練馬区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2021.08.17

練馬区の中古マンション相場とマンション価格推移について、成約事例を独自に集計したデータに基づき、区内で取引の多い代表的マンションの成約価格相場を築年数別にご説明致します。

2015年から2020年の6年間で調査対象の中古マンション価格がどの程度変動しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。それぞれのマンションの査定価格（机上）も算出、計算してみましたので参考にしてください。

相場感を掴んでいただいたうえ、ご所有マンションの売却査定は、マンション専門の「東京テアトル　マンション売却相談センター」へお気軽にお問い合わせください。

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練馬区の中古マンション価格相場

練馬区の特徴とマンション売却傾向

練馬区は、東京都23区の北西部にあり、区の人口は約74万人で、世田谷区の約94万人に次いで23区中2位です。

区の面積は48.08平方キロメートル、23区の中では5番目の広さです。

一番新しくできた区で、昭和22年に板橋区から分区して23番目の区が誕生しました。

鉄道は西武池袋線、西武有楽町線、西武豊島線、西武新宿線、東京メトロ有楽町線、東京メトロ副都心線、都営大江戸線の3社7路線、バスは小型車両によるコミュニティバス路線を含む4社の交通網で都心へのアクセスも良好です。

また練馬区は、日本初の劇場用カラー長編アニメーション『白蛇伝』（1958年・東映動画：現東映アニメーション）や30分連続テレビアニメ「鉄腕アトム』（1963年・虫プロダクション）が製作されたことから、ジャパンアニメーション発祥の地、「アニメの聖地」ともいわれ、日本トップクラスのアニメーション企業の集積地でもあります。

区内のアニメ関連企業は100社を超え、これまでに数多くの作品が制作され、区内のさまざまな場所がその舞台となりました。

練馬区はアニメを「区の特徴的な産業」と位置づけ、商店街やNPOなどと連携して様々な取組みを行っており、「産業」と「文化」の両面から盛り上げ、更なるアニメ振興を図っています。

2015年には西武池袋線大泉学園駅の北口再開発で整備された駅直結の複合施設「リズモ大泉学園」（東大泉1丁目）の竣工に伴い、駅前広場のペデストリアンデッキに「大泉アニメゲート」がオープンしました。

フィルムがモチーフのゲートが並び、『鉄腕アトム』のアトムや『あしたのジョー』の矢吹丈など4作品のアニメキャラクターたちが設置され、乗降客をお出迎えしてくれます。

練馬区ゆかりのアニメを紹介する「ねりまアニメ年表」や、南側の屋根付き歩道には、まちとアニメが共に成長・発展してきた様子がわかるグラフィックウォールもあり、まちのシンボルとして住環境の向上にも寄与しているといえます。

ちなみに、「リズモ大泉学園」の5階から27階は、全168戸の分譲マンション「プラウドタワー大泉学園」です。北口徒歩2分の26階建て分譲マンション「シティタワー大泉学園」（東大泉1丁目）、南口徒歩1分の27階建ての商業施設・賃貸マンション「ゆめりあタワー」（東大泉5丁目）とともに駅周辺のランドマークとなっています。

練馬区は緑豊かな住環境と都心へのアクセスの良さ、暮らしやすさから人気も高く、ファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引されています。

• 2020年3月竣工「クリオ練馬北町」（北町1丁目：東武東上線東武練馬駅徒歩6分）
• 2021年2月竣工「パレステージ練馬2」（練馬3丁目：西武池袋線練馬駅徒歩6分）
• 2022年4月竣工「プラウド練馬中村橋マークス」（貫井2丁目：西武池袋線中村橋駅徒歩4分）
• 2022年8月竣工「ローレルコート練馬豊玉」（豊玉南3丁目：西武池袋線練馬駅徒歩15分）

など、新築マンション分譲も活発になっています。

今回は、ターミナル駅練馬駅及び周辺にある西武池袋線などの駅の中古マンション相場を調査しています。

出典：練馬区「練馬アニメーションサイト」｜練馬とアニメ

練馬駅

ターミナル駅の練馬駅は西武鉄道の池袋線・豊島線・西武有楽町線と、東京都交通局の都営地下鉄大江戸線が乗り入れています。

2019年度の1日平均乗降客数は西武鉄道（池袋線・豊島線・西武有楽町線）が133,700人、都営地下鉄大江戸線が82,576人です。

西武鉄道の練馬駅は、豊島線と西武有楽町線の起点となっていますが、豊島線は池袋線池袋方面と、西武有楽町線は池袋線飯能方面と、それぞれ直通運転を行っており、4方向の列車が相互に直通し合うジャンクション駅として機能しています。

西武池袋線は1998年、練馬駅高架化工事の完成に伴い練馬～新桜台間を複線化（全線複線化）、東京メトロ有楽町線との直通運転を開始。

2008年には東京メトロ副都心線との相互直通運転を開始し、副都心線経由で東急電鉄東横線・横浜高速鉄道みなとみらい線ともつながり、利便性が更に向上しました。

価格、人気の高い沿線、駅エリア

練馬区の高級住宅街は、かつて「城南住宅」、「将校住宅」と呼ばれていた2つのエリアが挙げられます。

「城南住宅」は練馬城の南という意味です。練馬城址を中心に造園され、1926の開業から94年、2020年8月31日に惜しまれつつ閉園した遊園地「としまえん」に近い向山3丁目の周辺を指しています。

昭和初期に開発された高級住宅地で、サクラやモクレンなど花の咲く木々が植えられ、コンクリートの塀ではなく生垣と緑で囲われた邸宅は各戸とも100坪超の敷地に建ち並んでいます。

ちなみに「としまえん」の跡地には、ハリー・ポッターの映画シリーズのスタッフが制作した映画セットや映画撮影で実際に使用した衣装や小道具などが展示されるテーマパーク「ワーナー ブラザース スタジオツアー東京 - メイキング・オブ ハリー・ポッター」が、 2023年6月16日にオープンしました。

「将校住宅」は1943年、陸軍士官学校が市ヶ谷から朝霞に移転した際、それに伴って将校の住まいのために開発した住宅地で、士官学校の表門が大泉学園側にあったことから東大泉3丁目の周辺に位置しています。

開発時に水の供給のため井戸を掘削、地中深くの岩盤を貫通し地下125ⅿと232ⅿの水源から出る地下水は抜群の水質で、居住者で組織する大泉名水会によって今も守られています。

こちらも「城南住宅」同様、敷地100坪以上は珍しくなく、よく手入れされた庭木の統一感とともに街並みの高級感を感じることができます。

上記以外にも石神井公園の北側一帯、石神井町6丁目周辺には別荘を想わせる瀟洒な豪邸が建ち並んでいます。石神井池を囲む桜並木と静かな水辺の佇まいは、他では得難い心安らぐ風景です。

築5年以内の築浅物件の価格を見ると、西武池袋線練馬駅や同線中村橋駅エリアのマンション、都営大江戸線光が丘駅エリアのマンションが高く、次いで西武新宿線武蔵関駅や東京メトロ有楽町線氷川台駅、西武池袋線石神井公園駅エリアが続きます。

緑の多い大規模公園

23区で一番多い687か所の公園を有する練馬区には、

• 「石神井公園」（石神井台1丁目）
• 「大泉中央公園」（大泉学園町9丁目）
• 「光が丘公園」（光が丘4丁目）
• 牧野記念庭園（東大泉6丁目）
• 北西大松公園（北町8丁目）

など、緑豊かな公園も多く整備されています。

練馬区のマンション売却価格相場【築41年～50年】

調査対象：桜台パインクレスト

東京メトロ西武池袋線「桜台」駅徒歩4分、同線・西武豊島・西武有楽町・都営大江戸線「練馬」駅徒歩6分と2駅4路線利用可の好立地、専有面積40㎡台～60㎡台、千川通り沿いに位置する9階建てのマンションです。

建物は築後45年が経過していますが、総戸数52戸で維持管理は比較的良好です。

桜台パインクレストの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近1年で成約になっている部屋は1件あります。

④は販売図面に2019（平成26）年11月に室内修繕履歴ありとの記載がありましたが、間取り図や写真などの情報から内容を窺い知ることはできませんました。7月初旬にレインズ登録して10日後に2600万円（坪単価176.5万円）で成約しています。

桜台パインクレストの売却価格・相場のポイント

桜台パインクレストと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

築後45年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にはマンション買取再販業者のリフォーム済み物件や、過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋がみられます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の多少によって価格に差が生じていることが推察できます。

• 過去に一部ﾘﾌｫｰﾑの履歴あり成約事例
• 旧所有者が数年前に自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑか購入したﾘﾌｫｰﾑ済み物件売却の成約事例
• マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件の成約事例

販売中物件(R3年8月時点)

2020（令和3）年8月13日時点では、桜台パインクレストの売り出し中物件はありません。

桜台パインクレストの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

• 専有面積：66.45㎡
• 階数：5階
• 方位：南
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年8月13日時点の概算価格となります。

練馬区のマンション売却価格相場【築31年～40年】

調査対象：コスモ豊島園

都営大江戸線「豊島園」駅徒歩2分、同線・西武池袋・西武豊島・西武有楽町線「練馬」駅徒歩9分と2駅4路線利用可の好立地、専有面積50㎡台～80㎡台、旧「としまえん」まで徒歩3分ほどの場所に位置する5階建てのマンションです。

建物は築後35年が経過していますが、2012（平成24）年に大規模修繕工事実施済、総戸数54戸で維持管理は比較的良好です。

コスモ豊島園の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階、EV停止階は背景黄色
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近（2020（令和2）年以降）で成約になっている部屋は1件あります。

②は2010（平成22）年1月にフルリフォーム済、2020（令和2）年7月初旬にレインズ登録して2回の価格変更を経て、翌年2021（令和3）年1月下旬に3900万円（坪単価176.2万円）で成約しています。

コスモ豊島園の売却価格・相場のポイント

コスモ豊島園と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）
• EV停止階と非停止階の差（停止±0、非停止－5）

スキップフロア型のマンション

コスモ豊島園はスキップフロア型のマンションで、5階建ての1階と4階にのみエレベーターが停止します。

スキップフロア型とは、エレベーターが各階に止まらず、例えば10階建てで1、4、7、10階だけに停止し、2、3、5、6、8、9階は非停止階となるので最寄りのエレベーター停止階から1階分、階段で上り下りするタイプのマンションを指します。奇数階のみ停止したり、最上階以外に停止するタイプのマンションもあるようです。

建物の形状やエレベーター等のレイアウトにもよるので一概には言えませんが、エレベーター非停止階には外廊下がないことで部屋の両側にバルコニーを設置する「両面バルコニー」が可能になり、「両面バルコニー」は窓の外を人が通ることがないので、気兼ねなく両側の窓を全開にすることができるというメリットがあります。

建物のバリアフリーやアクセシビリティが重視されるようになり、2006（平成18）年12月20日から「高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律」（バリアフリー新法またはバリアフリー法）が施行されました。

下記の＜建築物移動等円滑化基準チェックリスト＞ には、エレベーターについて「かごは必要階（利用居室または車いす使用者用便房・駐車施設のある階、地上階）に停止するか」という項目が設けられています。バリアフリー新法施行以降、スキップフロア型の新築マンションを見かけることはほとんどなくなりました。

参考：国土交通省｜高齢者、障害者等の円滑な移動等に配慮した建築設計標準　2.6　エレベーター、エスカレーター

関連記事：売れないマンションの特徴は？プロの視点で解説

高価格＆低価格混在の理由

前述内容と重複しますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

1. 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴無し物件
2. 旧所有者が数年～10年前に、自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑした物件or購入した業者売主ﾘﾌｫｰﾑ済物件
3. マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件

販売中物件(R3年8月時点)

販売中の物件は2件あります。

①は2階64.80㎡南西・南東角部屋、所有者居住中、2016（平成28）年にユニットバスとシステムキッチンを新規交換しており、3980万円（坪単価203.1万円）で7月から販売中です。直近の成約事例②（3階73.20㎡：坪単価176.2万円）と比較するとかなり高いと思われるかもしれませんが、不動産売却市場の上昇に加え、この物件ならではの「高く売れる要素」を勘案した上での売出価格設定と推察されます。それは、徒歩3分ほどの距離にある「としまえん」跡地に「ワーナー ブラザース スタジオツアー東京 - メイキング・オブ ハリー・ポッター」の2023（令和5）年開設で、近くに住みたいと思っている方の需要です。

②は1階81.92㎡南東向き、所有者居住中、5080万円（坪単価205.0万円）で販売中です。①同様、高値売却チャレンジを勘案しての妥当な売出価格設定といえます。

コスモ豊島園の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：64.80㎡
• 階数：2階
• 方位：南東
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年8月13日時点の概算価格となります。

練馬区のマンション売却価格相場【築21年～30年】

調査対象：藤和ハイタウン練馬

西武池袋・西武豊島・西武有楽町・都営大江戸線「練馬」駅徒歩7分、4路線利用可の好立地、専有面積50㎡台～70㎡台、14階建てのマンションです。

建物は築後26年が経過していますが、総戸数115戸で維持管理は比較的良好です。

藤和ハイタウン練馬の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

藤和ハイタウン練馬の売却価格・相場のポイント

藤和ハイタウン練馬と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

直近1年では、合計2件の成約があります。

⑤は12階76.05㎡南、東、北の3方角部屋です。

フルリフォーム済、6180万円（坪単価268.7万円）で成約しています。

もう1件の⑥は5階65.25㎡南向き、所有者居住中です。

販売図面に2018（平成30）年6月に内装フルリフォーム実施履歴の記載がありました。5240万円（坪単価265.5万円）で成約しています。

販売中物件(R3年8月時点)

2021（令和3）年8月13日時点では、藤和ハイタウン練馬の売り出し中物件はありません。

藤和ハイタウン練馬の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：65.25㎡
• 階数：7階
• 方位：南
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年8月13日時点の概算価格となります。

練馬区のマンション売却価格相場【築11年～20年】

調査対象：プラウドタワー練馬

西武池袋・西武豊島・西武有楽町・都営大江戸線「練馬」駅徒歩8分、4路線利用可の好立地、29階建て、総戸数257戸、専有面積40㎡台～120㎡台、野村不動産旧分譲の大規模タワーマンションです。オール電化、24時間有人管理、カフェラウンジやキッズルーム、25階には展望サロンがあり、マンション内にいながら充実した時間を過ごすことができます。建物は築後12年が経過し、今年8月から修繕積立金が約1.8倍に値上げされました。

プラウドタワー練馬の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

プラウドタワー練馬の売却価格・相場のポイント

プラウドタワー練馬と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

直近1年の成約6件のうち、4件の販売図面を確認できました。

まず2020（令和2）年8月成約の⑮は20階58.70㎡東向き、所有者居住中です。

5780万円（坪単価325.6万円）で成約しています。

11月成約の⑯は24階76.34㎡東北角、所有者居住中です。

6900万円（坪単価323.0万円）で成約しています。

2021（令和3）年4月成約の⑱は25階70.70㎡西向き、所有者居住中です。

7080万円（坪単価331.1万円）で成約しています。

同じく4月成約の⑲は26階60.01㎡西向き、所有者居住中です。

5380万円（坪単価340.0万円）で成約しています。

修繕積立金の値上げ予定をチェック

築12年とそれほど古いとはいえない築年数のマンションですが、このくらいの築年数のマンションの多くが「長期修繕計画」で修繕積立金の値上げを計画している時期でもあり、このマンションでも2021（令和3）年8月から修繕積立金が約1.8倍に値上がりしています。マンションの売却にあたっては、「直近に修繕積立金の値上げがあるか」というのもチェックすべきポイントの一つです。

関連記事：参考記事：修繕積立金・管理費の疑問を解説。売却価格が変わる？

販売中物件(R3年8月時点)

販売中の物件は2件うち、1件の販売図面を確認できました。

①は7階68.62㎡西向き、所有者居住中です。6880万円（坪単価331.5万円）で販売中です。急いで売却する必要がなく、長期戦の構えと推察しますが、いずれも20階以上の直近1年成約事例と比較しても高い印象です。今回のように同じマンションで他に販売物件がある場合、比較対象にされてしまいますので、価格に見合ったセールスポイントをアピールできないと、その分売りづらくなってしまいます。

②は22階71.62㎡東向き、所有者居住中です。7350万円（坪単価339.3万円）で販売中です。7月から販売スタートということもあり、高値売却チャレンジを勘案して妥当な価格設定といえます。

プラウドタワー練馬の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：70.70㎡
• 階数：14階
• 方位：西
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年8月13日時点の概算価格となります。

練馬区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

• 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
• 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

• 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
• 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
• 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
• 被相続人（親や兄弟）の荷物や家財など片づけるのが面倒
• 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
• とにかく手間なく早く売りたい
• 周辺の人に知られずに売却したい

関連記事：東京テアトルの直接買取

東京テアトル　マンション売却相談センターの査定

東京テアトルは、中古マンションの売買専門です。

特に築年数の古いマンションの取り扱いが多く、築古マンションの調査・査定には自信を持っています。

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（執筆）

森田　学

宅地建物取引士。1999年東京テアトル株式会社に入社。映画館の運営スタッフ業務、「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、マンション買取再販を担当し現在に至る。

マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方もいらっしゃるかと存じます。

弊社は、マンション専門に年間200件超を買取、独自メソッドによる査定で築古物件でも高値買取致します。

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