文京区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

カテゴリ:マンション売却のお金
投稿日:2022.01.28

文京区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

東日本レインズの成約状況と成約事例を独自に集計したリアルで最新の文京区の中古マンション相場とマンション価格推移などを集計データを使って解説していきます。

2020年度の文京区の中古マンションの成約状況と2021年度直近の成約事例データの価格推移から、リアルで最新の相場価格を掴んでいただければ幸いです。

文京区の中古マンションの売却をご検討されている売主様向けに、よりリアルに相場価格を感じていただく為、文京区の代表的な中古マンションの成約価格=相場価格を築年数別にまとめてみました。2017年(平成29年)から2022年(令和4年)の6年間でどの程度文京区の中古マンション価格相場が推移しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。

またそれぞれのマンションの査定価格(机上)も算出、計算してみましたので参考にしてください。

文京区のマンション相場と価格推移2020年度~21年度

2020年度相場価格と2021年直近迄の価格推移

2020年度(4月~3月)1年間の文京区のマンション相場(成約状況)と2021年4月から直近迄の相場価格の推移です。

2020年度の文京区の中古マンション相場価格は、5465万円でした。

2020年度に売却された文京区のマンションの築年数は21.12年、専有面積は55.97㎡でした。

年度月 成約価格 ㎡単価 専有面積 築年数 成約件数
2020年度 5465 97.64 55.97 21.12 602
2021年4月 6215 106.37 58.43 23.03 32
2021年5月 6933 122.07 56.79 19.30 30
2021年6月 6658 120.52 55.24 16.59 27
2021年7月 6839 119.72 57.12 16.93 28
2021年8月 6337 110.96 57.11 17.95 22
2021年9月 7081 120.28 58.87 17.85 39
2021年上期 6706 116.83 57.40 18.70 178
2021年10月 7611 127.47 59.70 16.32 37
2021年11月 6759 125.23 53.97 16.83 30
2021年12月 7983 126.94 62.89 14.53 32
出所:2020年度東日本不動産流通機構資料/2021年度東日本レインズ成約事例を弊社が集計

 

2021年4月から12月までの文京区の中古マンション成約価格や㎡単価は、上記表の通り引き続き上昇が続いているようです。

2021年度も城北地区の在庫件数の減少は続いており、引き続きマーケットは好調を維持しているようです。

※東日本レインズ成約事例は、専有面積30㎡未満とオーナーチェンジを除いて集計をしています。

文京区のオーナーチェンジ物件相場価格(成約価格)

文京区のオーナーチェンジ(賃貸中)物件の成約価格などを集計しました。

年度月 成約価格 ㎡単価 専有面積 築年数 成約件数
2020年度 2839 84.98 33.41 23.38 63
2021年上期 2693 87.47 30.79 24.87 31
出所:東日本レインズ成約事例を弊社が集計、作成

文京区の中古マンション価格

築年数
調査対象物件
売却価格
築41年~50年 安藤坂東方マンション 2940~5830万円
築31年~40年 フォルム小石川 6000~9310万円
築21年~30年 パークスクエア小石川 5400~7770万円
築11年~20年 アトラスタワー小石川 6800~13500万円

文京区は、区内に東京メトロ丸ノ内線・南北線・有楽町線・千代田線、都営三田線・大江戸線を擁し、都心への交通アクセスも良好で、ファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引されています。

今回は、春日駅エリアを中心に周辺の中古マンション相場を調査しています。

文京区の特徴とマンション売却傾向

前述の通り文京区は鉄道路線が6路線あり交通アクセス良好、ファミリーにも人気のエリアです。東京都の23区のうち千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、文京区を合わせて都心6区と呼ばれており、不動産業界では、データの分析や市場動向の調査に活用されています。同じ23区内でも、都心エリアの物件は、居住用不動産、事業用不動産を問わずステータスが高いイメージがあります。

2021年(令和3年)8月竣工の「シティハウス文京湯島」(湯島2丁目:東京メトロ千代田線湯島駅徒歩5分)、2022年(令和4年)11月竣工予定の「シティインデックス山手道坂」(千駄木4丁目:JR山手線・京浜東北線田端駅徒歩9分)、2023年(令和5年)4月竣工予定の「パークホームズ文京小石川ヒルテラス」(小石川2丁目:東京メトロ丸ノ内線・南北線後楽園駅徒歩3分)など、マンション分譲が活発になっています。

価格、人気の高い沿線、駅エリア

東京大学、お茶の水女子大学をはじめ16キャンパスが集まる東京23区屈指の文教地区である文京区。駒込駅・千石駅エリアの本駒込6丁目や江戸川橋駅エリアの関口2丁目、後楽園駅エリアの春日2丁目など、閑静な住宅地が多いことでも知られています。築5年以内の中古マンション築浅物件の価格を見ると、春日駅エリアが高く、次いで御茶ノ水駅エリア、根津駅エリアが続きます。

緑の多い大規模公園

椿山荘 庭園(関口2丁目)、六義園(本駒込6丁目)、小石川後楽園(後楽1丁目)、占春園(大塚3丁目)、肥後細川庭園(目白台1丁目)、教育の森公園(大塚3丁目)をはじめ緑豊かな公園も多く整備されています。

文京区のマンション売却価格相場【築41年~50年】

調査対象:安藤坂東方マンション

安藤坂東方マンション外観
建築年 1977年(昭和52年)
所在地 東京都文京区春日1-9-25
最寄り駅・アクセス 東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅徒歩7分
総戸数 110戸
分譲 永豊企業㈱
施工 日本国土開発㈱

東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩7分、JR中央・総武緩行線、東京メトロ有楽町線「飯田橋」駅徒歩10分、都営三田線・大江戸線「春日」駅徒歩12分、複数路線利用可の好立地、7階建て、30~120㎡台の間取り構成のマンションです。

建物は築後45年が経過していますが、2013年(平成25年)に大規模修繕工事を実施しており、110戸で維持管理は比較的良好です。

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H30/3 3080 46.96 4 北東・北西角   216.9 専属
②R2/3 3999 49.50 3 南西 フルリ 267.1 専任
③R3/2 2940 34.74 4 北東・北西角 過去 279.8 専任
④R3/4 5830 67.49 6 南西 フルリ 285.6 専任

安藤坂東方マンションの売却価格推移

直近1年で成約になっている部屋は2件あります。

③安藤坂東方マンション成約

③は4階34.74㎡北東・北西の角部屋、居住中、2019年(令和元年)7月にフルリノベーション済み、2940万円(坪単価279.8万円)で2021年(令和3年)2月に成約しています。

④安藤坂東方マンション成約

④は6階67.49㎡南西向き、買取業者がフルリノベーション済み、5830万円(坪単価285.6万円)で2021年(令和3年)4月に成約しています。

安藤坂東方マンションの売却価格・相場のポイント

安藤坂東方マンションと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

高価格&低価格混在の理由

築後45年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にはマンション買取再販業者のリフォーム済み物件や、過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋がみられます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の多少によって価格に差が生じていることが推察できます。

  • 過去に大規模リフォームの履歴あり成約事例
  • 旧所有者が数年前に自身で大規模リフォームか購入したリフォーム済み物件売却の成約事例
  • マンション買取業者のリフォーム済物件の成約事例

販売中物件(R4年1月時点)

年月 価格 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R4/1 3680 44.00 6 南西   276.5 専任

販売中の物件は1件あります。

安藤坂東方マンション販売中①

①は6階44.00㎡南西向き、空室、リフォーム歴無し、3680万円(坪単価276.5万円)で販売中です。売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

安藤坂東方マンションの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

  • 専有面積:60.50㎡
  • 階数:4階
  • 方位:南西
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:5030万円~5080万円(坪単価@274.8万円~@277.6万円)

売出価格:5180万円~5230万円(坪単価@283.0万円~@285.8万円)

※上記机上査定価格は、2022年(令和4年)1月26日時点の概算価格となります。

文京区のマンション売却価格相場【築31年~40年】

調査対象:フォルム小石川

中銀第2東上野マンシオン外観
建築年 1990年(平成2年)
所在地 東京都文京区小石川3-27-16
最寄り駅・アクセス 都営三田線「春日」駅徒歩4分
総戸数 106戸
分譲 ㈱リクルートコスモス
施工 フジタ工業㈱、イチケン㈱

都営三田線「春日」駅徒歩4分、都営大江戸線「春日」駅徒歩5分、東京メトロ南北線「後楽園」駅徒歩5分、東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅徒歩8分、複数路線利用可の好立地、14階建て、1階部分に24時間営業のスーパーあり、60~130㎡台の間取り構成のマンションです。

建物は築後32年が経過していますが、2021年(令和3年)に大規模修繕工事を実施しており、総戸数106戸で維持管理は比較的良好です。

フォルム小石川の売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H29/6 8400 128.70 13 南西・南東角   215.8 専属
②H29/11 6000 67.68 10 南西   293.1 専属
③H30/4 7080 88.01 7 南西・南東角   266.0 専任
④H31/2 7350 88.01 9 南東・北東角 過去 276.1 専属
⑤R2/7 7000 88.01 6 南東・北東角   263.0 専属
⑥R3/12 9310 90.53 8 南西・北西角   340.0 専任

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近1年で成約になっている部屋は1件あります。

⑥フォルム小石川成約

⑥は8階90.53㎡南西・北西の角部屋、空室、リフォーム履歴無し、9310万円(坪単価340.0万円)で2021年(令和3年)12月に成約しています。

フォルム小石川の売却価格・相場のポイント

フォルム小石川と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

高価格&低価格混在の理由

前述内容と重複しますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

  1. 過去に大規模リフォームの履歴無し物件
  2. 旧所有者が数年~10年前に、自身で大規模リフォームした物件or購入した業者売主リフォーム済物件
  3. マンション買取業者のリフォーム済物件

販売中物件(R4年1月時点)

年月 価格 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R3/11 8990 67.68 8 北東 フルリ 439.2 売主

販売中の物件は1件あります。

フォルム小石川販売中①

①は8階67.68㎡北東向き、2021年(令和3年)11月に買取業者がフルリノベーション済み、8990万円(坪単価439.2万円)で販売中です。11月に販売スタートしていますが、販売価格を見直して価格変更しています。過去の成約事例と比較すると、売却相場の上昇も鑑みても割高な価格設定と言えます。

フォルム小石川の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:67.68㎡
  • 階数:7階
  • 方位:南西
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:6680万円~6730万円(坪単価@326.3万円~@328.7万円)

売出価格:6880万円~6930万円(坪単価@336.0万円~@338.4万円)

※上記机上査定価格は、2022年(令和4年)1月26日時点の概算価格となります。

文京区のマンション売却価格相場【築21年~30年】

調査対象:パークスクエア小石川

パークスクエア小石川外観
建築年 2000年(平成12年)
所在地 東京都文京区小石川1-10-5
最寄り駅・アクセス 都営三田線「春日」駅徒歩2分
総戸数 196戸
分譲 住友不動産㈱
施工 日本国土開発㈱

都営三田線「春日」駅徒歩2分、都営大江戸線「春日」駅徒歩4分、東京メトロ南北線「後楽園」駅徒歩3分、東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅徒歩6分、複数路線利用可の好立地、15階建て、住友不動産旧分譲、24時間有人管理、40~80㎡台の間取り構成のマンションです。

パークスクエア小石川の売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H29/2 6280 57.54 14 南西   360.8 専属
②H29/11 6280 60.99 12 南西   340.4 専任
③H30/2 5400 56.12 5 南西   318.1 専任
④H30/3 5580 55.85 9 南西   330.3 専属
⑤H30/4 6200 71.98 4 南東   284.8 専任
⑥R1/6 7770 70.79 5 南西 一部 362.9 専任
⑦R1/8 7200 60.88 15 南西   391.0 専任
⑧R2/11 7200 62.20 4 南西   382.7 専属
⑨R3/4 6780 56.86 5 南西   394.2 専属
⑩R3/5 6980 54.40 12 南西   424.2 専任
⑪R3/9 7180 59.09 2 南西   401.7 一般

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近1年で成約になっている部屋は2件あります。

⑩パークスクエア小石川成約

⑩は12階54.40㎡南西向き、空室、リフォーム履歴無し、6980万円(坪単価424.2万円)で2021年(令和3年)5月に成約しています。

⑪パークスクエア小石川成約

⑪は2階59.09㎡南西向き、空室、リフォーム履歴無し、7180万円(坪単価401.7万円)で2021年(令和3年)9月に成約しています。

パークスクエア小石川の売却価格・相場のポイント

パークスクエア小石川と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

販売中物件(R4年1月時点)

2022年(令和4年)1月26日時点では、パークスクエア小石川の売り出し中物件はありません。

パークスクエア小石川の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:62.2㎡
  • 階数:8階
  • 方位:南西
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:7980万円~8030万円(坪単価@424.1万円~@426.7万円)

売出価格:8150万円~8200万円(坪単価@433.1万円~@435.8万円)

※上記机上査定価格は、2022年(令和4年)1月26日時点の概算価格となります。

文京区のマンション売却価格相場【築11年~20年】

調査対象:アトラスタワー小石川

ドメイン入谷ステーションプラザ外観
建築年 2003年(平成15年)
所在地 東京都文京区小石川1-9-14
最寄り駅・アクセス 都営三田線「春日」駅徒歩1分
総戸数 264戸
分譲 旭化成㈱、住友不動産㈱
施工 戸田建設㈱

都営三田線・大江戸線「春日」駅徒歩1分、東京メトロ南北線・丸ノ内線「後楽園」駅徒歩3分、複数路線利用可の好立地、2種類のラウンジ、オーナーズライブラリー、アミューズメントルームなどの共用施設やコンシェルジュサービス、24時間有人管理、28階建て、旭化成㈱・住友不動産㈱旧分譲、50㎡台~130㎡台の間取り構成のタワーマンションです。

アトラスタワー小石川の売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H29/5 10988 92.20 11 南東・北東角   394.0 専属
②H29/7 9300 84.89 5 南西   362.2 専属
③H29/9 8488 82.12 5 南西・南東角   341.7 専属
④H30/9 10300 98.47 20 南東・北東角   345.8 専任
⑤H31/3 13400 98.47 20 南東・北東角 フルリ 449.9 専任
⑥R2/1 9900 80.15 14 北西・北東角   408.4 専属
⑦R2/2 6800 63.89 20 南東   351.9 専任
⑧R2/7 8980 63.89 20 南東 フルリ 464.7 専任
⑨R2/10 7100 58.53 18 北西・南西角   401.1 専任
⑩R3/1 8200 66.27 10 北東   409.1 専任
⑪R3/3 10300 76.90 18 北東   442.8 専属
⑫R3/3 12900 92.20 5 南東・北東角   462.6 専属
⑬R3/3 13500 88.50 14 南西・南東角   504.3 専属
⑭R3/12 12900 88.50 6 南西・南東角   481.9 専任
⑮R4/1 9300 68.52 6 南東   448.7 専任

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近1年で成約になっている部屋は5件あります。

⑪アトラスタワー小石川成約

⑪は18階76.90㎡北東向き、空室、2020年(令和2年)12月に水回りクリーニング実施済、1億300万円(坪単価442.8万円)で2021年(令和3年)3月に成約しています。

⑫アトラスタワー小石川成約

⑫は5階92.20㎡南東・北東角部屋、居住中、リフォーム履歴無し、1億2900万円(坪単価462.6万円)で2021年(令和3年)3月に成約しています。

⑬アトラスタワー小石川成約

⑬は14階88.50㎡南西・南東角部屋、居住中、リフォーム履歴無し、1億3500万円(坪単価504.3万円)で2021年(令和3年)3月に成約しています。

⑭アトラスタワー小石川成約

⑭は6階88.50㎡南西・南東角部屋、空室、リフォーム履歴無し、1億2900万円(坪単価481.9万円)で2021年(令和3年)12月に成約しています。

⑮アトラスタワー小石川成約

⑮は6階68.52㎡南東向き、空室、リフォーム履歴無し、9300万円(坪単価448.7万円)で2022年(令和4年)1月に成約しています。

アトラスタワー小石川の売却価格・相場のポイント

アトラスタワー小石川と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

販売中物件(R4年1月時点)

年月 価格 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R3/8 12800 76.90 20 北東   550.3 専任
②R4/1 15480 90.48 23 北東・北西角   565.6 専任

販売中の物件は2件あります。

アトラスタワー小石川販売中①

①は20階76.90㎡北東向き、居住中、リフォーム履歴無し、1億2800万円(坪単価550.3万円)で販売中です。8月に販売スタートしていますが、販売価格を見直して価格変更しています。高層階の希少性に加え、売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

アトラスタワー小石川販売中②

②は23階90.48㎡北東・北西角部屋、空室、1億5480万円(坪単価565.6万円)で販売中です。高層階の希少性に加え、売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

アトラスタワー小石川の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 有面積:67.94㎡
  • 階数:14階
  • 方位:南東
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:9950万円~1億円(坪単価@484.1万円~@486.6万円)

売出価格:1億150万円~1億200万円(坪単価@493.9万円~@496.3万円)

※上記机上査定価格は、2022年(令和4年)1月26日時点の概算価格となります。

文京区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

  • 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
  • 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

  • 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
  • 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
  • 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
  • 被相続人(親や兄弟)の荷物や家財など片づけるのが面倒
  • 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
  • とにかく手間なく早く売りたい
  • 周辺の人に知られずに売却したい

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森田学(執筆
森田 学【宅地建物取引士】

1999年東京テアトル株式会社に入社。「テアトルタイムズスクエア」などの映画館の運営スタッフ業務、ラグジュアリーホテル「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、区分所有マンションの売買を担当し現在に至る。

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