マンション売却の仲介手数料の相場を解説。値引きはできる？

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2023.04.27

マンションなど不動産売却にかかる費用で高額な費用は、不動産仲介業者に支払う仲介手数料です。

この記事前半では、マンション売却の際の仲介手数料について、上限の計算や相場などを詳しくご説明します。

さらに、不動産仲介業者の仲介手数料売上ランキングと、それら大手仲介の売却前・売却後の各種安心サポートなどもご紹介します。

記事後半では、仲介手数料の値引き交渉の方法や仲介手数料を値引き・割引する仲介業者をご紹介していきます。

マンション売却時に必要なその他の経費については詳細を下記関連記事でご説明をしています。

関連記事：マンションを売る方法と注意点、高く売却・早く売却するコツ

マンション売却にかかる仲介手数料については概要動画をご覧ください。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産仲介業者に売却活動を依頼する媒介契約にもとづいて、売買契約が成立した時に不動産仲介業者に支払う報酬です。

まずは、仲介手数料はだれに対して支払うのか、いつ支払うのかといった基本情報をみていきましょう。

仲介手数料は成功報酬制

マンション売却時の仲介手数料は成功報酬制なので、売買契約が成立しないと発生しません。

媒介契約に基づいて営業活動を行った結果、買主が見つかって売買契約が成立した時にはじめて不動産会社（仲介業者）から売主様に請求されます。

関連記事：マンション売却にかかる費用まとめ。相場、手数料や税金など

仲介手数料はだれに払う？

マンション売却における仲介手数料は、媒介契約を締結した仲介業者に支払います。

中古マンションの売却を不動産会社（仲介業者）に依頼する場合、まずは媒介契約を締結します。

媒介契約には3つの形式があります。それぞれの名称と特徴は以下の通りです。

• 一般媒介契約…　複数の不動産会社（仲介会社）に依頼可能
• 専任媒介契約…　1社のみ依頼可能
• 専属専任媒介契約…　1社のみ依頼可能、さらに買主の自己発見が不可

媒介契約は、売却を依頼して営業活動をしてもらう仲介業者（不動産会社）との間での約束や条件などを取り決める契約です。仲介手数料の金額や支払い時期などを決めます。

媒介契約の種類について、詳しくは下記関連記事をご参照ください。

関連記事：一般媒介と専任媒介どっちを選ぶ？違いやメリット、割合を比較

仲介手数料はいつ払う？

マンションなどの仲介手数料は、売買契約締結時に50％、残代金決済・引渡し時に50％を支払うのが一般的です。

前述したように媒介契約で仲介手数料（約定報酬）の支払い時期や額を取り決めます。

取り引きによっては、残代金決済・引き渡し時に仲介手数料全額を支払うケースもあります。

仲介手数料の計算と計算式

それでは、マンション売却における仲介手数料の計算方法、計算式をご紹介いたします。

仲介手数料の計算、速算式

売買金額が400万円を超える場合の仲介手数料は「売買金額×3％＋6万円＋消費税」で算出できます。

売買金額3,000万円の仲介手数料

売買金額3000万円で売買契約が成立した取引の仲介手数料は、一般的には以下の計算の通りとなります。

（3,000万円×3％＋6万円）＋消費税 ＝ 96万円＋9.6万円＝105.6万円

マンションの仲介手数料

マンションの仲介手数料を計算してみます。

中古マンションといっても立地、建物、価格が様々です。当然ですがマンションの仲介手数料も下記のように物件によって様々です。

• 郊外エレ無し団地／500万円➡23.1万円
• 郊外築古ﾏﾝｼｮﾝ／1680万円➡62.04万円
• 郊外築浅ﾏﾝｼｮﾝ／4980万円➡170.94万円
• 湾岸タワマン／9000万円➡303.6万円
• 都心タワマン／2.5億円➡831.6万円

都心区タワーマンションの仲介手数料は、エレベーター無し団地の36倍にものぼることがわかります。

同じ1件の売買契約ですが、売買金額の大小によって仲介手数料額は大きく違います。

仲介手数料の消費税

消費税は商品の購入やサービス利用のような消費行動に対して課される税です。不動産会社（仲介会社）がおこなう仲介業務は、事業者が事業として対価を得て行うサービスなので消費税の課税対象となります。

2019年10月に消費税が10％となりましたので、仲介手数料にも10％の消費税がかかります。

解説をしてきた仲介手数料の速算式は、仲介手数料の上限を算出する計算式です。続いては仲介手数料の上限について解説をしていきます。

仲介手数料の上限

ご紹介してきた速算式で計算する仲介手数料の額は、法律で定められる仲介手数料の上限額になります。

仲介手数料を決める法律

仲介手数料は、宅地建物取引業法46条1項、2項により宅地建物取引業者（仲介業者）が受け取ることのできる報酬の額とその上限を定められています。

仲介手数料の上限

国土交通省で定める、仲介業者が宅地建物の売買・交換・賃借の代理・媒介を行って受け取ることができる報酬の上限額は、下記の計算式の通りです。

ご紹介してきた「売買金額×3％＋6万円＋消費税」は下記計算式を簡単に計算できるようにした速算式です。

【仲介手数料】

上限ということは、合意すれば、売買金額の2％でも1.5％でもそれ以下でも良いのですが、リテール仲介の領域では、上限の仲介手数料を請求されることが多いようです。

媒介契約書に上限手数料が記載され、深く考えずにサインをしている方も多いと思われます。

続いては、結構難解な仲介手数料の相場について解説をしていきます。

仲介手数料の相場

今のところ仲介手数料の相場は、大手仲介業者が採用している仲介手数料の上限＝売買金額×3％＋6万円＋税であると言えます。

ネットやITの発達により不動産仲介業者の仲介手数料相場に異変が起きています。

大手仲介業者の仲介手数料の相場

個人の売買仲介をメインにする大手仲介業者の仲介手数料は、国土交通省の定める上限額であるケースが多いと言えます。

大手仲介業者は、仲介手数料が上限である代わりに下記のようなサービスやメリットが期待できます。

●「高く早く売る」や「安心して売る」ためのサポートサービス

●顧客満足度の高い接客や営業

●安心感の高い不動産売買・取引

●ブランドや知名度による高い集客力

●大手ならではの住宅ローン審査や金利

●実効性の高いコーポレートガバナンス

これらのサービスやメリットに魅力を感じる方は大手仲介業者がおすすめです。

大手以外の仲介手数料の相場

大手仲介以外の仲介業者の仲介手数料の相場は、様々です。

大手と同様に上限の仲介手数料である業者、仲介手数料を値引きする業者、仲介手数料が定額制の業者などがあります。

どんな物件でも対応してくれるわけではありませんが、仲介手数料の無料を謳う仲介業者もあります。

仲介手数料は値引きをして、ローン手数料や司法書士費用という名目で高額な諸費用を請求する仲介業者もあるため注意が必要です。

仲介手数料が安いだけで選ぶのではなく、仲介スキルや諸費用などとのバランスを見極めて選ぶことが大切です。

仲介手数料を値引き・安くする仲介業者の詳しくはこちらをご覧ください。

仲介手数料の相場、中古マンションと戸建て

基本的には中古マンションも戸建ても仲介手数料の相場は一緒です。

中古マンションは、重要事項説明書などの物件調査が比較的簡単なため、仲介手数料の値引きをする仲介業者が多い印象です。

東京テアトルは、中古マンションの高値買取に自信があります。

1. ・最短5日、期限までに確実に現金化可能
2. ・不要な家具はそのままで手軽に売却
3. ・売却後のトラブルの心配ゼロ

マンションの買取なら東京テアトルまでご相談ください！

無料査定をご希望の方

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仲介手数料上限の大手仲介のサポート

仲介手数料を上限の3％＋6万円としている仲介会社は、販売価格や築年数の適用要件があり全ての物件が対象ではありませんが、「高く早く売る」や「安心して売る」ためのサービスを提供することで、「手数料半額！」など仲介手数料の金額で勝負している仲介業者と差別化を図っています。

どのようなサービスやサポートがあるかご紹介いたします。

高く、早く売るためのサポート

■バーチャルステージングサービス（住友不動産販売）

360°カメラで撮影した室内写真に、CGでインテリア家具や調度品等を設置することで、売却する不動産の室内をより魅力的に演出するサービスです。

■ホームステージングサービス（野村の仲介＋）

売却するマンションや戸建などにインテリアコーディネートを加え、買い手により良い印象を与えることで売却を円滑にするサービスです。

■ホームクリーンアップサービス（野村の仲介＋）

居住中の部屋の片づけや水回りのクリーニングをプロの手によって行い、綺麗になった室内をプロカメラマンが撮影することで「魅力的な物件」へと演出するサービスです。

売却後の安心サポート

■建物チェック＆サポートサービス（三井のリハウス）

建物調査として、売買契約前に雨漏り・シロアリの害といった建物の状態を、独自の基準で目視調査をします。お引渡し後3ヶ月に判明した建物の契約不適合について、三井のリハウスが最大500万円（税込）まで補修・駆除対応して費用を負担してくれるサービスです。

■住宅設備保証サービス（みずほ不動産販売）

売主様が修復の責任を負う期間となる、引渡しから7日間において、給湯器、換気扇など一定の住宅設備機器の故障を無償で修理することができるサービスです。

相続相談、税務相談などのサポート

大手仲介会社は、提携企業、提携専門家と組んで以下のような充実したサポートサービスを提供しています。

• 相続診断サービス
• 相続税立て替えサービス
• 買い換えつなぎ融資
• 税務相談サービス
• 買取保証サービス
• 高齢者向け住宅紹介サービス

※各サービスの詳細や適用要件などは、各仲介会社のホームページなどでご確認ください。

仲介手数料上位20社ランキング

ご紹介したようなサービスを提供しているのは、仲介会社ランキングで上位にランクインしている大手仲介会社がほとんどです。
上場企業、あるいは上場企業の関連会社であるなど、非常に信用力の高い大手企業です。
研修やOJTなど社員教育が徹底されているので、総じて営業マンの能力、コンプライアンス意識も高いといえます。（胡散臭い、さも不動産屋というような営業マンはほとんどいなくなりました）

仲介手数料がかかる分、より良いサポートを行っているという点に着目し、大手仲介会社（流通大手）を仲介手数料ランキングをご紹介します。

2022不動産業統計集3不動産流通のデータを弊社がランキング（フランチャイザー除く）

こちらのランキングを読み解くと、

• 1～4位は大手マンションデベロッパー系列
• 5～7位は大手信託銀行系仲介
• 8位は新築戸建分譲大手の仲介
• 9位はハウスメーカーグループ仲介会社
• 10位は新興の仲介会社

ということがわかります。

これらの大手仲介業者の仲介手数料は、特に交渉をしなければ上限である売買金額×3％＋6万円＋税です。

不動産仲介ランキングや特長、選び方の詳細は下記関連記事をご覧ください。

関連記事：不動産仲介ランキング！仲介各社の特長や選び方を一覧で紹介

仲介手数料は値引きできる？

前述した通り、仲介手数料は、3％+ 6万円＋消費税とされるのが一般的ですが、売主の仲介手数料を値引きできる場合もあります。

弊社「東京テアトル」の値引き交渉実例をご紹介をします。

弊社の所有物件売却時に仲介手数料を値引くケース

弊社は、売主として年間200件を超えるマンションを販売しています。弊社が売主として支払う仲介手数料のうち値引き交渉が成功したケースをご紹介します。

3880万円で販売している弊社売主のマンションがあります。このマンションに3800万円で購入の申し込みが入ります。販売価格に対して80万円の値引き要請です。

販売価格80万円の値引きに応じるかわりに、仲介手数料の2％＋6万円＝82万円（3800万円×2％＋6万円）を値引き交渉します。※値引額は、ケースバイケースです。

なぜ仲介手数料は値引きできる？

仲介手数料の値引きが可能な理由は、以下のような仲介会社側の事情が関係しています。

買主の予算上限は3800万円なので、売主に値引き80万円を応じてもらわないと取引がまとまりません。取引がまとまらないと成功報酬である仲介手数料は売主ゼロ、買主ゼロになってしまいます。

仲介手数料2％＋6万円の値引きに応じても、仲介会社は取引がまとまれば、売主である弊社から41.8万円（1％）、買主から132.0万円（3％＋6万円）、合計173.8万円（税込み）の仲介手数料を受領できます。

取引がまとまらないで仲介手数料がゼロより、手数料の値引きに応じて取引をまとめようとします。

このような、仲介会社のモチベーションによって、仲介手数料の値引き交渉はかなりの確率で成功します。

仲介手数料の相場と値引きのまとめ

前述したように、交渉によって仲介手数料を値引きできるケースがあります。

不動産仲介業者によっては、そもそも上限の仲介手数料ではなく、値引きした仲介手数料を採用している仲介業者もあります。

続いては仲介手数料が定額制や値引き・最大無料になる仲介業者をご紹介していきます。

仲介手数料を値引き・安くする仲介業者

仲介手数料の値引き・割引を行っている代表的な仲介会社と仲介手数料をご紹介いたします。

仲介手数料値引き・割引｜REDS

REDSは、東証プライム上場のヤマダホールディングスの関連会社で、正式社名は「株式会社不動産流通システム」です。

REDSの特長は、仲介手数料が割引になることです。売買価格が5000万円の場合は、仲介手数料が半額または最大無料になります。

とにかく仲介手数料を安くしたい方にはおすすめの仲介会社です。

仲介手数料定額｜イエツグ

イエツグの仲介手数料は、18万2900円（税抜）の定額制です。3000万円の不動産の売却でも、5000万円の不動産の売却でも仲介手数料は一律18万2900円（税抜）です。

下記の通り、仲介手数料を上限額で請求する不動産会社と比べると大変お得です。

仲介会社に対して大手のブランドや看板を求めないお客様（売主様）にとっては、とても魅力的な仲介手数料です。

仲介手数料定額｜マスターズ・コンサルティング

マスターズ・コンサルティングの仲介手数料は、売却、購入どちらでも33万円（税込）の定額制です。

購入する物件価格が1億でも5億でも33万円です。

物件価格1億の仲介手数料の上限は336.6万円（税込）、5億の仲介手数料の上限は1656.6万円（税込）です。上限仲介手数料から303.6万円、1623.6万円の値引きになります。

続いて仲介手数料が無料の仲介業者をご紹介します。

仲介手数料が無料の仲介業者

さらに、仲介手数料が値引きではなく0円（無料）になる仲介業者2社をご紹介いたします。

仲介手数料が無料

ライフビズパートナーズが運営するかっとく.comは、下記引用にあるような売主物件の仲介手数料が0円です。

基本的に新築戸建て・土地分譲・リノベーションマンション・リノベーション中古戸建てと言った、売主物件と呼ばれる業者売主物件が仲介手数料無料＆キャッシュバック対象物件です。

一部の中古戸建や中古マンションで、手数料無料が不可能な場合の仲介手数料は0.7%頂いております。

３％+６万円の仲介手数料がかかる不動産会社より断然お得です。

かっとく.com

GKコンサルティングが運営するゼロワンハウスも同様に仲介手数料が0円です。

無料にならない場合でも仲介手数料は一律物件価格の0.7％です。

2022年6月にサービス提供が終了しましたが、ソニーグループのSRE不動産とyahoo不動産の画期的な仲介手数料が0円サービスをご紹介します。

売主の仲介手数料無料は終了

SRE不動産とYahoo!不動産の「おうちダイレクトのセルフ売却」なら売主様の仲介手数料は0円です。

下記が「おうちダイレクト」に掲載されているおうちダイレクトのセルフ売却と一般的な不動産仲介サービスとの違いです。

物件PRを売主自ら作成するので、売却仲介手数料は0円のようです。（不動産屋である私は納得感が低いですが、皆様はどうでしょうか？）

おうちダイレクトのセルフ売却の特徴

おうちダイレクトは、Yahoo!不動産に物件情報を掲載すること等を通じて物件の購入希望者を探索することを可能とするサービスで、不動産の所有者自身が購入希望者を探索することを、セルフ売却と称するようです。

売主の仲介手数料が0円という画期的なサービスであったおうちダイレクトの「セルフ売却」は、2022年6月30日をもってサービス提供を終了しています。

出所：ヤフー株式会社との業務提携の見直しについて│SRE Holdings

不動産会社の「買取」も仲介手数料0円の売却方法

特定の仲介会社のサービスを利用するのではなく、「買取」という売却方法を選ぶことでも仲介手数料0円の売却が実現できます。

仲介会社を間に入れない直接買取

仲介会社（不動産会社）に仲介（媒介）してもらうことによって、仲介手数料が発生します。

つまり、仲介会社が間に入らない、マンション買取業者（不動産会社）の直接買取で売却をすれば仲介手数料はかからないのです。

仲介手数料の安さにこだわるのなら、そもそも仲介手数料が発生しないよう、ご自身でマンション買取業者に問い合わせをしてみましょう！

おすすめのマンション買取業者は、下記関連記事をご確認ください。

関連記事：マンション買取業者おすすめ11選！ランキングやマンション買取相場も解説

直接買取ならではのメリットもたくさん

直接買取には、仲介手数料0円以外にも以下のようなメリットがあります。

【直接買取のメリット】

• 売却（契約から決済）が最短5日で完了
• 購入検討者の部屋見学など販売活動無し
• 販売活動無し、人と接触・ストレス少ない
• お部屋そのまま、掃除・リフォーム不要
• お部屋そのまま、片付け・荷物処分不要
• 売却後の故障不具合のトラブル無し
• 周囲に知られず売却可能

お部屋をそのままで売りたい、売却後のトラブルは避けたいなど、直接買取にご興味のある方は弊社「東京テアトル」までお気軽にお問い合わせください。

関連記事：直接買取

仲介手数料以外にかかるその他費用

仲介で売る場合は、仲介手数料と印紙代は必須

仲介で売却する場合に、仲介手数料以外で発生する費用は下記の通りです。

【その他費用】

1. 印紙代（売買契約書に貼付）
2. 抵当権抹消登記費用
3. 住所・氏名変更登記費用
4. 不用品処分費用
5. リフォーム費用
6. ハウスクリーニング費用
7. 住宅ローン一括返済費用
8. 引越し費用

通常の取引では、売買契約書を作成するので「1.印紙代」は必須となります。

「2.抵当権抹消費用」から「8.引越し費用」までは、該当する場合のみ、必要に応じて支払う費用となります。

その他費用の支払い時期

その他費用のおおまかな支払い時期、タイミングは下記の通りとなります。

仲介で早期売却するには宣伝活動と営業マンの協力が重要！

仲介会社（不動産会社）は、購入検討者を探す営業活動として下記のような宣伝活動を行います。

• SUUMO、HOME’Sなどに売却物件を掲載
• 新聞折込チラシに売却物件を掲載
• ポスティングチラシに売却物件を掲載
• オープンルーム（現地販売会）開催

宣伝活動には広告費や人件費がかかります。このコストは、売買契約が成立した時に受領できる仲介手数料から充当することになります。

仲介手数料の仕組みとからくり

営利活動なので当然ですが、受領できる仲介手数料の額が少なければ宣伝活動にかけられるコストも少額になります。逆に売買金額が高額であれば、仲介手数料はたくさん受領できるので宣伝（広告費）も売却活動（人件費）も積極的に行ってくれます。

出来る限りスムーズな売却を目指すのであれば、宣伝活動と仲介会社営業マンの協力は不可欠です。

両手仲介を狙う囲い込みに注意！

少し前に世間で騒がれた「物件の囲い込み」とは、A社が売却のお客様から受任している専任物件をA社だけで囲い込み、買主もA社のお客様から見つけて購入の媒介契約も獲得しようとすることです。

A社は、売主から手数料3％、買主からも手数料3％と、1回の取引で売主買主両方から両手に仲介手数料を受領することが出来ます。買主を他の仲介業者に紹介されると上記の両手仲介が出来なくなるので、囲い込み（他社のお客様に物件を紹介させない営業）をするのです。

囲い込みは売主にとって不利益に

囲い込みは、売れる機会のロスになり、不動産（土地、一戸建て、マンション）が高く売れる可能性を低める=売主の不利益になります。

一概にすべて囲い込みとは言えませんが、取引1件当たりの平均手数料率を見ると両手仲介が多いのか少ないのかの傾向は分かります。

以前であれば平均4％台、一部大手は5％台という時代もありました。囲い込みでなく購入検討者 = 買主を集客するコストをたくさんかけていて、営業マンのクロージング能力も高いから、結果高い平均料率を実現しているとも言えます。

売りの媒介契約を押さえると買主を探せれば両手仲介になり、営業効率が非常に良くなります。売りの査定依頼があると、何としてでも媒介を獲得するために、相場を無視した高い不動産査定を行う業者もいると聞きます。

相場を無視した高値では、せっかく売れる時期、タイミングなのに無駄に機会をロスすることになります。ご注意ください。

参考記事：大手不動産が不正行為か流出する”爆弾データ”の衝撃

マンション売却の仲介手数料の相場を解説。値引きはできる？まとめ

最後に、この記事でご紹介したマンション売却などの仲介手数料について、まとめていきます。

マンション売却などの仲介手数料とは？

仲介手数料は、不動産仲介業者に売却活動を依頼する媒介契約にもとづいて、売買契約が成立した時に支払う報酬です。

マンション売却などの仲介手数料の詳しくはこちらをご覧ください。

仲介手数料の計算方法は？

売買金額が400万円を超える場合の仲介手数料は「売買金額×３％＋６万円＋消費税」で算出できます。

売買金額3000万円で売買契約が成立した取引の仲介手数料は、105.6万円（税込）です。

仲介手数料の計算方法の詳しくはこちらをご覧ください。

仲介手数料の上限は？

マンション売却などの仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法46条などで定められています。

仲介手数料の上限の詳しくはこちらをご覧ください。

仲介手数料の相場は？

仲介手数料の相場は、法律で定められた仲介手数料の上限とする業者、上限の半額とする業者、仲介手数料を無料とする業者など様々です。

仲介手数料の相場の詳しくはこちらをご覧ください。

仲介手数料は値引きできる？

仲介手数料は、値引きできます。

仲介業者は、取引がまとまらないで仲介手数料がゼロより、仲介手数料の値引き交渉に応じて取引をまとめようとします。

仲介手数料は値引きできるの詳しくはこちらをご覧ください。

仲介手数料を値引きする仲介業者はある？

マンション売却などで仲介手数料を値引きする不動産仲介業者と仲介手数料をご紹介します。

東証上場ヤマダホールディングスの関連会社REDS（不動産流通システム）なら、売買価格5000万円の場合、仲介手数料が割引または最大無料です。

仲介手数料を値引きする仲介業者の詳しくはこちらをご覧ください。

（執筆）

森田　学

宅地建物取引士。1999年東京テアトル株式会社に入社。映画館の運営スタッフ業務、「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、マンション買取再販を担当し現在に至る。

マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方もいらっしゃるかと存じます。

弊社は、マンション専門に年間200件超を買取、独自メソッドによる査定で築古物件でも高値買取致します。

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