マンション売却の流れ(確定申告と税金の計算)

カテゴリ:マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日:2020.05.26

マンション売却の流れの1.〜7.を順に解説していきます。七番目はマンション売却の流れ7.確定申告税金の計算について説明していきます。

  1. 売却準備
  2. 査定(机上査定、訪問査定)
  3. 媒介契約締結(一般、専任、専属専任、レインズ)
  4. 販売活動(広告、物件見学、購入申込、仲介手数料)
  5. 売買契約(必要書類等、残代金決済日調整、手付金受領、特約)
  6. 決済(残代金受領、登記手続き、固都税・管理費等清算、鍵引渡し)
  7. 確定申告

確定申告する場合、税金について理解するのは難しいですよね。この記事では、概要を理解しやすいよう細かい部分を省いて書いています。

税金の計算方法や特例の適用要件などの詳細については、関連記事でご確認ください。図・表や計算例など使い、難しい税金やその仕組みを分かり易く解説しています。

    

確定申告

確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の所得にかかる税金額を計算して、管轄税務署に申告・納税する手続きのことです。

一般的なサラリーマンは、会社が毎月の給与や賞与から概算の所得税をあらかじめ天引き源泉徴収)して、本人の代わりに納税をします。

従って一般的なサラリーマンは、給与所得以外に所得がなければ、概算と正確な税金額の差額を調整する年末調整を会社が行ってくれるので、基本的には確定申告の必要はありません。(年収2000万円超、2カ所以上からの給与所得がある等は確定申告が必要)

一般的なサラリーマンでも、マンションなど不動産を売却して、譲渡所得(売却益)が生ずる場合は、確定申告が必要になります。

確定申告は、売却(譲渡)した年の翌年2月16日から3月15日の期間に行います。

マンションを売却して譲渡所得(売却益)が生じた時の申告の仕方は、国税庁の「譲渡所得の申告のしかた(記載例)」にその詳細が記載されています。

関連記事:譲渡所得の申告のしかた(記載例)

                            

確定申告をして納税が必要なケース

マンションを売却(譲渡)した時、「確定申告をして納税が必要なケース」と「確定申告をして所得税を減らせるケース」があります。最初に「確定申告をして納税が必要なケース」ついて簡単にご説明します。

併せて納税額を減額できる「居住用財産(自宅)を売却したときの特例」の概要をご説明します。

マンション売却と譲渡所得

給与所得以外の所得がない普通のサラリーマンは、勤務先で年末調整の手続きを行なってくれるので確定申告の必要性はありません。

確定申告が必要なサラリーマンは、複数の会社から給与をもらっている、副業の収入がある、不動産収入がある、のような方になります。

普通のサラリーマンでもマンションを売却した結果、譲渡所得(売却益)が生ずる場合は、「確定申告をして納税が必要なケース」となります。

マンションを売った時の税金は、次の手順で計算します。

  1. どのくらいの利益が出たのか譲渡所得を計算します。
  2. 税率は持っていた期間、所有期間により決まります。
  3. 譲渡所得×税率税額

税額を減らすポイント(所有期間による税率の違い)などの詳細は、関連記事:マンション売却時の譲渡所得と税金でご確認下さい。

関連記事:マンション売却時の譲渡所得と税金

居住用財産(自宅)を売却したときの特例 

売却したマンションが居住用財産(自宅)で、譲渡所得が生じた場合、税法上の特例の適用により、税額の減額繰り延べができます。

主として下記の3つの特例になります。

3000万円の特別控除

譲渡所得から3000万円まで控除ができます。特別控除することにより譲渡所得が減り、結果として税額減額となります。

軽減税率

売却した年の1月1日時点で、所有期間10年超の場合は、3000万円の特別控除の特例を適用後の譲渡所得対して6000万円までは軽減された税率税額を計算できます。

合計20.315%の税率が、14.21%軽減税率となります。

  • 6000万円まで:所得税10%、復興特別所得税0.21%、住民税4%
  • 6000万円超 :所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%

軽減税率の計算例などの詳細は関連記事:マンションを売却して譲渡所得が生じた場合の特例をご参照ください。

買い換えの特例

居住用財産(自宅マンション)を譲渡して、代わりに居住用財産を取得する場合、譲渡所得への課税を繰り延べ特例が適用できます。

譲渡する物件、買い換える物件それぞれに適用要件があります。適用要件の詳細は、関連記事:マンションを売却して譲渡所得が生じた場合の特例をご参照ください。

関連記事:売却するマンションは居住用財産ですか?

関連記事:マンションを売却して譲渡所得が生じた場合の特例

   

確定申告をして所得税を減らせるケース

次に「確定申告をして所得税を減らせるケース」について簡単にご説明します。

マンションを売却した時、損失が生ずる場合があります。マンションを含む不動産を売却して生じた譲渡損失(売却損)は、同じ区分の不動産の譲渡所得(売却益)とは損益通算できますが、原則として給与等の他の所得とは損益通算ができません。

ただし、例外として自宅マンション(居住用財産)を売却した場合は、損益通算等ができるケースがあります。これが「確定申告をして所得税を減らせるケース」です。

一定の要件を満たしていれば、所得税確定申告をすることにより下記の2点が可能になります。

  1. 売却した年の給与等その他の所得と損益通算できます。
  2. 1.の損益通算で控除しきれず残った譲渡損失の金額については、売却した翌年以後3年間は繰越して給与等その他の所得と損益通算できます。

所得と損失の損益通算により源泉されている所得税還付されます。また通算しきれない譲渡損失3年繰り越すことができます。

特例の概要、どの程度の節税効果があるかの計算例など詳細は、関連記事:マンションを売却して譲渡損失が生じた場合の特例でご確認ください。

関連記事:マンションを売却して譲渡損失が生じた場合の特例

                             

確定申告で知っておきたいキーワード

マンション売却確定申告で知っておきたい下記のキーワードを簡単にご説明します。

  • 譲渡所得(売却益)
  • 収入金額
  • 取得費
  • 譲渡費用
  • 譲渡損失
  • 損益通算

譲渡所得(売却益)

マンションを売却した場合、売却代金そのものに課税されるのではありません。そのマンションの取得に要した費用(取得費)や売るためにかかった費用(譲渡費用)を差し引き、利益が出れば課税されます。

この利益のことを「譲渡による所得(譲渡所得)」といいます。

収入金額 − (取得費+譲渡費用)=譲渡所得

特別控除相続税の取得費加算の特例所有期間による税率の違い分離課税など譲渡所得に関するポイント、詳細な解説は、関連記事:マンション売却時の譲渡所得と税金でご確認ください。

関連記事:マンション売却時の譲渡所得と税金

収入金額

収入金額は、売却金額固定資産税都市計画税清算金になります。

固定資産税・都市計画税の清算方法管理費等の清算金を収入金額に入れない理由など収入金額の詳細については、関連記事:マンション売却時の税金−収入金額とは−でご確認ください。

関連記事:マンション売却時の税金−収入金額とは−

取得費

取得費は、売却するマンションの取得時にかかった下記のような費用です。

土地・建物の取得費

  • 土地の取得費=土地の購入代金
  • 建物の取得費=建物の購入代金減価償却費相当額

建物取得費は、購入代金から減価償却費相当額を差し引きます。建物は利用や時の経過により老朽化し、保有期間が長くなるほど価値が減ってきます。その価値減少分を「減価償却費相当額」といい、建物購入代金から差し引きます。

その他の取得費

  • 購入時の仲介手数料
  • 購入時の売買契約書に貼付した収入印紙代
  • 購入時の登録免許税登記費用
  • 不動産取得税
  • リフォーム費用、増改築費
  • その他費用(立退料、所有権確保の訴訟費用、違約金など)

建物の減価償却費相当額の計算方法土地と建物の購入代金の分け方購入代金が不明な場合は?など取得費の詳細については、関連記事:マンション売却時の税金−取得費とは−でご確認ください。

関連記事:マンション売却時の税金−取得費とは−

譲渡費用

譲渡費用は、下記のようなマンションを売却(譲渡)するするために直接かかった費用をいいます。

  • 売却時に支払った仲介手数料
  • 売却時の売買契約書に貼付した印紙代
  • 印鑑証明書の発行手数料
  • その他(売買契約書の作成費用、解約違約金、立退料など)

“譲渡費用には入らないもの“など譲渡費用の詳細については、関連記事:マンション売却時の税金−譲渡費用とは−でご確認ください。

関連記事:マンション売却時の税金−譲渡費用とは−

譲渡損失

マンションを売却した時、収入金額(売却金額等)を取得費+譲渡費用(必要経費)が上回った場合には、譲渡損失が生じます。

買った時よりも売った時の金額が低かったので譲渡損失が生じるという単純計算ではありません。

特に建物の取得費は、購入代金から減価償却費相当額を控除する計算が必要です。

収入金額 − (取得費+譲渡費用)=譲渡損失(収入金額<取得費+譲渡費用)

損益通算

損益通算は、各種所得金額の計算上生じた損失のうち譲渡所得など一定のもののみ、総所得金額等を計算する際に他の各種所得の金額から控除することです。

損益通算は、売って生じた損とその他の所得と相殺することで節税ができることといえます。

具体的には、マンション売却の譲渡損失と給与等その他の所得との損益通算により売却した年の所得が計算上減り、結果として所得税が減ります。

普通のサラリーマンであれば、源泉徴収されている所得税確定申告によって還付され節税になります。

                        

相続したマンションを売却した場合の税金の特例

相続したマンション売却した場合の税金の」について簡単にご説明します。

個人が相続をしたマンション売却する場合、相続時には相続税売却時には所得税がかかり、短期間のうちに税金の負担が重くなることが考えられます。

その負担を軽くするため「相続税を取得費に加算する特例」という税法上の制度があります。譲渡所得を減らし所得税の負担を減らすことができます。

特例を使える5つの要件、どの程度の節税効果があるかの計算例など詳細は、関連記事:相続したマンションを売却した場合の税金の特例でご確認ください。

関連記事:相続したマンションを売却した場合の税金の特例

            

確定申告と税金のまとめ

本記事は、確定申告書を記入する際に、覚えておいた方が記入がスムーズになるキーワード、知っておいた方が税額を減らせるなどお得な特例について、出来る限り短く分かり易く説明をしています。

具体的な税金の計算方法、詳しい特例の適用要件などは、各関連記事にてご確認ください。

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