オーナーチェンジ物件とは？メリット・デメリット・購入するポイントを解説

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2024.04.09

不動産投資は、安定した収入が期待できる投資手段として多くの注目を集めています。中でもすでに入居者が存在し家賃収入が見込めるオーナーチェンジ物件は、はじめて不動産投資を行う人でもチャレンジしやすいと人気があります。しかし、メリットだけではなくデメリットがあることも事実です。
本記事では、オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット、購入する際のポイントについて詳しく解説します。

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オーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは、賃貸入居者がいる状態で売り出されている収益不動産を指します。具体的には、すでに入居者がいる状態で物件を購入し、それを投資用として活用していきます。
購入者は新たな家主となり、契約中の入居者から家賃を受け取ることが可能になります。新規に物件を購入してから入居者を募集するよりも時間を節約でき、すぐに家賃収入を得ることができるため、不動産投資初心者や時間をかけずに収益を上げたい人にとって魅力です。

物件がオーナーチェンジになる理由

旧オーナーが物件を売却してオーナーチェンジになる理由としては、主に以下の5つが挙げられます。

• 不動産投資が難しくなった
• 入居者や近隣とのトラブル
• 資金調達のため
• 物件を買い替える
• 大規模修繕の時期が近い

それぞれの理由を詳しく見ていきましょう。

不動産投資が難しくなった

物件のオーナーチェンジの理由として、不動産投資が難しくなったことが挙げられます。

不動産投資が難しくなった理由としては、「遠方への引っ越し」「高齢」「病気」などが挙げられます。

不動産運用は基本的に不動産会社が行いますが、管理会社とのやり取りや確定申告などは自分でやる必要があります。

そのため、高齢や病気のため物件の管理や維持にかける時間や体力がなくなってしまい、物件を手放す方も少なくありません。

入居者や近隣とのトラブル

オーナーチェンジになる理由として、入居者や近隣とのトラブルが挙げられます。
まず、入居者とのトラブルです。家賃の未払いや他の入居者への重大な迷惑行為など、入居者との問題は賃料収入に直接影響します。入居者とのトラブルに直面すると、オーナーはストレスが増大し物件の管理に対する意欲を失うことがあります。
近隣トラブルは、騒音問題やゴミ出しのルール違反、駐車場問題など様々な形で発生します。これらのトラブルは、物件価値を低下させる原因になります。
これらの問題を避けるために、旧オーナーが物件を他者に売却することで、オーナーチェンジとなります。

資金調達のため

オーナーチェンジ物件の中には、資金調達のために売却を考えるオーナーも少なくありません。新たな投資や事業の拡大、あるいは個人的な家計上の理由などで現金が必要となり、資産として保有していた物件を手放しオーナーチェンジになります。

具体的には下記のような理由です。

• 新規事業への投資資金
• 既存ビジネスの資金調達
• 個人的な生活資金
• 負債返済資金

必要に応じて即時に現金化できる反面、物件を手放すことで収入源が減少するデメリットも考慮しなければなりません。

物件を買い替える

物件を買い替えることも、オーナーチェンジになる理由の一つです。
まず、物件の古さからくる問題を避けるための買い替えがあります。物件の劣化により、修繕費が増えたり、入居率が低下したりする恐れがあるためです。これらを避けるため、オーナーは新しい物件に買い替えることを選びます。
また、エリアの変化による買い替えも考えられます。エリアの高齢化や人口減少などにより入居者が減った場合や、賃貸ニーズの高いエリアなどに投資をシフトしたい場合など、エリアのポテンシャルによって物件の買い替えが行われます。

大規模修繕の時期が近い

大規模修繕の時期が近い場合、物件の売却が検討されます。大規模修繕とは、物件が劣化するのを防ぐために、定期的に行われる大がかりな工事のことを指します。一般的には、築10年を経過した後、10年ごとに実施されることが多いです。
しかし、これらの修繕工事は高額な費用が必要となるため、オーナーが負担することが難しい場合があります。このようなケースでは、オーナーは修繕工事前に物件を売却して、費用負担が発生するのを避けます。

オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件の主なメリットは、以下の6つです。

• 新規に入居者を募集する必要がない
• すぐに家賃収入が得られる
• 銀行の融資審査が通りやすい
• 収支計画が立てやすい
• 相場より安く購入できる場合がある
• 前オーナーから運営ノウハウを引き継げる

新規に入居者を募集する必要がない

オーナーチェンジ物件の場合、新たに入居者を募集する必要がないことが代表的なメリットです。

入居者のいない空室物件を購入した場合、入居者を募集するための費用や入居者の審査、賃料設定などを行う必要があります。

また、古い空室物件の場合、リフォームなどの初期投資が必要で、リフォームする必要もあり、費用と手間が大きくかかってしまいます。しかし、オーナーチェンジ物件なら前述したような費用、手間がかからないため、賃貸経営における初期の費用や手間を大幅に軽減することできます。

すぐに家賃収入が得られる

オーナーチェンジ物件では入居者・賃料がそのまま引き継げるため、購入してすぐに家賃収入が得られることもメリットの一つです。

入居者がいない空室の状態で賃貸経営を始める場合、賃料設定や入居者募集などの手間がかかり、そのための賃貸経営ノウハウを一から学ばなければなりません。しかし、オーナーチェンジ物件であればそういった負担を軽減できます。

退去後の家賃設定なども現状の家賃を基準にできるため不動産運用のストレスが少なく、不動産投資初心者に適しています。

融資審査が通りやすい

オーナーチェンジ物件のメリットとして、融資審査が通りやすい点が挙げられます。
すでに入居者がおり家賃収入や運営経費のトラックレコードがあるオーナーチェンジ物件は、融資審査が通りやすい傾向にあります。

収支計画が立てやすい

オーナーチェンジ物件は、収支計画が立てやすいというメリットがあります。これは、すでに入居者がいるため家賃収入が見込めるからです。

具体的な収支計画例(1部屋あたり)は、下記の通りです。

表のように、家賃収入や固定費などを事前に把握できるため、収支計画が立てやすくなります。また、予期せぬ経費が発生した場合でも、すでに収入の見込みがあるためリスクを最小限に抑えることができます。これにより、収益不動産としての安定性を確保し、より確実に不動産投資を行うことが可能となります。

相場より安く購入できる場合がある

オーナーチェンジ物件の魅力として、相場価格よりも安く物件を手に入れられる可能性があります。

区分所有マンションのオーナーチェンジ物件は、前オーナーと賃借人が交わした賃貸借契約を原則引き継ぐことになります。従って「自分が住みたい」というニーズの買主の購入対象外となるため、空室となる物件より価格が安いケースがあります。

また景気が悪く賃料も安く抑えられた時期のオーナーチェンジ物件は、現在の相場より安く購入できる可能性が高いといえます。

前オーナーから運営ノウハウを引き継げる

オーナーチェンジ物件の魅力として、前オーナーから運営ノウハウを引き継いでいける点が挙げられます。物件の管理や入居者対応など、不動産投資における重要なスキルを直接学べるため大きなメリットとなります。

具体的には、前オーナーから学べるノウハウとしては以下のようなものが考えられます。

1. 物件維持管理のポイント：物件の長期的な価値を維持するための維持管理方法や、修繕計画の立て方など
2. 入居者対応のコツ：入居者との円滑なコミュニケーション方法や、トラブル発生時の対処法など

これらの知識は、自分で一から学ぶよりも時間とコストを節約できます。また、失敗を避けるためにも、経験者の知識は非常に価値があります。

オーナーチェンジ物件のデメリット

多様なメリットを持つオーナーチェンジ物件ですが、デメリットが伴うのも事実です。

その中でも、特に気をつけたいデメリットは以下の3つです。

• 入居者の情報を事前に把握できない
• 室内を確認できない
• 悪質な物件がある

ここでは、デメリットに関して具体的に解説します。

入居者の情報を事前に把握できない

オーナーチェンジ物件のデメリットのひとつに、入居者の情報を事前に把握できない点が挙げられます。オーナーチェンジ物件では、既存の入居者と契約内容を引き継ぐ形となるため、購入前に調査できる情報は限られます。

具体的には、例えば以下のような情報が不明確な場合があります。

• 入居者の信用情報
• 家賃滞納履歴
• 過去のトラブル履歴

これらは賃貸経営において重要な要素であり、問題があると収益性に直接影響を及ぼす可能性があります。問題がある入居者がいる場合、売却できないことを避けるために前オーナーが教えてくれないことも考えられます。そのため、オーナーチェンジ物件を選ぶ際には、入居者情報について可能な限り詳しく調査し、リスクを十分に理解した上で判断することが求められます。

室内を確認できない

オーナーチェンジ物件の一つのデメリットとして、室内を確認できない点が挙げられます。すでに入居者がいるために、物件の内部状況を詳しく調査することが難しいケースが多いです。
長期に入居している方がいれば賃料収入としては安定しますが、室内がどのような状態になっているかまでは把握できません。
室内の使用状態が酷い場合は、退去後に多額のリフォーム費用が必要になることになります。

悪質な物件がある

オーナーチェンジ物件の中には、悪質な物件も紛れ込んでいる場合があります。
オーナーや不動産会社が入居率を良く見せるために一時的に人を住まわせる"サクラ"がいる場合があり、物件購入後すぐに入居者が退去してしまうリスクがあります。

特に満室の一棟マンションは価値が高く、高額で販売されることがあるため、サクラを使う悪質な物件があることも頭に入れておきましょう。

下記のような対策を講じることで、悪質な物件に引っかかる確率を下げられます。

1. 入居者の入居期間や退去率などの入居データを確認
2. 不動産会社に直接問い合わせる
3. 専門家の意見を求める

以上のような対策を講じることで悪質な物件のリスクを回避し、安心してオーナーチェンジ物件の購入を進めることが可能となります。

オーナーチェンジ物件で引き継ぐ権利・義務

オーナーチェンジ物件を購入すると、不動産に関係する権利や義務を旧オーナーから引き継ぐことになります。

ここでは、引き継ぐ権利と義務について詳しく紹介するので、ぜひ参考にしてください。

引き継ぐ権利

オーナーチェンジ物件の場合でも、建物の所有権を得るという部分は通常の物件取引と変わりません。

オーナーチェンジ物件の取引が一般的な不動産取引と異なる点としては、入居者との賃貸契約が結ばれた状態で建物を購入するため、契約内容もそのまま新オーナーに引き継がれることが挙げられます。

オーナーとして引き継ぐ権利は、下記の3つです。

• 賃借人に賃貸料を支払ってもらう（民法第601条）
• 契約終了時の建物を返還してもらう（民法第601条）
• 契約終了時に賃借人に原状回復してもらう（民法第621条）

引き継がれる義務

オーナーチェンジ物件では、入居者が交わした契約内容がそのまま引き継がれるため、貸主としての義務も新オーナーが引き継ぐことになります。

具体的には、下記の3つの義務が引き継がれます。

• 建物を賃借人に使わせる（民法第601条）
• 賃貸物に必要な修繕をする（民法第606条
• 賃借人の退去時に敷金を返還する（民法第622条の2第1項）

オーナーチェンジを理由に入居者との契約の解約や変更することはできません。
これらの義務を理解し、準備を整えてからオーナーチェンジ物件を購入することが重要です。

オーナーチェンジ物件を購入するポイント

ここからは、オーナーチェンジ物件を購入するポイントをご紹介します。

オーナーチェンジ物件を購入する際のポイントは主に8つです。

• 契約内容を詳細までチェックする
• できる限り現地確認する
• 売却の理由を聞き出す
• 修繕時期や実施の有無を確認
• 現在の家賃と相場を調べる
• 引き継ぐ敷金の確認
• 契約不適合責任は長い期間で設定
• レントロールを確認する

ここで紹介するポイントを入念にチェックし、投資に適したオーナーチェンジ物件を見つけましょう。

契約内容を詳細までチェックする

オーナーチェンジ物件を購入する際は、契約内容を詳細までチェックすることが重要です。オーナーチェンジ物件の取引は、一般的な物件購入よりも複雑な場合が多く、契約内容に不備や不明点があると後にトラブルに発展する可能性があります。
具体的には下記の項目は必ずチェックしましょう。

• 更新規定
• 契約条項
• 契約期間
• 禁止事項の種類

契約内容を一つひとつ丁寧にチェックすることで、将来的なリスクを最小限に抑えられます。

できる限り現地確認する

オーナーチェンジ物件を購入する際は、なるべく現地確認を行うことが推奨されます。物件の状態や周辺環境は、紙上の情報だけでは把握しきれません。現地を訪れることで、建物の老朽化や近隣の騒音問題など、紙上ではわからないリアルな情報が得られます。

具体的には、以下の点に注目して確認しましょう。

1. 建物の外観：建物の外壁の汚れや傷、窓ガラスの破損状況などをチェック
2. 入居者の生活音：ドアの開閉音や足音など、日常生活の音を聞くことで、建物の防音性を確認
3. 周辺環境：物件周辺の治安や騒音、アクセスの良さなど、賃貸需要に影響を及ぼす要素を見極める

以上のような確認を現地で行うことで、物件の実態を正確に把握し、適切な判断ができます。

売却の理由を聞き出す

オーナーチェンジ物件を購入する際、売却することになった理由を調べることも大切です。

売却する理由が物件や入居者に問題がある場合には、注意が必要です。購入後にトラブル対応に追われる可能性があります。

前のオーナーから売却理由を聞き出せない場合は、不動産会社に強力してもらい理由を聞き出しましょう。

修繕時期や実施の有無を確認

オーナーチェンジ物件を購入する際は、過去に行われた修繕やリフォームの有無、時期を必ず確認しましょう。特に、大規模修繕は高額な費用がかかるため、きちんと計画的に行われているかどうかをチェックすることが必須です。
前のオーナーが大規模修繕のコストを避けるために物件を売却するケースもあります。また、大規模修繕の実施が不十分であれば、建物の耐久性が損なわれ、物件価値が減少する可能性もあるため詳細に確認することが重要です。

現在の家賃と相場を調べる

現在の家賃と相場を調べることも、オーナーチェンジ物件を購入する上での大事なポイントです。

古くからの入居者がいる場合、部屋の家賃が相場よりも高いケースがあります。

その入居者がいる間は特に問題はありませんが、新しい入居者を探す場合は周辺相場と差がありすぎると家賃を下げなければならない可能性があります。

家賃が下がると自身の不動産収益に影響するので、事前調査を必ずしましょう。

引き継ぐ敷金の確認

オーナーチェンジ物件では、既存の入居者から預かっている敷金も引き継ぎます。敷金は、買主としては新たな資産となるため、存在と額をきちんと確認することが重要です。
敷金は、入居者が退去時に部屋を原状回復しなかった場合や家賃を滞納した場合に補填するための保証金です。入居者との約束事であるため、買主は守らなければなりません。
しかし、敷金は退去時に残高があれば入居者に返却する必要があります。つまり、実質的な利益にはならない可能性も考えられます。敷金の存在や額だけでなく、その使途や退去時の取り扱いなど、細部までチェックすることが求められます。

契約不適合責任は長い期間で設定

契約不適合責任をできるだけ長く設定することも、重要なポイントです。
契約不適合責任とは、売却者が買主に対して物件の欠陥等に起因する損害を補償する責任のことを指します。

売主が個人の場合、契約不適合責任は、免責とすることが可能です。契約不適合責任の免責特約は、買主にとって不利になりますので注意が必要です。また契約不適合責任の通知の期間についても短期間で設定してしまうと、問題発見後の対応が難しくなるため、購入する際は十分な期間を確保することが大切です。

レントロールを確認する

オーナーチェンジ物件の購入時には、レントロールを確認することがおすすめです。

レントロールは賃貸面積や賃料、契約期間、契約始期などが記載されており、物件の賃貸状況が一目でわかる資料です。
現在の家賃収入や入居率、空室率などを正確に知るためには、レントロールの確認は必須と言えるでしょう。また、個々の入居者の契約内容を把握することで、将来的なリスクを予測する手助けにもなります。

まとめ

本記事では、オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット、購入する際のポイントについて詳しく解説しました。
オーナーチェンジ物件は、入居者がいる状態で売りに出された物件です。
すでに入居者がいることから安定した収入がすぐに得られる、空室・所有者居住中の物件相場より安く購入できる可能性があるなど、オーナーチェンジ物件ならではのメリットが多数あります。一方で、入居者の情報を十分に把握できない、物件の室内を確認できない、悪質な物件に出会う可能性があるというリスクもあります。
購入する際には契約内容を詳細にチェックし、現地確認を実施し、売却理由や修繕時期、現在の家賃と相場の比較、引き継ぐ敷金の確認などを行うことが重要です。

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