マンション売却の理由を伝えるべきか?

カテゴリ:マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日:2019.11.01

マンションを売却される理由は様々です。マンションの売却理由と売却時にどのように買主や不動産会社に伝えるべきかなど考えてみます。

マンションの売却理由

マンションの売却理由は、大きくポジティブな理由とネガティブな理由に分けることが出来ると考えます。

ポジティブな場合は普通に売ることが可能ですが、ネガティブな売却理由の場合は、売り出し価格や売却方法について不動産会社と良く相談をして、状況に応じた価格設定や売却方法を検討する必要があります。

売却を出来るだけ効率的にスムーズにするためには、売却理由を(特にネガティブな売却理由がある時は)不動産会社とある程度情報共有しておくことが必要です。

 

ポジティブな売却理由

マンションの売却理由で多いものをご紹介いたします。最初にご紹介するのはポジティブな売却理由です。

買い換え

家族が増えた、こどもが成長した、結婚を機会に、など家族構成の変化によるより「広い」住まいへの買い換え。

建物や設備が古くなってきたので「新しい」住まいへの買い換え。

通勤時間や通学時間短縮などの利便性アップのため、子育てのためよりよい住環境・自然環境を求めての買い換え。

郊外の一戸建てから都心の駅近マンションへ住み替えるというシニア層の買い換えが増えている昨今ですが、広さやより良い環境を求めてマンションから一戸建てへ買い換えるという子育て世代もまだまだ一定数いらっしゃいます。

上記のような買い換えの場合、住宅ローンの借り入れがあるマンションを売って、住宅ローンを利用して一戸建てを購入するということになりますが、通常は売却と購入を同時におこなうことが必要になってきます。いついくらで売れるかを決められない仲介では、売却と購入を同時にすることは難しいので、このような買い換えのケースは、いついくらで売れるかを決められる直接買取をご案内しています。

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資産処分、資産整理

住む人がいなくなった、相続により取得したというマンションを売却する資産処分、資産整理が少子高齢化の時代に増えてきています。

空き家にしたまま使われていない部屋を売却することは、遊休資産が現金化ができ、管理費修繕費などの維持管理費用・固定資産税等がかからなくなるというメリットがあります。

相続人が複数いる場合など、相続したマンションを売却して現金化することで、納税資金が捻出できたり、遺産分割がスムーズに行えるなどのメリットがあります。

ここ数年間の金融緩和政策(低金利、量的緩和)により、中古マンション価格が上昇を続けたことで、賃貸にしていたマンションの賃貸人が退去したタイミングで賃貸の継続ではなく、売却を選択するケースも増えています。オリンピック以降の不動産マーケットが不透明なことから、今が売り時と考えている方も多いようです。

住み替え

老人ホームなどに住み替え、娘息子と同居するためなどの理由で長年住んだマンションを売却して資金化するというシニア層が増えています。

高齢なので家具や荷物の片づけや故障不具合のリフォームは無しで、手間なく早く売却をしたいというニーズの方が多くいらっしゃいます。このようなニーズの方には、仲介による売却でなく不動産会社に直接売却する売却方法=直接買取がお薦めです。

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いわゆる”終活”の一環として住んでいたマンションを売却するいう単身シニア層の方も増えています。売却して故郷に住み替える、サイズダウンした賃貸に住み替えるなどが売却の理由となっています。

 

ネガティブな売却理由

ポジティブな売却理由がある一方、ネガティブな売却理由でマンションの売却を検討されるケースも珍しいことではありません。次はネガティブな売却理由をご紹介します。

離婚

夫婦が結婚生活のあいだに築いた財産を分割するためにマンションを売却するケース。

夫婦共働きが増えたことにより、頭金を夫婦それぞれが出したり、住宅ローンを夫婦が別々に組んで購入というケースが増えています。離婚になると出した頭金を売却して分けたり、それぞれが組んでいる住宅ローンを売却して得た資金から返済しなければならないということになります。このような状況から離婚=マンション売却ということになります。

住宅ローンが一本のケースでも、ご主人単独の収入で借入れ可能なローン金額でなく、夫婦の合算年収で借入れ可能なローンを組んでいるケースがあります。このケースで離婚になると、単独の収入では住宅ローンの負担が大きくなり過ぎるため、ローン完済の為にマンションを売却というケースが多くなります。

住宅ローン返済の滞り

様々な理由、状況の変化により月々の住宅ローンの返済が厳しくなることがあります。

返済ができなくなると、借入先金融機関の属する信用情報に延滞情報として登録され、遅延損害金が発生します。未返済が続くと督促状が送付され、最終的には期限の利益の喪失予告が届くことになります。

遅延損害金や利息などを指定期日までに支払えないと住宅ローンの残高を一括請求されることになります。手元に現金が無いので住宅ローンとして借り入れして住宅購入資金を支払っていることを考えると、このような高額の現金をすぐに用意できるひとは少ないといえます。

このような状況になってしまった場合、自宅マンションを売却して一括返済に充当するしかありません。

期限の利益の喪失後は、自ら仲介会社に売却を依頼して住宅ローンの返済やローンの抵当権の抹消について金融機関と交渉・相談しながら自宅マンションを売却する任意売却を選択するか、金融機関からの督促や通知を無視し続けて裁判所による売却手続きである競売となるのを待つか、いずれにしても自宅マンションは処分しなければなりません。

競売は設定された時期になれば強制的に執行されてしまいますし、延滞期間が長くなれば遅延損害金も増えることになるので、売却の決断は早めにした方が得策です。加えて売却は少しでも時間をかけられた方が良い条件の買主を探すことが可能になるので、住宅ローンの延滞など返済が厳しくなったら早めに信頼できる不動産会社にご相談されることをおすすめします。

管理費修繕費の滞納があって、ご近所に知られず販売活動無しで売却をしたいという方は、直接売却=直接買取という方法もあります。

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事件事故、瑕疵、近隣・周辺環境に問題がある

「自宅マンションで自殺があった」、「孤独死があったマンションを相続した」、「雨漏りしている」、などのマンションに心理的、物理的な問題がある場合、売却の条件が不利になるのを恐れて売却理由を伏せたいと考えている方もいらっしゃるかもしれません。

問題があるマンションということで、売却を諦めていたり、売却後のクレームなどを心配されている方もいらっしゃると思います。

不動産の購入の判断に影響を与えるような重要な事項は、買主に説明をする義務があります。後々の問題発生を避けるためにも信頼できる不動産会社に相談をして、問題の重要度や売主様の事情に応じた売却方法を提案してもらうことが肝要です。

 

売却理由は買主にとっても重要

不動産は高額な買い物なので

人生に一度か二度の経験であり、価格も高額なマンションの買主にとって、売主の売却理由を知りたいと思うのは当然であり、その売却理由は購入時の重要な判断材料となります。

ネガティブな売却理由の場合、個人の価値観にもよりますが、購入判断がネガティブになることがあります。売却理由によっては、価格の値引き交渉をして購入判断のバランスをとりたいと考える買主もいらっしゃると考えられます。売却理由を含めて買主としては、購入するマンションの情報について詳細を知りたいと思うのは当然なことです。

期限が決まっている売却は買主有利

売却理由が買い換えのケースでは、売主は売却と購入を同時におこなうことが必要となってきますので、買主は強気の価格交渉をすることが可能となります。買主としては良い買い物ができるチャンスです。

逆に売却の期限が無く、人気エリアの駅近物件などは、購入したい検討者が多いので価格交渉は難しくなります。売却理由と物件の条件(エリア、駅距離、環境等)を良く勘案して価格設定や販売活動を行ってもらいましょう!

 

効率良くストレス少ないマンションの売却

売却理由によって売り方を変える

マンションを効率良くストレス少なく売却してもらうには、売却の理由・事情は重要な情報になります。売却理由・事情を不動産会社に正しく伝えて、効率良くストレスが少ない売却方法を提案してもらいましょう!

それには、売却理由や事情を理解してくれて、お客様目線で売却方法を提案してくれ、販売活動をしてくれる、信頼できる不動産会社と巡り合うことが必要です。

現在売却を依頼している不動産会社があまり販売活動をしてくれない、時間がかかってばかりで売れない、熱心に売却活動してくれているように見えないなど、今の不動産会社に不信感を抱き弊社にご相談を頂くことが結構あります。

仲介手数料が売上となる仲介会社は、確実に売り上げが見込めそうな人気エリア、駅近、築年数が新しい、部屋が綺麗など売り易い物件を優先して販売するということになります。逆に不人気エリア、駅から遠い、築年数が古い、部屋が汚いなど売り難い物件は後回しにしている可能性があります。

売却理由や事情をあまり理解してくれず、会社の都合を優先するという不動産会社(会社というよりノルマを背負っている所長)も残念ながらまだあります。一般的な売却の依頼期間(媒介期間)は3ヶ月なので、「この会社違うな」と感じたら媒介期間の延長をせずに他の不動産会社に相談してみましょう。

東京テアトルのマンション売却

東京テアトルでは、「直接買取による売却」、「仲介による売却」、「買取保証付仲介」など売主様の売却理由・ご事情に合わせた売却方法をご提案しております。お気軽にお問い合わせください!

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