管理費・修繕積立金の疑問を解説。売却査定額が変わる?

カテゴリ:マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日:2020.06.09

管理費・修繕積立金の疑問を解説。売却査定額が変わる?

分譲マンションには管理費・修繕積立金がつきものです。

もし売却するとなると、マンションの修繕は自分にはもう関係ないですよね。
「これまでに支払った修繕積立金はどうなるのか?」
「滞納している管理費はもう払わなくていいのか?」

この記事ではそんな疑問について、詳しくお伝えしていきますので、マンションを売却予定の方のお役に立てると思います。

修繕積立金や管理費はマンション売却時に返還されない

先に結論から申しますと、管理費修繕積立金はマンション売却時に返還されません。かなりの額の管理費や修繕積立金を支払ってきたのに、自分が将来住むことがないのなら丸損!な気がします。

出来れば返して欲しいところですよね。

では、どうして管理費や修繕積立金が返却されないのか? 分かりやすく解説していきたいと思います。

管理費とは?

マンションのオーナーで構成される「マンションの管理組合」(マンション購入時に加入しています。不動産仲介業者を通じて規約などの説明がされているはずです。)が依頼している「マンションの管理会社」や「共用部分の電気代」などの費用を管理費といいます。

  • マンションの日常生活を快適にする
  • マンションのオーナー同士のコミュニケーションを円滑にする
  • マンションの劣化を防ぐ

この3点を担うのが管理会社で、主に「共用部分の清掃」「共用部分の備品の管理・点検」「管理組合の会議の進行」などを代行しています。

まれに管理会社を雇っていないマンションがありますが、管理費がない代償にはマンションの劣化や治安の悪化、ご近所トラブルなどがあげられます。

修繕積立金とは?

マンションは戸建てと違い、共用部分の劣化などの補修はマンションのオーナー全体の同意によって、管理組合の費用で賄う必要があります。

管理組合に毎月修繕積立金を納入し、その修繕積立金から必要な時に修繕費用にあてるのですが、メリットとしては

  1. まとまった金額を集約できるので、効率よく運用ができる
  2. 修繕が必要になったときに一戸当たりの多額の出費を防ぐことができる

2.については、修繕積立金がないマンションでは、共用部分(階段やエレベーターなど)の故障で突然、数百万円の請求をされ、一戸当たり多額の費用が課せられることがあります。しかし、多くのマンションで問題となっているのは、この費用が回収できず、壊れたまま放置されるという問題です。

当然に不便や危険もありますし、不動産価値は老朽化に伴い下落します。

大規模修繕
(足場を架設して行うマンションの大規模修繕工事)

管理費と修繕積立金の支払い義務はいつまで?

管理費と修繕積立金の支払い義務は住んでいる期間ではなく、所有している間ずっと発生しています。

マンションを所有していて住んでいない場合は管理費や修繕積立金を払う必要がないんじゃない?と考えるのは間違いで、マンションの所有者に平等に払う義務があるということになります。

所有しているマンションを賃貸にしている場合は、契約の時点で「オーナーが支払う」か「賃借人が支払うか」を選ぶ形になっているかと思いますが、もし賃借人が管理費などを滞納した場合、支払い義務はマンションを所有しているオーナーにかかっていますので、最終的にはオーナーに支払い義務があります。

ずさんな不動産業者が仲介して賃貸契約をした場合、賃借人の管理費不払いが退去時にうやむやにされるケースもありますので、注意が必要です。
また、マンションの売買で区分所有権が移転した場合、マンションの現所有者に支払い義務が移転します。

マンションを売却する際は管理費や修繕積立金の滞納で売却査定額が大幅に下がる場合もあります。

管理費や修繕積立金の日割精算方法

マンションを売却する際には、管理費や修繕積立金は日割で計算する必要があります。

一般的には仲介した不動産業者が清算の手続きをしてくれますが、ずさんな不動産業者の場合、うやむやにして「二重払い」をしてしまうケースもありますので、日割計算方法は知っておいた方が間違いないと思います。

※一般的に「引渡しの前日までを売主、引渡し日以降を買主の負担」とします。

【計算式】
「買主の所有期間」÷該当月の日数(4月なら30日)×「管理費、修繕積立金の合計額」

【例】管理費と修繕積立金の合計額が20000円、引渡しを行うのが16日の場合。

日割計算の式は、
15日(16日から月末までの日数)÷30日×20,000円=10,000円となります。

ここでひとつ、気をつけておきたい点があります。

ほとんどのマンションでは管理費・修繕積立金は銀行口座からの引き落としとなっており、「前払い」の場合も多いので、手続きが間に合わずに二重払いとなる可能性があります。

「前払いの場合は、必ず精算のなかで翌月分も買主から先に受領する」ということに注意しましょう。

管理費や修繕積立金を滞納していた場合

管理費修繕積立金は所有者に引き継がれます。

単純に考えると滞納した分はマンションの買主に支払い義務が生じますので、滞納したまま逃げ切ることが可能ですがそう簡単にはいきません。

マンションの売買取引では、当然管理費や修繕積立金に滞納が無いかどうかのチェックが行われます。

もし滞納があれば、売却前に清算をすませるのが妥当ですが、高額ですぐに支払うことが困難などの事情があれば、その分を物件価格から差し引く等の考慮がなければ買い手はつきません。

つまり、滞納分の値引きが必要になるわけです。

一般的に管理費や修繕積立金の滞納がある物件は敬遠され、買い手がつきにくいので値段が下がる傾向にあります。

相当分を値下げする場合よりも先に、滞納分を清算する方が結果的には得になる場合が多いことを念頭においておくべきでしょう。

修繕積立金や管理費を抑えるための方法

マンションを売却する時に大切なのはタイミングだと聞いたことがあるかもしれませんが、このタイミングは地価の変動以外に修繕積立金の変動が大きな材料となります。

簡単に言うと、修繕積立金が値上がりする前に売却することがポイントです。

管理費は管理会社が変わらない限りは大きく変わることはありませんが、修繕積立金は違います。

マンションの長期修繕計画では一般的に築年数5年目、10年目などの期間で段階を踏んで修繕積立金が大幅に値上がりする場合がほとんどで、マンションごとにそのタイミングは違います。

マンションは建物が古くなるほど、維持や管理の費用はかさんでくるので、このような仕組みになっているのですが、なぜ初めから一定額でないかというと、最初に高額な修繕積立金を提示しているとマンションが売れないからです。

マンション購入時には修繕積立金について「そんなものなのかな?」とあまり気にならないかもしれませんが、この負担増は大きく、住み続ける場合も売却する場合にも重大な問題です。

マンションを売却しようとした時に、修繕積立金の費用負担が大きくなればなるほど、購入検討者は敬遠し、売りにくくなります。

そうすると、物件の価格そのものを安く設定するしかなくなり、多額の損失がでることにつながります。

マンション売却時の管理費や修繕積立金を抑えるには、マンションの管理会社に問い合わせて「マンションの長期修繕計画書」を入手し、値上げ前に売却してしまうのが最善の策です。

管理費・修繕積立金の疑問を解説。売却査定額が変わる?のまとめ

マンション売却の管理費や修繕積立金に関するポイントは、

  • 管理費・修繕積立金は「所有者」に支払い義務がある。
  • 管理費・修繕積立金は売却時には「日割で計算」する。
  • 修繕積立金は築年数が上がるにつれて段階的かつ急激に負担が増える。
  • 管理費・修繕積立金の負担が売却価格に大きく影響する。

ということになりますね。

マンションの売却を考える際の参考にして頂けたらと思います。