マンションの任意売却の流れ、メリット・デメリット
カテゴリ：マンション売却
投稿日：2022.10.31
この記事では、思いがけない事情により住宅ローンを滞納し、金融機関へ返済の相談へ行ったものの返済が困難な場合に、所有するマンションを強制的に競売にかけられずに自己の意思で売却する任意売却の流れ、競売との違いやメリット・デメリット、注意点のお話をしていきたいと思います。
目次
マンションの任意売却とは？
住宅ローンが支払えない
住宅金融支援機構など金融機関を活用して住宅ローンを組んでマンションなどの不動産をを購入する方が大多数だと思います。
ある月に限って返済口座の残高不足によりうっかり返済を忘れてしまい、金融機関からの連絡により慌ててすぐに支払えば信用情報への影響もなく問題はないでしょう。
他方、住宅ローンを組んだ方の中には、病気、介護等家庭の事情による収入の激減、２０２０年のコロナの影響等社会情勢による収入の変化によって住宅ローンの支払いが継続的に厳しく、住宅ローンの滞納に追い込まれるご家族もおられると思います。
２～６ケ月ほどローンを滞納してしまうと状況は深刻です。滞納が６ケ月経過すると１～２ケ月の移行期間を経て保証会社や債権回収会社へ住宅ローン債権が移行します。
滞納が続けば競売か任意売却
何ら対策を取らなかった場合には、保証会社や債権回収会社によって競売の手続きが進んでいくこともあります。
競売は、債権者側からしても時間や手間がかかるうえに、ローンの回収額も低くなることが多いため、競売によらずにマンションを処分することにより得た売却代金から債権を回収する任意売却を活用することが実務上はよくあります。
任意売却とは？
ここで、期限の利益の喪失とは何なのでしょうか？
期限の利益の喪失と喪失事由
通常、ローンは期限の猶予をもらい割賦払いで返済していきますが、住宅ローンを借入する際に、契約書に署名・捺印をした条項に反する事由が生じると一括返済を迫られることとなります。
期限の利益が喪失される事由は幾つかありますが、債権者たる金融機関の信用を失う事由といえます。
期限の利益の喪失事由は下記の通りです。
- 債務者が破産・民事再生手続きなど債務整理手続きに入った場合
- 債務者の信用不安を窺わせる事由がある場合
- 契約条項に反する事実がある場合
- 所在不明の場合
具体的には住宅ローンを借りている者である債務者が、下記のような状況、状態となったときなどは、期限の利益を喪失し一括返済を迫られることとなります。
- 破産・民事再生手続きなど法的債務整理に関する申立てをしたとき
- 住宅ローンの滞納から６ケ月を超えてしまい保証会社や債権回収会社に住宅ローンの債権が移ったとき
- 税金の滞納により滞納処分による差押えがマンションに入り債権者の信用を損ねる状況になったとき
- マンションを債権者たる金融機関の了解もなく売却してしまったとき
住宅ローン滞納による期限の利益の喪失の流れ
借入銀行では取り扱ってくれません。
移行後２ケ月程度の奨励期間内に一括返済・競売・任意売却を選択して、保証会社・債権回収会社と手続きを進めていくことになります。
住宅ローン残債を一括返済できない場合の抵当権
通常、一括返済などできる状況ではないので滞納することとなるため、前述したように選択肢は競売か任意売却となります。
債権者の信用を失う行動はできないため、自己が所有するマンションだからといっていつでも好きなときに自由にマンションを売却できるものではありません。
住宅ローンを組んでマンションを購入した場合は、基本的にローンの残債を清算できなければ売却できません。
金融機関はマンションに担保として抵当権を設定して、住宅ローンが返済されない場合の準備対策をしています。住宅ローンを完済しない限りは、原則、マンションに付着した抵当権は抹消されません。この抵当権が抹消されない限りはマンションの買主を探すことは不可能といえます。
マンションの売却代金がローンの残債を下回る場合は、不足部分を手持ち金から充当することになりますが、通常、多額の残債がある場合は現実的ではありません。
競売と任意売却の違い
競売とは？
マンションの購入にあたり住宅ローンを借り入れる際には、マンションへ抵当権を設定します。
かかる抵当権は住宅ローンを回収できないときの金融機関の保険のようなものです。
競売手続きは手間暇・費用は掛かりますが、一度申請すると裁判所により手続きが自然と進んでいきますので、競売にかけて入札があれば法に従い配当が実施され、債権者は債権の回収ができます。
しかし、競売は裁判所が介入するため、強制的かつ杓子定規にことが進んでいきます。
競売と任意売却の違い
競売にかけられると市場価格よりも安く落札されることは、周知がされているところです。
他方、任意売却は、債務者であるマンション所有者の自らの意思でマンションの売却手続きに関与し進めていけます。
マンションの売却に自己の意思を反映できるという競売との大きな違いがあります。
任意売却は、裁判所を介さずに通常の市場で売却するため、売却価格にも自分の意思を反映させて市場価格での売却も可能です。これにより強制競売より住宅ローンの残債を少なくすることが期待できます。
任意売却のメリット
任意売却のメリット、競売に比べてスピーディー
裁判所を介する競売では、競売の申立てから落札まで早くとも６ケ月ほどかかります。
マンションによっては１年・２年・３年を要する場合もあります。その間にマンションの価値が目減りすることも予想されます。
他方、任意売却では、確かに、保証会社や債権回収会社、連帯保証人など利害関係人との調整が必要となりますが、リミットを決めて任意売却手続きをするため比較的短期間で手続きが終了します。
任意売却のメリット、競売に比べて残債が残らない
競売の売却基準価格は、時価の６０％～７０％と一般的に言われています。
売却基準価格とは、競売の際、裁判所が設定する競売対象不動産の入札基準となる価格です。
入札者は裁判所が設定した売却基準価格の８０％以上の価格で競売への入札をしなくてはいけません。
しかも、一回目で落札がなければ売却基準価格からさらに７０％の価格で価格設定して競売にかけます。それでも競落されなければ、さらに７０％の価格で競売にかけ、それでも競落されなければ俗にいうスリーアウトで競売の申立てを取り下げることとなります。
【市場価値３０００万円のマンションの場合の売却基準価格】
１回目 ２１００万円（市場価格３０００万円×７０％）
２回目 １４７０万円（２１００万円×７０％）
３回目 １０２９万円（１４７０万円×７０％）
１回目の競売手続きで競落されない場合は、住宅ローンは、かなり多く残ることが予想されます。
他方、任意売却は、通常のマンションの売買と同様に市場で売買取引をするため、市場価値での売却も期待できます。
任意売却のメリット、住宅ローン滞納を人に知られ難い
競売の申立てがされ競売開始決定がされると、裁判所の執行官がマンションに来て外観や室内の写真を撮影に来ます。
裁判所の競売情報のＷＥＢサイト内に対象のマンション、その所在地、マンションの外観・室内写真をＵＰするためです。このように裁判所関係者が来てインターネット等でマンションが競売対象であることが公にされるため、近隣の住民や職場の同僚に知られる可能性はそれなりにあるといえます。また、ＷＥＢサイトを見た不動産会社からの勧誘が増えることも予想されます。
他方、任意売却は通常のマンションの売却と同様に不動産会社を介して販売活動をするために、住宅ローンを滞納したがゆえに売却することについて近隣住民や職場の同僚に知られるリスクは、競売に比べて低いといえます。
任意売却のメリット、引越し日の融通がきく
競売の場合は、競落後にマンションに居座ることは不法占拠となるため、裁判所により強制的に立退きを迫られます。
他方、任意売却は、任意売却期間内であれば買主との交渉により自由に引越日を決めることができます。子供の学校などを考慮し自由に退去日を決めることが可能です。
任意売却のメリット、引っ越し費用など費用が軽減
競売では、市場価格の６０％～７０％での価格で競落されることが予想されるため、市場で取引をする任意売却と比べると、住宅ローンの残債務が多く残ってしまいます。
通常は、残債務の一括返済を迫られ給与を差し押さえられることが予想されます。
落札によって得た代金はすべて債権者への返済に充当されるため、当然に引越し代は自分で工面しなければなりません。
他方、任意売却は、予め保証会社や債権回収会社と交渉し残債務の返済方法についても交渉するため一括返済を迫られることは少ないといえます。また、任意売却には通常のマンション売買と同様に諸費用が発生しますが、売却代金をもって諸費用に充当することが認められます。
良く認められるものとしては、次のようなものがあります。
□不動産仲介手数料
□抵当権抹消の登録免許税
□司法書士への報酬
□固定資産税の清算金
□マンション管理費滞納分
□マンション修繕積立金滞納分
ケースにもよりますが、引越し代金も２０万円～３０万円程度認めてくれる場合もあります。
任意売却のデメリット
任意売却のデメリットとして下記のようなことが考えられます。
任意売却のデメリット、信用情報機関に事故情報が記録
信用情報機関に事故情報が記録される
確かに、任意売却をすると信用情報機関に事故情報が記録されます。
しかし、一般的に金融機関に対する金銭債務については、６１日以上の返済の遅延や３ケ月連続して返済を遅延したり、さらに、毎月毎月督促状が届いてから返済をしているような場合には、信用情報に事故情報が記録される傾向にあります。当然に競売手続きの場合も同様に記録されます。任意売却に限ったデメリットではありません。
任意売却のデメリット、連帯保証人の同意が必要
連帯保証人の同意が必要
住宅ローンに連帯保証人が付いていると、任意売却をしてもローンが残る場合には、その残債の支払義務が連帯保証人にも残ることになります。
そのため、連帯保証人にとっては、任意売却価格がとても重要となり、同意が必要となります。
この点、連帯保証人は、住宅ローンの契約者である債務者と連帯してその債務が完済されるまで責任を負い続けます。
任意売却に限らず、競売手続きの場合にも同じようなことが言えるといえます。
連帯保証人としては、少しでも高く不動産を売却し、残債務を小さくできる任意売却の方が好ましいといえます。
任意売却のデメリット、債権者の売却価格が高く、折り合わない
債権者の求める売却価格が高く、折り合わないことがある
任意売却手続きは法律で手続きが定められているわけではありません。そのため、任意売却手続きを進めるには債権者などの利害関係者の同意が必要となります。
債権者が任意売却に協力的でない場合には、競売手続きに移行することになります。
しかし、競売手続きにおける売却基準価格によっては、任意売却に非協力的であった債権者が任意売却に応じることがあります。任意売却は市場価格で売却することができるため、債権者と粘り強く交渉をすることが重要といえます。
任意売却の注意点
任意売却を成功させるための注意点は下記の3点です。
任意売却の注意点、早く売却活動を始める
住宅ローンを滞納した段階で任意売却を申し出るタイミングは、はやいに越したことはないといえます。
確かに、期限の利益の喪失をして住宅ローンが保証会社や債権回収会社に移ってから一括返済か強制競売か任意売却かを保証会社・債権回収会社の担当者と具体的に交渉していくことになりますが、住宅ローンの滞納により今後の返済が困難であると判断できる段階で任意売却の話を持ち掛けるべきです。
それでも返済が難しいようであれば、滞納後６カ月以内であれば借入銀行の担当者に任意売却をしたい旨、さらにマンションの売却を担当する不動産会社も決めていることを伝えることが望ましいといえます。
あくまでも任意売却は保証会社や債権回収会社の担当者と進めていくもののため、任意売却の話をしても受領してくれませんが、住宅ローンを借り入れている債務者が今後どのように残債務を返済するつもりであるかの記録を残してくれます。
この記録により保証会社や債権回収会社の担当者との任意売却の相談もスムーズにいくことが期待できます。
前述しましたが、借入銀行への住宅ローンの滞納が６ケ月経過すると１～２ケ月の移行期間を経て保証会社や債権回収会社へ住宅ローン債権が移行した旨の通知が来ます。
移行後２ケ月程度の奨励期間内に一括返済・競売・任意売却をするかの連絡が担当者から来ます。
この連絡が来てから任意売却の相談をすることはとてもリスクのある行為といえます。
担当者は期限の利益を失った債務者の記録をチェックする中で、いきなり任意売却したいと言われても、何故今まで任意売却活動をしてなかったのかと疑問を持たれ信用を得ることが難しくなる場合があります。
ましてや、奨励期間の２ケ月の間、担当者からの連絡を無視していると、担当者からすると一括返済も任意売却もする意思がないものとして強制競売へとなります。裁判所から競売の通知が来てから任意売却したい旨を担当者へ連絡を入れても、印象は相当悪いといえます。
任意売却の注意点、期間に制限が付く
任意売却には、期間制限が付されます。
保証会社や債権回収会社としても、いつまでも債務者にマンションに居座られて債権を回収できない事態を回避するために、当然に期間制限を設け、期間内にマンションの売却ができなければ競売へ移行することになります。
そのため、可能な限り早く不動産会社に相談し売却手続きに着手するべきといえます。
任意売却をサポートしてくれる不動産会社を選ぶ
マンションの任意売却では、戸建てと異なり注意しなければならないことがあります。
マンションには、戸建てと異なり管理費や修繕積立金があります。
住宅ローンの返済に窮しているマンションの所有者は、管理費や修繕積立金を滞納していることが予想されます。
区分所有法８条によるとマンションの前所有者が管理費や修繕積立金を滞納し精算しないまま新所有者へマンションの所有権が移転すると、新所有者が未払いの滞納金を弁済しなければなりません。
このように滞納の管理費等があるかどうかの調査は、マンションの任意売却においてとても重要となります。
また、前所有者にマンションの駐車場の使用権限があったとしても、任意売却により新たな所有者となった買主が引き続き駐車場を使用できるかどうかは規約によります。
かかる事由を調査することも任意売却では重要となります。
宅建業者は、これらを調査することができるためこれらの手続きに慣れた業者に依頼することが適切といえます。
任意売却の流れ
これまでは、任意売却と競売の違いであったり、任意売却のメリットやデメリット・注意点についてお話ししてきました。
ここでは任意売却が完了するまでの大まかな流れを見ていこうと思います。
住宅ローンの延滞と金融機関からの督促
住宅ローンを滞納すると借入銀行から電話連絡又は督促通知状が郵送されてきます。
この時点で住宅ローンの返済が厳しいようであれば、前述したとおり受付はしてくれませんが銀行担当者に任意売却をしたい旨を伝えましょう！
任意売却を決める前提として現状を把握することが大切です。
滞納する時点で借入銀行の担当者に今後の返済につき相談する中で住宅ローンの滞納状況や残債の状況などを把握していきます。
そのうえで、今後の返済が困難な場合は、早めに任意売却に関する知識と経験を持つ不動産会社などに相談しましょう。
任意売却を依頼する不動産会社選びと売却査定
ここでは、任意売却を想定した不動産価格の査定を行います。
不動産価格の査定は複数の業者に依頼することができます。
ここで選択した不動産業者の担当者が、保証会社や債権回収会社の担当者と任意売却について交渉していくことになります。
あなたにとって信頼のできる不動産業者と担当者を選択しましょう！
この点、査定金額が不適切で買主が見つからず売却できない場合や担当者が不適切で保証会社や債権回収会社の担当者に理解を得られず、最悪競売となってしまう事態は避けましょう。
マンション売却へ向けての媒介契約
通常のマンションの売却と同じように、不動産会社と媒介契約などを締結してから売却活動が行われます。
任意売却には期限を設けるため売買代金の売却金額を下方修正するなど１か月～数カ月でマンションが売却できるように進めていきます。
任意売却には半年程度を要する場合もありますが、築古マンションで売却先を探すのに時間を要するようなときはマンションの買取専門の業者に相談することも検討事項です。
保証会社や債権回収会社への継続的な連絡・確認
任意売却を行う大前提は、保証会社や債権回収会社の担当者の承諾を得ることです。
不動産会社・売却価格・返済時期・売却後の残債務の有無、残債務がある場合はその返済方法・売却に要する諸費用の売却代金からの充当など、保証会社や債権回収会社の担当者と相談し了承を得て進めていくことが必要です。
任意売却の売却活動中も引き続き保証会社や債権回収会社の担当者に確認をしながら進めていきます。売却代金の見直しをすべき時もあります。
任意売却は債権者の同意を得て売買契約の締結
ここで、保証会社や債権回収会社の担当者等から各債権者の残高・仲介手数料・司法書士費用・管理費滞納分・修繕積立金滞納分・引越し費用などを売却代金から控除した金額の配分表を提出して同意を取り付けます。
この点、直接にマンションの買取業者が買主となる場合は通常仲介業者に支払う仲介手数料が発生しない場合もあります。不動産会社を探す際には確認しましょう。
これらを確認したうえで、マンションの買主と引渡しを含めて売買契約を締結します。
マンションなど不動産の決済・引渡し
マンションの売買契約で定めた引渡日に残代金の決済を行い、売却代金より諸費用を控除した残額を残債務の弁済に充当し、抵当権の抹消手続きも済ませます。
この決済日にマンションの所有権は、買主に移ります。
売主は、その前にマンションからの引越しを完了しておくことが必要です。
任意売却後、残債務の返済
売買代金の決済後になお残債務がある場合は、保証会社や債権回収会社の担当者と取り決めた方法で残債務を返済していきます。
マンションの任意売却の流れ、メリット・デメリットまとめ
以上の手続きの完了により住宅ローンの苦しみから解放されることになり、新たな生活がスタートできます。
住宅ローンを滞納していると、遅延している限りは１４％程度の遅延損害金が発生します。
また金融機関からの連絡を無視することにより強制競売され、残債務の一括返済を求められることのないように、任意売却をできるだけ速やかにスタートし、できるだけ早く終了させることが大切です。
信用できる不動産会社を見つけるためにも安易に不動産会社を決定することは避けましょう。マンションなどの不動産売却の得意な、任意売却物件の取り扱いに慣れた不動産会社を見つけましょう。
戸建て、土地、マンションなどの一般的な不動産査定なら大手仲介業者が安心でおすすめですが、任意売却は特殊なので取り扱いが可能かどうか確認が必要です。
任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンを滞納して期限の利益を喪失したとき、一括返済や競売でなく、債権者の同意を得て売却することです。
住宅ローンの滞納期間、任意売却、期限の利益の喪失などについての詳しくはこちらをご覧ください。
任意売却のデメリットは？
任意売却のデメリットとして下記3点が考えられます。
- 信用情報機関に事故情報が記録される
- 連帯保証人の同意が必要
- 債権者の求める売却価格が高く、折り合わないことがある
任意売却のデメリットと注意点の詳しくはこちらをご覧ください。
任意売却のメリットは？
競売と比べた任意売却のメリットは下記の5点です。
- 任意売却はスピーディー
- 任意売却は競売に比べて残債が残らない
- 任意売却は住宅ローンの滞納を知られ難い
- 任意売却は引っ越し日の融通がきく
- 任意売却は費用が軽減
任意売却のメリットの詳細についてはこちらをご覧ください。
マンションなど不動産の任意売却の流れは？
任意売却の流れは下記のようになります。任意売却の流れの詳しくはこちらをご覧ください。
- 住宅ローンの滞納と金融機関からの督促
- 任意売却を依頼する不動産会社選びと売却査定
- マンション売却へ向けての媒介契約
- 保証会社や債権回収会社への継続的な連絡・確認
- 債権者の同意を得て売買契約の締結
- マンションなど不動産の決済・引渡し
- 任意売却後、残債務の返済
競売と任意売却の違いは？
競売とは、債権者の申立てにより、裁判所の権限による強制的な売却方法。売却額を残債務の返済として配当する手続き。
任意売却は、裁判所を介さずに通常の市場で売却、市場価格での売却も可能。強制競売よりローンの残債を少なくすることが期待できる。
競売と任意売却の違いの詳しくはこちらをご覧ください。
最後に、最近ワンルームなどの不動産投資の広告をよく目にします。なかには投資用マンションを詐欺的に販売している不動産業者もいるようです。結局任意売却になり借金だけが残ったということにもなりかねませんので注意が必要です。
（執筆）
司法書士 岡山 司
人生設計や人生の節目をサポートする会員制の「ひだまり俱楽部」を運営。
相続・税務・保険・不動産・ＦＰと「暮らしの安心・安全」を提案し解決するアドバイザー。
近年は、お部屋の整理収納や妊婦さん・高齢者・離婚のカウンセリングなど暮らしにおけるカスタマーサービスの充実を図っております。
認知症対策として注目される「民事信託」をはじめ、多数の「相続・遺言」セミナーの講師として活躍中！
