マンション資産価値の調べ方とランキング、価値が下がらない物件の要因

カテゴリ:マンション売却のお金
投稿日:2022.01.14

マンション資産価値の調べ方とランキング、価値の下がらない物件の要因

マンションを売却するにあたって資産価値はどれだけ残っているのか、ひょっとしてもう価値がほとんどないのでは」とご心配の方もいらっしゃるのではないでしょうか?今回は、マンションの資産価値とは、価値が下がっている物件・下がっていない物件の要因、加えてマンションの資産価値の調べ方、さらに弊社が2021年(令和3年)の1年間に販売させて頂いた中古マンションから独自集計した資産価値が高いエリアのランキングをご紹介します。

マンションの資産価値とは

土地の資産価値と建物の資産価値

マンションの資産価値とは、売買において端的にいうと「(ある一定の価格で)売れること」です。実際に売れた価格が「売却時点での資産価値」となります。マンションの価格は土地価格、建物価格、そして建物に係る消費税額の合計です。すなわち、「土地の資産価値」と「建物の資産価値」がマンションの資産価値を構成する要素です。

建物の資産価値が下がる要因

マンションの「建物の築年数経過」は、「建物の資産価値」が下がる要因です。しかしながら、全てのマンションの資産価値が均等に下がっていくわけではありません。資産価値が下がっているマンションもあれば、資産価値がそれほど下がっていないマンションもあります。なぜなら、「建物の築年数経過」以外にも資産価値に影響を与える要因があるからです。

関連記事:マンション売却と築年数。売れる限界は何年?

資産価値に影響を与える他の要因

では、資産価値が下がりにくい、下がらないマンションとは、具体的にはどんなマンションなのでしょうか?まずは、一般的に言われているマンションの資産価値に影響を与える要因について列挙してみます。 

・築年数(新耐震基準のマンションか旧耐震のマンションか)

・日当たり (南向きか、北向きか)

・眺望

・最寄り駅からの距離(駅近か、バス便か)

・階数 

・専有面積

・管理状況 (管理会社の有無)

・周辺環境 (閑静な住宅地か線路沿いのマンションか)

・適法性(既存不適格建物のマンションか、違法建築のマンションか)

・物件固有の特性(室内で火災があった、漏水している)

 

挙げるときりがないですが、大きいところですとこんなところでしょうか。 日当たりや眺望、最寄駅からの距離、周辺環境などはひとまとめに「立地」といい、「土地の資産価値」に関わる要因です。例えば最寄駅から徒歩5分以内で南東向きの日当たりが良好なマンションが閑静かつ利便性の良い環境に建っている場合、「立地の良さ」が「建物の築年数経過」を差し引いても資産価値が下がりにくい要因となるケースが多いです。

「土地の資産価値」と「建物の資産価値」に関わるこれらさまざまな要因は不動産の快適性や相対的希少性、さらに不動産に対する需要の強弱に影響を与え、その結果として不動産の資産価値(価格)は形成されていきます。 面白いのはこれらの要因も常に変動しております。

最近ですと、2021(令和3)年度の税制改革で住宅ローン控除の条件緩和により適用面積が従来の50㎡から40㎡以上に拡充されました。その結果として、40㎡台の住宅でローン控除の対象となった物件は軒並み価格が上がった印象があります。

このように不動産の価格を形成する要因は、時代により常に変動している事(不動産の資産価値も常に変動している事)を頭の片隅にいれておくとよいかと思います。

出典:国土交通省|令和3年度住宅税制改正概要(住宅ローン減税・贈与税非課税措置)

不動産の資産価値を調べる場合の3つの考え方

不動産の価値を考える場合には下記の3つの考え方に基づき判断します。

費用性に基づく価値

費用性に基づく価値とは、その不動産を新規に再調達する場合に要する費用に基づき算定した場合の価値になります。例えばマンションの建物価格の場合は、再建築する場合の建築費用から建物の築年数が経過した分の減価分を引いて建物価格を求めます。この考え方は、特に銀行が融資を出す場合の不動産の担保価値を算定する場合に重視される考え方になります。

市場性に基づく価値

市場性に基づく価値とは、その不動産の市場性に着目して資産価値を求める考え方で、最も一般的な考え方だと思います。例えば、同じマンションのAの部屋が3000万円で売れたから自分の部屋は同じ間取りで、1個上の階だから少なくとも3000万円で売れるという考え方です。

収益性に基づく価値

収益性に基づく価値とは、不動産の収益性に着目して資産価値を求める考え方です。例えば、マンションAは賃料が240万円/年で年間利回り5%で割り戻して4800万円と価格を求めます。この考え方は投資家には特に重視される考え方になります。

不動産の資産価値を求めるにあたっては、資産価値を算出する「資産の種類」と「資産価格を把握する目的」をまず整理して、そのうえで上記の考え方から最も適した方法を重視して不動産の資産価値を算定いたします。

例)Aさんは父親から相続した空室のマンションを売却しようと思って、M不動産とT不動産に価格の相談をしました。M不動産の金額は、賃貸中のマンションの事例から収益性を重視して資産価値を算定して2000万という金額を提示しました。

一方、T不動産は、対象不動産が空室のマンションであり実際に住む人が購入すると考えて、市場性を重視して空室のマンションの事例から算定して2500万という金額を提示しました。

この2社でどうしてこんなにも金額に差が生じたのでしょうか?

一般に賃貸中のマンションは空室のマンションよりも安くなります。理由としては、もし空室のマンションの方が安ければ、自分で賃借人を付けて売却すれば高く売れることになってしまうからです。不動産の資産価値を意図的に安くみせるために不動産の実情に合っていない価格を提示する不動産会社もあるようですのでご注意ください。

マンション資産価値を調べる際の注意点

空室のマンションの資産価値を求める方法は、上記の「市場性に基づく価値」を重視した手法により価値を算定します。

 具体的には、類似性の高いマンションの売れた価格を参考にして対象マンションの資産価値を求めるやり方です。この際、対象マンションと参考にしたマンションの間に価格に大きな影響を与えるような違いがあれば補正をします。  ここで問題になってくるのが、「一般消費者は売れたマンションの価格がよく分からない事」、「対象マンションと事例のマンションの違いをできるだけ正確に把握して価格に反映させることが困難な事」です。

売れた価格がよく分からない場合の調べ方

弊社を含む不動産業者は、プロしか見られないレインズ(不動産情報サイト)によりマンションの最終的に売れた価格(成約価格)を知ることができます。しかし、一般消費者の皆様は、レインズを見ることができないため下記の方法により簡易的にマンションの成約価格を推察することをおすすめします。

※不動産の価格は、売り出し価格から割引されて取引される事が比較的多いです。マンションの場合は、500万円くらい割引されることもざらにあります。また、販売中の不動産が市場から無くなったとしても売れたとは限りません。何らかの事情により取引中止になったケースも多々あります。従って、類似のマンションの販売価格を参考に自分のマンションを販売に出したけれども中々売れず、途方にくれて我々に相談に来たお客様もいらっしゃいます。

 では、どうしたら最終的に売れた価格(もしくはその近似値)を知ることができるのでしょうか?それは、「フルリフォーム」をしている売主業者の販売価格を参考にするのです。理由としては、売主が業者の場合は、営利目的で販売をしているため販売価格より大きく値段を下げて販売する事は少ないです。また、保有し続ける事も通常はありませんので市場から消えれば誰かに売却した可能性が非常に高いです。このような理由から、売主業者の販売価格を参考にします。

具体的にはどのように考えるかというと、売主業者のフルリフォーム物件が3980万円でネットの販売ページから消えたとします。売れた価格は80万円の割引を受けていると仮定して3900万円と考えます。さらにフルリフォーム費用700万円を引いて「リフォームしていない場合の」当該マンションの推定価格は3200万円となります。
 ※ポイントは、売主が業者であることからそこまで割引しないと仮定できること。フルリフォームの物件を参考にしているためリフォームの費用を推定しやすいことにあります。

割引額80万円とフルリフォーム費用700万円はマンションの販売期間やリフォーム内容及び面積により前後しますが、特殊な物件を除きこの考え方で良いと思います。

他物件との比較で価格に反映させるのが困難な場合の調べ方

マンション価格の比較において差が生じやすい要因は下記の通りです。

・築年数

まず、法律面から、所謂新耐震基準に基づいて建築されたマンションか否かは大きく価格が異なります。買主側の心理的影響はもちろんの事、住宅ローン控除等様々な減税措置の適用可否の基準にもなることから、新耐震のマンションと旧耐震のマンションで比較することは避けるべきでしょう。また、設備面においても、マンションは(グレードにもよりますが)新築に近いほど専有部分・共用部分の設備が充実度が大きく異なります。したがって、周辺の類似マンションと比較する場合は、なるべく同じような築年数のマンションで比較する必要があります。

・日当たり

日当たりが良い方位は南向きのため、南向きを基準として東向きと西向きは-5%、北向きは-10%として対象不動産と比較します。なお、同じ南向きでも目の前に建物がある等何らかの事情により日当たりが良くない場合は、都度価格の補正をします。

・眺望の快適性

上記の日当たりと被る部分もありますが、目の前に建物があるマンションと建物がないマンションでは当然価格が異なります。この補正が実は重要で、同じマンションかつ同じ方位のマンションであれば通常そこまで価格は変わりません。しかし、目の前に建物が建っているお部屋と目の前に建物が建っておらず眺望の快適性が大きく異なり価格も異なってきます。そこで、googlemapを使う等して眺望が同程度のマンションで価格を比較してください。

・面積

不動産を比較する際には面積も重要になってきます。法律面でいえば、住宅ローン控除が利用できる面積(登記簿面積で40㎡以上)以上あるか否か、需給面でいえば、住宅ローンが使える面積か否か(一般的には30㎡以上)が重要になり同じ条件で比較する必要があります。また、60㎡のお部屋が3000万円(50万円/㎡)で売れたからといって200㎡のお部屋が50万円/㎡×200㎡=1億円で売れるかと言われたら多分売れません。60㎡の大きさは需要が大きく一般に流通する広さですが、マンションで200㎡のお部屋を買いたいという方は非常に限られた方なので安くしないと売れないのが実情です。このように面積があまりにも異なる場合は、価格の比較が難しくなることから注意が必要になります。

・マンショングレード

大手財閥系のマンションが建築したマンションと廃業したマンションデベロッパーが建築したマンションでは同じような条件だとしても当然に価格は異なります。したがって、デベロッパーが財閥系か否かで類似性を比較する必要があります。

・マンション規模

大規模マンションは、共用部分が充実しており独自のコミュニティをもつため、その地域のランドマークになりやすい(価値が上がりやすい)傾向にあります。ただし、不動産の価格は需要と供給によって決定されますから、景気後退期や郊外のマンション需要が乏しい大規模マンションは、需要より販売物件が過多となり売りにくくなるので注意が必要です。戸数が少ない小規模マンションの場合は、将来の修繕費が値上がりしやすくまた、特に10戸未満のマンションの場合ですと住宅ローンが出にくく売りづらくなり、資産価値が減少しますのでご注意ください。

・その他

この他にもマンションの資産価値を形成する要因は様々なものがあります。資産価値を判断する際には、これらの要因をなるべく正確に把握して、近い条件のマンションとご自身の所有しているマンションを比較して資産価値を算定する必要があります。

マンション資産価値の調べ方具体例

物件 価格 面積 方位 修繕 距離
対象:Aマンション   30 4 65   5
事例①:Aマンション (3080) 30 2 60 フル 5
事例②:Bマンション 2700 25 5 70   6
事例③:Cマンション 5300 30 3 65 フル 5

価格:販売価格・括弧は削除済の情報(万円)
築:築年数、階:物件所在階、面積:専有面積(㎡)
修繕:フル=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
距離:最寄駅からの距離(分)

対象:Aマンション 築30年 4階 65㎡ 南向き 居住中 リフォーム歴なし 最寄駅からの距離5分

事例①:Aマンション 築30年 2階 60㎡ 東向き 空室 フルリフォーム済 売主物件 販売価格3080万円 1か月前に販売情報から削除

事例②:Bマンション 築25年 5階 70㎡ 南向き 最寄り駅からの距離6分 空室 リフォーム歴なし 専任物件 販売価格2700万円 販売中(今週契約予定)

事例③:Cマンション 築30年 3階 65㎡ 南向き 空室 フルリフォーム済 最寄り駅からの距離5分 売主物件 販売価格 3600万円 販売中(販売から4か月)

※上記のほかには条件は同一とする。

各事例の補正は下記の通りに考えます。

事例①について

対象不動産(住戸)と異なる点は、階数が2層下、面積が5㎡小さい、方位が南向きと東向き、リフォーム歴の有無となり、補正率を-3%とした。

3080万円-80万円(割引価格)-700万円(想定リフォーム費用)=2300万円

※割引を受けて成約したと仮定

2300万円÷60㎡×(①-3%)≒37.2万円/㎡

事例②について

対象不動産と異なる点は、築年数が5年新しく、階数が1層上、面積が5㎡大きい、最寄り駅から1分遠いとなり、補正率を-5%とした。

2700万円÷70㎡×(②-5%)≒36.6万円/㎡

事例③について

対象不動産と異なる点は、階数が1層下、補正率を+1%とした。

3600万円-700万円(想定リフォーム費用)=2900万円

2900万円÷65㎡×(③+1%)≒45万円/㎡

以上のように事例①が37.2万円/㎡、事例②が36.6万円/㎡、事例③が45万円/㎡となりました。

事例①は、フルリフォーム物件で販売も終了していることから、3000万円近い金額で売れたことが予想できます。また、同一マンションであることからも金額の妥当性は高いと思います。

事例②は、対象不動産と近い条件であり、今週契約予定であることから2600万円に近い金額で売れたと予測できます。但し、大幅な割引をして売れた可能性もありますが、事例①の価格と近似値であることから、今回は満額に近い金額で売れた可能性が高いと推測できます。

事例③は、対象不動産と類似性の高いマンションですが、販売期間が長いことから周辺相場に比べて高い金額が設定されている可能性が高いと思われます。事例としての信頼性は一番低いと考えられます。

以上より、信頼性の高い事例①と②を重視して、信頼性の低い事例③は参考にとどめて、対象不動産の資産価値は下記の通りと推察できます。

37万円/㎡×65㎡≒2400万円

この金額は個人のお客様に売る場合の参考価格になりますので、我々のような不動産業者に売却する場合は、原則的に-20%割り引いた価格で考えておけばよいと思われます。

※補正率については、日当たりの加減、眺望の程度により大きく変わるので一概に〇△%とは言いづらいところがあります。今回は簡易的に方位の差を南0%としたときに東を5%、階数の差を1層ごとに±1%、最寄り駅からの距離を1分ごとに±1%、築年数の格差を1年ごとに±1%、面積については差が小さいことから±0%としました。

築40年超の中古マンション、資産価値が高いエリアランキング

土地の資産価値に焦点を合わせた結果をご覧いただくため、建物の資産価値が新築時より下落している「築年数40年超」のマンションのうち、弊社が2021年(令和3年)の1年間でリフォーム工事をして販売させて頂いた物件から独自集計し、新築分譲時の販売価格と比較して資産価値が高い順に15エリアをランキング形式でご紹介します。

  エリア マンション名 分譲価格 2021成約
1 港区 ツイン一の橋二番館 62 190 6680
2 千代田区 飯田橋サンポーロハイツ 60 181 2900
3 品川区 大森駅前住宅1号棟 51 591 3780
4 武蔵野市 吉祥寺コーポ 51 563 3580
5 世田谷区 ライフコア世田谷 48 686 4280
6 中野区 上高田4丁目団地1号棟 50 535 2980
7 渋谷区 初台中央マンション 50 511 2780
8 大田区 大森中央ハイツ 49 792 2980
9 江戸川区 日商岩井新小岩マンション 47 1047 2880
10 川崎市高津区 溝の口セントラルマンション 47 958 2498
11 板橋区 幸町コーポビアネーズ 44 976 2298
12 横浜市青葉区 菱興青葉台第2マンション 46 1354 2880
13 台東区 入谷松が谷マンション 44 1345 2700
14 文京区 朝日目白台マンション 42 1727 3080
15 新宿区 ニューハイム早稲田 46 1346 2280

エリア:市区、築:築年数、分譲価格:東京カンテイ分譲単価情報を基に算出した価格(万円)
2021成約:弊社が2021年(令和3年)にリフォーム工事を施して再販売した際の成約価格(万円)

上位エリアは東京23区内が中心となっており、ブランド力のある人気エリア、希少性の高い駅近物件、地位(じぐらい)が高く環境の良い住宅地などが、2021年(令和3年)時点の不動産価格上昇局面でも、大幅に資産価値を上げています。

マンション資産価値の調べ方とランキング、価値が下がらない物件の要因のまとめ

資産価値の調べ方に関して、条件が異なるマンションの補正率を算出するのはプロの不動産業者でも難しいと思います。従って、一般消費者の皆様が周辺のマンションを参考に資産価値を算定する場合は、上記の要因に注意をして、なるべく類似性の高いマンション同士で比較することで妥当性の高い資産価値を導き出すことができます。

ご所有のマンション周辺に類似性の高いマンションがない場合や、個別性が高く資産価値を把握することが難しい場合には、是非弊社へご相談ください。

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関連記事:マンション売却相談センター(東京テアトル)の強み

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関連記事:東京テアトル株式会社の会社情報

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資産価値が下がらない、下がりにくいのはどんなマンション?

マンション資産価値の調べ方はどうすればいい?

類似性の高いマンションの売れた価格を参考にして対象マンションの資産価値を求める方法をご紹介しています。詳細はこちら

マンション資産価値の高いエリアはどこ?

弊社の2021年(令和3年)販売実例のうち、築年数40年超のマンションを独自集計し、新築分譲時の販売価格と比較して資産価値が高い15エリアのランキングをご覧ください。詳細はこちら

類似マンションが無く資産価値を調べるのが難しい

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(執筆
今井 俊輔【不動産鑑定士、宅地建物取引士】

2006年東京テアトル株式会社に入社。不動産鑑定により培った「理論」と不動産取引実務の「経験」に基づき、一棟オフィスビルをはじめ多岐にわたる不動産物件の売買に携わる。現在は管理職として区分所有マンション担当若手社員の育成にも力を注ぐ。

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