マンション資産価値の調べ方とランキング、価値が下がらない物件の要因

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2023.06.02

マンションを売却するにあたって、

「資産価値はどれだけ残っているのか、ひょっとしてもう価値がほとんどないのでは？」

と心配している方もいらっしゃるのではないでしょうか？

今回は、マンションの資産価値の調べ方から、弊社が2021年（令和3年）の1年間に販売させて頂いた中古マンションから独自集計した資産価値が高いエリアのランキングまで、幅広くご紹介します。

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マンションの資産価値とは

土地の資産価値と建物の資産価値

マンションの売買における資産価値とは、端的にいうと「（ある一定の価格で）売れること」です。

実際に売れた価格が「売却時点での資産価値」となります。

マンションの価格は、土地価格と建物価格の合計です。

すなわち、「土地の資産価値」と「建物の資産価値」がマンションの資産価値を構成する要素となります。

建物の資産価値が下がる要因

マンションの「建物の築年数経過」は、建物の資産価値が下がる要因です。

しかしながら、全てのマンションの資産価値が均等に下がっていくわけではありません。資産価値が下がっているマンションもあれば、資産価値がそれほど下がっていないマンションもあります。

なぜなら、「建物の築年数経過」以外にも資産価値に影響を与える要因があるからです。

関連記事:マンション売却と築年数。売れる限界は何年？

資産価値に影響を与える他の要因

では、資産価値が下がりにくい、下がらないマンションとは、具体的にはどんなマンションなのでしょうか？

まずは、一般的に言われているマンションの資産価値に影響を与える要因について列挙してみます。

全てを挙げることはできませんが、上記が代表的な要因となります。 

最寄駅からの距離、周辺環境などはひとまとめに「立地」といい、「土地の資産価値」に関わる要因です。

例えば、

• 最寄駅から徒歩5分以内で、南東向きの日当たりが良好なマンションが、閑静かつ利便性の良い環境に建っている

といった場合、「立地の良さ」が「建物の築年数経過」を差し引いても資産価値が下がりにくい要因となるケースが多いです。

「土地の資産価値」と「建物の資産価値」に関わるこれらさまざまな要因は、不動産の快適性や相対的希少性、さらに不動産に対する需要の強弱に影響を与えます。

その結果として、不動産の資産価値（価格）は形成されていきます。 面白いのは、これらの要因も常に変動しているということです。

最近ですと、2021年度の税制改革による住宅ローン控除の条件緩和により、適用面積が従来の50㎡から40㎡以上に拡充されました。

その結果として、40㎡台の住宅でローン控除の対象となった物件は軒並み価格が上がった印象があります。

このように不動産の価格を形成する要因は、時代により常に変動しているということを頭の片隅にいれておくとよいかと思います。

出典:国土交通省｜令和3年度住宅税制改正概要（住宅ローン減税・贈与税非課税措置）

不動産の資産価値を調べる場合の3つの考え方

不動産の価値を考える場合には、下記の3つの考え方に基づき判断します。

1. 費用性に基づく価値
2. 市場性に基づく価値
3. 収益性に基づく価値

一つずつ、詳しく見ていきましょう。

費用性に基づく価値

費用性に基づく価値とは、その不動産を新規に再調達する場合に要する費用に基づき算定した場合の価値になります。

例えば、マンションの建物価格の場合は、再建築する場合の建築費用から建物の築年数が経過した分の減価分を引いて建物価格を求めます。

この考え方は、特に銀行が融資を出す際に不動産の担保価値を算定するケースで重視される考え方になります。

市場性に基づく価値

市場性に基づく価値とは、その不動産の市場性に着目して資産価値を求める考え方で、最も一般的な考え方だと思います。

例えば、同じマンションの1つ下の階の部屋が3000万円で売れたとして、自分の部屋は同じ間取りなので少なくとも3000万円で売れる、という考え方です。

収益性に基づく価値

収益性に基づく価値とは、不動産の収益性に着目して資産価値を求める考え方です。

例えば、マンションAの賃料が240万円/年、年間利回り5％の場合、収益性に基づく価値は2400万円÷5％=4800万円となります。

この考え方は投資家が特に重視する考え方になります。

不動産の資産価値を求めるにあたっては、資産価値を算出する「資産の種類」と「資産価格を把握する目的」をまず整理します。そのうえで、上記の考え方から最も適した方法を重視して不動産の資産価値を算定いたします。

この2社でどうしてこんなにも金額に差が生じたのでしょうか？

一般的に、賃貸中のマンションは空室のマンションよりも安くなります。

理由としては、もし空室のマンションの方が安ければ、自分で賃借人を付けて売却すれば高く売れることになってしまうからです。

不動産の資産価値を意図的に安くみせるため、不動産の実情に合っていない価格を提示する不動産会社もあるようですのでご注意ください。

マンション資産価値を調べる際の注意点

空室のマンションの資産価値を求める方法は、上記の「市場性に基づく価値」を重視した手法によって価値を算定します。

具体的には、類似性の高いマンションの売れた価格を参考にして、対象マンションの資産価値を求めるやり方です。

この際、対象マンションと参考にしたマンションの間において価格に影響を与えるような違いがあれば補正を行います。 

ここで問題になってくるのが、

• 一般消費者は売れたマンションの価格がよく分からないこと
• 対象マンションと事例のマンションの違いをできるだけ正確に把握して価格に反映させることが困難なこと

です。

これらの調べ方のポイントを以下から説明していきます。

売れた価格がよく分からない場合の調べ方

不動産の価格は、売り出し価格から割引されて取引される事が比較的多いです。マンションの場合は、500万円くらい割引されることもざらにあります。

また、販売中の不動産が市場から無くなったとしても売れたとは限りません。何らかの事情により取引中止になったケースも多々あります。

したがって、類似のマンションの販売価格を参考に自分のマンションを販売に出したけれどもなかなか売れず、途方にくれて我々に相談に来られるお客様もいらっしゃいます。

弊社を含む不動産業者は、プロしか見られないレインズ（不動産情報サイト）によって、マンションの最終的に売れた価格（成約価格）を知ることができます。

しかし、一般消費者の皆様は、レインズを見ることができません。

では、どうしたら最終的に売れた価格（もしくはその近似値）を知ることができるのでしょうか？

下記の方法により、簡易的にマンションの成約価格を推察することをおすすめします。

割引額80万円とフルリフォーム費用700万円はマンションの販売期間（割引額に影響）やリフォーム内容及び面積（リフォーム額に影響）により前後しますが、特殊な物件を除きこの考え方で良いと思います。

他物件との比較で価格に反映させるのが困難な場合の調べ方

マンション価格の比較において差が生じやすい要因は下記の通りです。

・築年数

まず、法律面から、いわゆる新耐震基準に基づいて建築されたマンションか否かで大きく価格が異なります。買主側の心理的影響はもちろんのこと、住宅ローン控除等さまざまな減税措置の適用可否の基準にもなることから、新耐震のマンションと旧耐震のマンションで比較することは避けるべきでしょう。また、設備面においても、マンションは（グレードにもよりますが）新築に近いほど専有部分・共用部分の設備の充実度が大きく異なります。したがって、周辺の類似マンションと比較する場合は、なるべく同じような築年数のマンションで比較する必要があります。

・日当たり

日当たりが良い方位は南向きのため、南向きを基準として東向きと西向きは-5％、北向きは-10％として対象不動産と比較します。なお、同じ南向きでも目の前に建物がある等何らかの事情により日当たりが良くない場合は、都度価格の補正をします。

・眺望の快適性

上記の日当たりと重複する部分もありますが、目の前に建物があるマンションと建物がないマンションでは当然価格が異なります。この補正が実は重要で、同じマンションかつ同じ方位のマンションであれば通常そこまで価格は変わりません。しかし、目の前に建物が建っているお部屋と目の前に建物が建っていないお部屋では眺望の快適性が大きく異なり価格も異なってきます。そこで、Google map等を活用して眺望が同程度のマンションと価格を比較してください。

・面積

不動産を比較する際には、面積も重要になってきます。法律面でいえば、住宅ローン控除が利用できる面積（登記簿面積で40㎡または50㎡）以上あるか否かに注目します。需給面でいえば、住宅ローンが使える面積か否か（一般的には30㎡以上）が重要になり同じ条件で比較する必要があります。また、60㎡のお部屋が3000万円（50万円/㎡）で売れたからといって200㎡のお部屋が50万円/㎡×200㎡＝1億円で売れるかと言われたら多分売れません。60㎡の大きさは一般に流通する広さで需要は大きいですが、マンションにおいて200㎡のお部屋を買いたいという方は非常に限られており需要が少なく、価格を安くしないと売れないのが実情です。このように面積があまりにも異なる場合は、価格の比較が難しくなることから注意が必要になります。

・マンショングレード

大手財閥系のマンションデベロッパーが建築したマンションと、廃業したマンションデベロッパーが建築したマンションでは同じような条件だとしても当然価格は異なります。したがって、デベロッパーが財閥系か否かで類似性を比較する必要があります。

・マンション規模

大規模マンションは、共用部分が充実しており独自のコミュニティをもつため、その地域のランドマークになりやすい（価値が上がりやすい）傾向にあります。ただし、不動産の価格は需要と供給によって決定されます。景気後退期や、郊外にあるマンション需要が乏しい大規模マンションは、需要より販売物件が過多となり売りにくくなるので注意が必要です。戸数が少ない小規模マンションの場合は、将来の修繕費が値上がりしやすい傾向にあります、また、特に10戸未満のマンションの場合ですと住宅ローンが出にくく売りづらくなり、資産価値が減少しますのでご注意ください。

・その他

この他にも、マンションの資産価値を形成する要因は様々なものがあります。資産価値を判断する際には、これらの要因をなるべく正確に把握しておきましょう。そして、近い条件のマンションとご自身の所有しているマンションを比較して資産価値を算定する必要があります。

マンション資産価値の調べ方具体例

価格：販売価格・括弧は削除済の情報（万円）
築：築年数、階：物件所在階、面積：専有面積（㎡）
修繕：フル＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
距離：最寄駅からの距離（分）

各事例の補正は下記の通りに考えます。

以上のように事例①が37.2万円/㎡、事例②が36.6万円/㎡、事例③が45万円/㎡となりました。

事例①は、フルリフォーム物件で販売も終了していることから、3000万円近い金額で売れたことが予想できます。また、同一マンションであることからも金額の妥当性は高いと思います。

事例②は、対象不動産と近い条件であり、今週契約予定であることから2600万円に近い金額で売れたと予測できます。但し、大幅な割引をして売れた可能性もありますが、事例①の価格と近似値であることから、今回は満額に近い金額で売れた可能性が高いと推測できます。

事例③は、対象不動産と類似性の高いマンションですが、販売期間が長いことから周辺相場に比べて高い金額が設定されている可能性が高いと思われます。事例としての信頼性は一番低いと考えられます。

以上より、信頼性の高い事例①と②を重視して、信頼性の低い事例③は参考にとどめて、対象不動産の資産価値は下記の通りと推察できます。

37万円/㎡×65㎡≒2400万円

この金額は個人のお客様に売る場合の参考価格になります。そのため、弊社のような不動産業者に売却する場合は、原則的に-20%割り引いた価格で考えておけばよいでしょう。

築40年超の中古マンション、資産価値が高いエリアランキング

続いて、土地の資産価値に焦点を合わせた結果をご覧いただくため、エリアごとの資産価値の違いをランキング形式でご紹介いたします。

建物の資産価値が新築時より下落している「築年数40年超」のマンションのうち、弊社が2021年の1年間でリフォーム工事をして販売させて頂いた物件から独自集計し、新築分譲時の販売価格と比較して資産価値が高い順に15エリアをまとめました。

エリア：市区、築：築年数、分譲価格：東京カンテイ分譲単価情報を基に算出した価格（万円）
2021成約：弊社が2021年にリフォーム工事を施して再販売した際の成約価格（万円）

上位エリアは東京23区内が中心となっており、

• ブランド力のある人気エリア
• 希少性の高い駅近物件
• 地位（じぐらい）が高く環境の良い住宅地

などが、2021年時点の不動産価格上昇局面でも、大幅に資産価値を上げています。

マンション資産価値の調べ方とランキング、価値が下がらない物件の要因のまとめ

資産価値の調べ方に関して、条件が異なるマンションの補正率を算出するのはプロの不動産業者でも難しいと思います。

したがって、一般消費者の皆様がマンションの資産価値を算定する場合は、この記事で紹介した要因に注意し、なるべく類似性の高いマンション同士で比較しましょう。これによって、妥当性の高い資産価値を導き出すことができます。

ご所有のマンション周辺に類似性の高いマンションがない場合や、個別性が高く資産価値を把握することが難しい場合には、是非弊社「東京テアトル」へご相談ください。

売却査定は中古マンション専門の東京テアトルへ

弊社「東京テアトル」は年間200件を超える中古マンションの売買をおこなっています。中古マンションのみに特化して売買をおこなう不動産会社として、実績を積み上げて参りました。

中古マンション専門の弊社ならではの独自査定ノウハウも持っています。この独自査定ノウハウを駆使して、お客様のマンションを可能な限り高く評価（査定）させていただきます。

関連記事：マンション売却相談センター（東京テアトル）の強み

マンションを売却するお客様にとっては、売却や売却査定を相談する相手がいかに信頼できる相手かどうかが重要だと私たちは考えています。

東京テアトルグループはサービス業を主軸とする会社であり、マンションの売却相談についてもサービス業のアイデンティティで取り組んでおります。（分かり易く言うと、映画館やホテル、飲食店で接客をしていた人間が中古マンションを取り扱っています）

古くなったけど愛着あるマンションを安心して売却したい、というお客さまの心のパートナーとして、どんな些細な相談でもお気軽にお問合せいただけることを心よりお待ちしております。

関連記事：東京テアトル株式会社の会社情報

関連記事：マンション売却相談センター相談員のご紹介

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資産価値が下がらない、下がりにくいのはどんなマンション？

一般的に言われているマンションの資産価値に影響を与える要因について列挙していますのでご覧ください。詳細はこちら

マンション資産価値の調べ方はどうすればいい？

類似性の高いマンションの売れた価格を参考にして対象マンションの資産価値を求める方法をご紹介しています。詳細はこちら

マンション資産価値の高いエリアはどこ？

弊社の2021年（令和3年）販売実例のうち、築年数40年超のマンションを独自集計し、新築分譲時の販売価格と比較して資産価値が高い15エリアのランキングをご覧ください。詳細はこちら

類似マンションが無く資産価値を調べるのが難しい

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