リースバックのデメリット・トラブル事例を解説 回避するポイントも紹介

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2024.05.27

リースバックは、不動産を売却した後も賃貸借契約を結ぶことで物件に住み続けられるという制度です。
メリットが多いリースバックですが、デメリットも存在します。事前確認や対策を行わないとトラブルに巻き込まれてしまうケースも少なくありません。本記事では、リースバックのデメリット・トラブル事例・回避するポイントを詳しく解説します。

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リースバックとは

リースバックとは、自身の所有する自宅を不動産会社に売却し、その後も賃貸として住み続けられる制度のことです。
自宅を売却した後も住み続けられるため、引っ越しなどの手間がかからないといった特徴があります。

リースバックのメリット

リースバックには、下記のようなメリットがあります。

住宅をリースバックするデメリット

ここからは、住宅をリースバックするデメリットをご紹介します。
住宅をリースバックするデメリットは、下記の通りです。

• 売却価格が安くなる傾向にある
• 相場より高い家賃を払う可能性がある
• 賃貸期間が無制限とは限らない
• 物件の買戻し価格が高くなる可能性がある

売却価格が安くなる傾向にある

リースバックでは、不動産会社が物件を買い取る際、通常の売買取引よりも低い価格で買取ることが多いです。3つの理由と、それぞれの詳細をご紹介します。

リースバック会社は、コストやリスク、流動性の低さを加味して買取価格を決めるため、通常の不動産売買よりも価格が安くなることが一般的です。

相場より高い家賃を払う可能性がある

リースバックでは、売却価格の7〜14%程度で年間家賃が設定されるケースが多いです。
売却価格が高ければ高いほど家賃も高くなるため、周辺の賃貸物件の相場と比べて、高い可能性があることを頭に入れておきましょう。
売却でまとまった資金を得られたものの、その後の居住費用が高額になってしまえば、生活に影響が出かねません。
そのため、リースバックを検討する際は、周辺家賃相場と比較し、自身の収入からみて家賃負担が大きくならないかどうかを必ず確認しましょう。

賃貸期間が無制限とは限らない

リースバック契約には、普通賃貸借と定期賃貸借があります。定期賃貸借契約の場合、物件に住める期間が決められているため、注意が必要です。契約期間が終了した時点で貸主の合意が得られなければ、借主は住宅から立ち退かなければなりません。
契約満了時に双方が合意すれば、新たに定期借家契約を結ぶことができます。ただし、契約更新の際に家賃の値上げなど、条件が変更される可能性もあります。

物件の買戻し価格が高くなる可能性がある

リースバック契約の内容によっては、将来的に売却した不動産を買い戻すことができます。しかし、買戻す際の価格は、当初の売却額よりも高くなる傾向にあります。
理由としては、不動産会社が物件を買い取った際にかかった諸経費や利益分を上乗せするためです。
将来的に不動産の買戻しを検討している場合は、買戻し価格の条件をしっかり確認し、自身の経済状況に合わせて判断しましょう。

リースバック時には、上記の税金が発生する可能性があるため、事前に税金の概算額を把握しておくことが重要です。

リースバックで発生するトラブル事例

ここからは、リースバックで発生するトラブル事例についてご紹介します。
リースバックで発生するトラブル事例は、下記の通りです。

• 途中で家賃が上がってしまった
• 買戻しの契約でもめた
• 修繕費の負担でトラブルになった
• 高額な諸経費を請求された
• 売却した不動産会社が倒産した

途中で家賃が上がってしまった

リースバック契約の更新時に、家賃が値上げされてしまうことがあります。リースバック契約の家賃は、相場よりも高めに設定されることが多いです。
ただでさえ高い家賃からさらに値上げされてしまうと、経済的に圧迫されてしまう可能性があります。最悪の場合、 引っ越しを余儀なくされ、想定外の出費や生活環境の変化などの不安も出てくるでしょう。
このようなトラブルを避けるためには、契約時に家賃の値上げ条件をしっかりと確認する必要があります。 例えば、一定期間は値上げをしない、値上げ幅に上限を設けるなどの条件を盛り込んでもらうことが重要です。

買戻しの契約でもめた

リースバック契約で物件を買戻す際に、トラブルが発生するケースがあります。
特に、買戻しの条件を口約束で決めた場合は、リスクが大きいです。口約束には法的拘束力がないため、不動産会社が一方的に条件を変更したり、買戻しを拒否したりする可能性があります。また、当初の約束よりも高額な価格を要求されるケースも考えられます。
このようなトラブルを避けるためには、契約書に買戻し条件(期間、価格など)を明記し、双方で合意した上で締結することが重要です。

修繕費の負担でトラブルになった

一般的な賃貸借契約では、借主の故意や過失ではない設備の修繕費用は、貸主が負担することがほとんどです。しかし、リースバック契約の場合は、元所有者が同じ物件に住み続けるため、設備の不具合を発見しにくい場合があります。
そのため、特約により修繕費用の負担を借主(元所有者)に求めるケースがありトラブルになることがあります。
リースバック契約の際は、修繕費の負担に関する内容を確認し、負担区分を明確にしておきましょう。

高額な諸経費を請求された

リースバックをする際に、不動産会社から測量費用、耐震補強費用、事務手数料など高額な諸経費を請求されトラブルになることがあります。
しかし、測量費用、耐震補強費用、事務手数料などは、本来売主が負担する費用ではありません。
売主が負担する基本的な諸経費は、以下の通りです。

• 印紙税
• 抵当権抹消手続き費用
• その他、交通費や書類郵送費など

上記以外で費用を請求された場合は、不動産会社の担当者に確認し、適正な費用かどうかを問い合わせる必要があります。
高額な諸経費を一方的に請求されてしまうと、売主側に大きな負担がかかってしまいます。そのため、契約時に諸経費の内容と金額を必ず確認し未然にトラブルを防ぎましょう。

売却した不動産会社が倒産した

売却した不動産会社が倒産してしまった場合、トラブルになる可能性があります。
リースバック契約を結んでいる不動産会社が倒産した場合、不動産が第三者に売却されてしまいます。新しい所有者次第では、住んでいる不動産から退去を求められる恐れがあります。
リースバック契約を結ぶ際は、不動産会社の経営状況を確認し、倒産リスクの低い安定した会社を選ぶことが重要です。

リースバックでトラブルを回避するポイント

ここからは、リースバックでトラブルを回避するポイントをご紹介します。
リースバックでトラブルを回避するポイントは、下記の通りです。

• 複数の会社に査定・条件提示を依頼する
• 買戻し価格・条件を契約書に記載する
• 経営の安定した業者を選ぶ

複数の会社に査定・条件提示を依頼する

リースバックを検討する際は、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
1社の見積りだけでは、提示された売却価格が適正かどうか判断できません。
そのため、以下の条件について複数の業者に見積りを出してもらい、比較検討することがおすすめです。

1. 契約の更新期間や更新条件
2. 敷金・礼金・各種手数料の取り扱い
3. 買い戻しの取り扱い方法

上記の条件を複数社で比較することで、適正な売却価格と、自分に合ったリースバック条件の会社を見つけられるでしょう。

買戻し価格・条件を契約書に記載する

将来的に不動産の買戻しを希望する場合は、買戻し価格や条件を契約書に記載しておきましょう。
買戻し価格は、「時価相当額」「当初売却価格」「減価償却を考慮した金額」などの算出方法を記載しておくことが重要です。算出方法を契約書に記載しておかないと、将来的に不動産会社と価格交渉でもめる可能性があります。
また、いつまでであれば買戻しが可能なのか、買戻し手続きの流れ、必要書類など、細かい部分まで定めておくと安心です。
買戻しの際の価格と条件を契約書に記載することで、将来的なトラブルやリスクを大幅に下げることができます。

経営の安定した業者を選ぶ

リースバックでトラブルを回避するためには、経営の安定した不動産会社選びが重要です。
リースバックは、長期的な契約となります。そのため、不動産会社の経営基盤が脆弱だと、契約期間中に倒産するリスクがあります。
不動産会社を選定する際は、リースバック契約が実績が豊富で業界内で高い評価を受けている会社を選ぶと安心です。
不動産会社が倒産した場合、買戻しができなくなったり、退去を求められたりする可能性があります。そのため、経営の安定した不動産会社を選び、リスクを最小限に抑えましょう。

まとめ

本記事では、リースバック契約のデメリット・トラブル事例・回避するポイントを解説しました。
リースバックは、まとまった資金を短期間で得ることができ、不動産にそのまま住み続けられるメリットがあります。しかし、デメリットやトラブルがあることも事実です。
リースバックのデメリットとしては、売却価格が安くなる、買戻し価格が高くなる、税金が発生するなどが挙げられます。
また、実際に起きたトラブル事例としては、家賃の値上げ、買戻し契約でのトラブル、業者の倒産などがあります。
こうしたトラブルを避けるためには、複数の不動産会社に査定と条件提示を求め、経営の安定した会社を選ぶようにしましょう。

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