなるメゾネット、各階にエレベーターが止まらないスキップフロア型マンションなどを挙げています。詳細はこちらをご覧ください。

売れないマンションの立地的な特徴は?

駅からの距離が近いマンションほど売りやすいということ以外で、水害リスクや治安リスクといった売却に影響するかもしれない特徴を挙げています。詳細はこちらをご覧ください。

設計・構造的にも立地も良いのに売れないマンションは?

管理費や修繕積立金が高いマンションです。月々の支払いの負担が大きいぶん流通性が下がることになります。詳細はこちらをご覧ください。

売れないマンションの処分、どうすればいい?

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森田学
(執筆)
森田 学【宅地建物取引士】

1999年東京テアトル株式会社に入社。「テアトルタイムズスクエア」などの映画館の運営スタッフ業務、ラグジュアリーホテル「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、区分所有マンションの売買を担当し現在に至る。

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