文京区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2022.01.28

文京区の中古マンション相場とマンション価格推移などを、成約事例を独自に集計したデータを使って解説し、さらに区内で取引の多い代表的マンションの成約価格相場も築年数別にご説明致します。

2017年から2022年の間で調査対象の中古マンション価格がどの程度変動しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。それぞれのマンションの査定価格（机上）も算出、計算してみましたので参考にしてください。

相場感を掴んでいただいたうえ、ご所有マンションの売却査定は、マンション専門の「東京テアトル　マンション売却相談センター」へお気軽にお問い合わせください。

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文京区のマンション相場と価格推移2020年度～2021年度

2020年度相場価格と2021年直近迄の価格推移

2020年度（4月～3月）1年間の文京区のマンション相場（成約状況）と2021年4月から直近迄の相場価格の推移です。

2020年度の文京区の中古マンション相場価格は、5465万円でした。

2020年度に売却された文京区のマンションの築年数は21.12年、専有面積は55.97㎡でした。

2021年4月から12月までの文京区の中古マンション成約価格や㎡単価は、上記表の通り引き続き上昇が続いているようです。

2021年度も城北地区の在庫件数の減少は続いており、引き続きマーケットは好調を維持しているようです。

※東日本レインズ成約事例は、専有面積30㎡未満とオーナーチェンジを除いて集計をしています。

文京区のオーナーチェンジ物件相場価格（成約価格）

文京区のオーナーチェンジ（賃貸中）物件の成約価格などを集計しました。

文京区の中古マンション価格

文京区は、区内に東京メトロ丸ノ内線・南北線・有楽町線・千代田線、都営三田線・大江戸線を擁し、都心への交通アクセスも良好で、ファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引されています。

今回は、春日駅エリアを中心に周辺の中古マンション相場を調査しています。

文京区の特徴とマンション売却傾向

前述の通り文京区は鉄道路線が6路線あり交通アクセス良好、ファミリーにも人気のエリアです。

東京都の23区のうち千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、文京区を合わせて都心6区と呼ばれており、不動産業界では、データの分析や市場動向の調査に活用されています。

同じ23区内でも、都心エリアの物件は、居住用不動産、事業用不動産を問わずステータスが高いイメージがあります。

• 2021年8月竣工の「シティハウス文京湯島」（湯島2丁目：東京メトロ千代田線湯島駅徒歩5分
• 2022年11月竣工の「シティインデックス山手道坂」（千駄木4丁目：JR山手線・京浜東北線田端駅徒歩9分）
• 2023年4月竣工の「パークホームズ文京小石川ヒルテラス」（小石川2丁目：東京メトロ丸ノ内線・南北線後楽園駅徒歩3分）

上記の通り、マンション分譲はますます活発になっています。

価格、人気の高い沿線、駅エリア

東京大学、お茶の水女子大学をはじめ16キャンパスが集まる東京23区屈指の文教地区である文京区。駒込駅・千石駅エリアの本駒込6丁目や江戸川橋駅エリアの関口2丁目、後楽園駅エリアの春日2丁目など、閑静な住宅地が多いことでも知られています。

築5年以内の中古マンション築浅物件の価格を見ると、春日駅エリアが高く、次いで御茶ノ水駅エリア、根津駅エリアが続きます。

緑の多い大規模公園

• 椿山荘　庭園（関口2丁目）
• 六義園（本駒込6丁目）
• 小石川後楽園（後楽1丁目）
• 占春園（大塚3丁目）
• 肥後細川庭園（目白台1丁目）
• 教育の森公園（大塚3丁目）

をはじめ、緑豊かな公園も多く整備されています。

文京区のマンション売却価格相場【築41年～50年】

調査対象：安藤坂東方マンション

東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩7分、JR中央・総武緩行線、東京メトロ有楽町線「飯田橋」駅徒歩10分、都営三田線・大江戸線「春日」駅徒歩12分、複数路線利用可の好立地、7階建て、30～120㎡台の間取り構成のマンションです。

建物は築後45年が経過していますが、2013年（平成25年）に大規模修繕工事を実施しており、110戸で維持管理は比較的良好です。

安藤坂東方マンションの売却価格推移

直近1年で成約になっている部屋は2件あります。

③は4階34.74㎡北東・北西の角部屋、居住中、2019年（令和元年）7月にフルリノベーション済み、2940万円（坪単価279.8万円）で2021年（令和3年）2月に成約しています。

④は6階67.49㎡南西向き、買取業者がフルリノベーション済み、5830万円（坪単価285.6万円）で2021年（令和3年）4月に成約しています。

安藤坂東方マンションの売却価格・相場のポイント

安藤坂東方マンションと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

築後45年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にはマンション買取再販業者のリフォーム済み物件や、過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋がみられます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の多少によって価格に差が生じていることが推察できます。

• 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴あり成約事例
• 旧所有者が数年前に自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑか購入したﾘﾌｫｰﾑ済み物件売却の成約事例
• マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件の成約事例

販売中物件(R4年1月時点)

販売中の物件は1件あります。

①は6階44.00㎡南西向き、空室、リフォーム歴無し、3680万円（坪単価276.5万円）で販売中です。売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

安藤坂東方マンションの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

• 専有面積：60.50㎡
• 階数：4階
• 方位：南西
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2022年（令和4年）1月26日時点の概算価格となります。

文京区のマンション売却価格相場【築31年～40年】

調査対象：フォルム小石川

都営三田線「春日」駅徒歩4分、都営大江戸線「春日」駅徒歩5分、東京メトロ南北線「後楽園」駅徒歩5分、東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅徒歩8分、複数路線利用可の好立地、14階建て、1階部分に24時間営業のスーパーあり、60～130㎡台の間取り構成のマンションです。

建物は築後32年が経過していますが、2021年（令和3年）に大規模修繕工事を実施しており、総戸数106戸で維持管理は比較的良好です。

フォルム小石川の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近1年で成約になっている部屋は1件あります。

⑥は8階90.53㎡南西・北西の角部屋、空室、リフォーム履歴無し、9310万円（坪単価340.0万円）で2021年（令和3年）12月に成約しています。

フォルム小石川の売却価格・相場のポイント

フォルム小石川と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

前述内容と重複しますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

1. 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴無し物件
2. 旧所有者が数年～10年前に、自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑした物件or購入した業者売主ﾘﾌｫｰﾑ済物件
3. マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件

販売中物件(R4年1月時点)

販売中の物件は1件あります。

①は8階67.68㎡北東向き、2021年（令和3年）11月に買取業者がフルリノベーション済み、8990万円（坪単価439.2万円）で販売中です。11月に販売スタートしていますが、販売価格を見直して価格変更しています。過去の成約事例と比較すると、売却相場の上昇も鑑みても割高な価格設定と言えます。

フォルム小石川の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：67.68㎡
• 階数：7階
• 方位：南西
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2022年（令和4年）1月26日時点の概算価格となります。

文京区のマンション売却価格相場【築21年～30年】

調査対象：パークスクエア小石川

都営三田線「春日」駅徒歩2分、都営大江戸線「春日」駅徒歩4分、東京メトロ南北線「後楽園」駅徒歩3分、東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅徒歩6分、複数路線利用可の好立地、15階建て、住友不動産旧分譲、24時間有人管理、40～80㎡台の間取り構成のマンションです。

パークスクエア小石川の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近1年で成約になっている部屋は2件あります。

⑩は12階54.40㎡南西向き、空室、リフォーム履歴無し、6980万円（坪単価424.2万円）で2021年（令和3年）5月に成約しています。

⑪は2階59.09㎡南西向き、空室、リフォーム履歴無し、7180万円（坪単価401.7万円）で2021年（令和3年）9月に成約しています。

パークスクエア小石川の売却価格・相場のポイント

パークスクエア小石川と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

販売中物件(R4年1月時点)

2022年（令和4年）1月26日時点では、パークスクエア小石川の売り出し中物件はありません。

パークスクエア小石川の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：62.2㎡
• 階数：8階
• 方位：南西
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2022年（令和4年）1月26日時点の概算価格となります。

文京区のマンション売却価格相場【築11年～20年】

調査対象：アトラスタワー小石川

都営三田線・大江戸線「春日」駅徒歩1分、東京メトロ南北線・丸ノ内線「後楽園」駅徒歩3分、複数路線利用可の好立地、2種類のラウンジ、オーナーズライブラリー、アミューズメントルームなどの共用施設やコンシェルジュサービス、24時間有人管理、28階建て、旭化成㈱・住友不動産㈱旧分譲、50㎡台～130㎡台の間取り構成のタワーマンションです。

アトラスタワー小石川の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近1年で成約になっている部屋は5件あります。

⑪は18階76.90㎡北東向き、空室、2020年（令和2年）12月に水回りクリーニング実施済、1億300万円（坪単価442.8万円）で2021年（令和3年）3月に成約しています。

⑫は5階92.20㎡南東・北東角部屋、居住中、リフォーム履歴無し、1億2900万円（坪単価462.6万円）で2021年（令和3年）3月に成約しています。

⑬は14階88.50㎡南西・南東角部屋、居住中、リフォーム履歴無し、1億3500万円（坪単価504.3万円）で2021年（令和3年）3月に成約しています。

⑭は6階88.50㎡南西・南東角部屋、空室、リフォーム履歴無し、1億2900万円（坪単価481.9万円）で2021年（令和3年）12月に成約しています。

⑮は6階68.52㎡南東向き、空室、リフォーム履歴無し、9300万円（坪単価448.7万円）で2022年（令和4年）1月に成約しています。

アトラスタワー小石川の売却価格・相場のポイント

アトラスタワー小石川と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

販売中物件(R4年1月時点)

販売中の物件は2件あります。

①は20階76.90㎡北東向き、居住中、リフォーム履歴無し、1億2800万円（坪単価550.3万円）で販売中です。8月に販売スタートしていますが、販売価格を見直して価格変更しています。高層階の希少性に加え、売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

②は23階90.48㎡北東・北西角部屋、空室、1億5480万円（坪単価565.6万円）で販売中です。高層階の希少性に加え、売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

アトラスタワー小石川の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 有面積：67.94㎡
• 階数：14階
• 方位：南東
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2022年（令和4年）1月26日時点の概算価格となります。

文京区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

• 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
• 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

• 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
• 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
• 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
• 被相続人（親や兄弟）の荷物や家財など片づけるのが面倒
• 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
• とにかく手間なく早く売りたい
• 周辺の人に知られずに売却したい

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東京テアトル　マンション売却相談センターの査定

東京テアトルは、中古マンションの売買専門です。

特に築年数の古いマンションの取り扱いが多く、築古マンションの調査・査定には自信を持っています。

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（執筆）

森田　学

宅地建物取引士。1999年東京テアトル株式会社に入社。映画館の運営スタッフ業務、「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、マンション買取再販を担当し現在に至る。

マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方もいらっしゃるかと存じます。

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