マンション売却の相場を把握。方法と注意点

カテゴリ:マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日:2020.08.26

マンション売却の相場を把握。方法と注意点

相場とは

  • 市場において形成される価格、値段その他交換比率一般のこと
  • 市場で競争売買によって決まる商品の値段・価格
  • 世間一般の通念や評価。だいたい妥当とされる金額や方法
  • 市場での物品の取引価格
  • 市場で取引される商品の値段

マンション売却相場」と検索して知りたいこと(検索意図)は、実際にマンションを売却しようとした時、「概ねいくらで売れるのか」「いくらで売るのが適正か」というようなことではないでしょうか。

インターネットで「マンション売却相場」と検索してみました。

「マンション売却相場」の検索結果

「マンション売却相場」と検索して表示される検索結果上位10位は、

一括査定5サイト、大手仲介3サイト、自動査定2サイト

となります。

残念ながらこれらのサイトでは、「自分の所有する中古マンションがいくら位で売れるか知りたい」という検索意図を正確に満たすことはできません。

検索結果は下記の通りになります。「売却相場」でサイトに誘導をして、それぞれの会社が提供するサービスを売り込みます。

不動産一括査定サイト

不動産一括査定サイトは、複数の不動産会社(仲介業者)に一括で不動産査定の依頼ができるサイトです。

不動産会社でない所謂IT系の企業がサイトを運営していて、査定希望のお客様の個人情報を不動産会社に売ることで収益を上げています。

個人情報を買った不動産会社が、査定希望のお客様に営業をかけます。実際に複数の「一括査定」で査定依頼をした体験レポートがあります。下記関連記事をご確認ください。

関連記事:マンションの売却査定の方法/一括査定利用レポート

  1. すまいうる:(株)エイチームライフスタイル(売却相場)
  2. イエウール:(株)Speee(売却相場)
  3. HOME4U:(株)NTTデータスマートソーシング(相場価格)
  4. スマイティ:(株)カカクコム(売却相場)
  5. SUUMO:(株)リクルート(価格相場)

サイト内の文章、テキスト量が多いほどGoogleの評価を得られることもあり、そんなに役に立たない薄っぺらな情報も多いという印象です。Googleにはもう少し有益な情報を上位表示するように調整をして欲しいものです。

大手仲介サイト

大手仲介会社が運営するサイト。沿線や地域、マンション名で絞り込めて、絞り込んだ物件とその周辺の売出中、売却中物件の売出価格を相場として表示する形式が多いようです。

  1. 東急リバブル:(周辺売出相場)
  2. 住友不動産販売:(売却相場)
  3. 野村不動産アーバンネット:(売却相場)

売出価格は、あくまで売出中、売却中の価格であり、成約価格とは異なりますので注意が必要です。

自動査定サイト

中古マンションの過去の売買履歴データをデータベースに蓄積して、独自の査定システムによって自動で相場価格を算出して査定価格を提示する自動査定サイトです。

不動産市場における不動産会社と個人(売主・買主)の情報の非対称性を改善することを目的として、主にIT系企業がこのような自動査定を使った不動産情報サイトを運営しています。

  1. マンションナビ:マンションリサーチ(株)(相場価格)
  2. マンションAIレポート:SRE不動産(相場価格)

マンション売却の相場を知る方法、注意点

相場価格の調べ方

相場価格を調べるには、売却するマンションの「より近隣」、「より近い築年数」、「より近い広さ」、「より近い階数」、「より近い日当たり」、「より近い間取り」、「より近い共用部分」、「より近い周辺環境」の比較対象物件が、

①現在いくらで販売されているか、売出価格を確認すること

②過去にいくらで売買されたか、成約価格を確認すること

の2つの方法があり、両方の価格を参考にすることで相場価格の精度が上がります。

さらに、地域の市場動向を確認してエリアごとのおおむねの価格帯やその変動を把握することで、不動産売却相場の上昇や下降に応じて、過去の特定の時点の価格情報を現時点の価格に補正(時点修正)する場合にも活用できます。

売却マンションの比較対象物件の条件


・最寄り駅、駅からの距離 → より近隣

・築年数         → より近い築年数

・専有面積        → より近い広さ

・階数          → より近い階数

・日当たり        → 主要採光面の方角、角部屋等がより近い

・間取り         → より近い間取り

・共用部分        → より近い共用部分

 (エントランスの広さ、

  エレベータ有無、宅配ロッカー等)   

・周辺環境        → より近い周辺環境

 (日照を遮る建物の有無、

  騒音等発生源の有無、教育施設・商業施設・公園の有無等)
比較対象物件が現在いくらで販売されているか、売出価格を確認

比較対象物件が過去にいくらで売買されたか、成約価格を確認

エリアごとの概ねの価格帯やその変動を把握するために地域の市場動向を確認


→売却マンションの現況にあてはめて相場価格を見出す

売出価格と成約価格の違い

売出価格は確かに比較対象物件の現在の物件価格ではありますが、同額で売れる保証はなく、そのまま売れなければ売出価格を下げることもありますので、一概にそのままあてはめてよいわけではありません。

成約価格比較対象物件が過去にその価格で売買された事実を示しますが、あくまで過去ですから、例えば直近の成約でなければ直近の同エリアの市況を参考にする等、売却マンションの現況にあてはめて相場価格を求める必要があります。

市場動向を確認する方法

下記の画像は2020年7月の首都圏の中古マンションの成約状況で、1都4県の平均成約価格、平均築年数、取引件数が示されています。

首都圏の中古マンションの成約状況(2020年7月)

このデータは国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する「レインズ(REINS)」から取得したものの一部です。

「レインズ(REINS)」は、会員不動産会社が、相互に不動産情報をやりとりするシステムで、会員しか使うことができませんが、「レインズ(REINS)」で発表している統計データは、「レインズタワー」というサイト内の「レインズデータライブラリー」から、一般の方も閲覧が可能です。

レインズデータライブラリー

レインズデータライブラリーを活用

「マーケットデータ」の直下、「What’s New」の先頭にあるNEWマーク付きの「月刊マーケットウォッチ:2020(令和2)年7月度をリリースしました」(記事作成時点)か、アーカイブ欄の「2020」をタップすると、2020年のマーケットデータ画面に移ります。

2020マーケットデータ

アーカイブでは2002以降のデータが確認できますが、全国版やサマリーレポートなどは、2017年より過去の一部は見られません。

サマリーレポートでおおまかな市場動向をつかむ

マーケットデータ拡大01

「月例マーケットウォッチ」内のNEWマーク(記事作成時点では2020年07月度)の「サマリー」をタップすると、最新のサマリーレポートを見ることができます。

サマリーレポート202007

マンション売却にあたって確認しておきたいのは、地域別の中古マンションの成約㎡単価です。ここでは「4.首都圏地域別中古マンションの成約㎡単価」を見てみましょう。

首都圏地域別中古マンション成約㎡単価

直近1年間の中古マンション成約㎡単価が月ごとに記されており、1都3県の成約価格帯やその変動をおおまかに把握することができます。

2020年4月に下落がみられたものの、7月時点では千葉県以外で前年同月とほぼ同じか5〜7%程度上回る水準、東京都多摩では16%程度上回っていることがわかります。

この下落は新型コロナウィルスの影響とみられますが、首都圏の中古マンション市場においてはエリアによって下落幅にばらつきがあり、埼玉県<神奈川県他<千葉県の順で下落幅が大きいことがわかります。

参考:レインズタワー ((公財)東日本不動産流通機構、(公社)中部圏不動産流通機構、(公社)近畿圏不動産流通機構、(公社)西日本不動産流通機構)

参考:レインズデータライブラリー ((公財)東日本不動産流通機構、(公社)中部圏不動産流通機構、(公社)近畿圏不動産流通機構、(公社)西日本不動産流通機構)

成約価格を確認できる2つのサイト

成約価格を調べるにあたって、一般利用可能なサイトが2つありますのでご紹介します。

レインズマーケットインフォメーション

「レインズ(REINS)」とともに国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している「レインズマーケットインフォメーション」では、レインズに登録している不動産会社により実際に行われた不動産取引の成約価格を調べることができます。

レインズマーケットインフォメーションTOP

参考:レインズマーケットインフォメーション ((公財)東日本不動産流通機構、(公社)中部圏不動産流通機構、(公社)近畿圏不動産流通機構、(公社)西日本不動産流通機構)

土地総合情報システム

土地総合情報システムでは、レインズマーケットインフォメーションと同様、実際に行われた不動産の取引価格=成約価格を調べることができます。「不動産取引価格情報検索」のボタンをクリックすると、平成24年1月以降直近まで、四半期ごとの取引情報を確認できます。

土地総合情報システム(国土交通省)

参考:土地総合情報システム(国土交通省)

実際に売出価格を調べてみました(SUUMO実践編)

売出価格を確認できるサイトのうち、実際に「SUUMO」を用いて近隣マンションの売出価格を把握してみました。

今回は売却するマンション物件を「埼玉県、東武東上線志木駅から徒歩約10分、2002年7月築(築年数18年)で70㎡、3階の3LDK」と仮定して、査定依頼も資料請求もせず売出価格の確認だけ行いました。

検索条件を入力

検索開始にあたって、TOPページ上部の「売る」ボタンで進むと売却査定依頼に進んでしまいますので、まず「マンションを買う 中古」ボタンを選択します。

スーモ001

検索手順は以下の通りです。

「沿線・駅から探す」で「埼玉県」のボタンをクリック

→「沿線にチェックを入れてください」の「東武鉄道」エリアから「東武東上線」にチェックを入れ「チェックした路線の駅を絞り込む」ボタンをクリック

→「志木駅」にチェックを入れ「この条件で検索する」ボタンをクリック

→「検索条件変更」で「専有面積60㎡以上80㎡未満」、「間取り3K/DK/LDK」、「駅徒歩15分以内」、「エレベーター」と「絞り込み条件」を追加します。

売出情報を確認

スーモ002

検索結果が51件出てきました。築年数に関する絞り込み条件がないのですが、並び替えを「築年月が古い順」で行うことができます。確認日時点で51件のうち一番築年月が古い1974年3月築のマンションから順に並び替えができましたので、当該マンションと築年数の近いマンション物件の売出価格を調べます。

近隣で築年数の近いマンションでまず調べた「物件A」は志木駅から徒歩約3分、2000年2月築(築年数20年)で66.24㎡、5階の3LDKのマンション、売り出し価格は2,980万円です。

スーモ003a
SUUMOでは、外観や間取り以外にも室内の画像も複数掲載されている場合が多く、その分当該マンションとの比較もよりしやすくなります。
スーモ004a

同様に進めていき、次に調べたマンション「物件B」は、志木駅から徒歩約12分、2003年6月築(築年数17年)で70.2㎡、8階の3LDKのマンション、売り出し価格は3,580万円です。このマンションは2020年6月に全ての部屋の壁紙とフローリングを張り替えて、洗面化粧台を新規交換した「一部リフォーム済」のマンションであることが「物件の特徴」内の画像のコメント及び「物件概要」のリフォーム欄から確認できました。

リフォーム済のマンションと当該マンションを比較するにあたっては、リフォームにかかった費用リフォームにより上がったマンション物件の価値の部分を勘案する必要があります。

物件Bでは「概算でフローリング張り替え70万円、全室壁紙貼替50万円、洗面台及び水栓金具交換30万円の合計150万円でのリフォーム実費」と「リフォームによる付加価値50万円」の総合計200万円と仮定します。

最後に調べたマンション「物件C」は、志木駅から徒歩約11分、2006年5月築(築年数14年)で76.59㎡、6階の3LDKのマンション、売り出し価格は3,480万円です。

当該物件に当てはめて概算

ここから、以下の方法で当該物件の想定売出価格を概算してみます。あくまで概算方法の一例としてご理解ください。

・駅からの距離が1分違うごとに1%加減

・築年が1年違うごとに1%加減

・専有面積は割り戻し

・階数は1階違うごとに1%加減




物件Aから補正→2,980万円-7%(7分遠い)+2%(2年新しい)/66.24×70.00(専有面積補正)-2%(2階低い)≒2,930万円

物件Bから補正→3,580万円-200万円(リフォーム)+2%(2分近い)-1%(1年古い)/70.20×70.00(専有面積補正)-5%(5階低い)≒3,230万円

物件Cから補正→3,480万円+1%(1分近い)-4%(4年古い)/76.59×70.00(専有面積補正)-3%(3階低い)≒2,990万円

当該マンションの近隣で築年数の近いマンション物件3件の売出状況と、概算で求めた当該物件の想定売出価格を以下にまとめましたのでご覧ください。

  売出価格 駅距離 築年月 専有面積 階数 間取り リフォーム
物件A 2,980万円 徒歩3分 2000年2月 66.24㎡  5階 3LDK
物件B  3,580万円 徒歩12分 2003年6月 70.20㎡ 8階 3LDK 200万円
物件C  3,480万円 徒歩11分 2006年5月 76.59㎡ 6階 3LDK
当該 2,930万円~3,230万円(想定) 徒歩10分 2002年7月 70.00㎡ 3階 3LDK

実際に成約価格を調べてみました(レインズマーケットインフォメーション実践編)

成約価格を調べることができる2つのサイトのうち、実際に「レインズマーケットインフォメーション」を用いて成約価格を把握してみました。

売出価格調査時と同様に、売却マンションを「埼玉県、東武東上線志木駅から徒歩約10分、2002年7月築(築年数18年)で70㎡、3階の3LDK」と仮定して進めます。

検索条件を入力

検索条件は、まずTOPページで「マンション」「戸建て」のうち「マンション」の画面から、今回は都道府県(必須)を「埼玉県」、地域(必須)を「埼玉県西部」として、「検索する」のボタンを押すと、下の「検索結果」画面に移動します。

レインズマーケットインフォメーション検索画面

上記の画面の「追加検索条件」の各項目に「当該物件により近い条件」を入力して「検索する」のボタンを押すと、「取引情報一覧」が確認できます。

今回は、「追加検索条件」を以下の通りに指定しました。

・「地域詳細(市区町村名と以降の町名)」については、「志木駅」周辺エリアが志木市、新座市、朝霞市を含むため今回は指定なし

・「沿線」は「東武鉄道東上線」

・「最寄り駅」は「志木」

・「駅からの距離」は10分以内より少しエリアを広げてみて「徒歩15分以内」

・「単価(万円/㎡)」は下限及び上限ともに指定なし

・「専有面積(㎡)」は下限及び上限ともに指定なし

・「間取り」は「3K/DK/LDK」

・「築年数」は「15年超20年以内」

・「成約時期」は「1年以内」

・「用途地域」は「指定なし」

・「軸(横軸×縦軸)」は「成約時期(期間)×単価(万円/㎡)」を選択
レインズマーケットインフォメーション検索画面詳細条件拡大

ちょっと項目が多いですが、入力して「検索する」のボタンを押すと、「取引情報一覧」に12件の物件成約情報を確認できました。

成約情報を確認

レインズマーケットインフォメーション取引情報一覧12件

12件の取引情報のうち、徒歩10分以内と徒歩15分以内で専有面積が60㎡〜80㎡の物件は6件あり、成約単価(万円/㎡)は、

33万円(1999年築・2019年10月成約)、

38万円(2002年築・2020年1月成約)、

43万円(2001年築・2020年1月成約)、

44万円(2002年築・2020年1月成約)、

47万円(2001年築・2019年10月成約)、

59万円(2004年築・2020年1月成約)でした。

下記の「直近1年の取引情報グラフ」で赤い三角の印の分布で示されています。

レインズマーケットインフォメーション検索画面グラフ

当該物件に当てはめて概算

なお、前出の概算方法を用いて算出した6件の平均成約単価

(33万円+3%(3年新しい))+(38万円)+(43万円+1%(1年新しい))+(44万円)+(47万円+1%(1年新しい))+(59万円-2%(2年古い))÷6(件)

は約44.1万円でした。

成約単価の情報を当該マンション物件の専有面積、70㎡に当てはめて、時点修正前の成約価格帯と平均成約価格をみてみましょう。

成約価格帯(時点修正前)  ≒ 2,380万円 〜 4,050万円

              (70㎡×約33.9万円 〜 70㎡×約57.8万円)



平均成約価格(時点修正前) ≒ 3,090万円

                 (70㎡×44.1万円)

実際に地域の市場動向を調べてみました(レインズデータライブラリー実践編)

売出価格及び成約価格調査時と同様に、売却マンションを「埼玉県、東武東上線志木駅から徒歩約10分、2002年7月築(築年数18年)で70㎡、3階の3LDK」と仮定して進めます。

月例マーケットウォッチのデータを活用

マーケットデータ拡大02

地域の市場動向を調べるには、前出のレインズデータライブラリーから「月例マーケットウォッチ」内のNEWマーク(記事作成時点では2020年07月度)の「データ」をタップすると、最新の「月例速報Market Watch」を見ることができます。

マーケットウォッチ202007拡大

中古マンションレポートの地域別概況

前出のサマリーレポートでは、1都3県の市場動向のおおまかな把握ができましたが、月例速報Market Watchの中古マンションレポートは、より細かいエリアの市場動向を把握することができます。

埼玉県は4つのエリアに分かれており、当該マンションのエリアである埼玉県西部地区の成約状況から、市場動向を見てみましょう。

埼玉県西部地区成約状況

埼玉県西部地区においても、例えば2020年4月と5月の成約件数が前年比マイナス50%台、成約㎡単価も前年比マイナス11%台まで落ち込みましたが、7月時点では成約件数が前年比プラス5%、成約㎡単価も前年比プラス7%台となっており、6月以降は回復基調であることがわかります。

時点修正

レインズマーケットインフォメーションで確認した6件の成約情報のうち、2020年1月成約(㎡単価29.75万円)が4件、2019年10月成約(㎡単価29.82万円)が2件でした。時点修正はそれぞれの物件の成約時点の㎡単価に2020年7月の㎡単価(27.71万円)を割り戻して求めます。

前出の概算方法を用いて算出した6件の平均成約単価の時点修正値

(33万円+3%(3年新しい)/29.82×27.71(時点修正))+(38万円/29.75×27.71(時点修正))+(43+1%(1年新しい)/29.75×27.71(時点修正))+(44万円/29.75×27.71(時点修正))+(47万円+1%(1年新しい)/29.82×27.71(時点修正))+(59万円-2%(2年古い)/29.75×27.71(時点修正))÷6(件)

は約41.0万円でした。

成約単価の時点修正情報を当該マンション物件の専有面積、70㎡に当てはめて、もう一度、成約価格帯と平均成約価格をみてみましょう。

成約価格帯(時点修正後)  ≒ 2,210万円 〜 3,770万円

              (70㎡×約31.5万円 〜 70㎡×約53.8万円)



平均成約価格(時点修正後) ≒ 2,870万円

                 (70㎡×41.0万円)

相場価格を把握したらプロに相談

ご覧いただいてお分かりの通り、複数の比較対象物件の成約価格と売出価格を調べて相場価格を把握するのも、それなりに手間がかかります。また、データを見ることに慣れていないと疲れてしまうのも事実です。

さらに、自分でマンション売却の相場を調べてみた結果、直近の成約価格とは異なっているケースもよくあります。それは、先述の条件以外にもマンションの評価基準が多々あり、価格を決める要素が複雑なためです。

そこで、ある程度の相場価格を把握したら、複数の不動産仲介業者に査定を依頼してみることをお勧めします。

不動産仲介業者に査定を依頼する前に相場価格を把握しておけば、担当者が話す相場や査定額が正しいのかある程度判断できるようになるので、きちんと相場を把握している不動産仲介業者を見極めるための判断材料になります。

また、「この価格で売りたい」という希望売却価格が、往々にして相場より高い価格をイメージしていることも少なくありませんが、事前に相場価格を知っておくことで、最終的にいくら利益を得られるのか、より具体的なイメージを掴むことができます。そのうえで不動産仲介業者に相談することにより、希望売却価格や最低売却価格も設定しやすくなります。

不動産仲介業者に査定を依頼する際の注意点やそれ以降の売却の流れについて、下記に詳細を記しておりますのでご活用ください。

関連記事:マンション売却の流れ(プロが教える手続きや注意点)2.査定(机上・訪問査定)の流れ、注意点