築30年マンション、あと何年住める?売れない理由と購入前のポイント

カテゴリ:マンション売却
投稿日:2024.05.24

築30年マンションを購入または売却しようと考えている方々にとって、老朽化しているマンションが本当に売れるのか?実際に住んでみたら思いもつかなかったような不具合が発生しないか心配の種は尽きないと思います。築30年マンションは、何年住めるかにより資産価値は大きく異なることから、マンションの外側(共用部分)と内側(室内部分)をしっかり把握しておく必要があります。マンションの外側(共用部分)については、大規模修繕工事は定期的に行われて共用部の維持はしっかりされているか、マンションの管理組合はしっかり機能して問題が起きたときにしっかり対処してもらえるか等を確認する必要があります。マンションの内側(室内部分)については、キッチンや浴室の設備が壊れていないか、排水管は漏水を起こしていないか等を確認する必要があります。

 なお、耐震性について専門家の意見を確認したほうが良いという記事も散見されますが、昭和57~59年以降に建築されたマンションは概ね新耐震基準のマンションになりますので築30年マンションについては、新耐震基準のマンションになるため過度に耐震性について心配する必要はありません。但し、建築主が違法に建築したマンションの場合、耐震性が担保されない可能性があるため、役所で取得できる台帳記載事項等の書類で検査済証を取得しているかを確認するのは良いと思います。

築30年マンションの購入や売却にあたって、後悔しないためには、購入前に築30年マンションの状態や周辺の環境を入念に確認し、あらゆるリスクを理解することが大切です。貴方の大切な資産の話なので記事は長いですが、頑張って最後まで読んでいただければと思います。

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この記事でわかること
  1. 築30年マンションはこの先も資産価値が減少していく理由
  2. 築30年マンションはネット検索で目に止まりやすい!
  3. 築30年マンションを早期に高く売却する方法
  4. 築30年マンションを購入する際のポイント

目次

築30年マンションあと何年住める?高く売れないのか?

築30年マンションを所有している方、または購入を検討している方の中には、その資産価値や売却の難しさに不安を感じている方も多いのではないでしょうか?築古マンションでも、特定の条件を満たせば資産価値を維持することも可能であり、ひいては高く売ることも可能になります。例えば、都心3区や駅近物件といった立地条件が良好である場合や適切なリノベーションを施した場合、近隣で再開発や大型商業施設が開業した場合等は資産価値が増大または維持されます。さらに、築古マンションが売れない原因としては、建物設備の老朽化や新築マンションに比べた場合の設備・構造の見劣り、外観の古さ、購入者の間違ったイメージがあります。このため、購入や売却を検討する際には、専門家によるアドバイスを受けることが重要です。また、購入にかかる税金や売却に伴う税金の優遇制度を理解し、適切に利用することでコストを抑えることができます。
相対的に資産価値は減少している!?

国土交通省発表の分譲マンションストック数によると、2024年時点で築30年マンションは約263万戸あります。2025年になると272万戸、2026年には296万戸と築年数が30年以上のマンションは増加傾向にあります。一方、新築マンションは一時期に比べて供給数は減っていますが、それでも年間10万戸前後供給されていることから、築30年マンションは年数を経るほどに相対的に資産価値が減少していきます。しかし、築古マンションにも利点はあります。例えば、立地条件が良く、駅近や生活環境が整ったエリアにあることが多い事です。また、リノベーションを施して設備やデザインを一新することで、新しい需要を生み出すことができます。

建物の寿命と資産価値は別

築30年と聞くと建物の寿命を心配する人も少なくありませんが、築30年マンションがゴーストタウンとなり住めなくなるわけではありません。十分にメンテナンスが行われていれば、住み続けることは可能です。ただし、不動産としての資産価値と建物の寿命は別問題であり、よほどの一等地でなければ資産価値の低下は避けられないことは多いです。築年数が古いマンションの売買を検討している場合、適切なリノベーションやマンションの大規模修繕、管理組合によりしっかり維持管理がなされているかを把握することで建物の寿命を確認するとともに、駅からの距離や周辺施設利用状況等を把握することで資産価値に影響を与える要因について理解しておくことが重要です。

築30年マンションはどうして売れないのか?

築30年マンションが売れにくいのは、複数の理由があると考えます。築30年を超えると、外壁や内装の経年劣化が進み、修繕費用が高額になります。また、壁厚やサッシの性能により防音機能が現代の基準に比べて低いため、騒音問題に悩む入居者も多いです。こうした状況が資産価値を低下させ、売却の難易度を上げる要因となります。以下では、どうして築30年マンションは売れないのか見ていきましょう。

耐震性について誤った認識がある

1981年に新耐震基準が施行されました。これにより、建築確認上、昭和56年6月以前に建築されたマンションの耐震性には不安が残ります。注意するところは、建築確認上であり、登記簿上ではないことです。従って、タワーマンションでない限り、マンションの建築年数は長くても2年程度であることから、登記簿上、昭和57年や58年のマンションは新耐震基準の建物と旧耐震基準の建物が混在していることになります。但し、築30年のマンションは、平成築のマンションであることから、通常新耐震基準に基づいて建築されているため、地震に対する安全性については一定の担保があると思います。但し、築30年のマンションは築古マンションであることから築古マンション=旧耐震マンションという誤った認識で不安に考える購入者がいるのも事実だと思います。そこで販売にあたっては、住宅ローン控除が利用可能な物件であれば、販売図面に「新耐震基準」といったキャッチコピーを不動産販売会社にいれてもらうことを提案するのが良いかと思います。

住宅ローン控除を利用できないと思われているから

築年数の古いマンションは住宅ローン控除が受けられないと誤解されることが多いですが、築30年マンションは原則新耐震基準の建物であることから、住宅ローン控除の要件である耐震基準についてはクリアすることができます。しかし、築古=新耐震基準ではないという誤解が一部に広がっているため、購入を検討している人々の購買意欲が低下してしまうことがあります。そこで販売にあたっては、住宅ローン控除が利用可能な物件であれば、販売図面に「住宅ローン控除利用可能」といったキャッチコピーを不動産販売会社にいれてもらうことを提案するのが良いかと思います。

建物や設備が老朽化しているから

築30年マンションは、建物や設備の老朽化が避けられません。特に修繕積立金が不足しているマンションの場合は、購入後に修繕積立金が値上がりして大きな負担になるということがあります。これにより、築30年マンションの資産価値が低下し、売却が難しくなる可能性があります。築30年マンションの売買を検討する際は、現状の修繕状況や将来の修繕計画を確認することが重要です。

外観が古い印象を受けるから

築年数が経つと外観が古い印象を受けることが多く、現代のデザインや設備と比較すると魅力に欠けるため、築古マンションの資産価値が落ちる可能性があります。特に購入者は初対面で物件の印象を受けやすいため、外観の劣化が購買意欲を削ぐ要因となります。

築30年マンションは結局売れない?

築30年マンションも売却することは可能です。まず、先行投資を行える方は、リノベーションやリフォームで物件の魅力を向上させ、購入者の関心を引きつけます。加えて、市場の動向や周辺の競合物件の販売状況に合わせて販売価格を設定することが重要です。築年数が古い物件は一見ネックに感じるかもしれませんが、立地条件が良いケースが多く、また、レトロな魅力や居住者だからこそ知り得る魅力もあることから、それらの情報を不動産会社にしっかり提供を行い、購入希望者に物件の強みとしてしっかりアピールすることで売却の成功率は高まります。また、築30年マンションに関連する税金の優遇措置や資産価値の査定方法を理解することで、売買プロセスをスムーズに進めることが可能です。

築30年以上の古いマンションが売れるのか気になる方はこちらの記事もご覧ください。
古いマンションは売れない?古いマンションはどうなる?疑問を解消

新耐震で価格もお値打ち!築30年マンションのメリット

築30年マンションは、築浅のマンションに比べて手頃な価格で手に入るだけでなく、耐震性も新耐震基準に適合しているため安心です。そのため、初めての不動産購入者や投資家にとっても魅力的です。現状は室内が古くてもリノベーションを行うことで資産価値を向上させることも可能です。税金面でも一定の優遇措置があるため、トータルコストを抑えることができます。築30年マンションは価格と安全性の両面で非常にバランスが取れた選択肢です。

不動産販売サイトの検索にひっかかる 

個人の方が不動産を購入する際は、①不動産仲介会社に相談をする又は、②不動産販売サイトで希望の物件を探すという2パータンが考えられます。

不動産仲介会社に相談をする

不動産仲介会社に相談した場合は、仲介会社の営業担当は、お客さんの希望を聞いて物件を集めますが、その際に希望条件をヒアリングしますが、そのヒアリング項目の1つとして築年数があります。希望の築年数を聞かれた個人のお客様は、築〇×年以内と返答するケースが考えられます。人間の心理としてキリの良い数字を答えたくなりますが、築10年や築20年ですと築年数が新しく予算をオーバーしやすくなる。逆に築40年ですと旧耐震マンションになるため耐震性に不安がある。そこで築30年以内のマンションというのは値段と安全性から選ばれやすい築年数となります。

不動産販売サイトで希望の物件を探す

不動産販売サイトの最大手であるSUUMOでは築年数の縛りで中古マンションを検索することが可能です。その際に2024年5月現在の選択肢の最大年数は「上限なし」、その手前が「築30年以内」となっております。つまり、築30年を超えると築31年も築50年も同一の括りになってしまいます。正直、築30年も築31年もマンションの築年数による性能的な大きな差はないと思います。しかし、築31年になることで消費者の目に止まりづらくなることから、マンション売却にあたっては大きなデメリットになると思います。ご自身が築30年以内のマンションを保有している場合は、築31年になる前に売却検討を一度してみるのも良いかもしれません。

好立地の物件を取得しやすい

築30年マンションは、駅や商業施設までの距離が近いケースが多いです。理由としては、駅周辺や利便性の高い地域は既にマンションや店舗ビルが乱立しており、新築マンションが建築できる敷地は不足がちです。従って駅周辺や利便性の高い地域に住みたい場合は、必然的に中古のマンションを選ばざるをえないです。特に市街化は中心地に行くほど成熟していくため、利便性・繁華性が高い地域ほど古い建物が多くなる傾向があります。従って、築30年マンションは、好立地にあるケースが多く、資産価値が維持されやすく、将来の売却時も有利な条件で取引しやすくなります。

価格が安く、価値の下落も緩やか

築30年マンションは、同じ地域の中で新築や築浅物件に比べると価格が安く、余った購入資金を引っ越し費用や新しい生活のための資金に充てることができます。特に、築30年マンションであれば、新耐震基準を満たしている事から、耐震性に安心感があるとともに、ローン控除を適用できる可能性もあることから、コストパフォーマンスに優れています。また、昨今は日本もインフレ基調にありますが、原則的に築浅物件は1年ごとの経年劣化が大きくなります。逆に築30年マンションのようにある程度年数が経過したマンションは、経年劣化が緩やかになります。このため、築30年マンションは、築浅マンションに比べると価値の下落を心配する必要がありません。

新耐震基準で建築されている

築30年マンションは、1981年に施行された新耐震基準以降に建築されたマンションになります。新耐震基準に基づき建築されたマンションは、地震に対する安全性が旧来のマンションに比べて高いことが特徴です。具体的には、新耐震基準に基づく建築では、柱や梁などの構造部材が強化され、建物全体の耐震性能が向上しています。また、使用される材料もより質の高いものが選ばれており、安心して生活できる環境が提供されています。

公団住宅の場合敷地の持ち分が多い傾向にある

築30年以上経過したマンションの中には公団住宅も数多くあると思います。公団住宅は、広い敷地に5階建てくらいまでのマンションが何十棟も建てられた団地群になります。公団住宅は、一戸当たりの敷地の持ち分が多い傾向があります。これは、古いマンションが建てられた時代の土地利用の考え方や、当時の都市計画の影響を受けているためです。持ち分が多いことは資産価値に対するプラス要因となりますが、固定資産税等の税金が増えてしまうというデメリットもありますので注意が必要となります。

大規模修繕が終わっている可能性が高い

築30年以上のマンションでは、多くの場合、大規模修繕工事が一度終わっている可能性があります。大規模修繕工事は、マンションの経年劣化にあわせて計画的に実施する工事のことです。内容としては、外壁補修や防水工事等の建築にかかわる部分と給排水設備、EV設備等の設備にかかわる部分があります。経年劣化や維持管理の状況によりますが13-15年に一度大規模修繕工事を行うことから、築30年マンションは2回目の大規模修繕工事が完了した直後という築年数になります。一般に分譲マンションは、新築直後は販売しやすいように修繕費が低廉に抑えられており、築年数の経過とともに適切な修繕費に値上げされていきます。従って、築10~20年のマンションはドンドン修繕費が上がる傾向にあります。一方、築30年マンションは、大規模修繕工事も終わり適切な修繕費に設定されていることから、更なる修繕費の値上げがされる可能性は築年数が浅いマンションに比べて低いと考えられます。

維持管理状態を把握しやすい

築30年マンションでは、上記の通り、過去に大規模修繕工事を行っていることから、どれくらいの修繕積立金が残っているか、どれくらいの大規模修繕工事費用が計上されたか、修繕費の値上げのペースがわかります。過去の修繕履歴を確認することで今後の修繕費用が予測しやすいため、将来における不測のリスクを避けることができます。また、管理会社やマンションの管理人に話を聞くことで過去にどのような事件や事故が起きたか、自然災害による被害の把握も30年という歴史があるために信ぴょう性が高くなります。特に昨今の異常気象においては、浸水による1階への浸水はもちろん、機械式駐車場の浸水によるマイカーの水没という事象も起きております。大きな自然災害は数年、数十年に1度のため築浅のマンションでは過去の大災害を経験していない可能性もあります。築30年マンションであれば、過去の大災害も経験してそれでも特に被害がなければ安心して購入できるのではと思います。

買った際に後悔しない!!築30年マンションのデメリット

築30年マンションには価格が安い等のメリットがありますが、一方でデメリットもありますので、購入や売却を検討する際にはしっかり把握することが必要です。デメリットとしては、まず、築年数が経過すると建物の老朽化が進み、リノベーションが必要になることが多いです。リノベーションの費用や手間、時間を考えて購入計画を立てましょう。また、昨今耐震NGのマンションには住宅ローンがつきにくくなっていることから、耐震NGの築古マンションは資産価値が下落傾向にありますので、将来的な売却時に購入価格を下回る可能性があることに留意しましょう。しかし、駅からの距離が近くや周辺環境が良ければ、一定の需要が見込める場合もあります。これらの点を総合的に考えて、築30年マンション購入や売却を進めましょう。

購入後すぐに大規模修繕が始まる可能性がある

築30年マンションは、一般的には大規模修繕工事が2回終了して資産価値が回復している状況です。マンションは住民全員でマンションの資産価値を維持するために定期的に大規模修繕工事をおこなっていく必要があります。この原則に反して、築30年マンションにおいて、2回目の大規模修繕工事が未了の場合は、なぜ2回目の大規模修繕工事が行われていないかを確認する必要があります。一般的に、考えられるのは、大規模修繕費用が溜まっておらず、大規模修繕工事を先延ばししていることが殆どだと思います。大規模修繕工事費用が溜まっていない場合は、修繕費が値上げされるケースが多いです。私の知っているマンションでは、数年で1戸あたり2万円台だった修繕費が1戸あたり4万円台になったマンションもあります。築30年マンションの購入・売却にあたっては、修繕履歴を確認して大規模修繕工事の実施状況や修繕積立金の残額、修繕費用の値上げ予定について把握したうえでマンションの正しい資産価値を把握しておく必要があります。

外観が古い印象を受けるため

築30年マンションは外観が古びた印象を受けることが多く、また共用設備についても築浅マンションに比べると劣るため、資産価値や住み心地に影響を与えることがあります。特に売却する場合は、外観の老朽化が大きなデメリットとなり、買い手がつきにくくなる要因になります。

住宅ローンを借りづらくなる可能性がある

築30年マンションは、新耐震基準のマンションであり現在のところ、築浅のマンションに比べて住宅ローンが付きにくいという事はありません。しかし、住宅ローンの審査基準は銀行が独自に設定しており年々厳しい方向に変化していることから、将来的に例えば建物の築年数を考慮して住宅ローンの借入条件を設定する可能性はゼロではないと思います。住宅ローンが設定しにくい物件は現金で購入する必要があることから、買主の数が限定されるため非常に売りづらくなるために注意が必要となります。

リノベーション費用が嵩むことがある

築30年マンションを購入する場合、内部装備や間取りが古めかしい事から購入後にリノベーションを行いことが考えられます。しかし、築30年マンションは、建物の構造が古く、遮音性や断熱性能が築浅物件に比べて劣るほか、排水管設備の更新も必要になることから、単にキッチンやユニットバス等の設備を交換するだけではとどまらないため、購入前にリノベーションを検討している場合は注意が必要になります。また、リノベーション済み物件を購入する際にも目に見えない部分については交換していないお部屋もありますので、購入する際はどこを交換しているか売主様にしっかり確認しておくことが重要です。また、売主様がご自身でリノベーションを行った場合は特に目に見えない部分の履歴についてはしっかり残しておく事で買主様も安心して購入できる(高く販売することができる)のでリノベーションした際の見積もり書等は大切に保管しておきましょう。

築30年マンションを高く売却するには?

築30年マンションを売却する際には、いくつかのコツお伝えします。まず、築30年マンションの資産価値を正確に評価するために、不動産会社に査定を依頼しましょう。また、室内の清掃や専門家に相談しながら必要ば場合は軽微なリフォームを行い、見栄えを改善し買手の印象を良くします。売却の流れをスムーズにするためには、税金や仲介手数料等の支出についてもあらかじめ確認しておくことも必要です。最後に、近隣の市場動向を把握し、適切な販売価格を設定をすることで、迅速に取引を進めることができるでしょう。以下のポイントを押さえることで、築30年マンションを早期に売却することが可能です。

マンションの魅力をアピールする!

築30年マンションでも、魅力的な物件であれば買主はすぐ見つかる可能性は高いです。物件の優良ポイントは居住者が一番知っているので、物件の良さを具体的にアピールしましょう。例えば、駅からのアクセスが良い点や近隣にスーパーや小学校がある等の利便性は強調すべきです。また、管理人が常駐していて住民を気にかけている等の生の情報も重要です。間取りや窓からの眺望、リフォームの履歴など、物件の独自の魅力を詳細に伝えることで、築古マンションの資産価値を高めることができます。徹底した情報提供が、買い手の信頼を得て早期に高く販売するための鍵です。

空室の状態で売却活動をする

築30年マンションを売却する際、空き家の状態で見せることも重要です。家具のない状態であれば、買い手は広さや間取りを自由にイメージしやすくなります。特に内覧時には、クリーニングを徹底的におこない、清潔感を保つことで好印象を与えることができます。また、ホームステージングサービスを利用することで、インテリアの配置が購入後の生活を具体的にイメージさせる手助けとなり、購入意欲を高める可能性もあります。こうした準備が築30年マンションの資産価値を引き立て、早期売却の鍵となります。

リフォームしないで売却する

築30年マンションを売却するにあたっては、リフォームせずに売却するのも一つの戦略です。築年数の古いマンションは、そのままの状態で売り出すことで経済的負担が軽減されます。中途半端にリフォームをしてしまうと、購入者が限定されるほか、リノベーション前提の購入客の場合には、せっかくのリフォーム価値を購入価格に反映せず、リフォーム損になってしまいます。また、リフォームせずに売却をおこなうと、リノベーション済み物件と比較した場合、価格面の競争力が生まれ、買い手の関心を引きやすくなります。

売却価格の相場を把握する

築30年マンションを売却する際には、まず売却価格の相場を把握することが重要です。築30年マンションであれば、過去に同一マンション内で取引された事例があるケースが多いため、売却価格を設定するうえでのベンチマークになります。また、周辺の類似マンションがどれほどの価格で取引されているかをインターネットや不動産会社を通じて調べて、具体的なデータを収集しましょう。その情報を元に、不動産会社と相談しながら売却価格を設定することを推奨します。相場から大きく外れる価格設定をした場合、売却できなかった場合、「売れ残り物件」という印象が周辺の不動産会社や買い手についてしまう事から、適切な価格に変更しても中々売れないケースが散見されます。相場より高い価格で売りたい気持ちは分かりますが、売れ残り物件にならないよう不動産会社とよく相談をして価格設定をすることが重要です。

マンションの築年数別の売却価格の相場を調べ方についてはこちらをご覧ください
【2022最新】マンション売却相場。地域別、築年数別相場と調べ方

専任媒介契約で1社に売却を依頼

築30年マンションを売却するにあたっては、専任媒介契約を結び、信頼できる1社の不動産会社に売却を依頼することが重要です。一般媒介契約により複数の不動産会社に依頼する方が様々なお客様に紹介してもらえるのではないかと思いますが、不動産会社からすると一般媒介契約の場合は、確実に仲介手数料が入るわけではありません。というのも、例えばA社が一般媒介契約で販売活動をしている中で、売主と一般媒介をしていないB社が買主を見つけた場合、B社は売主に直接話をして売主と一般媒介契約を結んで売主および買主から仲介手数料を受け取ることを考えます。その場合、最初に販売活動をしていたA社は仲介手数料を受け取ることはできません。一方、専任媒介契約の場合は、上記の例でいうと、B社が直接売主と媒介契約を結ぶことができないため、A社を通して売買契約をすることになります。この場合は、A社は売主からB社は買主からそれぞれ仲介手数料を受け取ることができます。この流れを聞けばわかると思いますが、不動産会社からすると確実に仲介手数料が受け取れる専任媒介契約の物件の販売に力を入れて販売活動をします。逆に言えば、仲介手数料を受け取れない可能性がある一般媒介契約は、広告費をかけてまで積極的に販売活動を行いませんので、築30年マンションを売却する場合は不動産会社と専任媒介契約を結んで売却を依頼することをおすすめいたします。

マンション買取専門の不動産会社に依頼する

築30年マンションを早期に売却したい場合、買取専門の不動産会社に依頼することをおすすめします。メリットは即座に現金化できること、契約不適合責任の免責があります。一方で、デメリットは不動産会社の利益が含まれるため個人の方に売却する場合に比べて売却価格が低くなりがちです。

築30年マンション購入前のチェックポイント

築30年マンションを購入する際には、物件の状態や将来的な資産価値を見極めることが重要です。特に築30年マンションの場合、リノベーションの費用や耐震基準の適合状況、マンション全体の修繕履歴の確認が不可欠です。また、購入後の維持管理コストや税金関連の情報、周辺の生活環境や交通利便性も把握することが大切です。これらのポイントを知ることで、資産価値の高い築30年マンションの購入が進められるでしょう。

リノベーションしやすい構造か確認

築30年マンションを購入する際には、建物の構造がリノベーションに適しているかを確認することが重要です。特に、柱と梁で建物を支えるラーメン構造のマンションは、壁が建物を支える壁式構造に比べて間取り変更が容易であるため、リノベーションに適しています。また、築古マンションの場合、浴室周りがコンクリートで囲まれている場合、解体費用が築浅物件に比べて過大にかかる場合がありますので購入する際は、事前調査をしっかり行う必要があります。

建て替えの予定がないかを確認する

築30年マンションを購入する際は、将来的な建て替え予定を事前に確認しておくことが重要です。まず、重要事項調査報告書の確認、管理会社へのヒアリングにより建て替えの検討の有無について確認します。建て替えの検討がされている場合は、さらに管理組合の議事録の確認や管理人、理事長等へのヒアリングを行って今後の計画を詳しく調査して、建て替えの可能性やスケジュールを確認する必要があります。建て替えが計画されている場合、費用の分担方法や将来の居住計画にも影響するため、購入には慎重な判断が求められます。特に建て替えの費用負担については具体的に確認し、その負担が自身の経済状況に適しているかを考慮することが大切です。

修繕履歴と管理の状態を確認する

築30年マンションを購入する際は、大規模修繕が適切に行われているかを確認することが重要です。修繕履歴は管理組合から提供されている資料で確認できます。過去の修繕履歴や今後の修繕計画、マンション全体でどれくらい修繕積立金が溜まっているかをチェックしてください。現在、修繕の状況が良い場合でも、マンション全体の修繕積立金が少ない場合は、将来的に大幅に修繕積立金が値上げになるケースもありますので注意が必要です。

人気のある立地か確認する

築30年マンションを購入する際には、立地条件が非常に重要です。築30年マンションは一般的に経年劣化により価値が下落していきますが、駅からの距離や周辺施設の充実度、治安、将来的な開発計画などの要素によってその下落をとどまる可能性があります。特に、都心3区の駅近物件等、好立地のマンションは、築30年マンションでも早期に売れる見込みがあります。そのため、マンションの資産価値を正確に把握するためには、事前にこれらの立地条件を詳細に確認しましょう。

配管設備の寿命を確認

築30年マンションを購入する際には、見えない設備である配管設備について確認することが重要です。特に給排水管やガス管は30年で老朽化が進んでいる可能性が高く、漏水やガス爆発の原因にもなりかねませんので、リフォームするタイミングで交換することをおすすめします。配管設備が故障した場合は、故障個所を特定するのは至難の技であり、いざ補修工事をするにしても、住みながらの工事になるので音や木材の木くずによりせっかくの休日が台無しになります。また、下階の住民にも迷惑をかけるケースが多いことから、築30年マンションを購入する際は、配管設備の交換は必要諸経費と考えておくことが望ましいです。

中古マンション購入時の税金と税金控除の仕組み

築30年マンションを購入する際には、様々な税金が発生するのと同時に税金優遇措置もあります。購入時に発生する税金としては、不動産取得税や登録免許税、消費税(売主が法人の場合)などの税金があります。一方、税金優遇措置としては住宅ローン控除、不動産取得税、登録免許税の優遇措置があります。税金については、毎年細かい点が改正されていますので、詳細については、不動産会社や税理士に相談することをお勧めします。

購入時に買主が負担する税金

築30年マンションを購入する際にかかる主な税金には、登録免許税、不動産取得税、消費税(売主が法人の場合)、印紙税があります。登録免許税は登記にかかるもので、購入時に一度だけ支払います。不動産取得税は購入決済後に発生します。マンションの残代金を支払ったあとに税務署から別途通知が来ますので支払えるだけの資金を準備しておくことが大切です。消費税については、売主が法人の場合に適用されることが多いため、個別に確認することが必要です。印紙税は売買契約書に必要な税金で、取引金額に応じて異なります。また、住宅ローンを使う場合は、金銭消費貸借契約書に貼付しますので別途費用がかかります。但し、最近では銀行により電子契約化が進んでいるため、電子契約の場合は印紙が不要となります。

住宅ローン控除の仕組みについて

築30年マンションを購入する場合でも、住宅ローン控除を受けることは可能です。当該制度では、毎年の住宅ローン残高に応じて所得税や住民税が減額されます。中古マンションの場合は、築年数や面積、利用目的等の要件があります。これらの要件をクリアすれば、住宅ローン控除を利用できますので節税が期待できます。また、住宅ローン控除の適用可否は、購入基準の大きな要素の1つのため資産価値にも大きな影響を与えます。

不動産取得税の減税措置

築30年マンションは、不動産取得税の減税措置を受けられる可能性があります。当該軽減措置は、①自己の居住用に使うこと、②登記簿上の床面積が50㎡以上240㎡以下、③昭和57年1月1日以降に新築登記された建物等の3つの条件を満たすことが必要です(2024年5月現在)。

中古マンションを購入する際は、この減税措置をしっかり理解し、できれば上記条件を満たすマンションを選択することをおすすめいたします。特に築30年マンションは、③は既に要件を満たしているため、実質的には②を満たせば軽減措置を受けられるため、マンション選びの際は1つの参考にしていただければと思います。

登録免許税の軽減措置

築30年マンションを購入する際には、所有権移転に伴う登録免許税が必要となります。不動産取得税の減税措置を受けられる可能性があります。当該軽減措置は、①自己の居住用に使うこと、②登記簿上の床面積が50㎡以上240㎡以下、③昭和57年1月1日以降に新築登記された建物等の3つの条件を満たすことが必要です。さらに、特定の増改築等がされた住宅用家屋(いわゆる再販物件)の場合は、更なる軽減措置が上乗せされます(2024年5月現在)。

税金の優遇措置は多岐にわたり条件も毎年変わるため税務署等の専門家へ相談することが大切です。

築30年マンション買取事例

築30年マンションのメリットやデメリット、購入および売却の際の注意点をみてきましたが、東京テアトル株式会社が首都圏で購入した築30年以上のマンションをご紹介いたします(2024年5月現在)。

東京都

ニチメン日本橋箱崎ハイツ
所在地  東京都中央区日本橋箱崎28-1
専有面積 63.27㎡
間取り 3LDK
交通  東京メトロ半蔵門線水天宮前駅 徒歩3分
築年月  1982年8月
シャンボール日本橋
所在地  東京都中央区日本橋蛎殻町2-5-8
専有面積 75.57㎡
間取り 3LDK
交通  東京メトロ半蔵門線水天宮前駅 徒歩2分
築年月  1978年8月

神奈川県

パークシティ金沢八景
所在地   神奈川県横浜市金沢区泥亀1-28
専有面積 86.61㎡
間取り 4LDK
交通   京急本線金沢八景駅 徒歩5分
築年月  1985年3月
港南百合ヶ丘ハイツ11号棟
所在地  神奈川県横浜市港南区下永谷4-1-11
専有面積 78.64㎡
間取り 3LDK
交通  横浜市営地下鉄ブルーライン下永谷駅 徒歩8分
築年月  1978年11月

埼玉県

東急ドエルアルス浦和元町
所在地  埼玉県さいたま市浦和区元町3-32-25
専有面積 63.62㎡
間取り 3LDK
交通  JR京浜東北線北浦和駅 徒歩12分
築年月  1986年3月
コスモ志木
所在地  埼玉県志木市幸町1-8-40
専有面積 59.96㎡
間取り 3LDK
交通  東武東上線志木駅 徒歩9分
築年月  1986年7月

千葉県

第2フドウ船橋ハイツ2号棟
所在地  千葉県船橋市市場3-13-2
専有面積 94.25㎡
間取り 4LDK
交通  JR総武線船橋駅 徒歩15分
築年月  1979年3月
香澄一丁目住宅1-3-8号棟
所在地  千葉県習志野市香澄1-3-8
専有面積 92.99㎡
間取り 3LDK
交通  JR京葉線新習志野駅 徒歩14分
築年月  1981年2月

築30年マンションでよくある質問

築30年マンションを買った場合、今まで挙げてきたメリットおよびデメリットがあることから、購入や売却にあたって色々な疑問があると思います。ここでは、そんな疑問に対してお答えしていこうと思います。

築30年マンションはあと何年住めますか?

築30年マンションにお住まい、または購入する際にはあと何年住めるか心配かもしれません。建物の内部については、所有者が自身でリノベーションを行うことができるので問題ないと思います。重要なのは建物の外観、共用部分についてです。これは、長期修繕計画に則り計画的に大規模修繕工事をおこなっているかを確認することができます。逆に管理組合が機能しておらず、大規模修繕工事がしっかり行われていない場合は先行きが不安です。従って、築30年マンションにお住まい、または購入する際は修繕履歴や管理組合の意識についてはしっかり把握することが必要です。また、例えば20年後のマンションが本当に住めるか不安だという場合もあると思います。その場合には、現在築50年のマンションの現況を見に行くのが良いかもしれません。築50年のマンションはある意味で築30年マンションの20年後の姿になります。建物の外観はかなり古びていると思いますが、これは当時の設計なので仕方がない事です。管理組合が機能しており維持管理がしっかり行われているマンションであれば十分住むことができると確認できるのではないかと思います。

築50年のマンションが売れるかについては下記の記事を参照ください。
マンション売却と築年数。築50年は売れない?売れる限界は?

築年数の違いにより値下がり率は異なりますか?

マンションの値下がり率については、なんとも言えないという答えになります。一般的には築古マンションの方が、値下がり率は緩やかになる傾向があります。しかし、マンションの価格に影響を与える要因は、築年数、マンションの立地、面積、階数、設備の更新状況等があるほか、一番影響を与える要因は市場環境になります。市場環境が良い場合には、例えば、築30年マンションより築20年マンションの方が値上がりする傾向にあります。築30年マンションを購入・売却する場合は、これらの要因を考慮して資産価値を算出する必要がありますのでが、高い専門性をもつ不動産会社へのアドバイスを聞くことをおすすめいたします。

マンションの資産価値の具体的な求め方については下記をご覧ください
マンション資産価値の調べ方とランキング、価値が下がらない物件の要因

築30年マンションは売却せずに賃貸にした方がいいですか?

築30年マンションを売却せずに賃貸にするかどうかは、マンションの状況に加えて所有者のバックグラウンドが大きく影響を与えます。マンションを賃貸するという事は、毎月安定した家賃収入が期待できる一方で、空室リスクや管理費用、大規模修繕費用も考慮する必要があります。所有者の年齢が若ければしっかり情報を収集して正しい判断を下せると思いますが、年齢を経るにつれてマンション経営は億劫になるものです。また、マンションの築年数が古くなるほど、大規模修繕等の問題が生じたり空室リスクが高くになり頭を悩ませたりします。一定の資産形成をされている場合は、ストレスなく老後を生活するためにも賃貸せずに売却するのも一つの選択肢だと思います。

築30年マンションの固定資産税は安くなる?

マンションの固定資産税は築年数を経るにつれて安くなる傾向にあります。マンションの固定資産税は、土地と建物に分かれますが、建物については築年数の経過とともに下落しているからです。一方、土地の固定資産税はここ数年上がっておりますが、マンションの場合、土地の持ち分は少ないため建物の固定資産税の下落に対して土地の固定資産税の値上がりが小さいことから、マンションの固定資産税は築年数を経るにつれて安くなる傾向にあります。但し、築古マンションの場合、建物の固定資産税の下落は落ち着く傾向にあります。一方で、特にマンションが都心部にある場合は、土地価格の上昇が大きいことから、結果的に土地の固定資産税の上昇が建物の固定資産税の下落を上回り、結果としてマンションの固定資産税は上がるケースも十分にあります。固定資産税の安いマンションを購入したいと思いますが、逆に言えば土地の値段が安い、つまり需要の弱い地域のマンションになるため、資産価値としては低いマンションになるため売却は非常に厳しくなります。一生住むことを考える場合は良いですが、将来的に売却も視野に入れている場合は、固定資産税が安いからという理由だけでマンションを購入するのは避けましょう。

大規模修繕がある場合、どのタイミングで売却するのがいいですか?

築30年マンションについて、大規模修繕のタイミングで売却を検討する場合、大規模修繕工事前、工事中、工事後の3パターンが考えられます。原則的には大規模修繕工事後が望ましいです。大規模修繕工事後は、建物の外観が綺麗になっており、今後の修繕計画と修繕費用の関係も明確になっている事から、買主は購入後のイメージがしやすく購入の意思決定もしやすいです。大規模修繕工事前の場合は、買主にとって工事完成後のイメージが湧かない事や修繕費の値上がる可能性が分かりづらい事から買主は購入に踏み切れない事があります。一番売却が難しいのは、工事中の販売でマンションの周りに仮設シートや足場が組まれて外観が分からなくなる事や、室内から眺望が見えづらくなることから、マンション購入後のイメージが湧きづらくなるため、この期間に販売することは避けることが望ましいです。

購入した中古マンションが建て替えになった場合は?

築30年マンションは購入後の近い将来に建て替えが発生する可能性があります。建て替えには、メリットとデメリットがあります。メリットは、新しい建物に住めることや、設備の更新によって快適な生活が期待できます。デメリットは、一時的な仮住まいの必要性や、建て替え後は室内面積が小さくなるケースが多いことです。建て替え前の面積と同様の面積を求める場合は、事業主から割安で床面積を購入する事も可能ですが資金力を必要としますので誰にでもできる事ではありません。通常、建て替えが決まったマンションは、過去の取引より高い価格で取引される事が多いので、面積が小さくなることにより手狭になるようでしたら、売却することも一つの選択肢になります。築30年マンションが建て替えになれば、資産価値的にはメリットが大きいと思いますが、実際には検討されて立ち消えになる事も多いことから、建て替えが決まったらラッキーというつもりで考えておけば良いと思います。

売れない場合はマンション買取がおすすめ

築30年以上のマンションは売却をしようとしても、築年数による需要の低下などを理由になかなか売れません。売却に時間がかかる程、貴方の貴重な時間を消費してしまいます。早期売却を実現するためには、マンション買取業者に買取を依頼することをおすすめいたします。マンション買取は、築30年以上の資産価値が低いマンションの場合でも、迅速に現金化できるメリットがあります。また、仲介手数料の負担を避けることができる点も魅力です。さらに、直接買主と話をすることから、周辺の住民の方に知られずに売却することも可能です。築30年以上のマンションの売却を考えている方は、まずマンション買取の専門業者である東京テアトルに相談してみることをおすすめします。

この記事の編集者

著者

[著者]

今井 俊輔【不動産鑑定士宅地建物取引士

2006年東京テアトル株式会社に入社。不動産鑑定により培った「理論」と不動産取引実務の「経験」に基づき、一棟オフィスビルをはじめ多岐にわたる不動産物件の売買に携わる。現在は管理職として区分所有マンション買取若手社員の育成にも力を注ぐ。

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