マンションが売れないので区分所有権を放棄することは可能か？

カテゴリ：マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日：2021.03.29

住み替えなど様々な理由で、住んでいたマンションを不動産会社の仲介で売却していても、買い手がつかず売れないと、所有しているだけで管理費や固定資産税などの費用がかかり続けてしまい、経済的に厳しい状況になる場合も考えられます。

なんとかして早く処分したいと思っている方が、不動産売却はあきらめて、所有権を放棄して手放すことは可能なのでしょうか？そもそも所有権とは何か、国や自治体への寄付は可能か、また無償譲渡とその注意点についても説明致します。

マンション物件の区分所有権

不動産には「所有権」という権利があります。民法では、不動産に関する権利を大きく物権（所有権や地上権、抵当権など）と債権（賃借権など）に分け、権利の内容やその効力など、基本的な権利関係を定めています。

（出典：総務省｜e-Gov法令検索　民法　第三章　所有権　第一節　所有権の限界　第一款　所有権の内容及び範囲　第一条（所有権の内容））

分譲マンションの住戸の場合には、「区分所有権」が「建物の区分所有等に関する法律」（区分所有法）によって定められています。区分所有権とは、マンションなどの一棟の建物に構造上区分された専有部分が複数独立しているとき（区分所有建物）、その専有部分を所有する権利のことです。

（出典：総務省｜e-Gov法令検索　建物の区分所有等に関する法律　第一章　建物の区分所有　第一節　総則　第一条（建物の区分所有））

（出典：総務省｜e-Gov法令検索　建物の区分所有等に関する法律　第一章　建物の区分所有　第一節　総則　第二条（定義））

マンション売却以外で区分所有権を放棄することはできるのか？

所有しているマンションの場合、現在の日本の法律では、その区分所有権を放棄することはできません。

国や自治体に不動産を寄付することはできるのか？

国に不動産の寄付の申出をした場合、受け入れてもらえるのでしょうか。財務省ホームページには、「土地等については、各省各庁が国の行政目的に供するために取得しようとする場合は、財務大臣と協議の上、取得手続をすることとなります。なお、行政目的で使用する予定のない土地等の寄付については、維持・管理コスト（国民負担）が増大する可能性等が考えられるため、これを受け入れておりません。」とあるように、行政目的以外の不動産の寄付は受け入れないと明記しています。

（出典：財務省｜国に土地等を寄付したいと考えていますが、可能でしょうか）

自治体によっては土地などの寄付の仕組みがありますが、基本的には自治体として使う目的のない物件は受け入れないでしょうし、自治体の立場上、所有者が固定資産税の支払いを免れる手段とも解釈できる寄付行為を認めること自体が難しいと推察されます。一例として、新潟市の土地の寄付に関する受け入れ要件には「建物等が付属する土地」は対象外となっていることからも、特にマンション物件の寄付の受け入れは現実的に難しいといえます。

（出典：新潟市｜土地の寄附について）

無償譲渡とは？

無償譲渡とは、特定の物を無償で誰かに譲り渡すことです。不動産に関していえば、使用していない空き家や空き地などを、希望する人へ無料で譲り渡すことです。不動産取引では対価として代金を支払うのが一般的ですが、不動産の無償譲渡では、対価が0円となります。法律上は、このような行為は「譲渡」ではなく「贈与」と呼ばれます。

無償譲渡でも税金など費用が発生

不動産の無償譲渡を個人間で行う場合、譲渡を受ける側には税金が課されます。また条件によっては、譲渡する側にも税金が課されるケースがあることにご注意ください。

有償の不動産取引のほとんどの場合、宅建業者が仲介に入って、販売活動から引き渡しまでサポートしてくれますが、無償譲渡の場合は当該不動産の調査、贈与契約書の作成などやるべきことがたくさんあり、その煩雑な手続きを個人で行うのは大変です。後述の所有権移転登記申請と合わせて司法書士に依頼する場合は司法書士報酬が必要になります。

さらに、所有権移転登記の申請に伴う費用、ならびに司法書士に登記申請を依頼する場合は司法書士報酬が必要になることにも注意が必要です。

ここでは不動産の無償譲渡を行うのが個人と限定して、譲渡先が個人の場合と法人の場合での、課される税を表にしました。

個人からの無償譲渡先

譲渡する個人が課される税

譲渡を受ける側が課される税

個人

無し

・贈与税
・登録免許税
・不動産取得税
・固定資産税及び都市計画税

法人

所得税（みなし譲渡所得課税）

・法人税
・登録免許税
・不動産取得税
・固定資産税及び都市計画税

個人への無償譲渡

譲渡する側の個人には税金が課されませんが、譲渡を受ける側の個人に贈与税、登録免許税、不動産取得税（要件を満たす場合の軽減措置あり）、固定資産税及び都市計画税が課されます。

（出典：国税庁｜贈与と税金）

法人への無償譲渡

譲渡する側の個人は不動産を「時価で譲渡したもの」とみなされます。具体的にいうと、実際に無償で譲渡したとしても、税法上は一定の対価を受け取ったものとみなされ、「みなし譲渡所得課税」として所得税が課されます。

譲渡を受ける側の法人には登録免許税、不動産取得税（要件を満たす場合の軽減措置あり）、固定資産税及び都市計画税が課されます。また、不動産を受け取ったことで利益があったとみなされるので、法人税が課せられます。

（出典：総務省｜e-Gov法令検索　所得税法　第五十九条（贈与等の場合の譲渡所得等の特例））

売れないマンションを処分するなら「買取」

所有しているマンションの区分所有権をそのまま放棄することはできず、国や自治体に寄付することも難しく、個人からの無償譲渡でも譲渡を受ける側に税金などの経費が発生することなどをご説明しました。他に処分する方法はないのでしょうか？

不動産会社の仲介で売却する以外にも、マンションの売却方法には「買取」という選択肢があります。

買取とは、不動産会社が自ら買主となる、不動産会社に買い取ってもらう売却方法です。

売れないマンションの処分をご検討であれば、早くて手間のかからない買取による売却がお薦めです。

築年が古いマンション物件の買取事例

私共東京テアトルがこれまでに買取らせて頂いた2000件超のマンションから、築年が古い、駅からの距離が遠い、といったマイナスポイントがある物件を実際に買取らせて頂いた事例をご覧頂き、ご参考になさっていただければ幸いです。

築30年超のマンションが全体の3割以上

上記のグラフは、弊社が2021（令和3）年3月までに買取らせて頂いたマンション物件を、築10年未満、築10～19年、築20～29年、築30年超と築年別で4グループに区切って集計したものです。築30年超のマンションが全体の36.1％、755件となっており、4グループ中で最も多いことがお分かりいただけます。

弊社が実際に買取らせて頂いたマンションの事例を、築年数が古い順にピックアップしましたのでご覧ください。

買取金額の単位：千円

駅からの距離が遠いマンション物件の買取事例

弊社が実際に買取らせて頂いたマンションの事例を、最寄り駅からの距離が遠い順にピックアップしましたのでご覧ください。

買取金額の単位：千円

東京テアトルは、中古マンション専門、築古物件でも、最寄駅からの距離が遠い物件でも、積極的に取り扱いをさせて頂きますので、お気軽にお問い合わせください。

「仲介」と「買取」の詳細や違い、メリット・デメリットなどは下記関連記事にてご確認ください。

関連記事：マンション売却方法、仲介と買取の流れ、おすすめの不動産会社

この記事のまとめ

所有しているマンションが売れないので区分所有権を放棄することは可能か？

現在の日本の法律では、所有しているマンションの区分所有権を放棄することはできません。

国や自治体へ区分マンション物件を寄付することは可能か？

国は行政目的以外の不動産の寄付は受け入れておらず、自治体も同様です。区分マンション物件の受け入れは現実的ではありません。

無償譲渡とは？

特定の物を無償で誰かに譲り渡すことです。不動産の無償譲渡では対価が0円となり、法律上は「贈与」と呼ばれます。不動産の無償譲渡を個人間で行う場合、譲渡を受ける側には税金が課され、譲渡を受ける側が法人であれば、譲渡する個人にも税金が課されます。さらに、所有権移転登記の申請に伴う費用、司法書士に登記申請等を依頼する場合は司法書士報酬が必要になることにもご注意ください。

買取とは？

不動産会社が自ら買主となる、不動産会社に買い取ってもらう売却方法です。売れないマンションの処分をご検討であれば、早くて手間のかからない買取による売却がお薦めです。こちらをご覧ください。

（執筆）
森田　学【宅地建物取引士】

1999年東京テアトル株式会社に入社。「テアトルタイムズスクエア」などの映画館の運営スタッフ業務、ラグジュアリーホテル「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、区分所有マンションの売買を担当し現在に至る。

　マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方も大勢いらっしゃるかと存じます。
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