リゾートマンションを買取に出すのは難しい？その理由や売却のコツを解説

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2024.05.20

リゾートマンションの魅力は、豪華な設備と抜群のロケーションにあります。しかし、一方で売却の際には一般住宅とは異なる課題に直面するでしょう。立地の良し悪しや管理状況・季節変動による需要の違いなど、買取業者が慎重になる理由はさまざまです。

そのため、安易に買取業者を選んでしまうと、期待した査定額が下がる可能性もあります。本記事では、リゾートマンションを買取に出すときのコツや買取業者を選ぶときのポイントをお伝えします。

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リゾートマンションの買取が難しいと言われる理由

リゾートマンションの買取は、一般の居住用マンションと比べて格段に難しいと言われています。難しいと言われる理由には以下のようなものが考えられます。

• 需要が少なく流動性が低い
• 特殊な立地であることが多い
• 維持費が高い
• 税制上で不利なケースが多い

以下で各項目を詳しく解説しましょう。

需要が少なく流動性が低い

リゾートマンションは、需要が限られ流動性が低くなります。多くの人が住みたがるような都市部ではなく、リゾート地や観光地が立地となるためです。

例えば、別荘としての利用を考えている富裕層やリタイア後の住まいを探している高齢者など、一定の経済力を持ち、リゾート地での生活を望む人に需要が限定されます。

一方、住宅ローンを組んで一戸建てを購入する子育て世代などの一般的な需要は少ないでしょう。通勤・通学が不便で日常生活にも制約があるためです。

リゾートマンションは、生活に必要なマイホームとは異なるため、購入希望者自体が限られるのです。

特殊な立地であることが多い

リゾートマンションは一般住宅地とは異なり、観光地や温泉地などの特殊な立地に建設されることが多くあります。例えば、以下のような場所に立地する場合が多いでしょう。

• 海辺や高原
• 山間部など自然豊かな場所
• スキー場やゴルフ場
• テーマパークなどのレジャー施設に隣接した場所
• 温泉街やリゾート地の中心部

観光地や別荘地などのリゾートマンションの中には、利便性があまり意識されていない物件もあります。また、都心からのアクセスより観光上の利便性が優先されている物件もあるでしょう。そのため、スーパーやクリニックなど日常生活に必要な施設が近くにない場合も考えられます。

上記のような立地の特殊性が、リゾートマンションの買取先を見つける上での障害となります。

維持費が高い

リゾートマンションの維持費は、一般のマンションに比べて高額になる傾向にあります。

維持費に必要なコストは、基本的なものから建物を最高の状態に保つためのものまで、多岐にわたります。例えば、害虫駆除やプール清掃などのサービス料金・構造物の修理費などがあります。リゾートマンションを買取に出す際、維持費の高さが売却を難しくする一因となるでしょう。

リゾートマンション所有にかかる維持費

リゾートマンションを所有する場合にかかる維持費は、以下のようなものが考えられます。

• 管理費
• 修繕積立金
• 地代家賃 
• 地代
• 固定資産税

リゾートマンションの場合は、運動ができるコートや温泉などさまざまな特有の設備があるため、一般的なマンションと比べると管理費が高くなりがちです。また、設備が多い分、修繕積立金もその分多く積立てる必要があります。さらに、長期不在時の空室経費なども加わるため、収支の見通しが立てづらい点にも注意が必要です。

マンションの管理費や修繕積立金については『修繕積立金・管理費の疑問を解説。売却価格が変わる？』の記事でも紹介していますので、本記事とあわせてご覧ください。

税制上で不利なケースが多い

リゾートマンションでは、別荘とセカンドハウスで税制が異なります。別荘としてのリゾートマンションは、

生活に必要な居住用物件ではなく、休養などを目的としています。そのため贅沢品という取扱いになり、税金の軽減措置を受けることができません。別荘は一時的に使用する施設であるため税制上、不利な扱いを受けることが多くあります。

一方、、セカンドハウスは生活に必要な財産と認められ、固定資産税の減額などの軽減措置があります。別荘としてのリゾートマンションは軽減措置がないため、固定資産税が高額です。さらに、相続税の計算においても、別荘として評価された場合は、相続税評価額が高くなりがちです。そのため、売却時に買取価格が下がる要因にもなるでしょう。

リゾートマンションと居住用物件の税制上の違い

リゾートマンションと居住用物件の税制上には違いがあるため、固定資産税や譲渡所得の課税方法も異なります。リゾートマンションの魅力を最大限に活かすためには、税制上の違いへの理解が不可欠です。以下で違いを詳しく見てみましょう。

居住用物件の場合

居住用物件を売却して利益が出た場合は、一定の要件を満たしていれば譲渡所得から3,000万円の特別控除が適用されます。大幅な売却益が出なければ、譲渡所得税が発生しないことも多いですが、損失が出た場合も税制上の優遇措置を受けることが可能です。

損失が出た部分は、給与所得などの所得と損益通算ができるため、所得税の節税ができるでしょう。

リゾートマンションの場合

別荘として利用されるリゾートマンションは、税法的に住宅と認められないケースが多いため、居住用物件とは税制面で大きな違いがあります。不定期で利用するリゾートマンションは、贅沢品という扱いのため軽減措置が利用できません。仮に利益が出ても譲渡所得から3,000万円の特別控除を利用できないため、売却額によっては譲渡所得税が高くなることがあります。また、損失が出た場合も特例を利用できません。

リゾートマンションを買取に出すときのコツ

リゾートマンションは、なかなか買い手がつきにくいのが実情です。しかし、適切な時期と方法を選べば、思わぬ高値で売却できる可能性もあります。以下では、リゾートマンションを買取に出すときのコツを詳しくご紹介します。売却活動に役立つ情報が詰まっていますので、ぜひ参考にしてください。

メンテナンスを怠らないように心がける

リゾートマンションを買取に出す際、物件の状態が大きな影響を与えます。リゾートマンションは、メンテナンスの状態が重要なため、特に水回りなどの専有部分の不備がないか確認してください。また、リゾートマンションは、手入れが行き届いていないと古くさく見えてしまう可能性もあります。リフォームを豪華にする必要はありませんが、メンテナンスを心がければ、リフォームの支出費用を上回る価格で売却できることもあるでしょう。買取に出す際は、メンテナンス状態を提示できるように記録を残すことも大切です。

内見に合わせてホームステージングをする

リゾートマンションの買取を有利に進めるには、内見の際に物件の魅力を最大限アピールしてください。効果的なのが「ホームステージング」と呼ばれる手法です。

ホームステージングは、家具やインテリアを効果的に配置し、潜在的な購入者に対して物件のポテンシャルを最大限に引き出すテクニックのことです。費用はかかるものの、スムーズに買い手が見つかる方を重視したい場合はおすすめです。 

例えば、以下のような演出が考えられます。

• 生活シーンを想定した家具のレイアウトやベッドメイキングをする
• タオルの配置など生活感を演出する 
• 観葉植物などで居住空間への親しみを出す

ホームステージングを行うことで物件の魅力を存分に引き出し、購入意欲を高めることができます。特にリゾートマンションは、通常の居住用マンションとは異なる魅力を持つため、特徴をうまく表現しましょう。ホームステージングには、プロのコーディネーターに依頼する方法と自分で行う方法があります。コストや手間を考慮し、適切な方法を選んでください。

事前に最低売却価格を決める

リゾートマンションの買取価格は、立地や築年数・間取り・設備状況などさまざまな要因で変動します。そのため、売却を検討する際は事前に最低売却価格を決めておくことが重要です。

最低売却価格の決め方は以下の通りです。

事前に最低売却価格を決めておくことで、売却価格の目安が立ち交渉の際の指針にもなります。また、売却が難航した場合も正確な価格設定を把握した上で、他の物件よりもお得に見えるような価格に設定すると売却できる可能性が高まるでしょう。

 現地の不動産鑑定士に確認して現在の市況や地域の類似物件の販売価格を確認するのもおすすめです。

投資用物件として売却する

リゾートマンションを買取に出す際の有力な選択肢として、投資用物件としての売却も考えましょう。リゾートマンションは民泊物件として運営されている場合があります。そのため、インバウンド需要が見込めるエリアにあるリゾートマンションは、民泊として高い需要が見込めるでしょう。民泊運営で不動産の価値を上げ、高利回りの投資用不動産として売却できる可能性も高まります。

買取業者に依頼する

リゾートマンションを売却する際は、専門の買取業者に依頼するのがおすすめです。買取業者は、リゾートマンションの特性を熟知しており、適正な査定を行ってくれるでしょう。

一方で、買取業者に依頼する場合は買取業者の利益やその他諸経費が発生するデメリットもあります。利益率は業者によって異なりますが、売却価格が高額になればなるほど売却にかかる費用の絶対額も高くなることを覚えておきましょう。

買取業者に買取を依頼すると、訳ありの不動産でも売却できることもあります。ただし、価格が安くなったり業者によって買取価格がバラついたりもあるでしょう。

リゾートマンションの売却を検討する際は、複数の買取業者に査定を依頼して、買取価格や場合によっては仲介手数料・対応などを比較検討してください。

リゾートマンションの買取業者を選ぶときのポイント

リゾートマンションを売却しようと考えた時は、適切な買取業者を選ぶことが大切です。リゾートマンション買取業者を選ぶ際のポイントには以下のようなものがあります。

• リゾートマンションの買取が得意な業者に依頼する
• 地域のトレンドを確認する
• 地元の買取業者に依頼する
• 複数の会社に見積もりを依頼する

各項目を詳しく見ていきましょう。

リゾートマンションの買取が得意な業者に依頼する

リゾートマンションの買取は一般の住宅とは異なる専門性が求められます。そのため、リゾートマンション市場の複雑さを理解している業者は、買い手を見つけるための専門知識があります。リゾートマンションの買取には、居住用の物件と異なるノウハウや経験が必要なため、取扱いの実績がある会社を見つけることが重要です。

一方、一般の不動産業者に依頼すると、以下のようなデメリットが考えられます。

• リゾートマンション特有の価格査定が難しい
• リゾート地の地理に不案内で適切な価格設定ができない
• リゾートマンション経営の実態を理解していない

リゾートマンションの適正な価値を算出し、リゾート地の動向を熟知した専門業者に依頼すると満足のいく売却につながります。

地域のトレンドを確認する

リゾートマンションの売却を検討する際には、事前に対象地域の最新トレンドを確認しておくことが重要です。

リゾートマンションは通常の不動産取引と異なり、トレンドによって相場が大きく変化します。例えば、ドラマや映画の舞台になることや交通網ができると相場が高くなります。一方で、TVなどで取り上げられないと相場が下がることも考えられます。 また、近年ではリゾート地といえども生活環境の充実が求められ、近くにショッピングモールやスーパーがあるかどうかも買取価格に大きく影響するでしょう。

リゾートマンションの買取価格を左右する地域トレンドは、年々変化しています。最新の情報を入手し、適切な分析が高値で売却するためのカギとなります。

地元の買取業者に依頼する

リゾートマンションの買取を検討する際には、地元の買取業者に依頼しましょう。地元の業者であれば、対象地域の市場動向に精通しており、適正な査定額を提示してくれる可能性が高くなります。また、地域のつながりから買い手を探してくれることもあるため、心強い存在でしょう。さらに、地元の買取業者は銀行や建設会社・検査官とより良い関係を持っているため、売却がスムーズに進む可能性も高いです。業者によっては、売却価格についてのヒントやアドバイスをもらえることもあるかもしれません。

複数の会社に見積もりを依頼する

リゾートマンションの買取価格は、会社により大きく異なる可能性があります。そのため、できるだけ多くの買取業者へ見積もりを依頼しましょう。業者により査定額や売却の得意分野が異なるため、複数の候補を比較して決める方がより売却に適した会社を見つけやすくなるでしょう。 適切な査定額を提示してもらうことで、価値を反映した高い売却価格で交渉できる可能性もあります。

比較検討する際は、一番高い買取価格を提示した業者に決めるのではなく、信頼性や対応の良し悪しなども総合的に判断してください。適正価格が把握できるだけでなく、良い買取業者も見つかりやすくなるでしょう。

売却にかかる費用が発生するタイミング

リゾートマンションを売却する際は、予期せぬ費用が発生する場合があり、売却価格を大きく左右する可能性があります。特に、リゾートマンションの売却を検討する際は、費用発生のタイミングを事前に把握しておくことが重要です。以下ではリゾートマンション売却に伴う費用発生のタイミングを解説します。

契約時

リゾートマンションの売買契約が成立し売却が完了するまでに、印紙税（印紙代）・住民票取得費・印鑑証明書取得費等がかかります。 印紙税（印紙代）とは、個人などが作成する文書に対して発生する国税です。住民票取得費・印鑑証明書取得費は住民票や印鑑証明書を取得する際の役所への手数料を指します。

決済時

リゾートマンションの売却が決まれば、次は決済の手続きです。決済時には所有権移転費用・登記費用・仲介手数料・抵当権の抹消費用などもかかるため、事前に司法書士に見積もりを依頼し費用を確認してください。

決済時には売買価格や固定資産税などに応じた費用が発生するので、事前に概算費用を把握しておくことが重要です。また、決済時の費用は、確定申告時の必要経費に計上できます。リゾートマンションの売却は一般の住宅と比べて複雑な手続きが多いため、経験豊富な専門業者への依頼をおすすめします。

確定申告時

リゾートマンションの売却にあたり、確定申告時に発生する費用にも注意が必要です。譲渡所得に対して課税される可能性があるためです。

譲渡所得税とは、不動産などの資産を売却した際の対価額から取得費や譲渡費用を控除した残りの部分を指します。

確定申告で譲渡所得税が算出され、支払額が決定される仕組みです。譲渡所得税は売却益に対して課税される税金のため、取得時よりも低い金額で売却している場合は不要になります。 しかし、リゾートマンション購入時よりも高く売却した場合は、譲渡所得税が課税されることがあるため注意してください。

まとめ

リゾートマンションを買取に出すことは、一般的な住宅とは異なり、さまざまな課題があります。需要が少なく流動性が低いため売却が難しく、立地の特殊性や高額な維持費・不利な税制といった問題にも直面するでしょう。しかし、適切な準備と対策を講じれば、スムーズに売却できる可能性は十分にあります。

マンションのメンテナンスを怠らずに物件の状態を良好に保ち、内見時の演出を工夫しましょう。さらに投資用物件としての価値を打ち出したり、専門の買取業者を活用したりすると、より高い売却価格を期待できるでしょう。リゾートマンションの売却には一般物件以上の難しさがありますが、正しい知識とアプローチで乗り越えられます。最後まで諦めずに取り組めば、必ず道は開けるはずです。

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