マンションなど不動産売却の理由。嘘をつかずに伝えるべき！
カテゴリ：マンション売却
投稿日：2022.10.05
マンションなどの居住用不動産が売却される理由は様々です。
不動産売却の際、どのように買主や不動産会社に伝えるべきかなど解説していきます。
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- マンションを売るポジティブな理由
- マンションを売るネガティブな理由
- 売却理由は正直につたえるべき
- 効率良くストレスが少ない売却方法を提案してもらう方法
- マンションの売却理由まとめ
目次
居住用不動産を売却する理由
不動産の売却理由を仲介業者と共有
マンションなど居住用不動産の売却理由は、大きく分けて「ポジティブな理由」と「ネガティブな理由」の2つに分類できます。
ポジティブな場合は普通に売ることが可能ですが、ネガティブな売却理由の場合は、売り出し価格や売却方法について不動産会社と良く相談をして、状況に応じた売却価格設定や売却方法を検討する必要があります。
売却を出来るだけ効率的にスムーズにするためには、売却理由を不動産会社とある程度情報共有しておくことが必要です。特にネガティブな理由の場合はこの点に注意しましょう。
居住用不動産を売却する理由としてよくあるものをいくつかご紹介いたします。
家族が増えた、子供が成長したので手狭｜買い替え
もっと広い家に住みたい、もう1部屋欲しいなど、広い住まいへ買い替えるための売却です。
結婚して手狭｜買い替え
独身時代に購入した部屋から、結婚を機に広い部屋に買い替えるための売却です。
建物・部屋の老朽化｜買い替え
水回りの故障・不具合が増えた、建物が老朽化したといった理由から、新しい住まいへ買い替えるための売却です。
転勤になった｜買い替え
転勤により元の自宅から勤務地が遠くなり、より勤務地に近い家へ買い替えるための売却です。
広さより利便性を優先｜買い替え
子供が独立したことで、維持管理が大変な郊外戸建てから生活利便性の高い都内マンションに買い替えるための売却です。
相続した｜資産処分
マンションや戸建てなど、親や兄弟の不動産を相続したものの不要なため売却するケースです。
賃借人が退去して空室｜資産整理
古いマンションが空室になったタイミングで、リフォームには多額の費用がかかるため賃貸をやめて売却するケースです。
使わない空き家の処分｜資産処分
使用する予定の無い空き家の維持費用や管理責任の負担が重いため、売却するケースです。
家族と同居、施設に入所｜住み替え
高齢により独り暮らしが困難になり介護付き住宅に住み替えをする、または家族と同居することから自宅が不要となり、家を売却するケースです。
終活の一環｜住み替え
断捨離して故郷に住み替え、または賃貸に住み替えといった終活の一環として自宅を売却するケースです。
離婚
離婚をきっかけに、住まなくなる家の住宅ローン完済と財産分与のための売却です。
住宅ローン滞納・返済困難
返済不能になった住宅ローンを返済するために家を売却するケースです。
部屋で事件・事故、嫌悪施設が近い
自殺・他殺・事故死・孤独死や火災などがあった心理的瑕疵物件、近隣に反社会的組織の事務所や騒音・異臭・振動の発生源があるなど環境的瑕疵のある物件の売却です。
次はポジティブな売却の理由、ネガティブな売却の理由に分けて詳細を解説していきます。
マンション売却のよくある理由
弊社「東京テアトル」にマンションを売却される売主様の売却理由上位をご紹介します。
- 買い替え
- 資産処分、資産整理
- 住み替え
これらはよくあるポジティブな売却理由であるため、仲介業者や買主さんに伝えても問題ありません。
買い替え
郊外の一戸建てから都心の駅近マンションへ住み替えるというシニア層の買い替えが増えている昨今ですが、テレワークの導入により広さやより良い環境を求めてマンションから一戸建てへ買い替えるという子育て世代も増えています。
上記のような買い替えの場合、住宅ローンの借り入れがあるマンションを売って、住宅ローンを利用して一戸建てを購入するということになりますが、通常は売却と購入を同時に行う必要があります。
いつ・いくらで売れるかを決められない仲介では、売却と購入を同時にすることは難しいです。買い替えをご検討であれば、いつ・いくらで売れるかを決められる買取がおすすめです。
資産処分、資産整理
相続で取得したマンションを売却する資産処分や、住む人がいなくなったマンションを売却する資産整理が、少子高齢化の現代において増えてきています。
空き家にしたまま使われていない部屋は売却することで、遊休資産が現金化ができるだけではなく、管理費・修繕費などの維持管理費用・固定資産税等がかからなくなるというメリットがあります。
特に、相続人が複数いる場合などでは、相続したマンションを売却して現金化する方が多いようです。
そのほかに、今が売り時と考え、賃貸にしていたマンションの賃貸人が退去したタイミングでマンションを売却するケースも増えています。
ここ数年間の金融緩和政策（低金利、量的緩和）により中古マンション価格が上昇し、コロナの影響で在庫数が減少しつつも価格は上昇しているという現在が売り時と考える方が多いようです。
住み替え
老人ホームなどに住み替えたり、娘・息子と同居したりといった理由で長年住んだマンションを売却して資金化するシニア層が増えています。
高齢なので家具や荷物の片づけやリフォームは無しで、手間なく早く売却をしたいというニーズの方が多くいらっしゃいます。
このようなニーズの方には、仲介による売却でなく不動産会社に売却するマンション買取がおすすめです。
そのほかに、いわゆる「終活」の一環として住んでいたマンションを売却するという単身シニア層の方も増えています。売却して故郷に住み替える、サイズダウンした賃貸に住み替えるなどが売却の理由となっています。
ネガティブな売却理由
前述した買い替えなどポジティブな売却理由がある一方、ネガティブな売却理由でマンションの売却を検討されるケースも珍しいことではありません。
続いて、ネガティブな売却理由をご紹介します。
離婚｜財産分与
夫婦が結婚生活のあいだに築いた財産を分割するためにマンションを売却するケースです。
夫婦共働きが増えたことにより、頭金を夫婦それぞれが出したり、住宅ローンを夫婦が別々に組んで購入というケースが増えています。
離婚になると出した頭金を売却して分けたり、それぞれが組んでいる住宅ローンを売却して得た資金から返済しなければならないということになります。
住宅ローンが一本のケースでも、ご主人単独の収入で借入れ可能なローン金額でなく、夫婦の合算年収で借入れ可能なローンを組んでいるケースがあります。
このケースで離婚になると、単独の収入では住宅ローンの負担が大きくなり過ぎるため、ローン完済の為にマンションを売却という流れが多くなります。
離婚でマンションを売却するケースの注意点、ポイント、コツなど詳しくは下記関連記事をご覧ください。
関連記事：離婚でマンションを売却、財産分与の詳細、住宅ローンや共有名義の注意点
住宅ローンの滞納｜任意売却
様々な理由、状況の変化により月々の住宅ローンの返済が厳しくなることがあります。
返済ができなくなると、借入先金融機関の属する信用情報に延滞情報として登録され、遅延損害金が発生します。未返済が続くと督促状が送付され、最終的には期限の利益の喪失予告が届くことになります。
遅延損害金や利息などを指定期日までに支払えないと、住宅ローンの残高を一括請求されることになります。
手元に現金が無いので住宅ローンとして借り入れして住宅購入資金を支払っていることを考えると、このような高額の現金をすぐに用意できるひとは少ないでしょう。
このような状況になってしまった場合、自宅マンションを売却して一括返済に充当するしかありません。
期限の利益の喪失後は、
- 自ら仲介会社に売却を依頼して住宅ローンの返済やローンの抵当権の抹消について金融機関と交渉・相談しながら自宅マンションを売却する任意売却を選択する
- 金融機関からの督促や通知を無視し続けて裁判所による売却手続きである競売となるのを待つ
いずれかの形で自宅マンションは処分しなければなりません。
競売は設定された時期になれば強制的に執行されてしまいますし、延滞期間が長くなれば遅延損害金も増えることになるので、売却の決断は早めにした方が得策です。
加えて売却は、少しでも時間をかけられた方が、より良い条件の買主を見つけられる可能性が高くなるので、住宅ローンの延滞など返済が厳しくなったら早めに信頼できる不動産会社にご相談することをおすすめします。
管理費修繕費の滞納があって、ご近所に知られず販売活動無しで売却をしたいという方は、マンション買取という売却方法もあります。
マンションの任意売却の流れ、メリット・デメリットなどの詳しくは下記関連記事をご覧ください。
部屋で事件や事故｜心理的瑕疵
「自宅マンションで自殺があった」、「孤独死があったマンションを相続した」、「火災があった」などの心理的瑕疵、「雨漏りしている」などの物理的瑕疵、近くに反社会的組織の事務所があるなどの環境的瑕疵がある場合、査定額や売却の条件が不利になるのを恐れて売却理由や瑕疵を伏せたいと考えている方もいらっしゃるかもしれません。
問題があるマンションということで、売却を諦めていたり、売却後のクレームなどを心配されている方もいらっしゃると思います。
不動産の購入の判断に影響を与えるような重要な事項は、買主に説明をする義務があります。後々の問題発生を避けるためにも信頼できる不動産会社に相談をして、問題の重要度や売主様の事情に応じた売却方法を提案してもらうことが肝要です。
2021年5月20日、国土交通省は、不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会を設置して検討を進めてきた所謂「事故物件」について、不動産業者が売買、賃貸の契約者に告知すべき対象をまとめた指針、ガイドラインを公表しました。
明確なルールが無く、不動産業者に委ねられていた事故物件の告知について指針が定められています。
下記関連記事では、2021年10月に公表された「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」について解説します。ガイドラインについて詳しくは下記関連記事をご覧ください。
売却理由は嘘をつかずに伝えるべき？
売却理由は買主にとっても重要
マンションの購入は人生に一度か二度の経験であり、価格も高額です。買主にとって、売主の売却理由を知りたいと思うのは当然であり、その売却理由は購入時の重要な判断材料となります。
ネガティブな売却理由の場合、個人の価値観にもよりますが、購入判断がネガティブになることがあります。売却理由によっては、価格の値引き交渉をして購入判断のバランスをとりたいと考える買主もいらっしゃると考えられます。売却理由を含めて買主としては、購入するマンションの情報について詳細を知りたいと思うのは当然なことです。
売主、買主の双方が納得してマンション売買を成立させるためにも、売却理由はしっかりと伝えるようにしましょう。
告知義務違反を問われることも
社会通念上、売買価格に相当の影響を与え、売買契約の成否・内容を左右するような事柄を告知しないと、告知義務違反に問われることになりかねませんので注意が必要です。
トラブルになりやすいのは心理的瑕疵、環境的瑕疵です。心理的瑕疵については、前述したようにガイドラインも公表されています。
かなり極端なケースではありますが、下記のような告知義務違反を問われ売主が負けた裁判の判例もありますのでご注意ください。
関連記事：不動産の売買契約時の告知義務について（判例解説）弁護士 澤 登
期限が決まっている売却は買主有利
売却理由が買い替えのケースでは、売主は売却と購入を同時に行うことが必要となってきますので、買主は強気の価格交渉をすることが可能となります。買主としては良い買い物ができるチャンスです。
逆に売却の期限が無く、人気エリアの駅近物件などは、購入したい検討者が多いので価格交渉は難しくなります。
売却理由と物件の条件（エリア、駅距離、環境等）を良く勘案して価格設定や販売活動を行ってもらいましょう！
売却理由によって売り方を変えよう
マンションを効率良く・ストレス少なく売却してもらうには、売却の理由や事情は重要な情報になります。売却理由・事情を不動産会社に正しく伝えて、効率良くストレスが少ない売却方法を提案してもらいましょう！
それには、売却理由や事情を理解してくれて、お客様目線で売却方法を提案してくれ、販売活動をしてくれる、信頼できる不動産会社と巡り合うことが必要です。
現在売却を依頼している不動産会社があまり販売活動をしてくれない、時間がかかってばかりで売れない、熱心に売却活動してくれているように見えないなど、今の不動産会社に不信感を抱き弊社にご相談を頂くことが結構あります。
仲介手数料が売上となる仲介会社は、確実に売り上げが見込めそうな人気エリア、駅近、築年数が新しい、部屋が綺麗など売り易い物件を優先して販売するということになります。
逆に不人気エリア、駅から遠い、築年数が古い、部屋が汚いなど売り難い物件は後回しにしている可能性があります。
売却理由や事情をあまり理解してくれず、会社の都合を優先するという不動産会社（会社というよりノルマを背負っている所長）も残念ながらまだあります。
一般的な売却の依頼期間（媒介期間）は３ヶ月なので「この会社違うな」と感じたら媒介期間の延長をせずに他の不動産会社に相談してみましょう。
信頼できる不動産仲介業者探しは、仲介ランキングや選び方などをご紹介している下記関連記事をご覧ください。
関連記事：不動産仲介ランキング！仲介各社の特長や選び方を一覧で紹介
どんな売却理由でも、まずはテアトルにご相談を！
東京テアトルでは、「直接買取による売却」、「仲介による売却」、「買取保証付仲介」など売主様の売却理由・ご事情に合わせた売却方法をご提案しております。お気軽にお問い合わせください！
マンションなど不動産売却の理由まとめ
不動産売却のよくある理由は？
居住用不動産の売却理由にはポジティブな理由、ネガティブな理由があります。
よくある売却理由の詳しくはこちらをご覧ください。
マンション売却で多い売却理由は？
マンションを売却する売主様から聞く売却理由で多いのは「買い替え」「資産処分」「住み替え」の３つです。
マンション売却理由の詳しくはこちらをご覧ください。
マンションなど不動産の売却理由を偽るとどうなる？
売却理由は、買主にとって重要な購入判断の材料となります。ネガティブな売却理由、特に心理的、環境的瑕疵は購入の成否を大きく左右します。
正しく伝えないことで告知義務違反を問われることもありますので注意が必要です。告知義務違反など詳しくはこちらをご覧ください。
売却理由が心理的瑕疵、環境的瑕疵の場合は？
トラブルを避けるために売却理由を伝えるべきです。知り得ていることを正しく告知しましょう。
売却理由が心理的瑕疵、環境的瑕疵のケースの対応について、詳しくはこちらをご覧ください。
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