マンションの相続登記を司法書士が解説

カテゴリ:マンション売却と相続
投稿日:2021.05.26

マンションの相続登記を司法書士が解説

マンションを所有している家族が亡くなるとマンションを相続財産とする相続が発生します。もちろん相続財産はマンションのみではなく、預貯金や有価証券等その他金融資産や宝石・絵画・家財道具一式といった動産もあります。

これら相続財産の中には、第三者に相続した財産は自分の財産であると対抗するため、相続人名義への変更が求められるものがあります。

相続財産であるマンションは、第三者にマンションが自己が相続したものであると対抗するためには、相続登記が必要となります。

マンションなどの不動産の相続登記をしないことによるリスクは、第三者に不動産の権利主張をされた際に対抗できなかったり、2次相続、3次相続が発生して、将来、マンションを売却するために相続登記をしようと思った時には、相続登記に係る利害関係人があまりにも多くなり収拾がつかなくなるおそれも有ります。相続登記をしないことによるペナルティも今後は想定されます。

そこで今回は、マンションの相続登記について解説していきたいと思います。

マンションの相続登記手続きの種類

マンションの相続登記を司法書士が解説-マンションの相続登記手続きの種類

亡くなられたご家族が事前に相続手続きの準備をしていたかどうか、例えば遺言書の作成をしていたか?遺言書を準備していてもその内容はどのようなものか?遺言書が遺されていない場合には、相続人間で誰が何をどのように相続するかの話し合いをし合意するか、それとも単純に法定相続分どおりに相続をするかで相続手続きの方法や登記の申請人、必要書類は異なります。

ここでは、相続登記手続きの種類を3つにまとめてみました。

遺言書がある場合の相続登記

相続が発生した場合には、まず遺言書の有無を確認しましょう!

この点、遺言書を自宅や銀行の貸金庫に預けているような場合を除き、故人の遺言書を発見できないときは、平成元年以降に作成された公正証書遺言であれば、最寄りの公証役場に赴けば公証役場の遺言検索システムで確認できます。

また、自筆証書遺言を法務局に預ける自筆証書遺言書保管制度を活用している場合は、最寄りの法務局で遺言書の有無を確認できます。

気を付ける点は、自筆証書遺言書保管制度を活用せず、自宅に保管しているような自筆証書遺言の場合です。

保管制度を活用していない自筆証書遺言は、遺言書を発見しても開封をせずに、亡くなられた方の住所地を管轄する家庭裁判所において遺言書の内容を確認してもらう検認手続きを経なければなりません。

検認手続きは遺言書の有効・無効を判断する手続きではなく、遺言の偽造・変造を防止する手続きです。

そのため、自筆証書遺言の発見後に開封してしまったり、検認手続きを怠ると5万円以下の過料に処せられる場合があります。

マンションの相続登記をする際の前提手続となるため気を付けましょう!

上記により遺言の存在を確認したら遺言に記載された内容から誰がマンションを引き継ぐのかを確認します。

そのうえで遺言書に記載されたとおりに遺言作成者の遺志を尊重し相続登記を進めていくことになります。

遺言書に記載された内容が「マンションは妻○○へ相続させる。」との記載があれば妻は相続人として妻単独で遺言書に基づき相続登記の申請ができます。

他方、「マンションは妻○○へ遺贈する。」との記載があれば、遺言書全文の記載にもよりますが、妻は他の相続人と共同で受遺者として遺言に基づき相続登記の申請をすることになります。

遺産分割協議をする場合の相続登記

亡くなられたご家族が遺言書を残していなかった場合で法定で決められた相続人(法定相続人)が複数人いる場合は、すべての相続人により誰が何をどのように相続するかの遺産分割協議をするのが通常です。

例えば、夫が亡くなった場合は、妻と子供が法定相続人となります。妻と子供全員により遺産分割協議をし合意することが必要となります。

遺産分割協議の結果、マンションを相続する相続人につき合意が成立した場合には、遺産分割協議により合意した内容を書面化し、すべての相続人が署名・捺印をします。この場合の捺印は各相続人の実印を押印することになります。

遺産分割協議による相続登記の申請は、マンションを相続する相続人が遺産分割協議書に基づき単独で相続登記をすることができます。

この点、40年ぶりの民法の大改正により、従来と異なり遺産分割協議の際に検討すべき事項ができましたのでここで「配偶者居住権」の概要を紹介します。

配偶者居住権については、専門家を交えて遺産分割協議の内容を吟味することをお勧め致します。

【配偶者居住権】

マンションの相続登記を司法書士が解説-配偶者居住権

遺産分割協議の中で、夫婦が居住用として使用していた相続財産たるマンションに配偶者居住権を設定することもこれからは遺産分割協議の選択肢の一つとなります。

2020年4月1日以降に発生した相続手続きでは、40年ぶりの民法の大改正により配偶者居住権が設定できるようになりました。

配偶者居住権とは、亡くなった人の配偶者が相続開始時に亡くなった人が所有するマンションなどの不動産に居住していた場合、終身又は一定の期間、配偶者に当該マンション等を無償で使用及び収益を認める法律上の権利(民法1028条)です。

例えば、父親(被相続人)が亡くなり相続が発生した場合、父と母が生活していたマンションの所有権は一人息子である長男が相続するが、被相続人の配偶者、つまり母親が引き続き無償で居住したり、長男の承諾は必要なものの、人に貸して家賃収入を得たりすることができるようになりました。長男は母親がマンションに住み続けるという制限付きのマンションを所有することになります。

相続財産の評価を算出する際には、配偶者居住権も財産的評価をされ、通常、母親が亡くなった時点で配偶者居住権は消滅します。

母親の死亡により配偶者居住権は消滅することから2次相続となる母親の相続発生時には、母親の財産に配偶者居住権が含まれないことになり、結果として2次相続の節税対策となることもあります。

配偶者居住権を設定した場合は、所有者としてマンションを相続した相続人が単独で相続登記をし、配偶者居住権の設定の登記をマンションの新所有者と配偶者が共同ですることになります。

法定相続分による場合の相続登記

亡くなられた人の相続人が2人以上いる場合は、通常、遺産分割協議をして誰が何をどのように相続するのかを合意したうえで遺産分割協議書により書面化します。

しかし、法で定められた相続割合に基づき法定相続分どおりに遺産を相続することもあります。

現金など分けられるものは法定相続分でそれぞれに交付できますが、マンションなどは法定相続割合に基づき切り分けることはできないことから相続人全員で共有することになります。

そのため、相続財産たるマンションは、相続人全員の共有名義で法定相続割合で相続登記をすることになります。

例えば、夫が亡くなり妻と長男・長女が相続人となる場合は、母親:長男:長女=2:1:1の持分割合で相続登記をすることになります。

相続登記の申請をする際は、相続人であれば全員でも一人でも誰でも登記をすることができます。

なお、相続人が一人の場合も遺言書がなければ法定相続による場合の相続登記に当てはまります。

マンションの相続登記の手続きと必要書類

マンションの相続登記は、遺言の有無や内容、遺産分割協議によるのか法定相続分に従って相続人全員でマンションを法定相続割合で共有するのかによって必要書類や登記をする手続きも異なります。

マンションの相続登記を司法書士が解説-マンションの相続登記手続きと必要書類

遺言書がある場合

【遺言書に「○○に相続させる」の記載がある場合】

相続が発生した際に、亡くなった人の財産の中にマンション等の不動産が存在する場合には、相続登記をしなければいけません。

民法には相続人間の相続割合を規定しています。その規定どおり相続財産を分割することは、そう多くあるものではありません。

実際には、法定相続割合以外の方法で相続登記がなされています。

遺言書の存在を確認した場合は、遺言書の記載のどおりに遺言者の遺志を尊重し、遺言書で指定された相続人名義へ相続登記をする必要があります。

遺言書に「マンションを妻へ相続させる」との記載がある場合は、相続を原因とする相続登記を妻が単独で遺言書をもって相続登記の申請ができます。

では、遺言書による相続を登記原因とする相続登記に必要な書類を確認しましょう。

□遺言書

□遺言者の死亡の記載のある戸籍謄本

 →戸籍謄本の遺言者の死亡の記載をもって遺言
  が効力を発生したことを確認します

□遺言者の戸籍の附票又は住民票の除票

 →登記事項証明書(登記簿謄本)記載の所有者
  と遺言者が同一人物であることを住所又は本
  籍地と氏名をもって確認します

□登記識別情報(権利証書)

 →登記事項証明書(登記簿謄本)記載の所有者
  と遺言者が同一人物であることを除票等が役
  所から発行されず住所又は本籍地と氏名をも
  って証明できない場合に必要となります

□戸籍謄本(現在戸籍)

 →マンションを相続する者が遺言者の相続人で
  あることを証明します

□住民票

 →マンションの名義人となる相続人又は受遺者
  が実際に存することを証明するため

 →犬・猫名義の登記防止のため

□固定資産評価証明書

 →登録免許税の算出

【遺言書に「○○に遺贈する」との記載がある場合】

遺言書に「○○に遺贈する」との文言がある場合を遺贈といいます。

遺贈とは遺言により贈与することを言います。

贈与は無償で財産を譲渡する契約ですが、遺贈は遺言によって、遺言者の財産を遺言で指定された受遺者に無償で譲渡するということになります。

一般的には、遺言者が相続人以外の第三者、とりわけお世話になった人や法人などに相続財産を遺贈する場合に活用されます。

しかし、相続人に対し遺贈することもあります。

受遺者が遺贈を受けることを潔しとしない場合には、遺贈を放棄することができます。

例えば、処分に困る築古のマンションの遺贈を受けた場合には、マンションの遺贈のみを放棄することができます。しかし、遺言書に「○○にマンションを相続させる」との記載があると相続人たる地位自体を放棄しなければならないため、相続人としては築古のマンションを遺言者の遺志を尊重して相続せざるをえない場合もあります。

そのため、相続人たる地位までを放棄しないで済むように遺贈の文言を付す場合があります。

受遺者がマンションの遺贈を承認した場合は、受遺者の名義にマンションの名義を変更しなければいけません。遺贈を登記原因とする所有権移転登記をすることになります。

相続を登記原因とする所有権移転登記は、マンションを取得する相続人からの単独での申請ですが、遺贈は遺言による贈与といえるため、受遺者と遺言者の相続人全員又は遺言執行者との共同での申請となります。

もっとも、遺言書の中で、マンションを承継する受遺者自身が遺言執行者に指定されている場合は、受遺者兼遺言執行者として1人で相続登記の申請ができます。

では、遺贈を登記原因とする相続登記に必要な書類を確認しましょう。

【法務局への添付書面】

□遺言書

□遺言者の死亡の記載のある戸籍謄本

 →戸籍謄本の遺言者の死亡の記載をもって遺言
  が効力を発生したことを確認します

□遺言者の戸籍の附票又は住民票の除票

 →登記事項証明書記載の所有者と遺言者が同一
  人物であることを住所又は本籍地と氏名をも
  って確認します

□登記識別情報(権利証書)

 →登記事項証明書記載の所有者と遺言者が同一
  人物であることを除票等が役所から発行され
  ず住所又は本籍地と氏名をもって証明できな
  い場合に必要となります

□印鑑証明書(3ケ月以内)

 →共同申請の場合の登記義務者である相続人全
  員や遺言執行者が必要となります

□住民票

 →遺贈を受ける受遺者が実際に存することを証
  明するため

 →犬・猫名義の登記防止のため

□固定資産評価証明書

 →登録免許税の算出

遺産分割協議による場合

相続人の相続割合については民法により法定されています。

しかし、相続人は規定されている相続割合のとおりに相続財産を分配する必要はありません。

マンションは相続人○○、預貯金は相続人△△、有価証券は相続人□□が相続する旨の協議を合意し相続することができます。

相続人全員の協議により相続する財産や割合を自由に決め、合意した内容は書面化します。

書面化された遺産分割協議書には、相続人全員が署名し実印で押印します。

このような相続の方法を遺産分割による相続と言います。

遺産分割協議によるマンションの相続登記は、遺産分割協議により当該マンションを相続により承継するとされた相続人が相続を原因とする相続登記では単独で登記の申請ができます。

では、遺産分割による相続の相続登記に必要な書類を確認しましょう。

【法務局への添付書面】

□戸籍謄本(現在戸籍・改正原戸籍・除籍謄本)

 →故人の出生から死亡までの一連の戸籍をもっ
  て相続人を特定します

□故人(被相続人)の戸籍の附票又は住民票の除票

 →登記事項証明書(登記簿謄本)記載の所有者
  と故人(被相続人)が同一人物であることを
  住所又は本籍地と氏名をもって確認します

□権利証書

 →登記事項証明書記載の所有者と故人(被相続
  人)が同一人物であることを除票等が市区町
  村役所から発行されず住所又は本籍地と氏名
  をもって証明できない場合に必要となります

□遺産分割協議書

□印鑑証明書

 →相続人全員分、期間制限なし

□住民票

 →マンションを相続する相続人が実際に存する
  ことを証明するため

 →犬・猫名義の登記防止のため

□固定資産評価証明書

 →登録免許税の算出

法定相続分による場合

遺産分割による相続に対して、相続財産を民法に規定されたとおりの相続割合で相続することを法定相続と言います。

マンションの相続登記を司法書士が解説-法定相続分による場合

単純に法定相続割合にするのか遺産分割協議をすることによってマンション等の分けられない相続財産の相続人間での共有を避けるかは自由です。

マンションを共有するリスクは、例えば、築古のマンションの売却先が決まりそうなときに、共有者の一人でも売却金額に納得しなければ売却のチャンスを逃すことになります。

共有マンションの売却は、共有者全員の意見の一致が必要となるからです。

相続よりマンションを共有で所有することには、慎重な検討が必要となります。

法定相続分による相続登記は、相続を原因に相続人全員により又は一部の相続人により申請ができます。注意しなければならないのは、相続登記を申請した相続人にしか登記識別情報が通知されないということです。

登記識別情報が通知されないということは俗にいう権利証がないということになります。将来、相続したマンションを売却したり、マンションを担保に融資を金融機関から得ようとする際に、司法書士による特別な手続きが必要となります。

特別な手続きとして本人確認情報の作成が必要となり、8万円~10万円の費用が発生します。

相続人全員で相続登記の申請をし、登記識別情報の通知を得ることをお勧め致します。

では法定相続分による相続登記の必要書類を確認しましょう。

【法務局への添付書類】

□戸籍謄本(現在戸籍・改正原戸籍・除籍謄本)

 →故人の出生から死亡までの一連の戸籍をもっ
  て相続人を特定します

□故人(被相続人)の戸籍の附票又は住民票の除票

 →登記事項証明書(登記簿謄本)記載の所有者
  と故人(被相続人)が同一人物であることを
  住所又は本籍地と氏名をもって確認します

□権利証書

 →登記事項証明書(登記簿謄本)記載の所有者
  と故人(被相続人)が同一人物であることを
  除票等が市区町村役所から発行されず住所又
  は本籍地と氏名をもって証明できない場合に
  必要となります

□住民票

 →マンションを相続する相続人全員が実際に存
  することを証明するため

 →犬・猫名義の登記防止のため

□固定資産評価証明書

 →登録免許税の算出

マンションの相続登記は自分でできるのか?

相続登記の方式や必要書類は、遺言の有無・内容、さらに、遺産分割協議の有無により異なります。さらに、マンションは戸建てと異なり複雑で敷地権付きマンションと敷地権化されていないマンションがあります。

マンションが建っている土地のことを敷地といいますが、敷地を利用する権利を敷地利用権といいます。

多くのマンションでは、マンション(区分所有権・専有部分)と敷地利用権とは原則として分離して処分できないとされています。そのようにマンション(区分所有権・専有部分)と敷地利用権を分離して処分できないように登記されている権利を敷地権といいます。

敷地権付きのマンションの場合、専有部分と敷地権は分離して処分することができません。つまり、専有部分を売却すると敷地を利用する権利たる敷地権も売却したことになります。

さらに、マンションには、法定共用部分と規約共用部分もあります。

法定共用部分とは、マンションに付随している階段・廊下・エレベーターなど自己が所有する専有部分を使用するうえで当たり前のように居住者が使用する部分です。

法定共用部分は登記の対象ではないため登記はありません。

他方、規約共用部分とは、集会所・ポンプ室・駐車場などで、マンション管理組合の規約により共用部分として定められ、規約共用部分として登記されています。

規約共用部分は、それ自体を独立した所有権の対象とすることはできますが、規約共用部分である旨の登記がされると登記簿上の独立性が失われて、所有権の移転登記等をすることはできません。

マンションの相続登記は、自身が相続するマンションの事情について、法務局にて取得できる登記事項証明書、固定資産評価証明書やマンションを購入した際の売買契約書等から検討し相続登記をしなければなりません。

亡くなられた方が若い場合は、住宅ローンを組んでマンションを購入していることが予想されます。その場合、マンション所有者が団体信用生命保険(団信)に加入していると、マンションに付着した抵当権を抹消する必要があります。小規模宅地、マンションの売却の際は3000万円控除、これらの諸々の事情を斟酌して相続手続きを進め相続登記をすることになります。自分でマンションの相続登記を進めるのはハードルが高いと思われます。

もっとも、諸々の事情を斟酌しなくてよい相続のケースもあり、そのような場合は自分で時間をかけて必要書類を収集し、管轄の法務局に相談しながら相続登記をすることはリスクも少ないかと思われます。

相続登記の実費と司法書士に依頼した場合の費用

相続登記の実費

マンションの相続登記をする際に発生する実費にはどのようなものがあるのでしょうか?

大きな費用としては戸籍等収集費用と相続登記をする際に課される登録免許税です。

【戸籍等収集費用】

マンションの相続登記を司法書士が解説-戸籍等収集費用

戸籍収集費用は上記金額に加えて、役所と郵送でやり取りをすることによって発生する費用も加味すると一般的には5000円~25000円程度の費用が発生することが予想されます。

【登録免許税】

登録免許税の計算は、毎年4月ごろに郵送されてくる固定資産税納税通知書に記載されている評価額をもとに算出できます。

敷地については敷地の所有権割合で割り戻した価格をもって計算します。税率は評価額に対し4/1000です。

例えば、マンションの専有部分が800万円、敷地にあたる宅地が2億8000万円、敷地権の割合が1000分の15の場合の相続登記をする際の登録免許税を算出してみましょう!

専有部分:
                800万円

敷地権(宅地所有権の持分):
    2億8000万円×(15/1000)
               =420万円

マンションの評価額:
          800万円+420万円
              =1220万円

登録免許税:
        1220万円×4/1000
             =4万8800円

司法書士に依頼した場合の費用

司法書士に依頼する費用も相続登記のみを依頼するのか、相続手続き全般を依頼するのかで費用感は大きく異なります。

戸籍等の収集、2次相続まで踏まえ遺産分割協議の作成や金融機関の口座の解約・名義変更、さらに不動産の名義変更など遺産整理業務を任せると30万円程度からの費用は発生します。

マンションの相続登記のみの費用だと10万円~15万円程度が予想されます。

相続したマンションの売却を検討している場合は、マンションを専門とする不動産会社に売却依頼をするとともに相続登記の相談をすると費用が抑えられる場合があります。

まとめ

ここまで見てきたように、マンションの相続登記をする前提として遺産分割協議が必要となる場合もあります。

誰が何をどのように相続するかで、どのような法制度を活用するかで課税される税金も大きく異なるとともに相続登記の方法や必要書類も異なります。

司法書士等の専門家への相談やマンションの売却を考えている場合にはマンションを専門に取り扱っている不動産会社への売却相談をすることをお勧め致します。

無料の相談対応をしているところも少なくありません。

ぜひとも信用できる相続手続きの相談先を見つけてください。


司法書士 岡山 司(執筆
司法書士 岡山 司

人生設計や人生の節目をサポートする会員制の「ひだまり俱楽部」を運営。

相続・税務・保険・不動産・FPと「暮らしの安心・安全」を提案し解決するアドバイザー。

近年は、お部屋の整理収納や妊婦さん・高齢者・離婚のカウンセリングなど暮らしにおけるカスタマーサービスの充実を図っております。

認知症対策として注目される「民事信託」をはじめ、多数の「相続・遺言」セミナーの講師として活躍中!