マンション買取の注意点、仲介の60%は誤り？手数料０円が可能

カテゴリ：マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日：2021.04.14

一般の方はご存知ない方も多いと想像しますが、マンションの売却方法には、大きく分けると「仲介」と「買取」の二つの方法があります。

この記事では、一般的には馴染みの薄いマンション買取と仲介の違い、主に買取の注意点について詳しく解説をします。

誰でも誤った情報で自分の大切なマンションを安売りはしたくないですし、無駄な費用もかけたくないですよね。

そんなことにならないように記事では注意点として、「買取は仲介市場価格の60％～70％」というネット上の俗説に惑わされて安売りにならないように、本当の買取価格について弊社買取実績も使い掘り下げて説明をします。

もうひとつ、無駄な費用をかけないようマンション買取で仲介手数料0円の「直接買取」について説明をします。詳細は後述しますが、買取で売却する時の注意すべき点は「誰に依頼するか」がポイントです。

記事後半では注意点として「仲介」と「買取」のメリット・デメリット、どんな方におすすめか、それぞれの売却方法の流れなどをご説明、解説致します。

最後は、「仲介」と「買取」それぞれのおすすめ不動産会社をご紹介します。

仲介の買主は個人、買取は不動産会社が買主

仲介会社が主に個人の買主を探す「仲介」という売却方法

仲介会社（不動産会社）にマンション（不動産）の売却を依頼して、主に個人の購入検討者（買主）を探してもらう方法です。

【仲介による売却】

仲介会社に仲介手数料を支払う

前述しましたが、仲介会社に売却の依頼をして売買契約が成立すると仲介手数料を仲介会社に支払います。

売買金額が400万円を超える場合の仲介手数料は、下記の計算式で計算します。

仲介手数料の詳細については下記関連記事でご確認ください。

関連記事：マンション売却の仲介手数料。相場は？値引きできる？

買取で失敗しない注意点、手数料「かかる買取」と「0円の買取」

仲介手数料が「かかる買取」

下記イラストのように、仲介会社に依頼してマンション買取業者（不動産会社）を探してもらい、見つかったマンション買取業者と売買契約を締結します。

【仲介による買取】

買取だけど仲介会社に仲介手数料を支払う

お気づきの通り、ポイントはマンション買取を誰に依頼するかです。

直接買取は、手数料が「0円の買取」

下記のイラストのように、売主様が直接マンション買取業者に買取を依頼して、売買契約を締結する場合、仲介手数料は不要（0円）となります。

【直接買取】

仲介手数料の「0円買取」の注意点

仲介手数料の「0円買取」にする注意点は、もうお分かりの通り仲介会社に依頼せず、マンション買取業者に直接買取を依頼することです。

仲介会社に依頼せず、仲介手数料が不要（0円）な買取が「直接買取」です。

「直接買取を依頼するといっても、どのマンション買取業者に依頼すれば良いか分からない」などとお悩みの方には、記事後半の「直接なら手数料無し、おすすめ買取業者」をご確認ください。

仲介と買取の違い、注意点

仲介の注意点は、買主を探すための販売活動、販売期間が必須

前述しましたが、仲介会社の「仲介」は、買主を探すためにチラシなどの広告、集客した購入検討者の部屋（物件）への案内など販売活動が必要です。

住み替えで次の住宅の支払い時期が決まっている、相続税の支払い期限が迫っている、借金返済の期限が決まっているなど、急いで売却しなければならない場合には注意が必要です。

仲介の販売活動の期間は何ヶ月？

公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の2019年度首都圏不動産流通市場の動向（2020年（令和2年）4月17日）に下記のようなデータがあります。

【登録から成約に至る日数】

上記日数は、東日本不動産流通機構が運営するレインズ（仲介会社間の物件情報検索システム）に物件が登録されてから成約（登録）するまでの平均日数です。

細かい話しは省きますが、レインズの登録には、専任媒介7日、専属専任媒介5日の猶予があります。

なので平均すると表の日数に約6日を足した日数、2019年度であれば88.4日が、売却を依頼してから成約するまでの平均日数ということになります。

これが約3ヶ月の根拠だと思われます。年々成約に至る期間が長期化しています。

【仲介でマンション売却】

「レインズ」の詳細は「関連記事：媒介契約とは？一般媒介と専任媒介の違い」をご参照ください。

「媒介契約」の詳細は、「関連記事：媒介契約とは？一般媒介と専任媒介の違い」をご参照ください。

買取は販売活動が不要、即売却可能

販売活動が必要ないことは、「買取」の大きなメリットです。仲介、買取のメリット・デメリットは後ほど詳しく説明致します。

買取の注意点、買取価格は仲介の60～70％？

買取で失敗しない注意点、本当に市場価格の60～70%なのか？

前述してきましたが、ネット記事でまことしやかに言われている「マンション買取価格は市場価格の60％～70％」を弊社の買取実例なども交え検証してみます。

ネット記事の60％～70％を真に受けて下記のような失敗をしないように、本当は市場価格の何パーセントなのかチェックが必要です。

◆記事の60～70％を信じて、安過ぎる買取価格で売却、安売りで損をした

◆仲介では期限に間に合わないので買取希望、低いとされる買取価格で躊躇

◆部屋を片付けられないので販売活動の無い買取希望、でも買取価格が心配

一括査定サイトは、売主様の「マンション売却情報」を仲介会社に売って収益を得ています。

従って、売主様の買取の選択肢を排除して「仲介」の査定に誘導したいという意図で、買取価格を実態より低く見えるようにしているかもしれません？！

買取は、相場の何％？仲介の何％？

中古マンションの市場価格、相場は様々な要因により金額が上下に幅があります。新築マンションの分譲価格とは違い、中古マンションの市場価格、相場はきっちりいくらというものではありません。

従って中古マンションの買取価格を市場価格、相場の何％という表現するのは、かなり難しいと言えます。

尚、マンションの所在地（エリア）、価格帯、築年数、専有面積、駅距離、お部屋の使用状態、リフォームの有無などによってパーセントは上下します。

買取価格と相場価格の乖離率を検証

どの程度パーセントに上下幅があるか、弊社の買取実績を分析して確認してみます。

マンションの価格を決める要素は、専有面積、所在階、方位などが主要な価格決定要素です。（他に角部屋、バルコニー広さ、前建て等ありますが割愛します）

原則、専有面積大きい、階数上層階、方位南向きの価格を高く評価します。一般的には「広くて眺めが良くて日当たりの良い部屋」を購入したいと考えるお客様が多いので、このように評価します。

実績①と実績②の分析は、同じマンション内の他の住戸との比較なので、駅距離や築年数などは価格決定要素として使いません。

【買取住戸：実績①】

• 所在地：東京都江戸川区清新町
• 最寄駅：東京メトロ東西線／西葛西駅10分
• 専有面積：57.17㎡（17.29坪）
• 所在階：21階
• 築年月：S58年5月（築後38年）
• 方位：西
• 買取価格：2200万円
• 買取坪単価：127.2万円／坪

【同じマンションの他住戸成約価格】

「推定相場」欄に記載の金額が、弊社の【買取住戸：実績①】の推定相場価格（市場価格）となります。

「乖離率」欄に記載の数値が「買取価格÷推定相場価格」です。

成約価格2470万円は平成14年、成約価格2750万円には平成20年と24年に大規模なリフォームの履歴があります。

成約年H30年の相場乖離率76.0%は乖離が大きく見えますが、大規模リフォームが成約価格に影響していると思われます。過去のリフォームにより当該成約価格が相場を上回った価格となっているので、このような結果となっていると考えます。

【買取住戸：実績②】

• 所在地：埼玉県さいたま市浦和区東岸町
• 最寄駅：JR京浜東北線／南浦和駅
• 専有面積：72.00㎡（21.78坪）
• 所在階：5階
• 方位：南西
• 買取価格：2850万円
• 買取坪単価：130.8万円／坪

【同じマンションの他住戸成約価格】

こちらも【買取住戸：実績①】と同様の結果となっています。

104.3％は、成約した部屋が90.47㎡と大きいので値が張り、一般的には売り難くいので割安な成約価格になっています。この割安な成約価格から推定相場を算出しているので相場価格より買取価格が高いという異常値になったと考えます。

現在の中古マンション市場は、価格の上昇局面にあるので相場価格との乖離率が小さい、このような結果になっていると考えます。

買取の注意点、価格が低いと乖離率は大きい

昭和40年代～50年代に郊外で分譲された築年数が相当古く価格の安い物件は、買取価格と市場価格との乖離率が大きくなるケースがあります。

大規模なリフォームの費用は、価格が低い物件も高い物件もさほど変わりません。むしろ浴室が在来だったり、エアコンの先行配管が必要だったり、給排水管の交換が必要だったりと、古い物件の方がリフォーム費用が高くなります。

弊社は、契約不適合責任や居住性能向上を考えて、低価格帯の物件でもほとんど大規模リフォームをします。

弊社買取実績のなかで、物件価格が低いケースを具体的に分析してみましょう。

【買取住戸：実績③】

• 所在地：埼玉県和光市南
• 最寄駅：東武東上線／成増駅バス7分
• 専有面積：48.93㎡（14.80坪）
• 所在階：4階
• 築年月：S45年11月（築後49年⇐弊社買取時点、現在は51年）
• 方位：南
• 買取価格：150万円
• 買取坪単価：10.1万円／坪

【同じマンションの他住戸成約価格（※買取契約日前の成約価格）】

築後49年も経過していると、多くの住戸がリフォームをしています。リフォームを何年前にしたか、リフォーム費用をどの程度かけたか、などで成約価格に違いが出ます。

成約図面を見ると3部屋はフローリングのような図面になっています。

弊社が買取をした【実績③】は、リフォームをしなければならない箇所が多かったり、フロアータイルだったりと設備、内装の状態が悪かったので買取価格も低くなりました。

築年数が古く、低価格帯の物件は、所有者のリフォーム実施時期や実施内容によって買取価格に差が出ますので注意が必要です。

【買取住戸：実績④】

• 所在地：相模原市相武台団地
• 最寄駅：小田急小田原線／相武台前駅15分
• 専有面積：49.37㎡（14.93坪）
• 所在階：3階
• 築年月：S42年12月（築後54年）
• 方位：南
• 買取価格：200万円
• 買取坪単価：13.4万円／坪

【同じマンションの他住戸成約価格】

【実績④】は、【実績③】と比べると乖離率は小さい結果となりました。乖離率にバラつきがあるのは、前述した通りリフォームの時期と費用の差によるものです。

買取の注意点、時間かけ高値売却には不向き

「仲介」のメリット・デメリット

「仲介」のメリット

• 不動産市場の相場価格で売却できる可能性があります。

「仲介」のデメリット

• 販売活動のために、汚れや故障の補修やリフォーム、荷物や家具の処分が必要となる場合があります。
• 売却後の欠陥や不具合の契約不適合責任を一定期間負わなければなりません。
• 購入検討者を探すため、広告や販売活動が必要で、売却まで時間がかかることがあります。
• 販売活動では、買主が現れるまで多数の購入検討者に部屋を見学してもらう必要があるので、人との接触機会が多くなります。
• 購入検討者を仲介会社が部屋に案内するときの立ち会いなど手間がかかります。
• 買主がいつ、いくらで現れるか分からないので、売却時期や金額の見通しが立てにくくなります。

「仲介」はこんな方におすすめ

【売却金額が最優先の売主様向き】

1. 時間をかけてじっくり高値で売却したい。
2. 市場価格にチャレンジするために、たくさんの購入検討者に物件を紹介して、たくさん部屋の見学をして欲しい。
3. 現金化する期限が差し迫っていない。
4. 築浅、駅近など一般的に売り易い物件を売却する。

「買取」のメリット・デメリット（注意点）

「買取」のメリット

ウィズコロナの時代になり、マンションの売却についてもできるだけ人との接触が少ない売却方法を希望する売主様が増えていると思います。

下記のように「買取」はそんなウィズコロナ時代の売主様のご希望にも合った売却方法となります。

• 内見は不動産会社の一度だけ、購入検討者の案内などは無いので、販売活動によるストレスや人との接触はほとんどありません。
• 故障、不具合、汚れ、経年劣化などの修理補修の必要がありません。
• リフォーム・ハウスクリーニングや荷物・家具の処分が必要ないので、売却前のコストが少なく済みます。
• 直接の買取なら仲介手数料が不要です。
• 販売活動が不要で、手間なく早く売却ができます。
• 不動産会社に売るので、売却後の不具合などのトラブルが無く安心です。
• 売主様の希望に沿った契約日時や決済日時で進めることが可能なのでスケジュールがたて易く、必要な日に確実に現金化ができます。

「買取」のデメリット（注意点）

• 仲介に比べて、売却価格が低くなることがあります

「買取」はこんな方におすすめ

【売却金額の優先順位が最上位でない売主様向き】

1. 部屋の掃除、荷物の片づけなど無しで手間なく早く売却をしたい方。
2. 購入検討者を部屋で待つなど販売活動が煩わしい方。
3. 購入検討者の部屋の見学など販売活動に伴う人との接触を避けたい方。
4. 売れるかどうかの心配をしたくない方。
5. 決まった日時までに現金化が必要な方。
6. 売却前のリフォームやクリーニング、荷物の撤去費用をかけたくない方。
7. 広告無しで、ご近所に知られず売却したい方。
8. 契約場所、日時、引渡し日などを自分のペースで決めたい方。
9. 売却後の故障、不具合によるクレームなどを避けたい方。

直接なら仲介手数料無し、おすすめ買取業者

おすすめの買取業者に売却相談、査定依頼をする

前述してきたように「買取」のメリットはたくさんあります。メリットのひとつに、仲介会社が間に入らないことで仲介手数料が要らず、その分手取り金額が多くなるということがあります。

前述してきたように「買取」をご希望であれば、仲介会社に買取業者を探してもらうのではなく、直接買取をする不動産会社（マンション買取業者）に直にご相談されることをおすすめします。

おすすめのマンション買取業者（リノベ8）

• 東京テアトル（東証一部、映画やビル賃貸事業も行っている買取業者）
• インテリックス（東証一部、リノベーションマンションの先駆者）
• エフステージ（東京都内を中心にリノベーション事業を展開）
• シンプレックス・リアルティ（高い施工能力で高付加価値物件を販売）
• タイセイハウジーリバース（一都三県で一時取得者向けの物件を販売）
• JPM（築年数が古い物件も積極的に仕入れをして販売）
• マイプレイス（設計、施工、販売を自社グループ内で完結）
• リビタ（1棟マンションのリノベーション、区分は高価格帯が中心）

上記「おすすめのマンション買取業者」は、東京テアトルの独自基準で選んでいます。

「直接買取」をご検討であれば、弊社東京テアトルを含めた上記「おすすめ買取業者」にご相談がおすすめです。

32,500戸もの中古住宅が買取

株式会社矢野経済研究所が、中古住宅買取再販市場を調査しています。

2018年の市場規模は成約件数ベースで32,500戸と推計しています。この32,500戸は中古戸建と中古マンションの合計戸数です。

参考記事：中古住宅買取再販市場に関する調査を実施（矢野経済研究所）

買取業者というと、少し胡散臭いとお考えの方もいらっしゃるかもしれませんが、販売された戸数が32,500戸あるということは、32,500戸の売主さんが買取業者に売却したということになります。

買取と仲介迷っている方におすすめ仲介会社

仲介会社への売却の相談

仲介会社に売却の相談や査定依頼をするといっても、たくさんの仲介会社があり、どこが良いか迷ってしまうと思います。

仲介会社はどのような会社があるのかを、成り立ち背景、規模、信用力、営業力などの観点からご説明致します。

仲介会社の種類、選び方

■大手リテール仲介会社

マンション分譲会社の系列仲介会社。研修やOJTが行き届いているので、総じて営業マンの能力は高いといえます。

ブランド力を活かし高額物件の媒介が中心なので、築古、低価格物件の所有者様からは”敷居が高そう”という感想も聞かれます。（結構ノルマ・予算が厳しく所長はピリピリしているイメージです）

三井のリハウス、東急リバブル、住友不動産販売、野村の仲介＋、大成有楽不動産販売、三菱地所ハウスネット、大京穴吹不動産など（順不同、ブランド名と社名混在）

■フランチャイズ系仲介会社

ブランドや看板、販促や営業ノウハウなどをフランチャイズ本部から提供を受けて営業している、地元中小仲介会社。

フランチャイズ本部が実施する営業研修などを受けているので、営業マンの知識やノウハウはある程度のレベルが保たれています。（営業のノルマがきついので、人の入れ替わりが激しいイメージです）

ピタットハウス、センチュリー２１、ハウスドゥ、LIXIL不動産ショップ、イエステーションなど（売買仲介の件数が多いフランチャイズ）

■電鉄系仲介会社

親会社の沿線の駅前を中心に展開している仲介会社。

沿線中心でゴリゴリに拡大という社風でないので、比較的ゆったりとした営業マンが多い印象です（親会社が鉄道会社なので地味でお堅いイメージです）。

京急不動産、京成不動産、小田急不動産、京王不動産、東武不動産、相鉄不動産販売など（順不同）

■信託銀行系仲介会社

信託銀行の系列子会社。ガバナンスは一番厳しいので、取引上の事故、間違いなどを起こす営業マンは極めて少ない印象です。（電鉄系より更にお堅いイメージですが、現場は予算が高く大変そうです）

みずほ不動産販売、三菱UFJ不動産販売、三井住友トラスト不動産

■地域特化中規模仲介

一定の地域で多店舗展開をしている中規模仲介会社。地域に特化することで、地域での信用力、ブランド力を高める戦力で営業を行っている。大手仲介会社にはブランド力で劣りますが、強い営業力で契約を獲得しているイメージです。

三春情報センター（横浜）、西武開発（埼玉・東京西部）、藤和ハウス（東京西部）等

どの仲介会社を選ぶか、おすすめは

それぞれの会社に一長一短があるので、どこに相談するのが正解と決めるのは難しいと思います。少し専門的な話しになってしまいますが、売却の依頼を受けた物件の情報はレインズ（REINS）という売却物件の情報交換のためのオンラインシステムに登録を義務付けられています(一般媒介を除く)。

このオンラインシステムによって売却物件情報は、全ての仲介会社の購入希望のお客様に紹介ができます。どこの仲介会社に依頼しても同じオンラインに登録されます。仲介会社間の情報共有という視点では、どこに依頼しようと一緒ということになります。

営業マンが重要

営業マンとは、売却相談から販売活動、売買契約から残代金決済と長い時間付き合うことになります。なのでフィーリングが合って、信頼できる営業マンをみつけることが重要です。

関連記事：東京テアトルの仲介サービス

関連記事：マンション売却相談センターの相談員

弊社のリノベーション済みマンションを売ってくれている仲介会社は？

弊社が2017年度に売主として販売したマンションは212戸、販売実績は下記の通りです。

上記の「仲介会社の種類、選び方」では取り上げていない地場中小仲介会社も多くの実績があります。

• 大手リテール仲介51件（24.0％）
• フランチャイズ系仲介12件（5.7％）
• 電鉄系仲介2件（1％）
• 信託銀行系仲介8件（3.8％）
• 地域特化中規模仲介35件（16.5％）
• 地場中小仲介68件（32.0％）
• 東京テアトル自社販売36件（17.0％）

地域密着でがんばって営業されている中小の仲介会社さんに、たくさんのお客様をご紹介してもらっています。ご参考にしてみてください。

マンション買取の注意点のまとめ

マンションの買取価格は、市場価格の60％～70％なの？

マンションの買取価格すべてが、市場価格の60％～70%ではないので注意が必要です。

マンション買取が市場価格の何％なのかなど詳しくはこちらをご覧ください。

仲介手数料「かかる買取」と「0円買取」があるの？

マンションの買取には、仲介手数料が「かかる買取」と「0円買取」があるので注意が必要です。

どうすれば仲介手数料が0円なるかなど詳しくはこちらをご覧ください。

買取は、時間かけ高値売却を狙う方には不向き

買取は、じっくり時間や手間をかけて高値売却を狙う方には不向きな売却方法なので注意が必要です。

買取、仲介の「メリット・デメリット」や「こんな方におすすめ」など詳しくはこちらをご覧ください。

古い物件は、買取価格と市場価格の差が大きくなる

価格の安い古い物件は、リフォーム費用が大幅にかかることもあり、買取価格と市場価格の乖離率が大きくなります。既にリフォームしてあれば、時期と内容によっては買取価格のアップが見込めます。

詳しくはこちらをご覧ください。

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