マンション売却、おすすめの一括査定と仲介業者

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2021.06.24

マンションの売却を検討する場合、気になるのはやはり売却価格ですよね。

マンションの査定は、売却出来るであろう価格を仲介業者が算出することです。「出来るであろう」がポイントです。

「マンション売却査定」と検索するとたくさんの「一括査定」の広告と記事が出てきます。

ネットの記事や広告にある発信者側のバイアスのかかった解説ではなく、マンション売買のプロの視点で「マンション売却査定」「一括査定」について解説をしていきます。

決して「査定価格が高い」から「高く売れる」のではありません、「○○○万円も査定価格が高かった」と煽る広告には注意が必要です。

一般の方には分かり難い下記項目と実際の一括査定サイトを利用した各サイトの感想や査定結果、利用して分かったおすすめの一括査定サイトなどもをご紹介します。

査定や査定価格が意味すること
査定の依頼方法・依頼先
一括査定の仕組み、メリット・デメリット
おすすめの一括査定サイト
おすすめの仲介業者

マンション売却の査定や査定価格とは

マンションの売却査定をする不動産会社

マンションなど不動産の売却査定をする不動産会社は、不動産会社の中で仲介業者（仲介会社）と呼ばれる会社になります。

仲介業者（仲介会社）は、下記のような「仲介」を主な業務としています。

主に個人の買主を探す為の広告や集客・販売活動（チラシ、SUUMO、物件案内等）
買主が見つかると売主と買主の間に立って契約条件交渉
重要事項説明書や契約書の作成
売買契約から代金決済や物件引渡しまでの事務手続き

仲介業者は、売主と買主の間に立って契約を取りまとめます。売買契約が成立すると媒介契約に基づいて「仲介手数料」を受領します。

マンションなど不動産の査定

マンションなどの不動産の査定は、前述した売買仲介を業務とする仲介業者（不動産会社）が行います。

マンションの査定は、いくら位の価格で売却できるの概算金額の算出になります。

一般的なマンションの査定価格は、仲介業者が仲介という売却方法で広告や内見など時間をかけて販売活動を行い、主に個人の買主を探して、買主が見つかった場合には売れる価格というような意味です。

査定価格は、その価格で売れることを誰かが保証するものではありません。売れる場合もありますが、査定が間違っていて売れないこともあります。正しい査定価格の意味を知り、時間や労力を無駄にしないよう注意が必要です。

マンションの売却査定の依頼

査定依頼

前述したようにマンション売却の査定は、仲介業者（不動産会社）が行います。

仲介業者（不動産業者）というと、少し怖い、少し敷居が高いというような印象をお持ちの方も多いかと思います。普通の査定依頼は、下記のような方法で行います。

仲介業者の店舗で相談、依頼
仲介業者に電話で相談、依頼
仲介業者のホームページからオンラインで相談、依頼

何となく胡散臭い仲介業者を何社も訪問したり、電話をかけなければならない心理的、時間的ハードルを大幅に下げてくれるのが、次項で詳細をご説明しますが、一括査定です。

一括査定は簡単に複数社に査定依頼

一括査定サイト以前は、仲介業者1社1社に査定依頼をする必要がありました。

マッチングサイトである一括査定を使えば、一度の入力で複数の仲介業者に査定依頼をすることが可能です。

不動産会社（仲介業者）を調べたり、複数社に個別に査定依頼をするのが面倒な方にはお薦めです。

広義に考えるとマッチングサイトには、中古車の買い取り、引越し業者探し、婚活、副業紹介、アルバイト紹介などたくさんありますよね。ネットの世界によくありがちですが、競争が激化するとサービスの安全性や信頼性が蔑ろになりかねないということがあります。それぞれのサービスの質をよく見極めて利用することが必要です。

次項では一括査定についてもう少し詳しく説明をしていきます。

一括査定サイトとは

不動産一括査定サイトはマッチングサイト

不動産一括査定サイトとは、査定してもらいたいマンションなどの不動産の物件情報と氏名、連絡先などの個人情報を入力すると、一度の入力でまとめて複数の仲介業者に査定を依頼できるサイトのことです。

一括査定サイトは、下記のような図式で中古マンションなどの中古不動産売却希望者と不動産会社（仲介会社）をマッチングするマッチングサイトです。

一括査定サイトの使い勝手を調査

実際の一括査定サイトが、どのようなもので、どんな入力画面で、どのように仲介業者が選択されるかなどをご紹介します。

マイナビニュースで掲載されている「不動産一括査定サイトランキングおすすめ21選！」のTOP21の上位サイトの使い勝手を調べてみました。

1位：イエウール（㈱Speee）

イエウールでは、チャット形式で簡単に入力ができます。

希望する査定方法の選択があり、イエウールは机上査定がおすすめのようです。

イエウールでは、6社の仲介業者が査定依頼先として選択されました。

2位：すまいステップ（㈱Speee）

すまいステップは、カンタン3分入力、一度の入力で最大4社に査定を依頼できるようです。

すまいステップは、4社の仲介業者が査定依頼先として選択されました。

3位：すまいValue（大手仲介6社）

すまいValueは、訪問査定、簡易査定どちらもおすすめのようです。

すまいValueは、運営する大手仲介6社のうちから査定依頼先が選択されます。

仲介手数料ランキング１位～4位の大手仲介に査定依頼ができます。

関連記事：仲介手数料上位20社ランキング

ＳＵＵＭＯ売却査定（㈱リクルート）

ＳＵＵＭＯ売却査定は、皆様ご存知の住宅・不動産購入や売買をサポートする物件数ＮＯ１の情報サイトであるＳＵＵＭＯ（スーモ）の一括査定です。

「かんたん60秒入力！」とありますが、実際他の一括査定サイトに比べると入力項目が少なく、入力にかかる時間も短い印象です。

ＳＵＵＭＯ売却査定は、3社の仲介業者が査定依頼先として選択されました。

イエカレ＋（イクス㈱）

イエカレ＋は、不動産の売却査定に加えて、アパート経営、土地活用などの相談も出来るようです。

査定方法は、イエカレ＋も訪問査定をおすすめのようです。

イエカレ＋は、2社の仲介業者が査定依頼先として選択されました。

HOME4U（㈱NTTデータスマートソーシング）

HOME４Uは、㈱ＮＴＴデータスマートソーシングという㈱ＮＴＴデータグループの会社が運営する一括査定を含む国内最大級の不動産情報サイトのようです。

HOME４Uは、机上査定、訪問査定どちらでも自由に選択OKのようです。

HOME4Uは、6社の仲介業者が査定依頼先として選択されました。

一括査定サイトの使い勝手評価

一括査定サイトは、サイトにより入力項目に違いはありますが、概ね1分～5分程度の入力で複数の仲介業者へ一括で査定依頼が出来て便利です。

全ての一括査定サイトの使い勝手を試したわけではありませんが、依頼先として選択される仲介業者には多少偏りがあるように感じました。

下記関連記事で紹介していますが、仲介手数料等のランキングで上位の3社は、すまいValue以外では選択されていません。実績と経験の豊富な大手仲介業者にマンション売却査定依頼をしたい方にとっては、ミスマッチが起こっているかもしれません。

今回は都内のマンションの机上査定依頼を前提として調査をしましたが、実際の依頼先の選択件数は2社から6社と幅があり、必ずしも多くの会社に一括で査定依頼が出来る訳ではありませんでした。

この使い勝手調査を一括査定サイト選びの参考にして頂ければ幸いです。

関連記事：仲介手数料上位20社ランキング

一括査定サイトの運営者

弊社独自の基準で一括査定サイトの運営会社を下記のように分類します。

大手ポータル系（suumo売却査定、LIFLUL HOME'S、スマイティ（Kakaku.com）、IESHIL（ﾘﾌﾞｾﾝｽ）など）
ＩＴ・Webメディア系（イエウール、すまいステップ、HOME４U、リビンマッチ、イエイなど）
ＩＴ・不動産TEC系（マンションナビ、Smoola（ﾏﾝｼｮﾝﾘｻｰﾁ）、マンションマーケット、HowMaなど）
不動産会社（仲介業者）系（すまいValue、おうちダイレクトなど）

運営する会社が上場会社やその子会社、最近上場を果たした会社、それ以外と分けられます。

このような目線で各サイトを見ると、あたかも査定が高ければ高く売れるような表現やセールストークを使っているか会社には何となく傾向があります。

机上査定（簡易査定）と訪問査定

机上査定

実際のお部屋は見ずに、物件概要（駅距離、築年、専有面積、方位、階数など）をもとに周辺相場、成約事例などから査定価格を算出します。

訪問査定と比べ不動産屋さんと直接会ったり、部屋に入れる必要も無いので、気軽に依頼することができます。

「まだ売却が決まってない」「とりあえず概算で売れる金額を知りたい」というようなお客様におすすめの査定方法です。

訪問査定

机上査定で使用するデータに加えて、お部屋の状態や周辺環境などを加味して査定価格を算出します。

内装の状態や陽当たり、眺望、環境など実際のお部屋を確認したうえ査定をするので、精度の高い適正な査定価格がご提示できます。

具体的に売却をご検討のお客様には、精度が高くブレの少ない訪問査定がおすすめです。

４つのサイトの査定結果とおすすめ一括査定

一括査定サイトで机上査定（簡易査定）した結果

査定報告書などをお送り頂いた7社の机上査定の結果です。

査定価格は、最低が2,980万円、最高が3,580万円となりました。（価格差600万円）

売り出し価格は、最低が3,180万円、最高が3,580万円となりました。（価格差400万円）

全ての会社にはありませんでしたが、事例価格、事例査定は3社とも3,100万円台の金額となっています。

仲介会社	査定価格	売り出し価格	事例価格・査定
S不動産販売	3,000～3,200万円	3,480万円	3,162万円
T社	2,986万円	3,180～3,480万円
Sサービス	3,310万円	3,280～3,480万円
Aリビング	3,150～3,250万円	3,280～3,380万円	3,134万円
K工務店	2,980～3,380万円		3,171万円
T不動産販売	3,000～3,300万円
A住宅	3,380～3,580万円	3,380～3,580万円

４つの一括査定、合計14の仲介業者に査定依頼

一括査定サイトA（不動産会社系）

大手仲介3社にマンション売却査定を依頼してみました。

①M不動産
②S不動産販売（郵送）
③T社（郵送）

一括査定サイトB（ＩＴ系）

大手仲介、銀行系、地元中堅、FC系にマンション売却査定を依頼してみました。

④T不動産販売（メール）
⑤Sサービス（郵送）
⑥M不動産販売
⑦Tハウス
⑧Eハウジング

一括査定サイトC（大手ポータル系）

マンション専門仲介、中堅仲介、地元中小仲介会社にマンション売却査定を依頼してみました。

⑨Aリビング（郵送）
⑩O屋
⑪M不動産
⑫O住宅

一括査定サイトD（ＩＴ系）

中堅仲介、地元中小仲介会社にマンション売却査定を依頼してみました。

⑬A住宅（メール）
⑭K工務店（郵送）

査定依頼に対する仲介業者の対応

14社中12社から営業のメールがありました。

全てを計測できていませんが、おそらく全ての会社から営業の電話がありました。

営業のメールや電話は、淡白に1回だけの会社、熱心に複数回の会社と対応は様々でした。

営業メールや電話の内容は、「直接お話しをお聞きして詳細を知りたい」「部屋を訪問見学した方が精度の高い査定が出来るので一度訪問したい」「どんな理由でいつ売るのか聞かせて欲しい」のような確認、問い合わせがほとんどでした。

概ね4日～7日後に郵送で「査定報告（机上査定）」が5社から届き、メールやメール添付で2社から「査定報告（机上査定）」が届きました。

机上査定による査定価格と査定内容詳細

■郵送されてきた査定報告書等（5社）

②S不動産販売（全国展開の大手仲介会社）

簡易査定書は、周辺相場や近隣の取引事例を参考に算出。

売り出し価格：3480万円

上限価格：3200万円

査定価格：3000万円～3200万円（1～3ヶ月で成約するであろう価格）

自社の簡易査定書以外に、東京カンテイの「マンション査定システム」を利用した「不動産価格査定報告書」による査定価格が添付されていた。

査定価格：3162万円

③T社（全国展開の大手仲介会社）

レインズの売り出し、成約事例から査定価格を算出している査定書。

査定価格：2986万円

売出推奨価格帯：3180万円～3480万円

⑤Sサービス（ハウスメーカー系仲介会社）

「不動産価格査定報告書」は、レインズ成約事例、東京カンテイ資料等を使った自社査定の体裁。

査定価格：3310万円

売り出し価格：3280万円～3480万円

⑨Aリビング（首都圏に10店舗強の中堅仲介会社）

周辺事例等をもとにコンピューターが算出した査定値との記載＋レインズの成約事例が添付。

査定算出額：3150万円～3250万円（事例机上査定：3134万円）

売出ご提案額：3280万円～3380万円

⑭K工務店（地元老舗不動産会社）

査定金額算出は、不動産営業サポート会社の「事例閲覧・価格査定・物件情報収集システム」を利用の記載。

周辺事例価格：3171万円

査定価格：2980万円～3380万円

■メールで送られてきた机上査定報告

④T不動産販売（ゼネコン系仲介会社）

机上査定額：3000万円～3300万円

⑬A住宅（全国10店舗、創業45年超）

独自のシステムデータであくまで標準的な価格査定との記載。

査定算出額：3380万円～3580万円

売出ご提案額：3380万円～3580万円

４つの一括査定、査定価格の高低の差

一括査定サイトからの机上査定の回答は下記の通りです。

不動産会社系Aサイト：2社から郵送で査定書、査定価格
ＩＴ系Bサイト：2社から郵送とメールで査定書、査定価格
大手ポータル系Cサイト：1社から郵送で査定書、査定価格
ＩＴ系Dサイト：2社から郵送とメールで査定書、査定価格

各社の机上査定価格や売出価格の高低幅は下記の通りです。

自社独自のデータベースや査定マニュアルをもとに金額を算出している会社、不動産情報提供会社の査定システムを利用して金額を出している会社など査定方法は様々のようです。

【机上査定価格の幅】

査定価格：2980万円～3580万円

売出価格：3180万円～3580万円

不動産会社（仲介業者）が算出する査定価格というのは、必ず査定価格で売れることを保証や約束するというものではありません。査定価格が高いから高く売れるのではなく、高く査定するから査定価格が高いだけです。本来株価はマーケットの需給関係で決まるのに、証券会社の目標株価が高値であれば必ず高く売れると言っているようなものです。

仲介業者の思惑により上記のような幅が出ます。高い査定価格だからいって必ずしも高く売れるわけではないので注意が必要です。

査定価格を意図的に高くした仲介業者は売れなくても何のペナルティもありません、時間の経過を待って「価格を下げましょう」と営業をかけて売れる価格に売主を誘導します。

４つの一括査定のうちおすすめサイト

前述した通り４つの一括査定サイト経由で合計14社に依頼をしてみたところ、半分の7社から郵送かメールで机上査定の査定書を送っていただきました。

受取った査定書、査定価格の評価が高かったのは、大手仲介業者が運営する「すまいValue」経由で依頼した仲介業者からのものでした。

内容的にボリュームがあり、査定根拠も分かり易く、価格の精度も高そうな印象を受けた査定書でした。

全ての一括査定に依頼した訳ではありませんが、今回の４つの一括査定サイトでは「すまいValue」がおすすめです。

選択される仲介業者により査定スキルなどにバラつきが出る可能性がある一般的な一括査定より、一定水準以上の査定スキルを有する営業マンが在籍する大手仲介が運営の「すまいValue」は、大手という安心感、信頼感があります。

一括査定のデメリットと仲介業者選択基準

一括査定のデメリットは、査定を依頼する仲介業者を売却ニーズや志向、物件のエリアや価格帯に合わせて任意に選択出来ないことです。サイトのおすすめする仲介業者しか選択肢がありません。

査定、営業活動は、近くて実績の豊富な業者に依頼が合理的

今回一括査定を使ってみて感じた一括査定のデメリットは、仲介業者を選べないことでした。チェックを外して査定依頼をしないという選択は出来ますが、こちらから仲介業者を指名することはできません。

エリアの市況を勘案した精度の高い査定や実際の内見やオープンルームなどの営業活動は、売却する物件の所在するエリアに拠点を有してエリアの市況を熟知する仲介業者に依頼するのが合理的です。

一括査定サイトの提携仲介業者に、条件に合う仲介業者がいればラッキーですが、条件に合う業者がいなった時は不幸です。

査定を一括で複数に頼めるのは便利ですが、条件に合う業者がいなかった場合、査定の精度や実際の営業活動には？が付きます。査定はたくさん頼めたけど「査定は間違っているし営業活動も拠点が遠いので疎か」ということにもなりかねません、これでは本末転倒です。

ベンチマークとなる上位3社が選択肢にない

査定や売却を依頼するなら、研修やOJTなど社員教育が行き届き、売買の経験が豊富な大手仲介の営業マンがおすすめです。

正しい査定には一定の経験とスキルが必要ですし、売却の営業には買主が信頼感を感じるブランド力、ローンや税金などの知識が必要です。大手仲介ならこれらを一定水準で有しています。

また、前述したエリアに拠点を持つという視点で見ると、大手仲介は支店やセンターなどの拠点を数多く持ちます。エリア拠点の観点からも査定依頼に大手仲介は外せません。

大手仲介、上位3社が選択肢に入らない一括査定は、デメリットも多いと言えます。

一括査定サイト選び、査定や売却依頼の参考にして頂ければ幸いです。

仲介業者の選択基準

情報の非対称が問題だと言って不動産業界のネガティブイメージを煽っている不動産テック系の会社もありますが、一般の方が不動産とその査定金額をすべて理解して評価することは実際的には不可能だと思います。（一般の方が理解して評価できるなら、一般の方がすぐに不動産屋になれてしまいます）

仲介によるマンションの売却や売却査定をご検討であれば、物件の価格帯やエリアにもよりますが、実績が豊富で信頼性の高い大手仲介と地域で評判の良い中小仲介業者の数社に相談することをおすすめします。

数値的根拠のある話ではなくイメージですが、ブランド立地・高価格帯の物件は、信用力の高い大手仲介に依頼するのがおすすめです。郊外・低価格帯の物件は、地域で評判の良い中小仲介業者もありだと思います。

正解は無い話しなので、最終的には信頼できそうか、フィーリングが合いそうかで判断するしかないと考えます。

仲介業者に直接査定を依頼するメリット

販売活動をして買主を探す仲介は、購入検討者の集客と集客した購入検討者への営業が重要です。集客をしてくれない、集客したけどちゃんとした営業ができないでは、売れる物件も売れなくなってしまいます。

「一括査定で査定価格が高かったから売却を依頼したけど、販売活動をちゃんとやってくれない」では何のための一括査定かということになります。

仲介業者に直接対面で査定を依頼することは、売却の理由や希望などを詳しく話しができるので行き違いが少なくなり、会社の雰囲気や営業マンとの相性も分かり、売却の注意点やアドバイスもきっちり受けられるなどのメリットがあります。

集客活動をきっちり実施してくれるのか、営業をきっちりできるかなど見極める必要があります。一括査定では仲介業者のことをあまり調べないで査定をすることになってしまうので、仲介業者を調べて御眼鏡にかなった業者に直接依頼がおすすめです。

次項では、直接依頼する参考にしていただく為、おすすめ仲介業者をご紹介します。

マンション名で検索をして、該当する号棟を選択すると下記のような査定価格（売却推定相場価格）が表示されます。

概算の査定価格を短時間で簡単に知れるので便利です。但し価格に幅があり正確性はまだまだ？のようです。

マンション自動査定、AI査定

サイトによって入力項目に違いはありますが、比較的簡単にマンションの相場価格が分かります。

詳細情報を見るためには、会員登録（メールアドレスなど要求）が必要というサイトが多いようです。

それぞれのサイトに小さい文字で下記のような注意事項として記載があります。表示される相場価格は高い価格と低い価格の幅が大きく、まだまだ査定の精度としては低そうなので、利用には注意が必要です。

まだ売却が確定していないが、参考価格を知りたいというお客様には気軽で簡単なのでお薦めの査定方法といえると思います。

実際の取引価格とは相違する可能性があり当社が保証するものではありません
各戸の個別要因や売出事例のないマンションには対応していません
算出された相場価格には一切の責任を負いません

【自動査定A、B、Cの算出価格比較】

埼玉県の築14年、ファミリータイプ、中古マンションの価格算出結果比較

自動査定Ａ：3150万円～3450万円

自動査定Ｂ：2555万円～4531万円

自動査定Ｃ：3210万円～3370万円

過去の売出価格をそのまま使い算出しているサイト、売出価格に一定の係数をかけて推定成約価格として算出しているサイトなど、算出の方法によって数値に差が出ているようです。

例えば南前面に5階建ての建物が建っている「マンションXYZ」の2階の部屋は、日当たりや眺望が悪く売り難いので売出価格は低くなります。同じ「マンションXYZ」でも8階の部屋であれば、日当たりや眺望は良くなるので価格は高くなります。自動査定サイトでは、このような個別住戸の差をあまり反映していないようで、登録されている部屋と査定したい部屋との個別条件の差によっては算出価格が高くなり過ぎたり、安くなり過ぎたりすることもありそうなので注意が必要です。